2025_CBS_09665 - Omgevingsvergunning. Advies hogere overheid. Voorwaardelijk gunstig advies - OMV_2025053802. Beddenstraat 2-2B, Groenplaats 31-36 en Schoenmarkt 21. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd bij de deputatie een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend. De aanvraag wordt behandeld volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
De deputatie verzoekt het college of de gemeentelijke omgevingsambtenaar om:

• een openbaar onderzoek te houden;
• advies uit te brengen.
  
  

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

• 14/06/2024: omgevingsaanvraag (OMV_2024028952) voor het verbouwen, uitbreiden en de nieuwbouw van een verblijfsrecreatiefunctie met 347 kamers en aanhorige functies (fitness, lobby, feestzaal, eetzaal) met losgekoppelde zelfstandige functies: 13 handelsunits, 1 kantoorunit en 1 reca-unit (SH), de exploitatie van een winkelcentrum en hotel en de exploitatie van de gemeenschappelijke technische installaties; het lozen van bemalingswater, bedrijfsafvalwater via een waterzuiveringsinstallatie en een permanente bronbemaling (IIOA); het wijzigen van een vergund kleinhandelsbedrijf (KHA) – ingetrokken door de aanvrager op 10/01/2025;
• 16/07/2021: omgevingsaanvraag (OMV_2021100105) voor het toevoegen van 3 teruggetrokken bouwlagen aan het bestaande bouwvolume met 46 appartementen en het exploiteren van een apart-hotel met zwembad – ingetrokken op 18/01/2022;
• 05/07/2019: omgevingsvergunning (OMV_2019034343) voor het wijzigen van de functie shoppingcenter op de tweede verdieping naar een hotelfunctie en het creëren van een patio op de tweede verdieping – vervallen wegens niet uitgevoerd;
• 29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed ‘Grand Bazar’ (31; 31-2-2B; 32): https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/4014;
• 26/01/2018: vergunning (20172928) voor het aanpassen van de gelijkvloerse gevel en winkellogo's;
• 18/09/2015: vergunning (2015824) voor het wijzigingen aan de gevel op gelijkvloers Beddenstraat 2, gevels aan Groenplaats en Schoenmarkt;
• 09/07/2010: vergunning (20102986) voor het renoveren van een shoppingcentrum;
• 24/11/2006: vergunning (20063653) voor het demonteren en verwijderen van bestaande roltrappen, herschikken en plaatsen van nieuwe roltrappen, uitbreiden van winkel- en verkoopruimte;
• 12/05/2006: vergunning (2006916) voor het verbouwen van een winkelruimte;
• 13/01/2006: vergunning (20053480) voor het plaatsen van een technische installatie;
• 30/09/2005: vergunning (20052643) voor het maken van een inkomdeur aan de bar van het hotel;
• 15/07/2005: Unesco werelderfgoed bufferzone Museum Plantin-Moretus: buffer: https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/15003;
• 18/09/2002: vergunning (20021885) voor het plaatsen van drie condensors;
• 12/03/1998: vergunning (199866) voor het bouwen van een inkomdeur aan bar en verluchtingen door trapkern;
• 01/04/1993: vergunning (1993464) voor een wintertuin (Hilton hotel);
• 08/07/1991: vergunning (86#910275) voor het verbouwen tot winkelcomplex met hotel en parking;
• 17/07/1981: beschermd als monument ‘Warenhuis Grand Bazar’ (31; 31-2-2B; 32): https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/6160.

Vergunde toestand

• functie:
  1. Hilton-hotel: verblijfsrecreatie met 211 kamers;
  2. Grand Bazar Shopping Center: detailhandel en kantoren;
• bouwvolume:
  1. gebouw 1 – Groenplaats en Eiermarkt (1920 – beaux-arts):
     • 4 bouwlagen met plat dak;
     • polygonaal bovenlicht met een betonskelet;
  2. gebouw 2 – Schoenmarkt en Beddenstraat (1928 – art-deco): 
     • 6 bouwlagen met plat dak;
     • teruggetrokken technische bouwlaag;
  3. gebouw 3 – Beddenstraat en Eiermarkt (1929 – zakelijke art-decostijl):
     • 6 bouwlagen met plat dak;
  4. gebouw 4 – Groenplaats en Schoenmarkt (1993):
     • 6 bouwlagen met plat dak;
     • torenvolume als hoekbekroning;
• gevelafwerking: 
  1. gebouw 1 – Groenplaats en Eiermarkt (1920 – beaux-arts):
     • witte natuursteen (Chauvigny);
     • plint in gepolijst rood graniet;
     • gevelpui verdwenen achter een gesloten terrasuitbouw;
  2. gebouw 2 – Schoenmarkt en Beddenstraat (1928 – art-deco):
     • witte natuursteen;
     • pui bekleed in blauwe hardsteen;
  3. gebouw 3 – Beddenstraat en Eiermarkt (1929 – zakelijke art-decostijl): 
     • vlak behandeld parament in witte natuursteen;
     • plint in graniet;
     • getrapte nis uitgespaard voor het pompbeeld van Teun de Eierboer;
  4. gebouw 4 – Groenplaats en Schoenmarkt (1993):
     • witte natuursteen;
     • grijze natuursteen als gevelplint;
• perceelinrichting: volledig bebouwd (en onderkelderd) perceel.

Nieuwe toestand

• functie: gemengd gebouw: detailhandel, reca, kantoren en verblijfsrecreatie met 347 kamers en aanhorigheden (lobby, fitness, feestzaal, eetzaal):
  1. gebouw 1 – Groenplaats en Eiermarkt (1920 – beaux-arts):
     • gelijkvloerse verdieping: 4 handelsunits, 2 reca-units, ontvangstruimte van het hotel;
     • verdiepingen: hotel;
  2. gebouw 2 – Schoenmarkt en Beddenstraat (1928 – art-deco):
     • gelijkvloerse verdieping: 6 kleine handelsunits, 2 reca-units, ontvangstruimte van het hotel, fietsparkeerplaats, los- en laadzone, 1 grote detailhandelsunit;
     • eerste verdieping; 1 kantoor;
     • verdiepingen: hotel;
  3. gebouw 3 – Beddenstraat en Eiermarkt (1929 – zakelijke art-decostijl):
     • 1 kantoor;
     • hotel;
  4. gebouw 4 – Groenplaats en Schoenmarkt (1993):
     • gelijkvloerse verdieping: 2 kleine handelsunits en grote detailhandelsunit; fietsparkeerplaats;
     • eerste verdieping: 1 kantoor;
     • verdiepingen: hotel;
• bouwvolume:
  1. gebouw 1 – Groenplaats en Eiermarkt (1920 – beaux-arts):
     • nieuwe attiekwand voor de uitpandige technische installaties;
     • verwijderde veranda aan de zijde van de Groenplaats (1993);
  2. gebouw 2 – Schoenmarkt en Beddenstraat (1928 – art-deco):
     • interne verbinding Eiermarkt – Schoenmarkt gesupprimeerd;
     • gesloopte technische daklaag op de 6^de verdieping;
     • 10 bouwlagen;
  3. gebouw 3 – Beddenstraat en Eiermarkt (1929 – zakelijke art-decostijl): 
     • 4 nieuwe bouwlagen op het bestaande volume;
     • 10 bouwlagen in totaal;
  4. gebouw 4 – Groenplaats en Schoenmarkt (1993):
     • de volledige bestaande bebouwing en technieken worden gesloopt;
     • nieuwbouw van 9 bouwlagen waarvan 6 bouwlagen grenzend aan het openbaar domein en 3 teruggetrokken getrapte daklagen;
  5. liftkoker van parking (-1) tot kantoor (+2);
  6. daktuinen en op het dak;
  7. het dak van de binnenpatio op de 3^de verdieping en een gedeelte van de vloerplaat van het shoppingcenter op de 2^de verdieping worden uitgebroken;
• gevelafwerking: 
  1. gebouw 1 – Groenplaats en Eiermarkt (1920 – beaux-arts); 
     • gerestaureerde bestaande gevel van het beschermd monument;
     • nieuwe historiserende luifel in groentint over de volledige gevelbreedte aan de zijde van de Groenplaats;
     • nieuw schrijnwerk met gewijzigde roede-indeling;
     • 3 toegangsdeuren in de gevelplint naar historisch model;
     • gevelplint in rode graniet met historiserend aluminium schrijnwerk (type 1) en rood marmer als invulpanelen;
     • dakbekleding van de balzaal in grijs zink met ingewerkte fotovoltaïsche panelen;
     • zaakgebonden publiciteit;
  2. gebouw 2 – Schoenmarkt en Beddenstraat (1928 - art-deco):
     • gerestaureerde bestaande gevel van het beschermd monument;
     • schrijnwerk met gewijzigde roede-indeling;
     • historiserende uitvoering van de gevelplint in zwart graniet met uitgewerkte penanten, decoratieve elementen en stalen schrijnwerk;
  3. gebouw 3 – Beddenstraat en Eiermarkt (1929 – zakelijke art-decostijl; 
     • gerestaureerde bestaande gevel van het beschermd monument;
     • schrijnwerk met gewijzigde roede-indeling;
     • gevelplint in keramische tegels;
     • historiserende luifel aan de ingang van het hotel aan de zijde van de Eiermarkt;
  4. gebouw 4 – Groenplaats en Schoenmarkt (1993):
     • gevelpint in donkergrijs geborstelde natuursteen met schrijnwerk in lichte metaalkleur aluminium; 
     • verdiepingen in zandkleur reliëfnatuursteen, sierlijst en gestraald en geborstelde natuursteen; 
     • verhoogde gevel boven de Groenplaats 34-35 in gestraalde en geborstelde natuursteen in zandkleur tot circa 25 m hoogte met daarboven een glazen balustrade en beplanting als afscheiding van het zwembad; 
     • natuursteen in zacht beige tint met metalen schrijnwerk;
     • metalen spijlenbalustrades met hardhouten bovenlat;
• perceelinrichting:
  1. volledig bebouwd (en onderkelderd) perceel;
  2. binnenkoer voorzien van groen. 

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen, uitbreiden en nieuwbouw van verblijfsrecreatie met 347 kamers en aanhorige functies (fitness, lobby, feestzaal, eetzaal);

-          inrichten van losgekoppelde zelfstandige functies: 13 handelsunits, 1 kantoorunit en 1 reca-unit:

-          slopen van de bestaande bebouwing op de hoek van de Groenplaats en Schoenmarkt;

-          gedeeltelijk wijzigen van de functie detailhandel naar kantoor, diensten en vrije beroepen;

-          uitbreiden van het volume:

1. nieuwbouwvolume op de hoek van de Beddenstraat en Schoenmarkt;
2. optoppen bestaande volumes aan de Eiermarkt en Beddenstraat;

-          aanleggen van daktuinen en een zwembad op het dak;

-          wijzigen van alle bestaande en toevoegen van nieuwe voorgevels:

-          wijzigen van de scheimuren met Groenplaats 33-34-35;

-          uitvoeren van interne constructieve werken.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Voorgeschiedenis

Op 10 maart 2017 verleende het college een vergunning aan MUCC nv voor het uitbaten van een winkelcentrum tot 10 maart 2037 (kenmerk MV2016/469). Voor de uitbating van het hotel werd op 29 november 2013 een vergunning verleend aan Hilton International Co tot 29 november 2033 (kenmerk AN2013/587). Op 4 juni 2024 werd een omgevingsvergunningsaanvraag ingediend, die werk ingetrokken op 10 januari 2025 (kenmerk OMV_2024028952).

