2025_CBS_09378 - District Antwerpen. Amerikalei 195 - 202573 - Vraag tot opname vergunningenregister wegens vermoeden vergunning - Kennisneming

Op datum van 8 april 2025 vroeg Kyra Van Dorst namens KVD Architectuur om het pand gelegen Amerikalei 195, district Antwerpen, op te nemen in het vergunningenregister wegens vermoeden van vergunning.

De beoordeling gebeurde aan de hand van de volgende gegevens:

• plannen en foto’s van de bestaande toestand;
• luchtfoto’s van het Nationaal Geografisch Instituut (NGI) van het jaar 1974;
• kadastrale gegevens;
• bewonersgegevens en bewonersgrafiek;
• één pagina uit een notariële akte met datum 14/04/1989;
• begeleidend schrijven van de aanvrager;
• aanvullend begeleidend schrijven van de aanvrager + bijkomend fotomateriaal;
• huurcontracten:
  1. een huurcontract voor de gelijkvloerse en tussen verdieping, voor de periode van 01/12/2021 tot 30/11/2030;
  2. een huurcontract voor het appartement op de eerste gelijkvloerse verdieping, voor de periode van 18/01/2014 tot 17/01/2023;
  3. een huurcontract voor het appartement op de tweede gelijkvloerse verdieping, voor de periode van 15/03/1990 tot 14/03/1993;
  4. een huurcontract voor het appartement op de tweede gelijkvloerse verdieping, met aanvang op 15/08/1994. Dit huurcontract bevat geen datum waarop het huurcontract afloopt;
  5. een huurcontract voor het appartement op de tweede gelijkvloerse verdieping, voor de periode van 01/09/2011 tot 31/08/2020;
  6. een huurcontract voor het appartement op de derde verdieping, voor de periode van 01/09/1997 tot 31/08/2000;
  7. een huurcontract voor het appartement op de derde verdieping, voor de periode van 01/11/2018 tot 31/10/2027;
• overzicht van de gekende nutsmeters opgemaakt door Fluvius op 7/11/2024;
• volgend archiefstuk vanuit het Felixarchief:
  • toelating van 07/08/1900 voor het pand.

1. Bestaande juridische toestand
Kadastrale gegevens:
Het pand, Amerikalei 195 district Antwerpen, is gekend met kadastrale ligging (afd. 11) sectie L 3750 X.

Voor dit pand werd de volgende relevante toelating verleend:

• 07/08/1900 toelating (1900#1023) voor het oprichten van twee huizen. 

2.Bestaande feitelijke toestand
Omschrijving van de bestaande toestand:
De aanvraag betreft een constructie in gesloten bebouwing, bestaande uit drie bouwlagen onder een hellend dak, en bestaat momenteel uit:

• Kelder: het hoofdvolume is voorzien van een kelderverdieping;
• gelijkvloers samen met de eerste tussenverdieping: één afzonderlijke woonentiteit;
• eerste verdieping: één afzonderlijke woonentiteit;
• tweede verdieping: één afzonderlijke woonentiteit;
• daklaag: één afzonderlijke woonentiteit. 

Overtredingen:
Er werd geen proces-verbaal van overtreding teruggevonden.

Iedere constructie waarvan aangetoond is dat ze gebouwd werd voor de inwerkingtreding van de wet op de stedenbouw (22 april 1962) ofwel tussen deze en voor de eerste inwerkingtreding van het gewestplan Antwerpen (9 november 1979), dient te worden opgenomen in het vergunningenregister als “vergund geacht” in toepassing van artikel 5.1.3. §1 en §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke ordening.

Het college is bevoegd in het kader van de opmaak van het vergunningenregister en de actieve onderzoeksplicht in toepassing van artikel 5.1.3 §1 en §2, en artikel 7.6.2. §1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.

Het voorwerp
De aanvraag betreft de vraag tot opname in het vergunningenregister van een constructie met de functie wonen met vier woonentiteiten. 

De bewijsvoering
Volgens de kadastrale gegevens werd de constructie tussen 1900 en 1918 voor de eerste maal in gebruik genomen. De constructie is kadastraal gekend als een huis zonder bewoonbare kelder- en dakverdieping, met drie woonentiteiten. 

Het pand is gelegen in een gebied met culturele, historische en/of esthetische waarden (CHE-gebied).

