2025_CBS_09571 - Omgevingsvergunning - OMV_2025084342. Kloosterstraat 114-116. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          16/7/1965: vergunning (18#83307) voor een verbouwing;

-          6/12/1963: vergunning (18#83309) voor een gevelverbouwing.

Vergunde toestand

-          functie:

• Kloosterstraat 114: gemengd gebouw:

-          gelijkvloers: detailhandel;

-          verdieping 2-3-4: 1 woongelegenheid;

-          verdieping 1 is samengevoegd met de woning op verdieping 1 van de Kloosterstraat 116;

• Kloosterstraat 116:

-          meergezinswoning met 3 woongelegenheden;

-          verdieping 1 is doorgetrokken in de Kloosterstraat 114;

-          inpandige garage;

-          bouwvolume:

• Kloosterstraat 114: gesloten bebouwing van 5 bouwlagen met plat dak;
• Kloosterstraat 116: gesloten bebouwing van 4 bouwlagen met hellend dak;

-          gevelafwerking:

• gevelplint in witte gevelsteen;
• bepleisterde voorgevel;
• schrijnwerk in hout, witgeschilderd.

Bestaande toestand

-          niet relevant gezien de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw.

Nieuwe toestand

-          functie: gemengd gebouw:

• gelijkvloers: detailhandel, inpandige garage en fietsenberging;

• 5 verdiepingen: 6 woongelegenheden:
• verdieping 1: 2 éénslaapkamerappartementen met netto-vloeroppervlakte van 51 m² met een uitpandig terras met netto-oppervlakte van 3,8 m²;
• verdieping 2-4: telkens 1 drieslaapkamerappartement met netto-vloeroppervlakte van 108 m² met een deels uitpandig terras van 6,95 m²;
• daklaag: 1 tweeslaapkamerappartement met netto-vloeroppervlakte van 87 m² met een terras van 12,8 m²;

-          bouwvolume:

• gesloopte aanpalende panden Kloosterstraat 114-116;
• nieuwbouw van 6 bouwlagen met plat dak, waarvan terugspringende daklaag op 2 m uit voorgevellijn;
• uitpandige terrassen aan de voorgevel;
• gelijkvloers: volledig bebouwd;
• verdieping 1-5: bouwdiepte aan linker- en rechterbuur tot 10,15 m en centraal volledig bebouwd;
• inpandige garage;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloerse plint uitbekleed in gevelplaten in champagnekleurige aluminium;
• gevelelementen en uitpandige terrassen in lichtgrijs architectonisch beton;
• garagepoort in aluminium, champagnekleur;
• parement in groengrijze gevelsteen;
• schrijnwerk en balustraden in champagnekleurige aluminium.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van 2 naast elkaar gelegen panden met 1 en 3 woongelegenheden over 4 en 5 bouwlagen;

-          bouwen van een nieuwbouw met 6 woongelegenheden over 6 bouwlagen;

-          wijzigen van de scheimuren.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: Algemene voorschriften, Artikel  1:   Zone voor Wonen - (Wo1), Artikel  8:   Zone voor Publiek Domein - (Pu), Artikel  9  Overdruk - Detailhandel (dh) en Culturele, historische en/of esthetische waarde.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 2.1.1 Culturele, historische en\of esthetische waarde: 

In CHE-gebied, bij beschermd erfgoed, worden de wijzigingen tegenover de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Dit geldt zowel voor het exterieur en het interieur van gebouwen, als voor de bijhorende buitenruimten. De twee bestaande panden worden gesloopt.

-          artikel 2.1.2 Harmonieregel en referentiebeeld:

Het bouwvolume, de positie van het gebouw, de voorgevel- en achtergevelbouwlijn, de bouwdiepte, de bouwhoogte, de gevelopbouw en gevelgeleding, de bedaking, de dakbedekking, de kleur en gevelmaterialen, de schrijnwerken, de beglazing en buitenschildering, de uitsprongen en insprongen, moeten in harmonie zijn met het referentiebeeld. Kortom alle uiterlijke kenmerken van het gebouw moeten in harmonie zijn met het referentiebeeld. Het voorgestelde project met 6 bouwlagen, centraal bebouwd over de volledige perceelsdiepte, in groengrijze gevelsteen met een gelijkvloerse gevelplint en schrijnwerk in champagnekleurig aluminium is strijdig met dit artikel.