Over voorliggende dossier werd een eerste keer advies gevraagd door de deputatie op 1 augustus 2025. Op 3 september 2025 verleende het college een gunstig advies op het bijhorende MER dat naar aanleiding van voorliggend dossier opgemaakt werd. Het college gaf geen advies op de omgevingsvergunningsaanvraag.

Inhoud van de aanvraag

Het project omvat de exploitatie van een winkelcentrum, een hotel en de gemeenschappelijke technische installaties van het gebouw, het oppompen en lozen van bemalingswater en het lozen van huishoudelijk en bedrijfsafvalwater.

Aangevraagde rubriek(en) 

Aangevraagde rubriek(en) OVA Iret Development
  

Aangevraagde rubriek(en) OVA MUCC NV
  

Aangevraagde rubriek(en) OVA Groenplaats NV
  

Omschrijving kleinhandelsactiviteiten

Het voorliggende bouwblok werd tussen 1991 en 1993 gerenoveerd en heropgebouwd tot het Hilton Hotel en het Grand Bazar Shopping Center door BAM Interbuild. Hiervoor werd in 1991 een sociaaleconomische vergunning afgeleverd voor een totale netto verkoopoppervlakte van 18.864 m². Het winkelcentrum werd opnieuw gerenoveerd en gemoderniseerd in 2011 en telde toen ongeveer vijftig winkels op vier verdiepingen. Onder andere Carrefour, Mango, Hema en Fnac maakten deel uit van het winkelaanbod.

De voorliggende aanvraag omvat een totaalrenovatie van het winkelcentrum. De focus zal voornamelijk liggen op de verschuiving van een deel van de handelsruimte naar logies (hotel) en kantoren. Er zal een betere mix worden voorzien van verschillende functies met positieve synergieën tussen die functies. Van de vergunde oppervlakte van 18.864 m² (sociaal-economische vergunning van 1991) zal volgens de nieuwe plannen nog 5.888 m² als netto verkoopoppervlakte detailhandel in de vorm van een handelsgeheel behouden blijven. 

In de kelder en het gelijkvloers blijft de ruimte voor handel voor het grootste deel behouden. De gelijkvloerse verdieping behoudt de winkelruimten gelegen aan de kant van de Schoenmarkt en Eiermarkt en er wordt een vitrine voorzien wat de zichtbaarheid en toegankelijkheid verhoogt. De inpandige, gelijkvloerse doorsteek/galerij verdwijnt in de nieuwe plannen. De kelderverdieping blijft ook voorzien voor winkelruimten vanwege de goed werkende en functionele doorsteek van de winkelstraten naar de metro-toegang en omgekeerd. Voor de invulling van de beschikbare units mikt de aanvrager op medium- tot high-endenseignes. De huidige huurders krijgen de vraag om hun bestaande exploitatie verder te zetten.

De aanvrager wenst in afwachting van meer duidelijkheid over de finale huurders (na renovatie) een omgevingsvergunning voor kleinhandelsactiviteiten aan te vragen voor een handelsgeheel met een totale netto verkoopoppervlakte van 5.888 m² voor de volgende categorieën:

• categorie ‘verkoop van voeding’: 2.350 m² (type grote supermarkt zoals bijvoorbeeld Carrefour in de kelder momenteel);
• categorie ‘verkoop van goederen voor persoonsuitrusting’: 2.500 m² (type textiel, schoenen, cosmetica). In de kleinere boetieks aan de Eiermarkt kan eerder gemikt worden op exclusievere speciaalzaken zoals bijvoorbeeld een juwelier of horlogewinkel.
• categorie ‘verkoop van niet-volumineuze goederen die niet vallen onder categorieën 1 tot 4’: 1.038 m² (type kleine elektrozaak of interieurzaak).

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 24 en 42 van het Omgevingsvergunningsdecreet heeft het college of de gemeentelijke omgevingsambtenaar de bevoegdheid advies uit te brengen voor de vergunningsaanvragen op haar grondgebied waarvoor de deputatie, de Vlaamse regering of de gewestelijke omgevingsambtenaar de bevoegde overheid is, tenzij:

1. de aanvraag ingediend is door het betrokken college;
2. de aanvraag louter betrekking heeft op mobiele of verplaatsbare ingedeelde inrichtingen of activiteiten.

Het college heeft op 17 november 2017 (jaarnummer 2017_CBS_08858) beslist om de adviesbevoegdheid op te nemen.

Adviezen

Interne adviezen 

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: Algemene voorschriften, Artikel  10  Overdruk - Reca (r), Artikel  6:    Zone voor Centrumfuncties - Stedelijke functies (Ce6), Artikel  8:    Zone voor Publiek Domein - (Pu), Artikel   9  Overdruk - Detailhandel (dh) en Culturele, historische en/of esthetische waarde.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

• artikel 2.1.1 Culturele, historische en\of esthetische waarde:

In CHE-gebied en bij beschermd erfgoed, worden de wijzigingen tegenover de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Dit geldt zowel voor het exterieur als het interieur van gebouwen:
 Het CHE-rapport en het advies van de bevoegde instanties zijnde de stedelijke dienst Monumentenzorg en het Agentschap Onroerend Erfgoed zijn bepalend voor wat behouden moet blijven en op welke manier het nieuwe ontwerp de bestaande waardevolle elementen ondersteunt.

• artikel 2.1.2 Harmonie en referentiebeeld:

Het bouwvolume, de bouwdiepte, de gevelopbouw en gevelgeleding, de uitsprongen en insprongen moeten in harmonie zijn met het referentiebeeld. Men moet het gebouw steeds bekijken vanuit een logisch geheel in de omgeving:
Het referentiebeeld wordt bepaald door de bebouwing in de directe omgeving. De gevelopbouw, geleding en uitsprongen zijn in overeenstemming met dit referentiebeeld. Bouwhoogte en kroonlijsthoogte, zie verder.
artikel 2.1.4 Hoogte van het gebouw:

De bouwhoogte dient afgestemd te worden op het referentiebeeld in de omgeving. Ondanks de gunstige evolutie in het ontwerp, is de bouwhoogte van de uitbreiding nog onvoldoende afgestemd op het referentiebeeld. De hoogte van de optopping dient verder beperkt te worden. Dit is mogelijk door de verdiepingshoogte van de uitbreiding te beperken.  

• artikel 2.1.4.1 Kroonlijsthoogte van de voorgevels:

De kroonlijsthoogte van de voorgevels moet in harmonie zijn met het referentiebeeld, zoals nader bepaald in punt 2.1.2. De kroonlijsthoogte dient afgestemd te worden op de rest van het bouwblok.
Ondanks de gunstige evolutie in het ontwerp, overschrijdt de uitbreiding de kroonlijsthoogte van de bebouwing in de directe omgeving. De kroonlijsthoogte dient afgestemd te worden op de kroonlijsthoogte van de plint van het naastgelegen monument. 

• artikel 2.1.9 Dakvormen en dakkapellen:

Het teruggetrokken dak en de teruggetrokken bouwlagen bevinden zich niet allemaal op minstens 3 meter achter het voorgevel- en/of achtergevelvlak.
De wijzigingen in het ontwerp, met bijkomende terugsprongen komen hier bijna aan tegemoet. De bovenste bouwlaag dient zich minstens 3 meter achter het voorgevelvlak te bevinden. De bijkomende bouwlagen worden gedeeltelijk met setbacks geplaatst. De vertrappingen op de gevel aan de Schoenmarkt bedragen respectievelijk 67 cm, 90 cm, 90 cm en 260 cm voor een hoogteverschil van telkens 3,45 meter. Idem voor de Beddenstraat. Op de gevel aan de Eiermarkt bedragen de terugsprongen telkens 215 cm. De aanvraag wijkt hiermee beperkt af van artikel 2.1.9 Dakvormen en dakkapellen, van het RUP: teruggetrokken lagen moeten zich op drie meter achter de voor- of achtergevel bevinden.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
   (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten
  artikel 5 Ontwikkelingsgerichte aanpak van erfgoed: zie afwijking RUP Binnenstad.
• Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024. 

  (De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via “https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving”)

  De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.




Sectorale regelgeving



• Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
  (De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex wonen van 2021”)
   De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
• Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
  (De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
   Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag
  
  

Beleidsmatig gewenste ontwikkelingen

• Transformatieleidraad: Transformatieleidraad Ruimte geven aan de stad van morgen. Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad dit plan goed.
   (De transformatieleidraad kan je raadplegen via Transformatieleidraad)
• Strategische Ruimteplan Antwerpen (SRA): Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad het nieuwe plan goed.
   (Het strategisch ruimteplan Antwerpen kan je raadplegen via Strategisch Ruimteplan Antwerpen)

 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Met de nieuwe projectinhoudversie (PIV3) wenst de aanvrager tegemoet te komen aan het ongunstige advies van de POVC en het agentschap Onroerend Erfgoed. Daartoe werd het ontwerp ten opzichte van de vorige projectinhoud (PIV2) gewijzigd.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat onder meer een ontwikkeling waarbij het bestaande hotel wordt uitgebreid met extra hotelkamers en toeristische logies voor langer verblijf. De stedelijke dienst Visit adviseert gunstig op voorwaarde dat de exploitant een internationale keten betreft die mikt op het high-endsegment en die beschikt over een loyaliteitsprogramma. Er wordt hierbij verwacht dat de hotelgasten gebruik kunnen maken van de voorzieningen on site zoals het zwembad en de fitness. Verder moet voldaan worden aan de voorschriften en de regelgeving van het Vlaamse Logiesdecreet.

Het project omvat de uitbreiding van een bestaand hotel annex winkelcentrum met nieuwe bouwlagen boven op een gedeelte van het bestaande volume waarbij het huidige winkelcentrum Grand Bazar Shopping Center wordt omgevormd naar winkels en commerciële functies in de kelderverdieping en op het gelijkvloers, een functiewijziging naar onder andere kantoren op de eerste verdieping en nieuwe hotelkamers op de tweede verdieping.

De capaciteit van het hotel bedraagt in de gewenste toestand 347 kamers en aanhorige functies (fitness, lobby, feestzaal, eetzaal) met losgekoppelde zelfstandige functies: 13 handelsunits, 1 kantoorunit en 1 reca-unit. In de huidige toestand zijn er 210 hotelkamers. In de nieuwe toestand zullen er 298 hotelkamers, 49 logies voor langer verblijf en 4.413 m² kantoren zijn.

De stedelijke dienst Economie en Toerisme gaf een voorwaardelijk gunstig advies:

“Dit project sluit naadloos aan bij de beleidsvisie Ruimtelijke Economie, die een mix van economische functies in het stedelijk weefsel vooropstelt. De uitbreiding van het hotel met nieuwe bouwlagen biedt extra capaciteit voor zowel kort als lang verblijf, wat de aantrekkingskracht van de binnenstad vergroot. De functiewijziging naar kantoren op de eerste verdieping zorgt voor een dynamische werkplek (business center) in het hart van de stad, wat de behoefte aan woon-werkverkeer vermindert. Door in de binnenstad verschillende functies samen te brengen zoals hotel kort en lang verblijf, congresruimte, reca-functies, supermarkt, detailhandel, kantoren en feestzaal, ontstaat er een levendige en diverse cluster. Mensen werken, wonen en ontspannen in dezelfde buurt, wat de sociale interactie bevordert. Bovendien wordt de beschikbare ruimte optimaal benut door deze combinatie en verwevenheid van functies wat bijdraagt aan een efficiëntere stedelijke planning. Dit heeft aldus een positieve impact op de leefbaarheid en duurzaamheid van het stedelijke landschap.

