2025_CBS_09014 - Omgevingsvergunning - OMV_2025035452. Mechelsesteenweg 33-35. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          28/09/2012: vergunning (20125495) voor het maken van een doorgang op niveau +1 tussen pand 27-29-31 en pand 33;

-          18/07/2008: vergunning (20082275) voor het inrichten van kantoren in een herenhuis en het maken van een inkom aan de binnenkoer;

-          26/03/1990: vergunning (1990656) voor een verbouwing, renovatie en wisselkantoor;

-          12/03/1982: vergunning (1982171) voor een verbouwing.

Vergunde toestand

-          functie:

• kantoorruimte ter hoogte van nr. 33;
• winkel – detailhandel ter hoogte van nr. 35;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen (onder de kroonlijst) met zadeldak;
• bouwhoogte is 15,82 m;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in rode baksteen;
• buitenschrijnwerk in wit gelakte aluminium (nr. 33) en hout (nr. 35);
• plint in blauwe hardsteen.

Bestaande toestand

-          niet relevant aangezien het gaat over een sloop en nieuwbouw.

Nieuwe toestand

-          functie:

• gemengd gebouw bestaande uit dareca en 3 entiteiten met leefruimte en 38 kamers:

-          op de gelijkvloerse verdieping: dareca (71 m²), een gemeenschappelijke ruimte (super-commons) van 85 m²;

-          op de verdiepingen: 38 kamers;

• 2 leefruimtes van telkens 51 m²;
• 19 kamers met een netto vloeroppervlakte van 21 m²;
• 5 kamers met een netto vloeroppervlakte van 23 m²;
• 4 kamers met een netto vloeroppervlakte van 24 m²;
• 4 kamers met een netto vloeroppervlakte van 25 m²;
• 6 kamers met een netto vloeroppervlakte van 27 m²;

-          bouwvolume:

• 7 bouwlagen met plat dak;
• bouwhoogte is 23,67 m, liftschacht tot een hoogte van 25,57 m;
• bouwdiepte is 21,06 m;
• buitenruimte achteraan het perceel (gelijkvloerse verdieping) van 169 m²;
• dakterras eerste verdieping van 40 m²;

-          gevelafwerking:

• voorgevel gelijkvloerse verdieping in blauwe hardsteen;
• voorgevel verdiepingen in rode baksteen;
• buitenschrijnwerk in antraciet aluminium;
• balustrade in gehard glas;
• dakrand in antraciet aluminium;
• raamdorpels in blauwe hardsteen.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van het bestaande handelspand;

-          bouwen van een nieuwe meergezinswoning bestaande uit 3 entiteiten met leefruimte en 38 kamers en dareca op de gelijkvloerse verdieping.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

Milieutechnisch wordt er met de voorliggende aanvraag de exploitatie van warmtepompen beoogd.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) Coliving
 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Artikel 15:

De breedte van het looppad bedraagt op de gedeeltes ter hoogte van de vestiaires minder dan 1,5 m;

• Artikel 20:

De breedte van de trap is 0,85 m, terwijl dit minstens 1 m moet zijn;

• Artikel 21:

Er is onvoldoende vrije en vlakke draairuimte voor de lifttoegang;

• Artikel 24:

Er is onvoldoende vrije en vlakke draairuimte aan de duwzijde van de deur naar de wooneenheid op de gelijkvloerse verdieping alsook de kamers gesitueerd in de nabijheid van de vestiaire en de interne trap.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
(De bouwcode kan je raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 13: ondergrondse en bovengrondse uitsprongen

De geveluitsprongen, die de binnenruimtes vergroten, nemen meer dan de helft van de geveloppervlakte in;

• Artikel 33: fietsparkeren maximaal op eigen terrein

De afmetingen van de fietsstalplaatsen voldoen niet.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan je raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het stikstofdecreet. 

-            Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht.

Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen https://vmm.vlaanderen.be/publicaties/individuele-bescherming-tegen-overstromingen.

