2025_CBS_09572 - Omgevingsvergunning - OMV_2025088146. Lange Klarenstraat 19. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          23/8/2019: voorwaardelijke vergunning (OMV_2019085434) voor het intern verbouwen, regulariseren van een functiewijziging gelijkvloers naar reca en de uitbreiding van de kantoren met een extra bouwlaag;

-          19/06/2019: stilzwijgende weigering (OMV_2018146585) voor een functiewijziging van kantoor naar horeca op het gelijkvloers, het voorzien van een dakterras en uitbreiden van het vergund volume.

-          26/09/2013: proces-verbaal (AN.66.LB.136649/2013) voor een functiewijziging van kantoor naar horeca en woongelegenheid, zonder voorafgaandelijke schriftelijke stedenbouwkundige vergunning van het college van burgemeester en schepenen;

-          13/02/1970: weigering (18#52646) voor het bouwen van een penthouse;

-          20/09/1968: vergunning (18#51317) voor het bouwen van een kantoorgebouw.

Vergunde toestand

-          functie: gemengd gebouw:

• gelijkvloers: reca en co-workingspace;
• bovenliggende verdiepingen: kantoren;

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing van 5 bouwlagen onder een plat dak en een liftopbouw;

• bijkomende dakverdieping op de teruggetrokken daklaag van het hoofdgebouw;
  • uitbouw op gelijkvloers en eerste verdieping;
  • achterbouw achteraan van 4 bouwlagen met een bijkomende technische laag;
  • 2 ondergrondse bouwlagen;

-          gevelafwerking:

• blauwe natuursteen;
• grijs aluminium buitenschrijnwerk.

Bestaande toestand

-          functie en bouwvolume overeenkomstig vergunde toestand;

-          gevelafwerking:

• houten gevelbekleding op het gelijkvloers;
• bestickering op de vensters.

Nieuwe toestand

-          functie: gemengd gebouw:

• gelijkvloers: reca en fitness;
• eerste verdieping: fitness;
• bovenliggende verdiepingen: kantoren;
• ondergrondse verdieping -1: fietsenberging met bijkomende toegang vanop het gelijkvloers;

-          gevelafwerking:

• gewijzigd schrijnwerk in geanodiseerd aluminium;
• bijkomende toegangsdeur naar de ondergrondse fietsenberging.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie van reca en kantoor naar reca en dagrecreatie op gelijkvloers en eerste verdieping;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: Algemene voorschriften, Artikel  4:   Zone voor Wonen - (Wo4), Artikel  6:   Zone voor Centrumfuncties - Stedelijke functies (Ce6) en Culturele, historische en/of esthetische waarde.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          artikel 2.1.1 Culturele, historische en\of esthetische waarde: 

In CHE-gebied, bij beschermd erfgoed, worden de wijzigingen tegenover de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Dit geldt zowel voor het exterieur en het interieur van gebouwen, als voor de bijhorende buitenruimten. De aanvraag voorziet wijzigingen aan de voorgevelpui en interne structurele werken.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 29/2 Publiek toegankelijke toiletten en doucheruimtes:

Er is geen vrije en vlakke draairuimte voorzien voor de toegangsdeur naar het aangepast sanitair op het gelijkvloers.

Er zijn geen aangepaste doucheruimten voorzien op het gelijkvloers en de eerste verdieping.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
(De bouwcode kan je raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 8 Visuele en vormelijke inpassing:

Het wijzigen van het schrijnwerk door schrijnwerk in een ander materiaal, in een andere kleur of met een andere raamverdeling is verboden. De aanvraag voorziet gewijzigd schrijnwerk in geanodiseerd aluminium op het gelijkvloers.

• artikel 19 Afvalverzameling:

Functies anders dan wonen moeten een afgescheiden afvalberging hebben die voorzien wordt van verluchting, met een netto-vloeroppervlakte van minimaal 4 vierkante meter per berging. Dit is op de plannen niet te zien.

• artikel 33 Fietsparkeren maximaal op eigen terrein:

Er worden slechts 35 fietsstalplaatsen voorzien in plaats van de noodzakelijke 40.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan je raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs worden vastgesteld dat de voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Bijgevolg is het beoordelingskader voor stikstofoxiden veroorzaakt door mobiliteit van toepassing. De stikstofdepositie van het project en de effecten hiervan zijn onderzocht voor de Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H) binnen een straal van 20 km rond het projectgebied. 