De aanpassingen aan het handelsgeheel Grand Bazar Shopping Center (in de bestaande toestand aanwezig op meerdere verdiepingen) worden in detail beoordeeld bij het luik kleinhandelsactiviteiten (zie beoordelingselementen).

Vanuit de stedelijke dienst Economie en Toerisme worden volgende voorwaarden opgelegd:

1) De twee kleine gelijkvloerse handelsruimten aan de zijde van de Beddenstraat met name “Boutique WB.00.01” en “Winkel W.00.11” worden niet weerhouden. De Beddenstraat is in de Beleidsnota Detailhandel 2020 niet opgenomen als onderdeel van de zone A1. Dit is bewust zo aangeduid omdat de Beddenstraat de functie heeft van verbindingsstraat en laad- en losstraat en dus niet het statuut heeft van winkelstraat. 

2) De laad- en losbewegingen gebeuren in eerste instantie via de Beddenstraat, mogelijks door het creëren van bijkomende toegangen en verbindingen tot de units die een inkom hebben via de Eiermarkt en de Schoenmarkt. Leveringen op de Eiermarkt en Schoenmarkt zijn niet wenselijk.

3) Wanneer er duidelijkheid is over welke huurder met welke aanbodcategorie welke oppervlakte zal innemen, de aanvrager een enkelvoudige aanvraag voor kleinhandelsactiviteiten indient om de finale toestand correct en volledig te omschrijven.” 

Het is de betrachting om de Beddenstraat zo aantrekkelijk mogelijk te maken door de logistiek zoveel mogelijk te beperken tot de middenzone. Hoewel kleinere winkels in deze straat niet levensvatbaar blijken te zijn, neemt dit niet weg dat de straat kan verlevendigd worden door grotere winkels verder door te trekken in de straat of de straatwand te voorzien van extra etalages.

Het hotel heeft geen parking, waardoor de bijkomende parkeerbehoefte van 93 ontbrekende parkeerplaatsen wordt afgewenteld op de nabijgelegen rotatieparking.

Visuele en vormelijke elementen

Voor de architecturale uitwerking van de gevels werd een ontwerptraject afgelegd begeleid door de stadsbouwmeester. De gevelgeleding weerspiegelt de verschillende stijl- en periodekenmerken van de verschillende fases in de onderbouw. Positief is het feit dat de winkelplint in zijn oude glorie hersteld wordt en doorgetrokken in de nieuwbouw op de hoek Groenplaats-Schoenmarkt en in de Beddenstraat.

In aanloop tot de huidige gewijzigde plannen en naar aanleiding van de opmerkingen tijdens de POVC werden wijzigingen aan de plannen doorgevoerd. Dit ontwerp toont visueel een optopping met vier setbacks in plaats van twee keer twee bouwlagen ten opzichte van de gevels van de Beddenstraat, Schoenmarkt en Eiermarkt. Dit heeft een positief effect op deze gevels, zeker wanneer bekeken vanop de grond loodrecht op de gevel. Vanuit een realistischer perspectief op ooghoogte (op 1,60 meter) en vanaf de Groenplaats en omliggende straten, met zicht op de ongewijzigde achterzijde van de optoppingen die het gevelbeeld hier bepalen, blijft de visuele impact te groot.

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een pand dat is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de Vlaamse minister van Buitenlands Beleid en Onroerend Erfgoed, G. Bourgeois van 29 maart 2019. De site is eveneens integraal beschermd als monument bij KB van 17 juli 1981.

De erfgoedwaarde van een pand wordt bepaald door zowel het exterieur als het interieur. 

De stedelijke dienst Monumentenzorg heeft voorwaardelijk gunstig advies uitgebracht over de restauratiewerken aan het bestaande monument:

“Algemeen:

De restauratieve aanpak van de gevels wordt als zeer positief beschouwd en betekent een herwaardering voor zowel de gebouwen zelf als het straatbeeld in dit deel van het historisch centrum. 

Over het interieur geven we geen advies gelet op het ontbreken van erfgoedwaarde. Het enige element met erfgoedwaarde is de balzaalkoepel op het hoekpand aan de Groenplaats. Er werd een vergunning verleend voor het dichtleggen van de koepel en het verwijderen van de beglazing, een ingreep die vanuit erfgoedoogpunt te betreuren valt. Als suggestie wordt dan ook meegegeven de binnenkoepel opnieuw te beglazen en aan te stralen met kunstlicht zodat het uitzicht langs de binnenzijde kan hersteld worden. Dit zou een grote meerwaarde betekenen voor de balzaal zelf en de erfgoedwaarde ervan ten goede komen.

De stedelijke dienst Monumentenzorg was vertegenwoordigd op de werkgroepen en heeft voor wat betreft de optopping telkens verwezen naar het advies van het agentschap Onroerend Erfgoed gelet op de bescherming van de panden aan de Groenplaats, Eiermarkt, Beddenstraat en Schoenmarkt.

Beschermde gevels:

Een algemene opmerking van toepassing voor het totale project betreft het buitenschrijnwerk.

Het schrijnwerk is zeer beeldbepalend voor deze gebouwen. Door het voorzien van schrijnwerk met correcte indeling, profilering en beglazing zal dit niet enkel voor de gebouwen maar ook voor het straatbeeld een kwalitatieve verbetering betekenen. Detailtekeningen van het schrijnwerk (indeling en profilering) in de beschermde gevels zijn nog voor te leggen voor verder advies, deze informatie ontbreekt in het huidige dossier. 

Om het verdere advies met betrekking tot de gevels overzichtelijk te houden werd het advies per gevelzijde opgemaakt.

Gevel Groenplaats:

• Het opnieuw voorzien van de luifel is positief voor de beleving van deze gevel. Detailtekeningen van de luifel aan de Groenplaats (reconstructie) zijn nog voor te leggen voor verder advies.
• Uitwerking attiek: er is een verschil in materialisatie zijde Groenplaats (minerale pleister) ten opzichte van zijde Eiermarkt (natuursteen): er moet nog een correct voorstel worden voorgelegd voor verder advies gelet op de zichtbaarheid van deze toevoeging vanaf de Groenplaats en de Eiermarkt.
• Technisch volume naast koepel op het dak: de materialisatie werd niet aangeduid op het gevelplan, dit moet nog verduidelijkt worden.

Gevel Eiermarkt:

• Uiterst rechtse gevelopening gelijkvloers: op het gevelplan is geen indeling ingetekend van het schrijnwerk, op het grondplan wel, ook op het ingekleurd gevelplan is er een indeling, correct plan moet nog voorgelegd worden.
• Oorspronkelijk was ter hoogte van de inkomzone voor het hotel geen luifel aanwezig. Een luifel is hier aanvaardbaar op voorwaarde dat de luifel geen beeldverstorende toevoeging vormt. Dit kan niet beoordeeld worden wegens het ontbreken van detailtekeningen. Deze zijn nog voor te leggen voor verder advies.
• Uitwerking attiek: er is een verschil in materialisatie zijde Groenplaats (minerale pleister) ten opzichte van zijde Eiermarkt (natuursteen): er moet nog een correct voorstel worden voorgelegd voor verder advies gelet op de zichtbaarheid van deze toevoeging vanaf de Groenplaats en de Eiermarkt.
• Er wordt opgemerkt dat er verschil is tussen de verschillende gevelplannen wat betreft de aanpak van de plint ter hoogte van de winkeltjes rechts van de inkom van het hotel. In de toelichtingsnota werd onderste deel van het schrijnwerk gesloten voorzien, in gevelplan nieuwe toestand is het schrijnwerk volledig beglaasd en op het ingekleurde gevelplan werd de plint enkel verlaagd ter hoogte van toegangsdeur. Vanuit erfgoedoogpunt kan de plint verlaagd worden ter hoogte van de inkomdeuren, het overige deel van de plint bekleed in roze marmer moet bewaard blijven. Er moet een correct gevelplan worden voorgelegd.
• Voor het verluchtingsrooster in de gelijkvloerse opening links van de inkom van het hotel ter hoogte van traphal A wordt gevraagd een andere oplossing te zoeken: een gelijkvloerse opening invullen met een rooster (naast de inkomzone van een hotel) op deze locatie in deze historische gevel is vanuit erfgoedoogpunt niet wenselijk.
• De anti-graffitilaag moet verwijderd worden omwille van de visuele impact die zeer beeldverstorend is voor het rechtse deel van deze gevel; het lijkt alsof er nu een sokkel aanwezig is over de gelijkvloerse hoogte, wat niet het geval is.
• In verband met de materialisatie van het linkse geveldeel gelijkvloers: kleur en afmetingen van de keramische tegels worden niet weergegeven, dit is nog voor te leggen voor verder advies.
• Gevelopeningen in uiterst linkse geveldeel gelijkvloers: afwerking rond de openingen is op het gevelplan en het ingekleurde plan niet hetzelfde waardoor het niet duidelijk is hoe deze afwerking zal gebeuren. Een voorstel dient voorgelegd te worden voor verder advies.

Gevel Beddenstraat:

• Risaliet: uitwerking bovenaan volgens oorspronkelijke geveltekening, uitwerking nog voor te leggen voor verder advies.
• Detailtekening van schrijnwerk in staal ter hoogte van logistieke zone nog voor te leggen voor verder advies, op basis van de gevelplannen is het uitzicht ervan niet voldoende duidelijk. 
• Uit historisch beeldmateriaal blijkt dat er een verschil is in materialisatie tussen de zuilen en de dieper gelegen gevelvlakken linkse geveldeel gelijkvloers. In het voorstel lijken de zuilen en het gevelmateriaal in eenzelfde kleur te worden uitgevoerd. Dit is historisch niet correct, we vragen dan ook een aangepast voorstel voor te leggen voor verder advies.
• Snede en gevelaanzicht gelijkvloers kloppen niet: volgens de gevelplannen is de gevelopening hoger dan op de snede voorzien is. De hoogte van de openingen op de gevelplannen is voor ons aanvaardbaar, de hoogte op de snede niet. De openingen zijn anders veel te laag in verhouding tot de plinthoogte. De hoogte van de gevelopeningen op de gelijkvloerse verdieping van het gevelplan moeten worden aangehouden. 
• De luifel op de hoek van de Beddenstraat en Schoenmarkt wordt in het voorstel niet hernomen. Dit element is zeer beeldbepalend en vormt de duidelijke scheiding tussen ondergevel en bovengevel op deze hoek. De uitwerking van een voorstel dient op basis van historisch beeldmateriaal te gebeuren en is voor te leggen voor verder advies. 