-          Rioleringstoets: overeenkomstig artikel 4.3.9 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 moet een omgevingsvergunningsaanvraag getoetst worden aan de zogenaamde rioleringstoets.
De rioleringstoets is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan je raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsmatig gewenste ontwikkelingen

-          Transformatieleidraad: Transformatieleidraad Ruimte geven aan de stad van morgen. Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad dit plan goed.
De transformatieleidraad kan je raadplegen via Transformatieleidraad.

-          Strategische Ruimteplan Antwerpen (SRA): Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad het nieuwe plan goed.
Het strategisch ruimteplan Antwerpen kan je raadplegen via Strategisch Ruimteplan Antwerpen.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is gesitueerd in de Mechelsesteenweg, gelegen in het district Antwerpen. De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door meergezinswoningen afgewisseld met gelijkvloerse reca- of handelszaken.

Het voorzien van een co-living project – bestaande uit 3 entiteiten met leefruimte en 38 kamers in totaal – sluit aan bij de kenmerkende woonfuncties aanwezig op de omliggende percelen.

De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de stedelijke dienst Economie en Toerisme. De dienst adviseert voorwaardelijk gunstig met volgende beoordeling:

“Geen bezwaar, wel een voorkeur dat de gelijkvloerse ruimte publiek toegankelijk is/wordt. Er staat in de beschrijvende nota “coffeeshop mogelijk” en “publiek toegankelijk”. Gelet op de locatie in afgebakend kernwinkelgebied hebben we wel een voorkeur dat de voorste zone publiek toegankelijke commerciële ruimte is bijvoorbeeld die koffiebar. Dit is geen strategische kantoorlocatie.“

Het advies wordt niet bijgetreden.
Ondanks dat in de nota “coffeeshop mogelijk” en “publiek toegankelijk” vermeld staat, staat op plan “coffee meeting” vermeld. De gelijkvloerse verdieping wordt dus vergund als reca en is dus publiek toegankelijk.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voldoet aan de goede ruimtelijke ordening op vlak van schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid.

Omwille dat de percelen onderhevig zijn aan een gewestelijk rooilijnplan, dient het project naar achteren te worden opgeschoven. Hierbij komt de voorgevel dieper te liggen dan de buren waardoor het gebouw zich niet volledig in de bestaande straatwand en het gabarit van de woningen uit zijn omgeving past. Echter richt het project zich naar de beleidsmatig gewenste ontwikkelingen (rooilijnplan).

Het gebouw past wel in de toekomstige straatwand en het toekomstige gabarit van de woningen uit zijn omgeving. Het ontwerp stemt overeen met de volumes op de hoeken van het bouwblok en huisnummer 43.
Verder is de afstand van voorgevel tot voorgevel in de Mechelsesteenweg voldoende breed om 7 bouwlagen (gelijkvloers en 6 verdiepingen) toe te laten. Verder is de afstand tot de achterste perceelsgrens/achterliggende bebouwing ook voldoende groot waardoor het aantal bouwlagen geen hinder geeft naar de achterliggende buren. De schaal van de aanvraag is aanvaardbaar in de stedelijke omgeving.

Het verwijderen van de verschillende achterbouwen en het aanleggen van een tuin kan gunstig worden geadviseerd.
Een groene tuin heeft een aangenamer uitzicht binnen in een bouwblok en bevordert daarom de leefkwaliteit van bewoners en omwonenden. Door de tuin niet te bebouwen of te verharden blijft een deel beschikbaar voor natuurlijke infiltratie van regenwater in de bodem.

De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de stedelijke dienst Publieke Ruimte. De dienst adviseert gunstig met volgende beoordeling:

“De aanvraag heeft geen impact op de bestaande publieke ruimte van deze gewestweg (geen aanpassingen nodig). De aanvraag houdt rekening met het rooilijnplan waarbij de rooilijn dieper ligt dan de bestaande bouwlijn. De terrasruimte die hierdoor ontstaat bevindt zich voor deze rooilijn. Momenteel is er geen aanleiding om die ruimte mee op te nemen in de publieke ruimte. Mocht ooit de procedure worden ingezet om deze rooilijn te realiseren, waarbij ook de aangrenzende panden achteruit worden gebouwd, dan betekent dat dat de voorziene terrasruimte niet privatief kan blijven.“

Het advies kan worden bijgetreden.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag voldoet aan de goede ruimtelijke ordening op vlak visueel-vormelijke elementen.