-          artikel 2.1.3 Bouwvolume, bouwlijn, bouwdiepte:

Het bouwvolume, de voorgevel- en achtergevelbouwlijn en de bouwdiepte van de hoofd- en bijgebouwen moeten in harmonie zijn met het referentiebeeld, zoals nader bepaald in punt 2.1.2. Desbetreffende kan niet gerefereerd worden naar bestaande bouwdiepten die niet in harmonie of storend zijn met de omgeving. Het voorgestelde bouwvolume met 6 bouwlagen, centraal bebouwd over de volledige perceelsdiepte, is in strijd met dit artikel.

-          artikel 2.1.4.2 Kroonlijsthoogte van de achtergevels:
De kroonlijsthoogte van de achtergevels moet in harmonie zijn met het referentiebeeld, zoals nader bepaald in punt 2.1.2. De kroonlijsthoogte van de achtergevels zijn steeds kleiner of gelijk aan de kroonlijsthoogte van de voorgevels. Dit is niet het geval.

-          artikel 2.1.5 Gevelbreedte:
De korrelmaat en gevelbreedte moeten in harmonie zijn met het referentiebeeld, zoals nader bepaald in punt 2.1.2. Bij samenvoeging van percelen zal de schaal van de oorspronkelijke bebouwing (of een daaraan benaderende schaal) tot uiting komen door het gebruik van het gebouw op te delen in kleinere entiteiten. Dit wordt bekomen door de functies die ondergebracht zijn in het gebouw aan te passen, de plaatsing van de toegangen, de verhouding open/gesloten en het materiaalgebruik. De kenmerkende pandsgewijze opbouw komt niet tot uiting in het gevelbeeld.

-          artikel 2.1.6 Gevelopbouw en gevelgeleding:
De gevelopbouw en gevelgeleding moeten in harmonie zijn met het referentiebeeld zoals beschreven in punt 2.1.2. Elke gevel moet een harmonische en logische constructieve opbouw hebben. Dit geldt ook voor het gelijkvloers dat een duidelijke basis moet zijn voor het gebouw en een onderdeel moet vormen van het bovenliggende geveloppervlak. Dit wil zeggen dat men op het gelijkvloers minstens de twee uiterste penanten van de voorgevel moet herstellen of behouden. Als het gelijkvloers verschillende panden samenneemt moet de structuur en de opbouw van de afzonderlijke bovenliggende geveloppervlakte terugkomen in het ontwerp van het gelijkvloers. De gevel van het gelijkvloers is uitgewerkt als één doorlopende plint.

-          2.1.8 Vaste uitsprongen boven de openbare weg:
Vaste uitsprongen worden beschouwd als accenten in het gevelvlak en moeten in harmonie zijn met het referentiebeeld zoals beschreven in punt 2.1.2. De diepte van balkons, loggia’s en vaste uitsprongen, andere dan luifels en kroonlijsten, zal maximum 125 cm bedragen. Uitsprongen groter dan 30 cm mogen echter nooit meer bedragen dan 1/20ste van de straatbreedte en de voetpadbreedte verminderd met 75 cm. Voor een straat met een breedte van 15 meter, mogen de terrassen dus maar 75 cm uitkragen. De terrassen komen 100 cm uit de gevel.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• artikel 7 Hemelwaterput: 
  In het datablok hemelwater staat dat het hergebruikt wordt voor vier toiletten. Het is verplicht om per wooneenheid leidingen aan te leggen naar elk toilet en de wasmachineplek. Het opgevangen hemelwater moet maximaal gebruikt worden voor toepassingen waarvoor geen drinkwaterkwaliteit nodig is, zoals toiletspoeling, poetswater, wasmachines en buitengebruik.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 25 Vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast deur: 
  Naast de krukzijde van de deur dient een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte te worden voorzien van 50 cm. Dit is niet zo aan de binnenzijde toegangsdeur en aan de deuren op de verdiepingen naar de traphal.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
(De bouwcode kan je raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Ontwikkelingsgerichte aanpak van erfgoed: zie RUP Binnenstad.

• artikel 7 Programmatorische draagkracht, stedelijke verweving van functies:

§2 De inpassing van een gebouw is afgestemd op het perceel, de perceelsgrenzen, wegen en paden en andere gebouwen op het perceel, de bereikbaarheid van het perceel en op de omgeving.

Bij de creatie van bouwvolumes wordt rekening gehouden met het gebruik van het gebouw en met bezonning, uitzichten en privacy van overige gebouwen in de omgeving.