Gevel Schoenmarkt: 

• Op basis van het aanzicht en de gevelplannen van de gelijkvloerse verdieping is het niet duidelijk welke geveldelen dieper gelegen zijn ten opzichte van de zuilen en op welke diepte in de gevel het schrijnwerk zich bevindt. Het wordt ten zeerste geapprecieerd dat er werd gezocht naar een historische interpretatie van de ondergevel. Detailtekeningen zijn nodig om dit correct te kunnen beoordelen.”

 
Vanuit oogpunt monumentenzorg zijn een aantal zaken met betrekking tot de beschermde gevels onvoldoende uitgewerkt of ontbreken. Daarom vragen we om volgende zaken voor te leggen voor verder advies en overleg: 

• Detailtekeningen van al het schrijnwerk voor alle beschermde gevels 
• Detailtekening luifel zijde Groenplaats 
• Uitwerking en materialisatie attiek 
• Detailtekeningen luifel zijde Eiermarkt
• Alternatieve locatie voor rooster in gevelopening links van inkom hotel
• Kleur en afmetingen van de keramische tegels tegen de gelijkvloerse gevel voor te leggen
• Hoogte van alle openingen op de gelijkvloerse verdieping zijde Beddenstraat en Schoenmarkt te verduidelijken aan de hand van detailsnedes, dit werd al aangepast op de plannen maar detailsnedes werden nog niet voorgelegd.
• Uitwerking luifel op hoek Beddenstraat-Schoenmarkt verder te bespreken.




Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De reconversie van het winkelcentrum en de uitbreiding van het hotel gaan, zoals eerder vermeld, gepaard met een volume-uitbreiding in de hoogte. De verhoging is zichtbaar in alle gevels van het bouwblok, met name aan de zijde Schoenmarkt, Beddenstraat, Eiermarkt, waar de optopping vier extra bouwlagen bedraagt boven op de bestaande zes, maar eveneens aan de zijde van de Groenplaats, waarboven de achterzijde van deze optoppingen uitsteekt. Dit heeft onder meer een impact op het straatbeeld komend vanaf de Groenplaats en boven de grote koepel van de Grand Bazar. Daarnaast is de kroonlijsthoogte van de uitbreiding, m.a.w. de daklaag van de derde bijkomende bouwlaag, ook hoger dan de kroonlijst van de sokkel van het naastgelegen monument (Boerentoren). De dakrand van de bovenste teruggetrokken daklaag is op zijn beurt hoger dan de dakrand van de technische verdieping van Stynen op de Boerentoren. De kroonlijsthoogte en de totale bouwhoogte zijn bijgevolg niet in overeenstemming met het referentiebeeld van het bouwblok. Door de verdiepingshoogtes van de uitbreiding te beperken kan de hoogte van de optopping afgestemd worden op de kroonlijsthoogte van het naastgelegen monument.

Daarom wordt als voorwaarde bij het advies opgenomen dat enkel een vergunning verleend kan worden indien de kroonlijsthoogte van de optopping (de dakrand van de derde bijkomende bouwlaag) de kroonlijsthoogte van de sokkel van het naastgelegen monument (Boerentoren) niet overstijgt en de totale bouwhoogte (de dakrand van de bovenste teruggetrokken daklaag)  de dakrand van de technische verdieping op de sokkel van de Boerentoren niet overschrijdt.

Vervolgens kan geconcludeerd worden dat de invulling van het bestaande complex en het omvormen van het shoppingcenter tot een mix van hotel, kantoren, winkels, feestzalen en eventlocatie, samen met de architectuur en grondige renovatie van het erfgoed, gunstig beoordeeld wordt. De voorgestelde verhoging met vier setbacks, wat een positieve evolutie inhoudt ten opzichte van het vorige ontwerp, heeft nog steeds een te zware impact op het bouwblok en de omgeving. De voorwaarden bij dit advies zorgen ervoor dat de bouwhoogte verder beperkt wordt en de kroonlijsthoogte beter wordt afgestemd op het naastgelegen monument.

Bodemreliëf

Het projectgebied bevindt zich binnen een vastgestelde archeologische zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte boven de 300 m² (8.170 m²) en een vergunningsplichtige ingreep boven de 100 m² (circa 224 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

De archeologienota werd opgemaakt door RAAP en waarvan akte door het agentschap Onroerend Erfgoed op 26 juni 2024 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/29963). Er werd een programma van maatregelen opgesteld waarin een opgraving van bepaalde ingrepen werd bevolen.

Het gehele programma aan funderingstechnieken is duidelijk. Het plan vermeldt het versterken van funderingen en nieuwe funderingen (afbraak en wederopbouw), de concrete principenota stabiliteit vermeldt de locatie van de nieuwe kolommen. De bouwheer toetst deze, in samenspraak met de erkende archeoloog, steeds af. De noodzaak van een opgraving bij gewijzigde funderingstechnieken (wijze en locatie) worden afgestemd met de archeoloog. Dit wordt daarna gemotiveerd bij de afwijkingen in het verslag van resultaten in het archeologierapport en eindverslag. 

De stedelijke dienst Archeologie wenst volgende voorwaarden op te nemen:

• De bouwheer voert het programma van maatregelen, nl. een archeologische opgraving (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/29963) verplicht uit.
• De bouwheer houdt rekening met de concrete uitvoeringsplannen van de funderingstechnieken en stemt dit af met de erkende archeoloog zodat die dit als afwijking kan motiveren bij eventueel onderzoek en in het archeologierapport en eindverslag.
• De bouwheer meldt twee weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst Archeologie (archeologie@antwerpen.be).
• De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.

 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer was bij de opmaak van dit advies nog niet beschikbaar. Het college hecht belang aan dit advies. 

De stedelijke dienst Sociale Veiligheid gaf volgend gunstig advies:

“Bij herontwikkeling van deze site is er erg ingezet op het verlevendigen van het straatbeeld door het reduceren van het shoppingcentrum tot winkels die individueel uitgeven aan het openbaar domein:

• de toegangen van de winkels aan de straatzijde te oriënteren;
• op de hoeken met de Beddenstraat zoveel mogelijk plaats vrij te maken voor levendige functies;
• in de Beddenstraat de laad- en loszones tot een minimum te herleiden.

 Dit heeft een grote positieve impact op de veiligheidsbeleving en wordt gunstig beoordeeld.

We merken op dat de doorlopende gaanderij (trage weg) verdwijnt maar door het activeren van de Beddenstraat kan deze straat als alternatief beschouwd worden.

Opmerking: Advies om anti-graffitimaatregelen te treffen op laad- en loszones.”

De stedelijke dienst Publieke Ruimte wenst volgende voorwaarden op te leggen:

• Voor de herstellingen van het openbaar domein en de tijdelijke verharding ter hoogte van de af te breken veranda dienen vooraf de nodige afspraken voor uitvoering gemaakt te worden met Stadsontwikkeling – afdeling Publieke Ruimte.
• Toegangsdeuren mogen niet over het openbaar domein draaien (behalve als de deur enkel als vluchtdeur wordt gebruikt).
• Laden en lossen en afzetten van hotelgasten bovengronds kan enkel binnen venstertijden (zie hiervoor advies dienst Mobiliteit).
• Voor de afstemming met het project voor de heraanleg van de Groenplaats en omliggende straten, waarvoor de vergunningsaanvraag werd goedgekeurd (project 2024068733), is, in samenspraak met IRET, een vluchtweg voor de ondergrondse parking voorzien via de trap F in het Hiltonhotel. In het kader van deze vluchtroute geven we graag volgende nog mee:
1. De exacte locatie van de doorbreking van de kelderwand dient nog verder onderzocht te worden in afstemming met het project Groenplaats.
2. We merken ook op dat de gang tussen de parking en het Hilton ontbreekt op dit plan. Dit is voor de vergunning zelf niet nodig, want zit in de vergunningsaanvraag voor de heraanleg Groenplaats.


Mobiliteitsimpact 

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 93 parkeerplaatsen. De aanvraag betreft het verbouwen, uitbreiden en de nieuwbouw van een verblijfsrecreatiefunctie met 347 kamers en aanhorige functies (fitness, lobby, feestzaal, eetzaal) met losgekoppelde zelfstandige functies: 13 handelsunits, 1 kantoorunit en 1 reca-unit. De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding en functiewijziging.  Voorliggend ontwerp betreft de aanvraag voor de uitbreiding van dit bestaand hotel met nieuwe bouwlagen boven op een gedeelte van het bestaande volume. Daarnaast worden de gemeenschappelijke gedeelten van het hotel vernieuwd. Het bestaande winkelcentrum op het gelijkvloers en eerste twee verdiepingen wordt omgevormd naar: op het gelijkvloers kleinere winkels die georiënteerd worden naar de omliggende straten, een functiewijziging naar kantoren op de eerste verdieping en nieuwe hotelkamers op de tweede verdieping.  In de huidige toestand zijn er 210 hotelkamers.  In de nieuwe toestand zullen er 298 hotelkamers, 49 logies voor langer verblijf en 4.413 m² kantoren zijn.  De parkeerbehoefte wordt berekend op basis van de normen uit de bouwcode: 4.413 m² kantoren met parkeernorm 1,1/100 m²: 4.413 m² x 1,1/100 m² = 48,54; 88 bijkomende kamers met parkeernorm 0,32/kamer (hotel met 4 sterren):  88 x 0,32/kamer = 28,16; 49 kamers voor langer verblijf: 49 x 0,32/kamer = 15,68. Voor de handelsfuncties moeten geen eigen parkeerplaatsen voorzien worden.  De werkelijke parkeerbehoefte is 93 (49 kantoren + 44 hotel).

De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.

Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0. In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet (volledig) gerealiseerd worden:  De voorliggende aanvraag heeft betrekking op een gebouw dat is opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed of ligt in een beschermd stad- en dorpsgezicht. Indien de werkelijke parkeerbehoefte op het perceel moet gerealiseerd worden, zou de erfgoedwaarde van het gebouw teniet worden gedaan. Daarom kunnen er geen parkeerplaatsen voorzien worden. Er worden geen bijkomende parkeerplaatsen voorzien op eigen terrein. De parkeerbehoefte wordt ingevuld door gebruik te maken van de publieke parkings in de omgeving.

Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 93. Het aantal ontbrekende parkeerplaatsen bedraagt 93 – 0 = 93. Dit is het verschil tussen het aantal parkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren parkeerplaatsen. De berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project kan verminderd worden met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is.  Een deel van het bestaande winkelcentrum verdwijnt. Voor winkels in het centrum van de stad moeten geen eigen parkeerplaatsen voorzien worden. Er is geen bijstelling van het aantal parkeerplaatsen.

Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 93 plaatsen.

 

Fietsvoorzieningen

Er moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden voor de verschillende functies:

• personeel hotel: voor de 78 werknemers worden 14 fietsenstallingen voorzien in de kelder;
• 49 appartementen voor langer verblijf: 49;
• 4.413 m² kantoren: 4.413 m² x 1,25/100 m² = 55;
• personeel retail: 8.703 m² x 0.6/100 m² = 52.


Er moeten 170 fietsenstallingen voorzien worden.

In de nota staat dat er 250 ingericht worden, dit is niet duidelijk op de plannen.

Voor het personeel van het hotel en de retail is er een fietsenstalling ingericht die bereikbaar is via Beddenstraat. Het aantal fietsenstallingen en soort is onduidelijk op de plannen. 