De voorgevel van de gelijkvloerse verdieping wordt afgewerkt met blauwe hardsteen en de bovenliggende verdiepingen in rode baksteen. De dakrand bestaat uit antraciet aluminium. Het buitenschrijnwerk bestaat uit antraciet aluminium met balustrade in gehard glas.
Deze materialen passen binnen de omgeving waarop de aanvraag betrekking heeft en zijn dus aanvaardbaar.

De afwijking op artikel 13 van de bouwcode – met betrekking tot de geveluitsprongen – kan gunstig worden geadviseerd.
De geveluitsprongen, die de binnenruimtes vergroten, nemen meer dan de helft van de geveloppervlakte in.
Vanaf de eerste verdieping wordt de gevel verdeeld in 3 erkers, waardoor een zekere verticale verdeling ontstaat die in overeenstemming is met het straatbeeld. Deze verdeling weerspiegelt de achterliggende functies. Hierdoor is er een duidelijke uitspraak over de architectuur van het pand en de beeldkwaliteit van het gebouw is in samenhang met zijn omgeving. De gevel is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het ontwerp kan gunstig worden geadviseerd.
Er worden 3 entiteiten met elk een eigen leefgroep gecreëerd. De leefgroepen hebben een oppervlakte van 51 m² en 85 m². De kamers hebben een oppervlakte tussen 21 m² en 27 m². Er wordt voldoende wooncomfort aangeboden, het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner staat in verhouding tot het aantal kamers.

Het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer is als voorwaardelijk gunstig opgeladen in het omgevingsloket, maar het is een gunstig advies zonder voorwaarden.

Omwille van de nabijheid van de trambedding, is de aanvraag voor advies opgestuurd naar de Vlaamse Vervoermaatschappij De Lijn. De maatschappij adviseert voorwaardelijk gunstig met volgende beoordeling:

“Gezien de aanwezigheid van geëlektrificeerde tramlijnen met bovenleidingen is het aangewezen om reeds in de planningsfase contacten te leggen met de lokale deskundigen. Dat doet bouwheer en ontwerper best via projecten_S&E.antwerpen@delijn.be en bovenleiding.ant@delijn.be.

Gunstig met voorwaarden.
Voorwaarden:

-          Wij willen u erop wijzen dat tijdens de werken de doorgang van het openbaar vervoer tijdens de normale exploitatie-uren gegarandeerd moet zijn. Het tram- en busverkeer mag geen hinder en/of vertragingen ondervinden door de uitgevoerde werken. De trams en bussen dienen te allen tijde voorrang te genieten. Eventuele vertragingen zullen aangerekend worden volgens het boetesysteem (dienstonderbreking) van De Lijn en zijn volledig ten laste van de bouwheer.

-          Er dient voordat de werkzaamheden starten een inventarisatie te gebeuren van de wegenis, perrons, traminfrastructuur enzovoort.

-          De Lijn Traminfrastructuur dient 10 werkdagen voor de aanvang der werken verwittigd te worden van de startdatum.

-          Alle schade die tijdens de werkzaamheden veroorzaakt wordt aan wegenis, perrons, traminfrastructuur zal op kosten van de bouwheer hersteld worden volgens de richtlijnen van De Lijn.

-          Er dienen voertuigen gebruikt te worden op banden en niet op rupsen, om schade te vermijden.

-          Zwaardere voertuigen dan het gewicht van een wettelijk toegelaten vrachtwagen zijn niet toegelaten.

-          Indien een bouwput wordt gemaakt: Vóór aanvang en na uitvoering van de werken worden de tramsporen (tegenlat) tegensprekelijk opgemeten (nivellering) in opdracht van de aanvrager of zijn aannemer en in aanwezigheid van een vertegenwoordiger van De Lijn Antwerpen. Als blijkt dat de sporen verzakt zijn na de uitvoering van de werken zullen de herstellingskosten op kosten van de opdrachtgever van deze werken door De Lijn of diens aannemer worden uitgevoerd. Ongevallen, die zich in tussentijd ingevolge de slechte staat van de spoorbedding ter plaatse zouden voordoen, blijven onder aansprakelijkheid van de bouwheer.“

Bij uitvoering van de werken dient er rekening gehouden te worden met de voorwaarden zoals opgesomd in het advies van de Vlaamse Vervoermaatschappij De Lijn.