De trap- en liftkoker tot op de vijfde verdieping in de achterbouw is strijdig met dit artikel.

• artikel 12 Minimale oppervlakte buitenruimte:

De minimale netto-vloeroppervlakte van deze buitenruimte is 4 m², vermeerderd met 2 m² netto-vloeroppervlakte per slaapkamer, te rekenen vanaf de tweede slaapkamer. Een kwalitatieve buitenruimte is een bruikbare buitenruimte, die bij voorkeur over een minimale zontoetreding en uitzicht beschikt.

De bruikbare ruimte van de terrassen op de eerste verdieping is slechts 3,8 m² groot en op de tweede tot en met vierde verdiepingen 6,9 m². Dit voldoet niet aan de minimum netto-oppervlakte van 4 m² en 8 m².

• artikel 22 Maat van de open ruimte:

De aanvraag wijkt af van de 20 % regel. Als het niet mogelijk is om aan deze voorwaarde te voldoen, moet een afwijking grondig gemotiveerd worden. Het is mogelijk minder dan 20 % van het perceel onbebouwd te laten indien het perceel in kernwinkelgebied gelegen is. Afwijkingen zijn dan mogelijk als het gaat om het verweven van bedrijvigheid met andere functies, zoals kantoren of diensten, of het behouden van bestaande bedrijfsruimte.

• artikel 32 POET-principe is leidend:

De aanvraag voorziet met 1 parkeerplaats niet in de (bijgestelde) parkeerbehoefte voor 6 woningen.

• artikel 33 Fietsparkeren maximaal op eigen terrein:

De voorziene fietsstalplaatsen zijn niet allemaal comfortabel in gebruik voor alle soorten fietsen.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan je raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs worden vastgesteld dat de voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Bijgevolg is het beoordelingskader voor stikstofoxiden veroorzaakt door mobiliteit van toepassing. De stikstofdepositie van het project en de effecten hiervan zijn onderzocht voor de Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H) binnen een straal van 20 km rond het projectgebied. De berekende impactscore is lager dan of gelijk aan de minimis-drempel van 1%. De kritische depositiewaarde ten aanzien van de SBZ-H wordt door het project niet overschreden. Bijgevolg is de opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van de SBZ-H niet vereist. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht.

Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen: https://vmm.vlaanderen.be/publicaties/individuele-bescherming-tegen-overstromingen)

-          Rioleringstoets: overeenkomstig artikel 4.3.9 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 moet een omgevingsvergunningsaanvraag getoetst worden aan de zogenaamde rioleringstoets.
De oorspronkelijke aanvraag wijkt af van de bepalingen van de rioleringstoets op volgende punten:

• Minimaal drie wooneenheden moeten volledig worden voorzien van hemelwater voor toilet + wasmachine. Indien enkel toiletten worden aangesloten moeten er zes woningen worden aangesloten.
• Per wooneenheid mag het afstromend oppervlak voor de infiltratievoorziening verminderd worden met maximaal 30 m². De berekening die aantoont dat er geen infiltratie nodig is, wordt niet aanvaard.

Na ongunstig advies van Aquafin werd een nieuwe PIV ingediend die aan deze tekortkomingen tegemoet komt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan je raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsmatig gewenste ontwikkelingen

-          Transformatieleidraad: Transformatieleidraad Ruimte geven aan de stad van morgen. Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad dit plan goed.
(De transformatieleidraad kan je raadplegen via Transformatieleidraad)

-          Strategische Ruimteplan Antwerpen (SRA): Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad het nieuwe plan goed.
(Het strategisch ruimteplan Antwerpen kan je raadplegen via Strategisch Ruimteplan Antwerpen)

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het slopen van twee aanpalende panden met in totaal vier woongelegenheden en een handelsgelijkvloers, en de nieuwbouw van een meergezinswoning met 6 appartementen en een handelsruimte op deze beide percelen.

Het project is gelegen binnen het afgebakende kernwinkelgebied centrum Antwerpen (Zuid). De stedelijke dienst Economie en Toerisme gaf een gunstig advies voor het slopen van twee panden en het nieuwbouwen van een project met gelijkaardige plint op het gelijkvloers: links een garage en rechts een winkelruimte, aangezien de Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zone behoud en vernieuwing/optimalisatie van de handelsruimte voorop staat.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het perceel is in de bestaande toestand op het gelijkvloers volledig bebouwd tot tegen de percelen aan de Riemstraat. Ook in de nieuwe toestand is dit het geval. Dit is te verantwoorden door de geringe perceelsdiepte van 15,75 meter links en 11,42 meter rechts en de ligging dicht bij de hoek van het bouwblok. Het perceel is bovendien gelegen in kernwinkelgebied B2 waar het volledig bebouwen van het perceel op het gelijkvloers mogelijk is voor commerciële functies. De afwijking op de open ruimte zoals voorzien in artikel 22 van de bouwcode kan worden toegestaan.