Voor de bewoners van de appartementen voor langer verblijf en de werknemers van de kantoren is er een fietsenstalling die bereikbaar is via Schoenmarkt. Het aantal fietsenstallingen en soort is onduidelijk op de plannen.

De fietsenstallingen moeten ingericht zijn volgens de inrichtingsprincipes uit de bouwcode:

• maximaal de helft (per fietsenstalling) dubbelhoog
• minimumafstand tussen de dubbelhoge stallingen is 50 cm
• minimumafstand tussen gewone stallingen is 60 cm
• minimaal 10 van de fietsenstallingen moet geschikt zijn voor buitenmaatse fietsen (2,6 m x 1 m).

 
Laden en lossen

Laden en lossen gebeurt via Beddenstraat. De straat wordt na heraanleg mee opgenomen in de voetgangerszone. Laden en lossen is toegelaten binnen venstertijden. 

Ook het afzetten van hotelgasten kan enkel binnen de venstertijden in de voetgangerszone. Er wordt een zone ingericht in de ondergrondse parking voor het afzetten van hotelgasten. 

De stedelijke dienst Mobiliteit geeft gunstig advies met volgende voorwaarden:

• De fietsenstallingen moeten ingericht zijn volgens de inrichtingsprincipes uit de bouwcode:
1. maximaal de helft (per fietsenstalling) dubbelhoog;
2. minimumafstand tussen de dubbenhoge stallingen is 50 cm;
3. minimumafstand tussen gewone stallingen is 60 cm;
4. minimaal 10 van de fietsenstallingen moet geschikt zijn voor buitenmaatse fietsen (2,6 m x 1 m).
• Laden en lossen via Beddenstraat kan na de heraanleg enkel binnen de venstertijden van het voetgangersgebied.
• Afzetten van hotelgasten kan binnen de venstertijden in de voetgangerszone. Buiten de venstertijden kunnen gasten afgezet worden in de ondergrondse parking.

 

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen en activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu 

Beschrijving project

Op de projectlocatie wordt een hotel en een winkelcentrum uitgebaat. Aanleiding van huidige aanvraag betreft de uitbreiding van het bestaande hotel met nieuwe bouwlagen. Tegelijkertijd worden ingrijpende aanpassingen aan de rest van gebouw gepland, zoals het vernieuwen van de gemeenschappelijk gedeelten, het opwaarderen van de bestaande kamers en het inpandig herinrichten van de technieken van het gebouwencomplex.

Het winkelcentrum op het gelijkvloers en eerste twee verdiepingen wordt omgevormd naar op het gelijkvloers kleinere winkels georiënteerd naar de omliggende straten, een functiewijziging naar kantoren op de eerste verdieping en nieuwe hotelkamers op de tweede verdieping.

In het hoekpand gelegen aan de hoek van de Groenplaats met Eiermarkt worden op de verdiepingen 0, +1 en +2 de belangrijkste gemeenschappelijke functies van het hotel voorzien waaronder de receptiebalie, bar, lounge en een ruimte voor restauratie met terras op de Groenplaats. De ontvangstruimte op het gelijkvloers is verbonden met de ontbijt- en lunchruimte op de 1^ste verdieping en met de vergaderzalen (businesscenter) op de 2^de verdieping.

De eerste verdieping van het winkelcentrum wordt voorzien als flexibele, nog in te richten kantoorruimte met een nieuwe entree aan de Schoenmarkt. De hotelkamerverdiepingen worden op niveau +2 uitgebreid met een gelijkaardige indeling als de bestaande bovenliggende verdiepingen. Op de 3^e verdieping bevindt zich de balzaal van het hotel met zijn lobby en sanitaire ruimten.

Op niveau +6 van het gebouw, gedeelte gelegen in de richting van de Groenplaats, worden een daktuin met buitenzwembad en aangrenzend een ruimte met fitness, sanitaire en restaurant voorzien. Het bestaande dak bevat momenteel het grootste deel van de technieken van het gebouw. De bestaande constructies met de technische installaties en alle omliggende technieken op het dak zullen gesloopt worden, behoudens zes condensors van de HVAC.

Er worden vier nieuwe bouwlagen bovenop het bestaande volume voorgesteld aan de Beddenstraat en drie bouwlagen aan Schoenmarkt en Eiermarkt.

Op de projectlocatie bevinden zich afzonderlijk winkel- en een hotelgedeelten, met gemeenschappelijke delen. Om dit vergunningstechnisch te organiseren, werden drie inrichtingen met afzonderlijke exploitanten opgenomen:

-          Iret Development NV: exploitatie van de gemeenschappelijke technische installaties;

-          MUCC NV: exploitatie van het winkelcentrum;

-          Groenplaats NV: exploitatie van het hotel.

OVA Iret Development (inrichtingsnummer 20240529-0007)

De inrichting zal grotendeels betrekking hebben op de gemeenschappelijke en gebouwgebonden installaties. Volgende ingedeelde inrichtingen of activiteiten worden gevraagd:

-          lozen van bedrijfsafvalwater afkomstig van het zwembad;

-          lozen van koelwater afkomstig van de koeltorens;

-          opslag van gevaarlijke producten in kleine recipiënten;

-          openluchtzwembad;

-          koelinstallaties en compressor;

-          stookinstallaties.

Aanvullend zijn ook volgende niet ingedeelde inrichtingen of activiteiten in beheer van de exploitant:

-          2 transformatoren van elk 800 kVA;

-          een noodgenerator met een vermogen van 250 kVA;

-          6 hybride koeltorens (koelers).

De chillers hebben een individueel vermogen van 200 kW en staan opgesteld in de kelderverdieping. Als koelmiddel wordt R1233zd gebruikt (GWP = 6, niet brandbaar). De zes condensors worden voorzien op het platte dak ter hoogte van de koepel van gebouwdeel 1 (niveau +6) achter een akoestische wand (hoogte 3,7 meter). Het koelwater afkomstig van de zes koeltorens wordt geloosd via LP4 in de riolering van de Groenplaats, aan een maximaal debiet van 145 liter/u, 2,19 m³/dag en 800 m³/jaar.

Het zwembad bevindt zich op de 6^de verdieping en heeft een oppervlakte van 90 m² en een inhoud van 121,5 m³. Het betreft een circulatiebad met een bufferbak van 37 m³, dat gebruik maakt van twee zandbedfilters en chloor om het zwembadwater te zuiveren en te ontsmetten. Natriumhypochloriet wordt aangemaakt in een electrolyse-installatie op basis van zout. Zwavelzuur wordt gebruikt voor de pH-correctie. Afvoer vindt 100% plaats via overlopen.

De filters worden ten minste twee keer per week gespoeld buiten de openingsuren van het zwembad. Per spoeling zal er circa 5 m³ water gebruikt worden. Het water zal geloosd worden via het LP2 (Schoenmarkt).

De aanvrager berekend de geloosde hoeveelheid bedrijfsafvalwater als volgt:

- per dag: 10 m³ per week/7 dagen = 1,4 m³/dag;

- per uur: 1,4 m³ per dag/10 uur = 0,14 m³/uur;

- per jaar: 10 m³/week x 52 weken = 520 m³/jaar.

De exploitant vraagt een bijzondere lozingsvoorwaarde voor de parameter AOX van 910 µg/liter, gezien deze aanwezig kan zijn in het afvalwater afkomstig van de zwembaden als afbraakproduct van chloor.

Het zwembad staat enkel ter beschikking van de gasten; er dient er niet te worden voldaan aan alle sectorale voorwaarden zoals opgenomen in afdeling 5.32.8 van Vlarem II, met uitzondering van de waterbehandelingssystemen, de kwaliteitsvereisten van het water en de opslag van de chemicaliën.

Kleine hoeveelheden chloor (50 liter) en zwavelzuur (50 liter) zullen worden opgeslagen op een lekbak in de technische ruimte nabij het zwembad. De ruimte is ontoegankelijk voor onbevoegden. Voor het bad in gebruik zal worden genomen, zal het watercirculatiesysteem worden uitgetest, alsook het doorstromingspatroon door middel van een kleurproef.

Er zullen specifieke openingsuren zijn waarbinnen de toegang tot het zwembad elektronisch geregeld zal worden (badges).

Voor de volledige warmtevraag van het project worden zeven nieuwe stookinstallaties voorzien met elk een vermogen van 250 kW. De installaties staan opgesteld in een afgesloten stookplaats op de vierde verdieping. De rookgassen worden uitgestoten via een centrale schouw op het dak van het hotel. In de kelder wordt een lokaal voorzien om in de toekomst te kunnen aansluiten op een warmtenet.

Beoordeling

Alle installaties staan inpandig opgesteld, waardoor hinder naar de omgeving als zeer beperkt kan worden beschouwd. Enkel de hybride koeltorens (condensatoren) bevinden zich op het dak van het hotel, maar deze worden voorzien van een akoestische wand om te vermijden dat er hinder naar de omgeving toe kan ontstaan. Een technische nota geluid werd opgemaakt om de geluidseffecten te bepalen en de gepaste akoestische maatregelen te voorzien.

De transformatoren zijn oliegekoeld en voorzien van een lekbakken, zodat bij een eventuele calamiteit de olie wordt opgevangen.

De noodgenerator heeft een geïntegreerde dieselvoorraadtank van 400 liter. Het opslagvat wordt dus in principe mee bekeken bij de CE-keuring van de noodgenerator.

De opslag van zwembadchemicaliën is beperkt en vindt plaats op lekbakken maar het chloor en zwavelzuur bevinden zich in dezelfde technische ruimte plaats. Conform artikel 5.32.8.1.6 van Vlarem II moeten producten die met elkaar kunnen reageren, niet in hetzelfde lokaal opgeslagen worden. Zwavelzuur en chloor kunnen reageren tot vorming van schadelijk chloorgas.

De rookgassen van de stookinstallaties worden uitgestoten boven de aangrenzende bebouwing op een aanzienlijke hoogte. Een snelle dispersie valt te verwachten. Aangezien het nieuwe installaties betreffen, zullen ze moeten voldoen aan de strengste emissievoorwaarden.

Het aangevraagde debiet van het bedrijfsafvalwater afkomstig van het zwembad lijkt niet correct. Een debiet van 5 m³ ontstaat op korte termijn bij het terugspoelen van de filters, maar dit wordt uitgemiddeld over een hele week. Het maximale lozingsdebiet bedraagt 5 m³/uur in plaats van 140 liter per uur.

Voor het afvalwater afkomstig van zwembaden bestaan er geen sectorale lozingsvoorwaarden. Het voorkomen in het spoelwater van AOX boven indelingscriterium is moeilijk te vermijden. De gevraagde lozingsvoorwaarde is de maximaal vastgestelde AOX-concentratie in afvalwater van zwembaden in het recente BBT-rapport. Gelet op de relatief beperkte belasting van het bad in vergelijking met publieke baden, kan een goede opvolging van de waterkwaliteit en een vermindering van de chloordosering leiden tot aanzienlijk lagere waarden in het afvalwater. Courant wordt 600 µg/liter als bijzondere voorwaarde opgelegd. Dit wordt voorgeteld als bijzondere voorwaarde.

IIOA OVA MUCC nv (inrichtingsnummer 20240529-0038)

De inrichting zal betrekking hebben op het algemene winkelcentrum. Volgende ingedeelde inrichtingen of activiteiten worden gevraagd:

-          lozen van huishoudelijk afvalwater;

-          permanente grondwaterwinning en het lozen van bemalingswater;

-          koelinstallaties;

-          opslag van gevaarlijke producten.