Het pand is gekend en vastgesteld als bouwkundig erfgoed, met het ID-nummer 98266, als zijnde een neoclassicistische woning gebouwd naar een ontwerp van 1900 van architect Charles Dens voor Theodore Jacobs-De Schepper. Het pand werd vastgesteld als bouwkundig erfgoed omwille van de architecturale- en historische waarde van het pand. 

Gebouw(en) en constructie(s)

Volume

Zowel de contouren als het bouwvolume van de constructie zijn zichtbaar aanwezig op de luchtfoto genomen door het Nationaal Geografisch Instituut uit het jaar 1974.  

Uit de analyse en vergelijking van de aangeleverde bewijsstukken blijkt dat het huidige bouwvolume van de constructie grotendeels overeenkomt met de zichtbare contouren en het bouwvolume zoals te zien is op de luchtfoto uit 1974. Alleen het bouwvolume van de veranda op de begane grond is op de luchtfoto uit 1974 niet duidelijk waarneembaar aanwezig.
Het materiaal van de veranda en de staat waarin deze zich bevindt, doen vermoeden dat dit deel van de bestaande constructie niet dateert van vóór de eerste inwerkingtreding van het gewestplan Antwerpen. Binnen deze aanvraag werden geen doorslaggevende of verifieerbare bewijsstukken aangeleverd die dit vermoeden zouden ontkrachten of weerleggen. 

De opgevraagde kadastrale gegevens vermelden een werkelijke bebouwde oppervlakte van 111 m² op het perceel. Wanneer de grondoppervlakte van de veranda wordt afgetrokken van de totale gelijkvloerse bebouwde oppervlakte, komt de resterende oppervlakte overeen met de door het kadaster aangegeven waarde. Dit bevestigt dat de veranda oorspronkelijk niet aanwezig was en in een later stadium is toegevoegd. 

Bijgevolg is het bestaande bouwvolume van de constructie voldoende bewezen als zijnde aanwezig van vóór de eerste inwerkingtreding van het gewestplan Antwerpen, met uitzondering van het gelijkvloerse bouwvolume van de veranda. Het bestaande bouwvolume van de gelijkvloerse veranda, zal dan ook uitgesloten worden van opname in het vergunningenregister en in het rood aangeduid worden op de bouwplannen. 

Schil

Gelet op het feit dat het bestaande bouwvolume aan de achterzijde van de constructie niet ongewijzigd aanwezig is gebleven, kan het huidige achtergevelaanzicht evenmin worden beschouwd als ongewijzigd daterend van vóór de eerste inwerkingtreding van het gewestplan Antwerpen.

In onze archieven werd een goedgekeurde stedenbouwkundige toelating teruggevonden uit het jaar 1900. Het goedgekeurde bouwplan uit dit bouwdossier geeft een goed inzicht over hoe de gevel er origineel uitzag. Na vergelijking van de bestaande bouwplannen en het aangeleverde fotomateriaal met dit goedgekeurde bouwplan uit 1900, blijkt dat ook de inrichting en het buitenschrijnwerk van de voorgevel niet langer origineel aanwezig zijn.
Het originele buitenschrijnwerk werd in de loop der tijd aangepast, hierdoor verdween onder meer het originele bovenlicht boven de voordeur alsook de originele raamornamenten in de raamopeningen van de dakverdieping. Ook werd de originele balustrade van het balkon op de tweede verdieping gewijzigd.  

De constructie is gelegen in een gebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. In gebieden en plaatsen met culturele, historische en/of esthetische waarde wordt elke wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden die ingegeven zijn door de wens tot behoud.

De constructie is bovendien gekend en vastgesteld als bouwkundig erfgoed. Hierdoor moeten alle uitgevoerde werken de bouwfysische toestand van het pand verbeteren zonder dat ze daarbij afbreuk doen aan de erfgoedkundige, historische of esthetische waarden.

Voor werkzaamheden aan de voorgevel van deze constructie moet voorafgaand advies worden ingewonnen bij het Agentschap Onroerend Erfgoed. Als er een positief advies wordt verleend, dienen de werken te worden uitgevoerd in overeenstemming met de aanbevelingen die in dit advies zijn opgenomen.