De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de Fluvius. Zij leggen in hun voorwaarden op dat er een distributiecabine moet worden geplaatst. Dit is niet voorzien in het ontwerp. De aanpassingen die nodig zijn om tegemoet te komen aan het advies, wijzigen de bouwplannen op essentiële punten, waardoor de aanvraag moet worden geweigerd.

Tevens is het advies van de brandweer ongunstig. De brandveiligheid van het gebouw kan niet gegarandeerd worden. De bouwaanvraag dient te worden geweigerd.

De aanvraag wijkt af van bepaalde bepalingen van de verordening toegankelijkheid. Deze kunnen in een nieuw ontwerp worden meegenomen.

De aanvraag voldoet niet aan het burgerlijk wetboek, inzake lichten en zichten. De uitkragende terrassen bevinden zich niet op 1,9 m van de perceelsgrenzen en vallen buiten de 45°. Hierdoor is er inkijk bij buren mogelijk. Dit kan in een nieuw ontwerp worden aangepast.
 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
 

Bewonersvergunningen bij nieuwbouw of herbouw:

Op 25 maart 2024 keurde de gemeenteraad een gewijzigd reglement goed voor de gemeentelijke parkeervergunning. Hierin werd het aantal bewonersvergunningen bij nieuwbouw en herbouw gewijzigd. Deze is toepasbaar voor bouwdossiers die ingediend zijn op of na 15 juli 2024, met name het moment dat de nieuwe bouwcode van kracht is.

Om de publieke ruimte verder beschikbaar te maken voor andere zaken dan geparkeerde voertuigen, wil de stad het aantal parkeervergunningen gekoppeld aan nieuwe bouwprojecten of herbouwprojecten beperken. Bewoners hebben bij deze projecten namelijk een hoogwaardig alternatief (inpandig parkeren) ten opzichte van parkeren op straat. 

Het betreft een project met 30 wooneenheden of meer. Er zullen geen bewonerskaarten toegekend worden aan de bewoners van dit gebouw.

Fietsvoorzieningen:

Er moeten 38 fietsenstallingen voorzien worden voor de 38 kamerwoningen.
Er wordt een ondergrondse fietsenstalling ingericht met 41 plaatsen. In de nota staat dat er 3 plaatsen geschikt zijn voor bakfietsen. Deze plaatsen moeten voldoende groot zijn (minimum 1 m x 2,6 m) en kan worden meegenomen in een nieuw ontwerp.

De fietsenstalling is bereikbaar met een fietslift.

De tussenafstand bij de gewone fietsenstallingen moet 60 cm zijn (er wordt slechts 40 cm voorzien). Dit kan in een nieuw ontwerp worden meegenomen.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Het voorwerp van de aanvraag betreft de exploitatie van 3 warmtepompen voor de koeling en verwarming van het gebouw. De installaties zijn van het type lucht-water, voorzien van koelmiddel R32 hetwelk een gunstige GWP-waarde heeft. Het koelmiddel voldoet daarmee aan de F-gassen regelgeving. De toestellen zullen periodiek onderhouden worden conform de sectorale bepalingen. De 3 warmtepompen zullen gestald worden op het dak van het gebouw. Er zal ook een akoestische voorzieningen geplaatst worden in samenspraak met de leverancier van de warmtepompen en in functie van de te behalen geluidsnormen van Vlarem II.

De ingedeelde inrichtingen of activiteiten zijn louter en alleen in de derde klasse ingedeeld, de exploitatie ervan is dus meldingsplichtig.

Er wordt voldaan aan artikel 5.4.3, §3 van het DABM betreffende verbods- en afstandsregels.

De aangevraagde exploitatie is meldingsplichtig en niet verboden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en het ongunstig advies van de brandweer.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Aan het college wordt voorgesteld om voor de ingedeelde inrichting of activiteit de omgevingsvergunning te weigeren, gezien het onlosmakelijk verband met de gevraagde stedenbouwkundige handelingen.