Per jaar zal tot 2.000 m³ huishoudelijk afvalwater geloosd worden afkomstig van het winkelcentrum en het toekomstige restaurant. Het afvalwater wordt geloosd via LP3 (40%), LP4 (40%) en LP5 (20%) in de openbare riolering. Zwart water wordt telkens voorbehandeld in een septische put.

De opslag van gevaarlijke producten in kleine verpakkingen betreffen beperkte hoeveelheden onderhouds- en reinigingsproducten en waterbehandelingsproducten voor de koeltorens. De opslag is beperkt tot 300 liter en vindt op lekbakken plaats in een afgescheiden lokaal in de kelderverdieping.

De koel- en vriestoestellen horende bij de keuken van het restaurant hebben een geschatte totale drijfkracht van 15 kW.

Bemaling

Om insijpeling van grondwater in de kelderverdieping te vermijden, wordt een permanente bemaling toegepast via 3 gekoppelde bemalingsputten met automatische niveausturing. De pompputten hebben een filterstelling tussen -8,0 en -17 mTAW in het zand van Berchem (HCOV 0254).
De mogelijkheid tot stopzetting van de bemaling werd onderzocht en opgenomen in het MER. Er werd geoordeeld dat de werken hiervoor nodig zeer complex zijn en grote financiële consequenties meebrengen en in kader van voorliggende aanvraag onmogelijk zijn. In het jaar 2023 werd circa 38.000 m³ bemalingswater opgepompt en geloosd in de riolering. Het debiet van de permanente grondwaterwinning daalt in de aanvraag van 96.500 m³ naar 43.800 m³/jaar en 5 m³/uur. Per dag wordt tot 121 m³ geloosd in LP1 Groenplaats, LP 2 Schoenmarkt en LP3 Beddenstraat. Met deze bemaling wordt het grondwaterpeil onder de top van de vloerplaat op +2,2 mTAW gehouden (verlaging met 1 m). Het bemalingsdebiet van de permanente bemaling wordt wekelijks gemonitord.
 De verlaging zorgt voor een grondwaterstroming richting de projectsite. De invloedstraal reikt vanaf de rand van het projectgebied tot circa 600 m richting het noorden en zuiden en circa 900 m naar het oosten. Richting het westen wordt deze begrensd door de Schelde. In de bemalingsstudie werden de OVAM-dossiers gescreend die zich binnen de invloedstraal van de bemaling bevinden (196), waarvan er 12 dossiers weerhouden werden voor verder onderzoek. Hieruit bleek dat er geen significante invloed op treedt ter hoogte van de grondwaterverontreiniging.

Bij de exploitatie van de permanente bronbemaling wordt in het kader van het duurzame gebruik van het bemalingswater een monitoring opgestart, waarbij de kwaliteit van het water opgevolgd wordt. In functie van de analyseresultaten zal voor de verontreinig een waterzuivering voorzien worden. Wel worden volgende bijzondere lozingsvoorwaarden gevraagd:

	gevraagd	opmerking
arseen	50 µg/liter	10x IC
zink	2.000 µg/liter	10x IC
benzeen	100 µg/liter	10x IC
tolueen	900 µg/liter	10x IC
ethylbenzeen	50 µg/liter	10x IC
xyleen	40 µg/liter	10x IC
1,2-dichloorethaan	100 µg/liter	10x IC
minerale olie	500 µg/liter	1,6x BSN
vinylchloride	5 µg/liter	55x IC
PFAS individueel	100 ng/liter	5x rapportagegrens

 

Een afwijking wordt gevraagd op artikel 4.2.5.1.1. §1 die voor het lozen van het bedrijfsafvalwater een meetgoot eist. De aanvrager argumenteert dat de bemaling gebeurt via drie gekoppelde bemalingspunten. De opgepompte hoeveelheid kan schommelen en is sterk afhankelijk van de weersomstandigheden. Voor de bepaling van de geloosde hoeveelheid is er uitgegaan van het maximale dat kan worden opgepompt. In de aanwezige pompputten kan er een staal genomen worden, zodat er geen aparte controle-inrichting dient te worden voorzien.

Beoordeling

Alle koelinstallaties en grondwaterpompen staan inpandig opgesteld, waardoor geluidshinder naar de omgeving vermeden wordt. De gebruikte koelmiddelen worden niet opgegeven, maar aangezien het nieuwe toestellen betreft wordt ervan uitgegaan dat gebruik gemaakt zal worden van een duurzaam koelmiddel.

Als er per lozingspunt een representatief staal van het geloosde bemalingswater genomen kan worden, hoeft hiervoor geen meetgoot geïnstalleerd te worden. Waarschijnlijk zal de waterkwaliteit ook constant zijn, aangezien het een bestaande en langdurige bemaling betreft. Als het gevraagde lozingsdebiet van het bemalingswater gebaseerd is op het maximale oppompdebiet, kan dit in principe niet overschreden worden. De bemalingsputten zijn uitgerust met debietmeters die wekelijks worden afgelezen. Afhankelijk van het type debietmeter zouden de gegevens hiervan ook gebruikt kunnen worden om het lozingsdebiet van het bemalingswater te loggen. De afwijking van artikel 4.2.5.1.1. §1 wordt gunstig geadviseerd.

Op 30 november 2022, 4 maart 2024 en 14 augustus 2024 werd de fysicochemische kwaliteit van het grondwater dat opgepompt wordt door de permanente bemaling getest. Aangezien de bemaling al decennia geëxploiteerd wordt, zal de kwaliteit van het water een evenwicht bereikt hebben en kunnen de resultaten als representatief beschouwd worden voor de kwaliteit in de toekomst. Uit de resultaten blijkt voor veel van de gevraagde stoffen geen noodzaak af te wijken van het indelingscriterium: enkel voor vinylchloride en PFAS individueel werd een overschrijding van de toetsingswaarden gemeten.

 

(µg/liter)	gevraagd	opmerking	04/03/’24		14/08/’24		30/11/’22
			P1	P3	P1	P3	P1	P3
arseen	50 µg/liter	10x IC	<1,5	<1,5	<1,6	<1,5	<1,5	<1,5
zink	2.000 µg/liter	10x IC	12	57	<10	13	49	190
benzeen	100 µg/liter	10x IC	<0,2	<0,2	<0,2	<0,2	<0,2	<0,2
tolueen	900 µg/liter	10x IC	<0,2	<0,2	<0,2	<0,2	<0,2	<0,2
ethylbenzeen	50 µg/liter	10x IC	<0,2	<0,2	<0,2	<0,2	<0,2	<0,2
xyleen	40 µg/liter	10x IC	<0,4	<0,4	<0,4	<0,4	<0,4	<0,4
1,2-dichloorethaan	100 µg/liter	10x IC	<0,1	<0,1	<0,1	<0,1	<0,1	<0,1
minerale olie	500 µg/liter	1,6x BSN	<100	<100	<100	<100	<100	<100
vinylchloride	5 µg/liter	55x IC	3,7	0,29	3,4	0,26	2,6	3
PFAS individueel	100 ng/l
PFBA	20 ng/l		71	63	75	79
PFOA	20 ng/l		22	<20	<20	<20
PFBS	20 ng/l		<20	<20	<20	21

 

Het afvalwater zal minstens jaarlijks onderzocht worden op de parameters van het standaardanalysepakket en de kwantificeerbare PFAS-verbindingen opgenomen in het WAC_IV_A_025. Eventuele evoluties in de waterkwaliteit kunnen hierin opgepikt worden. Het college stelt voor enkel voor de noodzakelijke parameters een afwijking toe te staan op de algemene lozingsvoorwaarden.

In het MER werd geoordeeld dat een herinfiltratie (diep of oppervlakkig) technisch en praktisch niet haalbaar is. Bovendien is de kwaliteit van het opgepompte bemalingswater niet voldoende voor retour. Hergebruik is niet aangewezen omwille van de aangetroffen verhoogde concentraties aan PFAS en vinylchloride. In het kader van duurzaam hergebruik bestaat er potentieel binnen het gebouw die onderzocht worden maar ook op grotere schaal en in het kader van de geplande werkzaamheden in de directe omgeving (bijvoorbeeld de heraanleg Groenplaats) kunnen interessante synergiën uitgewerkt worden (hergebruik van water voor laagwaardige - of klimatisatietoepassingen voor de gebouwen, warmtenet). Dergelijke projecten horen niet tot voorliggende projectaanvraag, maar lijken in de toekomst noodzakelijk om de negatieve impact die de permanente bemaling heeft gedeeltelijk te verzachten.

IIOA OVA Groenplaats (inrichtingsnummer 20240529-0070)

De inrichting zal betrekking hebben op de exploitatie van het hotelcomplex. Volgende ingedeelde inrichtingen of activiteiten worden gevraagd:

-          lozen van huishoudelijk afvalwater;

-          koelinstallaties;

-          opslag gevaarlijke producten;

-          feestzaal.

Per jaar zal tot 30.000 m³ huishoudelijk afvalwater geloosd worden afkomstig van het hotel. Het afvalwater wordt geloosd via LP1 tot en met LP5 in de openbare riolering. Zwart water wordt voorbehandeld in eptische putten, en wanneer afkomstig van de keukens ook via een vetvanger (LP2).

Voor de bepaling van de geloosde hoeveelheid huishoudelijk afvalwater heeft de exploitant zich gebaseerd op Nederlandse cijfers die aangeven dat er circa 220 liter per dag per kamer wordt gebruikt (347 kamers x 220 l/d x 365 = 27.864 m³/jaar). Er wordt zowel gebruik gemaakt van leiding- als hemelwater voor de sanitaire installaties aanwezig in hotel. Dit laatste zal voornamelijk het geval zijn voor de nieuwe kamers.

De opslag van gevaarlijke producten in kleine verpakkingen betreft 600 liter onderhouds- en reinigingsproducten. De opslag vindt op lekbakken plaats in een afgescheiden lokaal in de kelderverdieping.

De koel- en vriestoestellen horende bij het restaurant en de keukens hebben een geschatte totale drijfkracht van 15 kW.

Feestzaal

In 2013 werd aan de huidige exploitant een vergunning verleend voor de exploitatie van een feestzaal/lokaal met dansgelegenheid met een capaciteit van maximaal 1.000 personen en een geluidsniveau van 100 dB(A). Het hotel beschikt over een balzaal en een kleinere zaal. De feesten die er doorgaan zijn zeer divers (huwelijksfeesten, personeelsfeesten, galabals en dergelijke).

De exploitant vraagt een vergunning voor een geluidsniveau tot een maximaal 95 dB(A)L_Aeq,15min. Er worden geen afwijkende openingsuren aangevraagd. De zaal beschikt over een luidsprekerinstallatie maar niet over een vaste muziekinstallatie. Er is geen geluidsbegrenzer aanwezig, maar er is wel voorzien in een geluidsmeting. De klanten worden gevraagd een geluidsniveau van maximaal 90 dB(A) te produceren.