Het volume van de nieuwbouw wordt met 1,70 meter verhoogd tot 19 meter. Bovendien wordt omwille van de geringe bouwdiepte de kroonlijst van de achtergevel hoger opgetrokken dan die van de voorgevel, wat in strijd is met artikel 2.1.4.2 van het RUP. Deze volume-uitbreiding heeft een impact op de gebouwen aan de achterzijde in de Riemstraat. Vooral de trapkoker en de lift tot tegen de achterste perceelsgrens, met een hoogte van 20 meter, zullen zon- en daglicht wegnemen van de achterbuur. Vooraf werd geadviseerd om de bovenste teruggetrokken verdieping bij de woning(en) op de verdieping eronder te betrekken en (een) duplex woning(en) te creëren, zodat de trap en lift een verdieping lager zouden kunnen beëindigd worden. Deze optie werd bekeken maar uiteindelijk niet weerhouden omdat het verhuren/verkopen van duplex units volgens de aanvrager zeer moeilijk is en bij duplex appartementen één van de verblijfsruimtes langs de achterzijde zou komen en minder licht krijgt aan de donkere niet aantrekkelijke zijde.

Wanneer we rekening houden met deze motivering voor het niet-voorzien van (een) duplex appartement(en) moet voor de verlaging van de trap- en liftkoker in overeenstemming met de stedenbouwkundige context, een andere ontwerpoplossing worden gezocht.  

Artikel 2.1.8 van RUP Binnenstad bepaalt dat uitsprongen en terrassen maximaal 1/20ste van de breedte van de straat mogen uitkragen. Voor een straatbreedte van 15 meter komt dit dus neer op een uitsprong van 75 cm. De 1 meter uitkragende terrassen zijn hiermee in strijd. Deze afwijkende terrassen voldoen daarbij qua gebruikskwaliteit niet aan de opgelegde norm uit de bouwcode. Alle terrassen bij de drie drieslaapkamerappartementen moeten 8 m² groot zijn en zijn maar 6,9 m² groot.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op twee 19de-eeuwse winkelwoonhuizen, gelegen in che-gebied.

De vraag tot sloop werd voorafgaand aan de aanvraag voorgelegd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg. De aangeleverde informatie gaf aan dat de gebouwen uitgehold werden en nauwelijks of geen erfgoedelementen meer aanwezig zijn. De configuratie werd op verschillende verdiepingen aangepast, waardoor niet meer leesbaar als een kenmerkende 19de-eeuwse ruimte-indeling. Gelet op het bovenstaande wordt sloop op zich van de twee panden principieel gunstig geadviseerd door de stedelijke dienst Monumentenzorg.

De panden in dit che-gebied maken ook deel uit van een reeks van 19de-eeuwse enkelhuizen met een kenmerkende traveegeleding. Hoewel binnenin dus zwaar verbouwd, bleef de gevelgeleding van de kenmerkende 19de-eeuwse bebouwing wel leesbaar. Niettegenstaande de verbouwde gevelpuien, beschouwen we deze panden in de Kloosterstraat 114-116 door hun kenmerkende opbouw en gevelverhoudingen als beeldondersteunend in het straatbeeld. Gezien de ligging volgens het RUP binnenstad in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde wordt uitgegaan van de wenselijkheid van behoud van het beeldbepalende karakter van de omgeving. De stedelijke dienst Monumentenzorg adviseerde de ontwerpers daarom om het volume en de kenmerken van de 19de-eeuwse buitenarchitectuur in de nieuwbouw te hernemen.

Het ingediend gevelontwerp wijkt sterk af van de kenmerkende bebouwing in de straat. De beperkte verdiepingshoogtes, uitkragende terrassen en groene gevelsteen zijn elementen die vreemd zijn binnen het 19de-eeuwse straatbeeld en betekenen daardoor een verstoring t.o.v. de omliggende historische omgeving. Hoewel de sloop van de panden gunstig wordt geadviseerd, is er vanuit oogpunt monumentenzorg dus wel sterk bezwaar tegen de verschijningsvorm van het nieuwe volume.