Geadviseerde rubriek(en)

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden standpunten, opmerkingen en/of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.

Bespreking van de bezwaren

1. Tuinmuren: De bezwaarindiener merkt op dat er geen rekening wordt gehouden met de 3 gemeenschappelijke muren in de tuin. Twee van deze muren zijn momenteel veel hoger dan op de plannen aangegeven en volledig geïntegreerd in het ontwerp van zijn tuin.
   Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Omwille van de kwaliteit en de bezonning is het wenselijk om de tuinmuren te verlagen. Echter heeft de omgevingsvergunning een zakelijk karakter. Werken die uitgevoerd worden aan de tuinmuren kunnen slechts uitgevoerd worden mits de uitdrukkelijke toestemming van beide partijen.

2. Onaanvaardbare functiewijziging: De bezwaarindiener merkt op dat de aanvraag voorziet in een functiewijziging van het pand. Hij heeft bedenkingen bij de combinatie van de verschillende leefgroepen en de bijhorende kamers in het ontwerp. Hij vreest dat het project gaat bewoond worden door een bepaalde doelgroep met de nodige overlast erbij.
   Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het bezwaar is een aanname en geen omgevingstechnisch aspect.

3. Waardevermindering eigendom: De realisatie van het project doet de waarde van de omliggende eigendommen verminderen.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het bezwaar is niet omgevingstechnisch van aard.

4. Brandveiligheid: Volgens de bezwaarindiener voldoet het project niet aan de wetgeving op brandveiligheid. Zo is, volgens hem, de vluchtweg op de gelijkvloerse verdieping door de lobby-koffieruimte niet veilig. Verder ontbreken, volgens hem, de nodige brandladders en de brandweerstand op de compartiment-scheidende wanden.

Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de brandweer. Zij hebben vanuit hun expertise een ongunstig advies gegeven.

5. Erkers, harmonie: Volgens de bezwaarindiener springen de erkers aan de voorgevel 1,20 m uit, terwijl dit bij de buren maar 60 cm is. Dit is niet in harmonie.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het klopt dat de erkers 1,2 m uitspringen, dit is verder dan de buren in de omgeving. Echter hebben zij geen negatieve invloed op het gebruik en de bezonning van naast- of onderliggende verblijfsruimten en buitenruimten. De erkers respecteren de architecturale kwaliteit en waarderen het gevelbeeld van de straat op.

6. Gebrek aan buitenruimte: Volgens de bezwaarindiener hebben de kamers te weinig buitenruimte. Ze moeten minimum 4 m² terras hebben. Het gebruik van een gemeenschappelijk terras is, volgens hem, niet correct. Hij is van mening dat als er 72 mensen kunnen worden gehuisvest, het gemeenschappelijk terras ook al veel te klein is.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Er wordt op de gelijkvloerse verdieping een bruikbare collectieve buitenruimte – zowel terras als groenaanleg – met een totale oppervlakte van 169 m² voorzien. De tuin en het terras zijn direct toegankelijk vanuit de gemeenschappelijke ruimte op de gelijkvloerse verdieping.

7. Schenden van de privacy: Volgens de bezwaarindiener wordt voor het gemeenschappelijk terras op de eerste verdieping de 45°-regel niet toegepast waardoor er rechtstreekse zichten ontstaan.

Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. Op het plan van de eerste verdieping komt het dakterras inderdaad voorbij de 45°. Echter bevinden de terrassen zich ook binnen de 1,9 m van de perceelsgrens. Er wordt niet voldaan aan het burgerlijk wetboek, de wetgeving op lichten en zichten. Dit punt wordt bij de toetsing ruimtelijke ordening hernomen.

8. Niet voldoen aan hemelwaterverordening: Volgens de bezwaarindiener verzaakt de opdrachtgever aan de reglementering van de waterinfiltratie. In het dossier wordt, volgens hem, beweerd dat het regenwater volledig zal opgebruikt worden met het doorspoelen van de toiletten en wasmachines. De bezwaarindiener is van mening dat deze redenering niet klopt omdat ze een overloop plaatsen. Volgens hem moet de opdrachtgever op eigen terrein het water bufferen. Volgens de bezwaarindiener zal bij hevige regenbuien al het regenwater overlopen via hun overloop naar de riolering. Volgens hem moet er een wadi worden geplaatst.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Een overloop naar de riolering is verplicht. In het geval dat de hemelwaterputten vol zitten, kan het overtollige water toch nog weglopen. Daarnaast voegt de opdrachtgever een nota toe waarin hij toelicht dat er meer hergebruik van hemelwater is waardoor een wadi niet verplicht is.