In het kader van de huidige aanvraag werden er metingen uitgevoerd (trouwfeest) en een geluidstudie opgemaakt door een geluidsdeskundige, om na te gaan wat de effecten zijn naar de aanpalende hotelkamers en terrassen. Hieruit bleek dat bijkomende maatregelen dienen getroffen te worden om te voldoen aan de geluidsnormen. Op basis van de metingen en simulaties werd geconcludeerd dat een verbetering minstens 30 dB nodig was. Deze verbeteringen, onder de vorm van isolatie aan de buitenzijde in combinatie met de opwaardering van het dakpakket, maken integraal deel uit van het project.

Beoordeling

De koelinstallaties staan inpandig opgesteld, waardoor geluidshinder naar de omgeving vermeden wordt. De gebruikte koelmiddelen worden niet opgegeven, maar aangezien het nieuwe toestellen betreft wordt ervan uitgegaan dat het duurzame koelmiddelen zullen zijn.

Om de milieukwaliteitsnormen voor geluid te kunnen respecteren zijn grondige akoestische maatregelen voorzien op basis van een geluidstudie. Bij oplevering worden de nodige visuele en akoestische controleverslagen opgemaakt om de uitgangspunten te staven en de resultaten te controleren. Het risico op geluidshinder wordt hiermee voldoende opgevolgd.

Conclusie

Mits de algemene, sectorale bijzondere voorwaarden worden nageleefd, kunnen de hinder en risico’s voor mens en milieu tot een aanvaardbaar niveau beperkt worden. Er wordt voorwaardelijk gunstig advies gegeven de vergunning voor de ingedeelde inrichtingen of activiteiten te verlenen.

Toetsing van het aangevraagde aan de beoordelingsgronden van het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid

Doelstelling 1: Duurzame vestigingsmogelijkheden en vermijden van handelslinten

Het handelsgeheel Grand Bazar Shopping Center is gelegen in het bouwblok tussen Groenplaats, Schoenmarkt, Beddenstraat en Eiermarkt. Dit is een belangrijke schakelplek in het afgebakende hoofdkernwinkelgebied centrum Antwerpen (zone A1) omdat zij de connectie maakt met de strategische horecakern Historisch Centrum in het westen, de winkelcluster Wilde Zee (via de Schrijnwerkersstraat) in het zuiden en met het kernwinkelgebied centrum Antwerpen (Melkmarkt-Lange Koepoortstraat) in het noorden. Het bouwblok ligt in het hart van de stad Antwerpen en is na de Stadsfeestzaal het grootste overdekte handelsgeheel van de binnenstad. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt voor de zone A1 (hoofdkernwinkelgebied) dat handelsruimte op meerdere verdiepingen mogelijk is en dat detailhandel in dat gebied als hoofdfunctie voldoende ruimte en flexibiliteit moet krijgen. Het voorliggende project dat een grootschalige optimalisatie doet van het bestaande handelsgeheel past in de geformuleerde visie rond kleinhandel, waarbij de focus enerzijds ligt op het behoud van de doorstroming in de kelderverdieping van metrohalte Groenplaats naar het hoofdkernwinkelgebied en anderzijds naar een performanter gelijkvloers met handelszaken die toegankelijk zijn vanaf de straatzijde in plaats van via een inpandige galerij.

Op de voorliggende plannen van de gelijkvloerse handelsruimten worden aan de zijde van de Beddenstraat twee zeer kleine handelsruimten voorzien met als naam “Boutique WB.00.11” (netto 12 m²) en “Winkel W.00.11” (netto 62 m²). De Beddenstraat is in de Beleidsnota Detailhandel 2020 niet opgenomen als onderdeel van de zone A1. Dit is bewust zo aangeduid omdat de Beddenstraat de functie heeft van verbindingsstraat en laad- en losstraat en dus niet het statuut heeft van winkelstraat. Ook de overzijde van de straat aan de Boerentoren zal grotendeels gelijkvloers de functie van laad- en loszone krijgen. Beide winkelruimten worden negatief geadviseerd en kunnen beter ingezet worden als beleveringstoegang voor de winkelruimten aan de Eiermarkt (zie verder; beoordeling doelstelling 4).

Het Ruimtelijk Uitvoeringsplan Binnenstad is op deze locatie van kracht. Het project is gelegen in een zone met overdruk detailhandel. De straten die hiertoe behoren hebben meer ruimtelijke mogelijkheden voor detailhandel. Er wordt geen nieuwe handelsruimte bij gecreëerd, in tegendeel, er wordt een inkrimping voorgesteld, dus er is geen gevaar voor leegstand op korte of lange termijn. Door de inkrimping verdwijnt zelfs een gedeelte leegstand, voornamelijk op de bovenliggende verdiepingen van het handelsgeheel, die structureel niet ingevuld geraakten omwille van de gedaalde marktvraag voor deze locatie.

De aanvraag is niet gelegen op een bedrijventerrein.

Het handelsgeheel beantwoordt deels aan de verwezenlijking van deze doelstelling.

Doelstelling 2: Het waarborgen van een toegankelijk aanbod voor consumenten

De consument doet zijn aankopen het liefst zo dicht mogelijk bij zijn eigen woonomgeving. Hierbij spelen nabijheid (inclusief bereikbaarheid en parkeren), gemak en comfort een belangrijke rol. Gezien de ligging, zeer centraal in het centrum, uiterst toegankelijk via de doorstroming naar de metrohalte Groenplaats en omgeven door bewoning en andere functies, past deze handelsfunctie perfect in zijn omgeving.

Ook de minst mobiele burgers dienen zich te kunnen voorzien in hun behoeften en moeten op een aanvaardbare afstand toegang hebben tot een voldoende groot aanbod. Het handelsgeheel beantwoordt aan de verwezenlijking van deze doelstelling.

Doelstelling 3: Het waarborgen en versterken van de leefbaarheid in het stedelijk milieu/kernwinkelgebieden

De voorliggende aanvraag zorgt ervoor dat enerzijds het bestaande handelsgeheel zo wordt heropgebouwd dat de winkelruimten commercieel veel interessanter worden (door de verhoogde zichtbaarheid en toegankelijkheid vanaf de straat) en anderzijds dat het bouwblok beter verweven wordt met meerdere functies zoals kantoren, eventruimte enzovoort. Dit optimaal ruimtegebruik wordt ook door het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen en de visie van de Vlaamse Overheid naar voren gebracht. Door geen nieuwe handelsruimte te creëren, maar de bestaande ruimte te optimaliseren, wordt leegstand tegengegaan. Er wordt dus maximaal gebruik gemaakt van de ruimte.

Door het brede aanbod van het handelsgeheel zullen er niet alleen runshopping klanten, maar ook funshopping klanten aanwezig zijn. Gaan winkelen in het centrum van Antwerpen wordt ook vaak als een uitstap gezien. De locatie van het handelsgeheel zorgt ervoor dat de inwoners van Antwerpen niet ver hoeven te gaan en ze hun commerciële behoefte dicht bij huis kunnen blijven doen. Daarnaast kan, omwille van de ligging nabij het historisch centrum, dit geheel ook een trekpleister worden voor toeristische beleving.

Het handelsgeheel beantwoordt aan de verwezenlijking van deze doelstelling.

Doelstelling 4: Het bewerkstelligen van een duurzame mobiliteit

Er zijn weinig aanzienlijke mobiliteitsproblemen te verwachten: gelet op de locatie in het historische centrum zijn de klanten aangewezen op de fiets, openbaar vervoer of bereiken het handelsgeheel te voet. Er is een publieke parking aanwezig onder de Groenplaats die aansluit op het handelsgeheel. Ook nabij gelegen zijn tal van publieke parking. Het handelsgeheel zelf voorziet in fietsstalplaatsen voor het personeel onder andere.

De goederen en leveringen per vrachtwagen vinden plaats, voornamelijk in de Beddenstraat. De supermarkt zal het meest frequent beleverd worden en dit gebeurt via deze straat. Het laden en lossen van de handelszaken aan de Eiermarkt en de Schoenmarkt zou men voorzien “tijdens de venstertijden”. Er is echter geen aanduiding van welke laad- en loszones er voor deze handelspanden op deze straten dan gebruikt zouden worden. Momenteel zijn er weinig of geen mogelijkheden en er wordt in de aanvraag ook niet verwezen naar toekomstige mogelijkheden (na de heraanleg van Groenplaats/Schoenmarkt/enzovoort). In deze beoordeling wordt daarom opgenomen dat laad- en losbewegingen in eerste instantie gebeuren via de Beddenstraat, mogelijks door het creëren van bijkomende toegangen en verbindingen tot de units die een inkom hebben via de Eiermarkt en de Schoenmarkt. Op deze manier ontlasten we maximaal deze twee straten.

Het handelsgeheel beantwoordt deels aan de verwezenlijking van deze doelstelling.

Conclusie met betrekking tot het luik kleinhandelsactiviteiten:

Op basis van doelstelling 1 tot en met 4 geeft de dienst Economie en Toerisme voorwaardelijk gunstig advies voor een omgevingsvergunning voor kleinhandelsactiviteiten met het oog op het vernieuwen van een handelsgeheel aan de Beddenstraat 2 in 2000 Antwerpen met een totale netto verkoopoppervlakte van 5.888 m² voor de volgende categorieën:

- categorie ‘verkoop van voeding’: 2.350 m²;

- categorie ‘verkoop van goederen voor persoonsuitrusting’: 2.500 m²;

- categorie ‘verkoop van niet-volumineuze goederen die niet vallen onder categorieën 1 tot 4’: 1.038 m²;

op voorwaarde dat:

1) de twee kleine gelijkvloerse handelsruimten aan de zijde van de Beddenstraat met name “Boutique WB.00.11” en “Winkel W.00.11” niet weerhouden worden. De Beddenstraat is in de Beleidsnota Detailhandel 2020 niet opgenomen als onderdeel van de zone A1. Dit is bewust zo aangeduid omdat de Beddenstraat de functie heeft van verbindingsstraat en laad- en losstraat en dus niet het statuut heeft van winkelstraat;

2) de laad- en losbewegingen in eerste instantie via de Beddenstraat gebeuren, mogelijks door het creëren van bijkomende toegangen en verbindingen tot de units die een inkom hebben via de Eiermarkt en de Schoenmarkt. Leveringen op de Eiermarkt en Schoenmarkt zijn niet wenselijk;

3) wanneer er duidelijkheid is over welke huurder met welke aanbodcategorie welke oppervlakte zal innemen, de aanvrager een enkelvoudige aanvraag voor kleinhandelsactiviteiten indient om de finale toestand correct en volledig te omschrijven.

Advies van het college

Er wordt voorwaardelijk gunstig advies verleend voor de aanvraag tot omgevingsvergunning.

Dit advies werd opgemaakt op basis van PIV 3. 

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Er kan enkel een vergunning verleend worden als en slechts als de kroonlijsthoogte van de optopping (de dakrand van de derde bijkomende bouwlaag) de kroonlijsthoogte van de sokkel van het naastgelegen monument (Boerentoren) niet overstijgt en de totale bouwhoogte (de dakrand van de bovenste teruggetrokken daklaag) de dakrand van de technische verdieping op de sokkel van de Boerentoren niet overschrijdt. 