Ook vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg gevolgd. De bestaande toestand toont een homogeen harmonisch straatbeeld, dat met deze aanvraag verstoord wordt. Het ontwerp voldoet niet aan de voorschriften van RUP Binnenstad met betrekking tot de gevelgeleding, materialisatie en inpassing in het straatbeeld.

Het projectgebied bevindt zich binnen een vastgestelde archeologische zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte onder de 300 m² (167 m²) en een geplande vergunningsplichtige ingreep in de bodem boven de 100 m² (gelijk aan het projectgebied). Het betreft een aanvraag tot een gedeeltelijke afbraak van de kelder. Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht.

De fundering en vloerplaten van de kelder worden niet afgebroken. De kelder wordt deels gedempt met breekzand. Het nieuwe gebouw wordt gebouwd op dit zand en zal geen extra verstoring veroorzaken. Om deze redenen, en er van uitgaande dat de kelder niet volledig wordt gesloopt, worden er door de stedelijke dienst Archeologie geen voorwaarden opgelegd. De eventuele archeologische ondergrondse sporen worden niet geraakt bij de geplande werken en blijven gevrijwaard.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De brandweer gaf een voorwaardelijk gunstig advies dat strikt moet worden nageleefd.

Aanvankelijk werd het hemelwater hergebruikt voor 4 toiletten. Het is verplicht om per wooneenheid leidingen aan te leggen naar elk toilet en de wasmachineplek. Het opgevangen hemelwater moet maximaal gebruikt worden voor toepassingen waarvoor geen drinkwaterkwaliteit nodig is, zoals toiletspoeling, poetswater, wasmachines en buitengebruik. Aquafin gaf hierover een ongunstig advies op 29/10/2025. Naar aanleiding hiervan werden de plannen aangepast en een nieuwe PIV ingediend op 4/11/2025. Op 3/12/2025 gaf Aquafin een voorwaardelijk gunstig advies over de aangepaste plannen. De voorwaarden opgelegd in dit advies moeten worden nageleefd.

Om te voldoen aan de verordening inzake toegankelijkheid moeten naast de krukzijde van de toegangsdeur en aan de deuren op de verdiepingen naar de traphal een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte worden voorzien van 0,50 meter.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Bewonersvergunningen bij nieuwbouw of herbouw

Op 25 maart 2024 keurde de gemeenteraad een gewijzigd reglement goed voor de gemeentelijke parkeervergunning. Hierin werd het aantal bewonersvergunningen bij nieuwbouw en herbouw gewijzigd. Deze is toepasbaar voor bouwdossiers die ingediend zijn op of na 15 juli 2024, met name het moment dat de nieuwe bouwcode van kracht is.

Om de publieke ruimte verder beschikbaar te maken voor andere zaken dan geparkeerde voertuigen, wil de stad het aantal parkeervergunningen gekoppeld aan nieuwe bouwprojecten of herbouwprojecten beperken. Bewoners hebben bij deze projecten meestal een hoogwaardig alternatief (inpandig parkeren) ten opzichte van parkeren op straat. 

Het betreft een project met 6 tot 29 wooneenheden Er kan één bewonerskaart per wooneenheid toegekend worden aan de bewoners van dit gebouw.

Fietsvoorzieningen

Voor de 6 appartementen moeten er 19 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          2 appartementen met 1 slaapkamer = 2 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 4

-          1 appartement met 2 slaapkamers = 1 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 3

-          3 appartementen met 3 slaapkamers = 3 x 4 (3 slaapkamers + 1 extra) = 12

Er worden achteraan in de garage 20 fietsstalplaatsen voorzien en 3 bakfietsen. De 20 fietsstalplaatsen zijn voorzien in een hangsysteem. Omdat niet alle types van fietsen hier gebruik van kunnen maken, adviseert de stedelijke dienst Mobiliteit dat de helft van het aantal nodige fietsen voorzien moet worden in een gewone lage fietsstalplaats. Er moet steeds een vrije doorgang van minstens 1 meter beschikbaar zijn naast de geparkeerde wagen om tot aan de fietsstalplaatsen te geraken. In huidig ontwerp wordt niet voldaan aan deze voorwaarden.

Laden en lossen

Laden en lossen kan gebeuren in de bestaande laad en loszones op straat.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en met een goede ruimtelijke ordening.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.