Dit bijhorend advies werd in het kader van deze aanvraag niet als bewijsstuk toegevoegd. Bijgevolg kan niet worden beoordeeld of de aangebrachte wijzigingen aan de voorgevel zijn uitgevoerd overeenkomstig de geldende wettelijke en reglementaire bepalingen inzake onroerend erfgoed, waaronder het behoud van de erfgoedwaarde van de constructie. 

Daarnaast werden geen concrete bewijsstukken ingediend waaruit zou moeten blijken dat het bestaande uitzicht van de voorgevel en de gebruikte materialen van het buitenschrijnwerk ongewijzigd aanwezig is van vóór de eerste inwerkingtreding van het gewestplan Antwerpen. 

Op basis van deze vaststellingen is de bestaande schil van de constructie onvoldoende bewezen en zal het gewijzigde aanzicht van zowel de voor- als de achtergevel niet worden opgenomen in het vergunningenregister als zijnde geacht vergund. 

Interne indeling

De opgevraagde kadaster- en bevolkingsgegevens bevestigen dat het gebouw oorspronkelijk drie afzonderlijke woonentiteiten omvatte. Er bestaat dan ook geen aanleiding om te twijfelen aan het reeds bestaan van de woongelegenheden op het gelijkvloers, de eerste en de tweede verdieping vóór de eerste inwerkingtreding van het gewestplan Antwerpen.

Uit de opgemaakte notariële akte van 14 april 1989 blijkt dat er huurovereenkomsten bestonden voor deze drie niveaus. In dezelfde akte staat vermeld dat de huurovereenkomsten voor de eerste- en tweede verdieping inmiddels werden beëindigd en dat de betrokken huurders het pand hebben verlaten. Enkel de huurovereenkomst voor de gelijkvloerse woonentiteit bleef behouden en werd door de nieuwe eigenaars overgenomen. De opgevraagde bevolkingsgegevens ondersteunen dit gegeven.
De inhoud van deze notariële akte geeft dus enkel de toestand van de woning weer zoals die in 1989 feitelijk en fysiek bestond. Bijgevolg kan de inhoud van deze notariële akte niet worden beschouwd als zijnde het sluitende bewijs waaruit zou moeten blijken dat de bovenste bouwlaag onder het schuine dak op dat moment reeds was ingericht als een volwaardige en afzonderlijke woonentiteit.

De aanvrager heeft daarnaast meerdere huurovereenkomsten voorgelegd, allemaal daterend van ná de aankoop van het gebouw in 1989. Deze huurovereenkomsten hebben betrekking op een woongelegenheid op het gelijkvloers, de eerste, de tweede en zelfs de derde verdieping. Uit deze gegevens kan worden afgeleid dat de huidige vier woonentiteiten – ook één op de derde verdieping – sinds 1989 worden verhuurd.

Het oudste huurcontract dat werd aangeleverd voor de woning op de derde bouwlaag, vangt aan vanaf het jaar 1997 en heeft een looptijd van drie jaar tot het jaar 2000. Een tweede huurcontract voor deze derde woonentiteit wordt pas afgesloten in 2018. Dit nieuwe huurcontract heeft een looptijd van negen jaar en eindigt op 31 oktober 2027. Deze huurcontracten leveren daarom niet het doorslaggevende bewijs waaruit zou moeten blijken dat dat de bovenste bouwlaag onder het schuine dak reeds voor 1997 was ingericht als een volwaardige, afzonderlijke woonentiteit.

In een bijgevoegde nota, aangevuld met fotomateriaal, geeft de aanvrager een uitvoerige beschrijving van de bovenste verdieping van de constructie en het historische gebruik ervan. De aangeleverde schriftelijke argumentatie bevat echter onvoldoende overtuigende bewijselementen waaruit zou moeten blijken dat het feitelijke gebruik van de derde verdieping als een afzonderlijke woonentiteit al bestond vóór de eerste inwerkingtreding van het gewestplan Antwerpen. Ook het aangeleverde fotomateriaal toont aan dat de interne vaste inrichtingen van deze bouwlaag nog recentelijk werd aangepast en vernieuwd en bijgevolg niet dateert van vóór de eerste inwerkingtreding van het gewestplan Antwerpen in 19179. Daarom levert dit fotomateriaal niet het doorslaggevende bewijs waaruit zou moeten blijken dat de bestaande vaste inrichtingen (vloeren, keuken, badkamer, …) al vóór 1979 aanwezig waren.