9. Geen bruikbare fietsenberging: Volgens de bezwaarindiener voldoet de fietsenberging niet aan de eisen en normen. De oppervlakte van 1,5 m² per fiets is veel te klein. Ook het aantal voorziene bakfietsen is te weinig, dit zullen er veel meer zijn.

Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de stedelijke dienst Mobiliteit. Zij merken op dat de nodige ruimte tussen de fietsen, hart op hart, slechts 40 cm is in plaats van de vereiste 60 cm. Volgens hen zijn 3 plaatsen voor buitenmaatse fietsen voldoende, echter moeten deze wel minimum 1 m x 2,6 m groot zijn.

10. Niet voldoen aan het POET-principe: De bezwaarindiener is van mening dat de opgelegde parkeernorm door stad Antwerpen niet wordt opgevolgd. Het perceel heeft een gevelbreedte van meer dan 8 meter en men kan autostaanplaatsen maken op eigen terrein. Dus er moeten minimum 19 parkeerplaatsen voorzien worden.

Verder wordt, volgens de bezwaarindiener, de parkeerdruk te hoog in de straat, daar er waarschijnlijk veel busjes voor de seizoenarbeiders, bouwvakkers en expats hier zullen stationeren.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de dienst Mobiliteit. Volgens de dienst Mobiliteit is de werkelijke parkeerbehoefte voor dit project 3 parkeerplaatsen. Omwille van de veiligheid is het niet wenselijk om een in- en uitrit naar een garage te realiseren nabij een kruispunt aan een gewestweg. Het stationair draaien van de busjes is een aanname en wordt niet gestaafd.

11. Niet voldoen aan verordening toegankelijkheid: De bezwaarindiener merkt op dat de kamers niet rolstoeltoegankelijk zijn. Ze voldoen niet aan de verordening toegankelijkheid.

Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. Het ontwerp voldoet niet aan de verordening toegankelijkheid.

12. Niet voldoen aan de geluidsnormen: De bezwaarindiener merkt op dat in het project de muren tussen de kamers niet voldoen aan de strengste geluidsnorm. Ze zijn niet ontdubbeld, wat volgens hem verplicht is.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De kamers maken deel uit van 1 leefgroep waardoor dit niet noodzakelijk is. Tussen de leefgroepen onderling en de verticale circulatie worden wel ontdubbelde muren voorzien.

13. Niet voldoen aan het Vlaams Woninghuurdecreet: Volgens de bezwaarindiener voldoen de kamers niet aan de woonwetgeving en bij verhuur niet aan het Woninghuurdecreet.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Dit is geen omgevingstechnisch aspect of wetgeving. Het ontwerp moet hier omgevingstechnisch niet aan worden afgetoetst. Het is burgerrechtelijke wetgeving. Het is aan de opdrachtgever om hieraan te voldoen.

14. Niet voldoen aan de VMSW-normen: Volgens de bezwaarindiener voldoen de kamers niet aan de minimale vloeroppervlakte van de sociale huisvesting “Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen” (VMSW). Het project biedt geen woonkwaliteit door de te smalle kamers.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De VMSW-normen zijn richtinggevend en is geen verplichte wetgeving. Tevens betreft de aanvraag geen sociale huisvesting. De normen van de VMSW zijn niet van toepassing.

15. Niet voldoen aan de uitbatingsvoorwaarden voor hotels: Volgens de bezwaarindiener is de aanvrager onderhevig aan de regels van een hotel en moet deze aan de uitbatingsvoorwaarden voldoen of op zijn minst aan de Airbnb-regelgeving.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De uitbatingsvoorwaarden voor hotels is geen omgevingstechnische materie. De aanvraag betreft geen hotel maar een co-living project.