De berekende impactscore is lager dan of gelijk aan de minimis-drempel van 1%. De kritische depositiewaarde ten aanzien van de SBZ-H wordt door het project niet overschreden. Bijgevolg is de opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van de SBZ-H niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht.

Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen: https://vmm.vlaanderen.be/publicaties/individuele-bescherming-tegen-overstromingen)

-          Rioleringstoets: overeenkomstig artikel 4.3.9 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 moet een omgevingsvergunningsaanvraag getoetst worden aan de zogenaamde rioleringstoets.
De rioleringstoets is van toepassing op de aanvraag.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan je raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsmatig gewenste ontwikkelingen

-          Transformatieleidraad: Transformatieleidraad Ruimte geven aan de stad van morgen. Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad dit plan goed.
(De transformatieleidraad kan je raadplegen via Transformatieleidraad)

-          Strategische Ruimteplan Antwerpen (SRA): Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad het nieuwe plan goed.
(Het strategisch ruimteplan Antwerpen kan je raadplegen via Strategisch Ruimteplan Antwerpen)

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De functiewijziging naar reca en fitness op het gelijkvloers en de eerste verdieping is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het RUP Binnenstad.

Het advies van de stedelijke dienst Economie en Toerisme is gunstig aangezien het pand is gelegen in de zone hoofdkernwinkelgebied centrum Antwerpen. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zones er gestreefd wordt naar een goede mix tussen de commerciële functies (handel, reca, diensten, dagrecreatie enz.).

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De fitnessruimten worden opgevat als grote doorlopende ruimten vanaf de voorgevel. Enkel de kleedruimten zijn afgesloten door wanden. Voor de lichtinval zijn de voorgestelde patio’s op de verdieping voldoende. Op het gelijkvloers is er een bijkomende wand voorzien tussen de inkom en de effectieve fitnessruimte. Deze verhindert de lichtinval in het centrale deel van de fitness, waardoor het beter zou zijn deze wand te beperken tot een hoogte van 1,40 meter.

Visueel-vormelijke elementen

De wijzigingen aan de gevel zijn beperkt tot het gelijkvloers en zijn niet storend in het straatbeeld en de architectuur van het gebouw.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

In het rioleringsadvies van Aquafin is opgenomen dat de bestaande septische put moet voldoen aan de hedendaagse eisen die gelden voor het nieuwe gebruikersequivalent, of moet worden vervangen door een nieuwe put die hieraan voldoet.

Functies anders dan wonen moeten een afgescheiden afvalberging hebben die voorzien wordt van verluchting, met een netto-vloeroppervlakte van minimaal 4 vierkante meter per berging, conform artikel 19 van de bouwcode.

De inrichting van de reca en fitness wijkt af van artikel 29/2 van de gewestelijke verordening toegankelijkheid voor de publiek toegankelijke toiletten en doucheruimtes. De aanvraag dient te voorzien in een vrije en vlakke draairuimte voor de toegangsdeur naar het aangepast sanitair op het gelijkvloers en in aangepaste doucheruimten.

De brandweer bracht een ongunstig advies uit waardoor de brandveiligheid niet kan worden gegarandeerd. Omwille van de risico’s voor de brandveiligheid, komt de aanvraag niet voor vergunning in aanmerking. 

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

Volgens het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit moeten er voor voorliggende functiewijzigingen naar reca en fitness geen autoparkeerplaatsen worden voorzien, aangezien er in de nabije omgeving meerdere publieke parkings aanwezig zijn.

Fietsvoorzieningen

De stedelijke dienst Mobiliteit adviseert dat er voor de fitness 9 fietsstalplaatsen moeten voorzien worden voor het personeel (1.570 m² x 0,60/100 m² = 9,4) en 31 fietsparkeerplaatsen voor de bezoekers (1.570 m² x 2/100 m² = 31,4), dus 40 in totaal.

Er wordt in de kelder een fietsenstalling ingericht voor 35 fietsen. De fietsenstalling is bereikbaar via een trap met fietsgoot. Er zullen 5 extra fietsstalplaatsen moeten voorzien worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van het ongunstig advies van de brandweer.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.