Aangezien de continuïteit en het feitelijke gebruik van de derde verdieping als een afzonderlijke woonentiteit onvoldoende bewezen zijn, maakt dat ook de interne inrichting van dit onderdeel van de constructie onvoldoende bewezen is. Bijgevolg kan de interne inrichting van de derde verdieping als zijnde een afzonderlijke woonentiteit, niet opgenomen worden in het vergunningenregister als zijnde geacht vergund.

Op basis van bovenstaande argumentatie wordt enkel de bestaande interne indeling van het gelijkvloers, de eerste en de tweede verdieping beschouwd als voldoende bewezen en als zijnde ongewijzigd aanwezig van vóór de eerste inwerkingtreding van het gewestplan Antwerpen. 

Functie en aantal wooneenheden

Functie

Op basis van zowel de bevolkings- als de kadastergegevens is voldoende bewezen dat het pand reeds van bij de oprichting in gebruik werd genomen, met als doel het huisvesten van meerdere gezinnen. De bestaande woonfunctie is bijgevolg voldoende bewezen, als zijnde ongewijzigd aanwezig van vóór de inwerkingtreding van de Wet op de stedenbouw. 

Op basis van de bevolkings- als de kadastergegevens is de bestaande functie ‘Wonen’ voldoende bewezen. 

Aantal wooneenheden

Uit de opgemaakte akte blijkt dat er een huurovereenkomst bestond voor de woongelegenheden op het gelijkvloers, de eerste en de tweede verdieping. In dezelfde akte wordt bovendien vermeld dat de huurovereenkomst met de huurders van de woonentiteiten op de eerste en tweede verdieping werd beëindigd en dat deze huurders het pand inmiddels hebben verlaten. Enkel de huurovereenkomst van de gelijkvloerse woonentiteit bleef behouden en werd overgenomen door de nieuwe eigenaars van het goed.

Daarnaast bezorgt de aanvrager meerdere huurovereenkomsten, die allen dateren van na zijn verwerving van het pand in 1989. Deze overeenkomsten hebben betrekking op de woongelegenheden op het gelijkvloers, de eerste, de tweede en de derde verdieping.

Hieruit kan worden afgeleid dat de vier huidige woonentiteiten pas na 1989 tot stand zijn gekomen. 

De opgevraagde gegevens bij het kadaster bevestigen dat het pand in oorsprong in gebruik werd genomen met drie afzonderlijke woonentiteiten. De opgevraagde bevolkingsgegevens bevestigen dit aantal tegelijktijdig ingeschreven gezinnen in de woning voor een langdurige periode in de jaren 70 van de vorige eeuw. 

Uit dit gegeven kan dan ook met zekerheid worden afgeleid dat de uitbreiding van het aantal afzonderlijke woonentiteiten in het pand van drie naar vier pas heeft plaatsgevonden na de eerste inwerkingtreding van het gewestplan Antwerpen. Het bestaan van de afzonderlijke woonentiteit op de bovenste verdieping reeds vóór 1979, is onvoldoende bewezen en wordt daarom niet opgenomen in het vergunningenregister en in het rood aangeduid op de bouwplannen. 

Op basis van de bovenstaande argumentatie is voldoende bewezen dat het bestaande aantal woonentiteiten (vier) onvoldoende werd aangetoond. Daarentegen is er wél voldoende bewijs gevonden voor het bestaan van drie woonentiteiten, die aantoonbaar reeds vóór de eerste inwerkingtreding van het Gewestplan Antwerpen waren gerealiseerd. Bijgevolg kan enkel het historische bestaan van deze drie woonentiteiten als rechtsgeldig worden beschouwd. 

Conclusie

Uit de bijgevoegde bewijsmaterialen blijkt dat de constructie Amerikalei 195 district Antwerpen, inclusief de functie wonen met drie woonentiteiten, in aanmerking komt voor opname in het vergunningenregister wegens vermoeden van vergunning met uitsluiting van (zoals aangegeven met rood op de plannen):

• het gelijkvloerse bouwvolume ingericht als veranda/keuken;
• de afwerking en uitvoering van het bestaande voor- en achtergevelaanzicht;
• de vierde woonentiteit in de daklaag van de constructie;
• de interne inrichting van de daklaag als afzonderlijke woonentiteit.