2. De voorwaarden uit het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg dienen nageleefd te worden.

3. De voorwaarden uit het advies van de stedelijke dienst Archeologie dienen nageleefd te worden.

4. De voorwaarden uit het advies van de stedelijke dienst Sociale Veiligheid dienen nageleefd te worden.

5. De voorwaarden uit het advies van de stedelijke dienst Publieke Ruimte dienen nageleefd te worden.

6. De voorwaarden uit het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit dienen nageleefd te worden.

7. De voorwaarden uit het advies van de stedelijke dienst Visit dienen nageleefd te worden.

9. De voorwaarden uit het advies van de stedelijke dienst Economie en toerisme dienen nageleefd te worden. 

10. Er kan enkel een vergunning verleend worden indien het advies van de Brandweer zone Antwerpen gunstig of voorwaardelijk gunstig is met uitvoerbare voorwaarden.




Geadviseerde rubriek(en)

OVA Iret Development

Rubriek	Omschrijving	Ongunstig geadviseerd voor
3.4.1°a)	het lozen van maximaal 2 m³/uur bedrijfsafvalwater zonder gevaarlijke stoffen in concentraties hoger dan de indelingscriteria, vermeld in artikel 3 van bijlage 2.3.1 van Vlarem II;	0,14 m³/uur
3.5.1°	het lozen van koelwater met een debiet tot en met 2 m³/uur;	0,15 m³/uur
16.3.2°b)	koelinstallaties, luchtcompressoren, warmtepompen, airconditioningsinstallaties, en andere installaties voor het fysisch behandelen van gassen met een geïnstalleerde totale drijfkracht van meer dan 200 kW;	402,00 kW
17.4.	opslagplaatsen voor gevaarlijke vloeistoffen en vaste stoffen, met uitzondering van deze vermeld onder rubriek 48, in verpakkingen met een inhoudsvermogen van maximaal 30 liter of 30 kg, voor zover de maximale opslag begrepen is tussen 50 kg of 50 liter en 5.000 kg of 5.000 liter;	200,00 liter
32.8.1.1°b)	al dan niet overdekt zwembad met een oppervlakte van 50 tot 300 m²;	90,00 m²
43.1.1°b)	het stoken in installaties, met uitzondering van stationaire motoren en gasturbines, met een totaal nominaal thermisch ingangsvermogen van 300 kW tot en met 2.000 kW, als de inrichting volledig of gedeeltelijk gelegen is in een ander gebied dan industriegebied en gestookt wordt met aardgas;	1.750,00 kW

 

OVA MUCC NV 

Rubriek	Omschrijving	Ongunstig geadviseerd voor
3.2.2°a)	het lozen van meer dan 600 m³/jaar huishoudelijk afvalwater, niet afkomstig van woongelegenheden, wanneer het lozingspunt gelegen is in een centraal gebied en/of een collectief geoptimaliseerd en individueel te optimaliseren buitengebied en/of buiten het zoneringsplan;	2.000,00 m³/jaar
3.8.1°b)	het lozen van bemalingswater, afkomstig van een bemaling ingedeeld in rubriek 53.1, 1°, 53.2 of 53.5. met een geloosd debiet van maximaal 2.500 m³/dag afkomstig van een andere bemaling dan de bemaling vermeld in 1°, a);	121,00 m³/dag
16.3.2°a)	koelinstallaties, luchtcompressoren, warmtepompen, airconditioningsinstallaties, en andere installaties voor het fysisch behandelen van gassen met een geïnstalleerde totale drijfkracht van 5 kW tot en met 200 kW;	15,00 kW
17.4.	opslagplaatsen voor gevaarlijke vloeistoffen en vaste stoffen, met uitzondering van deze vermeld onder rubriek 48, in verpakkingen met een inhoudsvermogen van maximaal 30 liter of 30 kg, voor zover de maximale opslag begrepen is tussen 50 kg of 50 liter en 5.000 kg of 5.000 liter;	300,00 liter
53.5.3°c)	winning van grondwater met een netto opgepompt debiet van meer dan 30.000 m³ per jaar;	43.800,00 m³/jaar

 

OVA Groenplaats NV 

Rubriek	Omschrijving	Ongunstig geadviseerd voor
3.2.2°a)	het lozen van meer dan 600 m³/jaar huishoudelijk afvalwater, niet afkomstig van woongelegenheden, wanneer het lozingspunt gelegen is in een centraal gebied en/of een collectief geoptimaliseerd en individueel te optimaliseren buitengebied en/of buiten het zoneringsplan;	30.000,00 m³/jaar
16.3.2°a)	koelinstallaties, luchtcompressoren, warmtepompen, airconditioningsinstallaties, en andere installaties voor het fysisch behandelen van gassen met een geïnstalleerde totale drijfkracht van 5 kW tot en met 200 kW;	15,00 kW
17.4.	opslagplaatsen voor gevaarlijke vloeistoffen en vaste stoffen, met uitzondering van deze vermeld onder rubriek 48, in verpakkingen met een inhoudsvermogen van maximaal 30 liter of 30 kg, voor zover de maximale opslag begrepen is tussen 50 kg of 50 liter en 5.000 kg of 5.000 liter;	600,00 kg
32.1.1°	feestzalen en andere publiek toegankelijke lokalen waar muziek geproduceerd wordt met een geluidsniveau van hoger dan 85 dB(A)LAeq,15min en lager of gelijk aan 95 dB(A)LAeq,15min;	95,00 dB(A)LAeq,15min

 

Als de vergunningverlenende overheid een vergunning aflevert, worden volgende bijzondere milieuvoorwaarden geadviseerd:

Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden

IIOA OVA MUCC nv (inrichtingsnummer 20240529-0038)

1. De afwijking van artikel 4.2.5.1.1. §1 wordt gunstig geadviseerd.
 2. Voorgesteld wordt voor het lozen van het bemalingswater enkel afwijkingen van de toetsingswaarden op te nemen voor vinylchloride (0,9 µg/liter) en PFAS-individueel (100 ng/liter).

OVA Iret Development (inrichtingsnummer 20240529-0007)

1. De opslag van de zwembadchemicaliën dient te voldoen aan artikel 5.32.8.1.6 van Vlarem II (gescheiden opslag).
2. Voor rubriek 3.4.1 dient het maximaal lozingsdebiet opgegeven te worden in plaats van het gemiddelde.
 3. Voor AOX wordt een lozingsvoorwaarde van 600 µg/liter voorgesteld.

Als de vergunningverlenende overheid een vergunning aflevert, worden volgende voorwaarden betreffende de kleinhandelsactiviteiten geadviseerd:

Geadviseerde voorwaarden betreffende de kleinhandelsactiviteiten

1. De gelijkvloerse ruimten aan de zijde van de Beddenstraat genaamd “Boutique WB.00.11” en “Winkel W.00.11” kunnen geen functie detailhandel hebben.

2. De laad- en losbewegingen voor de aanwezige functies zijn te organiseren via de Beddenstraat. Leveringen op de Eiermarkt en Schoenmarkt zijn niet wenselijk.

3. Na realisatie van het project en verhuring van de commerciële ruimten dient een enkelvoudige aanvraag voor kleinhandelsactiviteiten ingediend te worden om de finale toestand correct en volledig te omschrijven. 


Stedenbouwkundige lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningsdecreet bepaalt dat de bevoegde overheid lasten aan omgevingsvergunningen kan verbinden.
 Op 29 april 2024 (jaarnummer 244) werd de stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ definitief vastgesteld door de gemeenteraad.

Voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag valt onder het toepassingsgebied van artikel 2§1.1 van deze verordening.

Op basis van artikel 4§3 bedragen deze stedenbouwkundige lasten maximaal 512.847,30 euro.

Artikel 6§1, 7° van de verordening bepaalt dat er van de verordening geheel of gedeeltelijk afgeweken kan worden indien er in het project bijzondere redenen zijn die een afwijking kunnen rechtvaardigen. Dit houdt in dat de aanvrager in het project reeds belangrijke en uitzonderlijke inspanningen levert om een project te realiseren dat positieve gevolgen heeft voor de bevoegde overheid of de gemeenschap, die zich in normale gevallen niet manifesteren zodat de combinatie daarvan met een stedenbouwkundige last een onevenredig zware last zou meebrengen voor de aanvrager in vergelijking met de voordelen die deze haalt uit het aangevraagde project.

De aanvrager diende hiertoe de vereiste motivatienota in, zoals bepaald in artikel 6§2 van de verordening.

Uit deze motivatienota wordt de volgende last in natura weerhouden om verbonden te worden aan de omgevingsvergunning:

-          De terbeschikkingstelling van de vluchtweg voor de ondergrondse parking Groenplaats via het gebouwencomplex, inclusief alle aanpassingswerkzaamheden aan het gebouw en de doorbraak door de kelderwand voor de connectie met de vluchtweg van de aanpalende ondergrondse parking.

Volgende elementen uit de motivatienota worden weerhouden om voor een afwijking in aanmerking te komen:

-          het creëren van bijkomende tewerkstelling;

-          duurzaamheidsaspecten door het behouden en renoveren van bestaande constructies;

-          beschermd erfgoed en restauratiekost, inclusief waardevolle elementen zoals de beschermde gevels aan het niet beschermd deel, de reconstructie van de historische luifel en de integratie tussen oude en nieuwe constructies.

Gelet op voorgaande wordt er een gedeeltelijke afwijking op de verordening toegestaan en worden de stedenbouwkundige lasten als volgt herleid:

-          een stedenbouwkundige last in natura in de vorm van de terbeschikkingstelling van de vluchtweg voor de ondergrondse parking Groenplaats via het gebouwencomplex inclusief de nodige aanpassingswerkzaamheden aan het gebouw en de doorbraak door de kelderwand voor de connectie met de vluchtweg aan de parkingzijde. Hiervoor wordt de ruimte SF.91.03, gelegen op de ondergrondse bouwlaag, ingericht als een sas van 25 m² BVO en voorzien van een opening naar de parking. De vluchtweg, inclusief de doorbreking, moet voldoen aan de richtlijnen van de brandweer. Deze last in natura heeft conform de nota een waarde van 112.500,00 euro. Het bedrag van 112.500,00 euro wordt overeenkomstig de modaliteiten van artikel 10 van de verordening via een bankwaarborg aan de stad gesteld door GROENPLAATS NV en MUCC NV.

-          de betaling door de aanvrager van een financiële stedenbouwkundige last van 154.309,07 euro. Deze middelen worden conform de verordening stedenbouwkundige lasten aangewend voor stedelijk ruimtelijk beleid.

De betaling en invordering van de financiële stedenbouwkundige last door stad Antwerpen verloopt conform de modaliteiten zoals opgenomen in artikel 8 van voorgaande verordening.

Het bedrag van 112.500,00 euro wordt overeenkomstig de modaliteiten van artikel 10 van de verordening via een bankwaarborg aan de stad gesteld door GROENPLAATS NV en MUCC NV.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken. Er werden standpunten, opmerkingen en/of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking. 

Openbaar onderzoek

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken. Er werden standpunten, opmerkingen en/of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.

Voor de gewijzigde projectinhoudversie (PIV3) werd een nieuw openbaar onderzoek georganiseerd. Dit openbaar onderzoek was op het moment van opmaak van dit omgevingsverslag nog niet afgerond. De beoordeling van deze bezwaren wordt overgelaten aan de vergunningverlenende overheid. 

Informatievergadering

Over de gewijzigde aanvraag werd een nieuwe informatievergadering gehouden op 9 december 2025.