2025_CBS_09341 - Omgevingsvergunning - OMV_2025042234. Catershoflaan 12. District Merksem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed ‘Catershoeve’: https://inventaris.onroerenderfgoed.be/erfgoedobjecten/11500;

-          05/01/1973: beschermd als monument ‘Catershoeve’: https://inventaris.onroerenderfgoed.be/aanduidingsobjecten/6482;

-          21/08/1952: toelating (1500#6192) voor het aanbrengen van 3 vensters in koestal (Catershoflaan 12).

Vergunde toestand

Er zijn geen vergunningen teruggevonden in de archieven;

Toestand bij inwerkingtreding gewestplan Antwerpen:

-          functie:

• beschermde hoeve met woonhuis;

-          bouwvolume:

• U-vormige hoeve (woonhuis, stal en schuur);
• vrijstaand wagenhuis met schilddak;

-          gevelafwerking:

• bakstenen gebouwen, deels wit geschilderd;

-          inrichting:

• groen binnengebied met kapel op perceelsgrens.

Bestaande toestand

-          afwijkend.

Nieuwe toestand

-          functie:

• beschermde hoeve site, ingericht met 6 cohousing woonunits (wagenhuis, schuur en stal) met gemeenschappelijke delen (woonhuis) en tuin;

-          bouwvolume:

• nieuwbouw ‘wagenhuis’ met 1 bouwlaag en schilddak (3 woonunits);
• nieuwbouw ‘schuur’ binnen ruïnemuren van 2 bouwlagen met schuine en platte daken (2 woonunits). Pergola’s tussen ‘schuur’ en ‘woonhuis’;
• gerestaureerd/omgevormd ‘woonhuis en stal’ van 1 bouwlaag met zadeldaken (1 woonunit en gemeenschappelijke delen) en pergola tegen zijgevel van ‘stal’;

-          gevelafwerking:

• gevel in: wit gekaleide baksteen (stal, woonhuis en ruïne van oude schuur), rode baksteen (wagenhuis) en houten gevelbekleding (nieuwe schuur);
• aan voorgevel houten schrijnwerk met witte en groene kleur en het overige schrijnwerk in zwartkleurig aluminium;
• dakafwerking: pannendak bij ‘wagenhuis’ en ‘stal’, groendak bij ‘schuur’ en rieten zadeldak bij ‘woonhuis’;
• gereconstrueerde historische restgevel met opschrift ‘Catershoeve’ langs straatkant;

-          inrichting:

• houten carport met verharding in de voortuin;
• terras van 70 m2 aan woonhuis en verharde wandelpaden tussen de units;
• groen binnengebied met kapel op perceelsgrens.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen Catershoeve tot site voor cohousing met 6 woonunits;

-          slopen van het wagenhuis;

-          bouwen van nieuw wagenhuis en schuur;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 6;

-          doorvoeren van interne constructieve werken (woonhuis, stal en bakhuis);

-          wijzigen van de voorgevels;

-          aanleggen van verhardingen;

-          plaatsen van carport;

-          inrichten van parkeerplaatsen.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat de exploitatie van warmtepompen.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) warmtepomp
 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
(De bouwcode kan je raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 9 Minimale hoogte van ruimten:

verblijfsruimtes dienen een minimale vrije hoogte te hebben van 2,60 m. In het wagenhuis hebben de mezzanines onvoldoende hoogte. In het ‘Woonhuis en Stal’ hebben een aantal ruimtes (bureau, opkamers, wellness-ruimte, werkruimte enzovoort) onvoldoende hoogte;

• artikel 23 Open ruimte:

de voortuin wordt afgesloten met een haag van 1,6 m hoogte, terwijl maximaal 1 m hoogte is toegestaan.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan je raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs worden vastgesteld dat de voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Bijgevolg is het beoordelingskader voor stikstofoxiden veroorzaakt door mobiliteit van toepassing. De stikstofdepositie van het project en de effecten hiervan zijn onderzocht voor de Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H) binnen een straal van 20 km rond het projectgebied.

De berekende impactscore is lager dan of gelijk aan de minimis-drempel van 1%.
De kritische depositiewaarde ten aanzien van de SBZ-H wordt door het project niet overschreden. Bijgevolg is de opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van de SBZ-H niet vereist.

-            Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Aangezien het project ligt in een gebied zonder overstromingskans en gelet op de te behouden onverharde ruimte zal het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaken.

Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht.

Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen https://vmm.vlaanderen.be/publicaties/individuele-bescherming-tegen-overstromingen.

-          Rioleringstoets: overeenkomstig artikel 4.3.9 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 moet een omgevingsvergunningsaanvraag getoetst worden aan de zogenaamde rioleringstoets.
De aanvraag voldoet aan de bepalingen van de rioleringstoets.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan je raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Beleidsmatig gewenste ontwikkelingen

-          Transformatieleidraad: Transformatieleidraad Ruimte geven aan de stad van morgen. Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad dit plan goed.
De transformatieleidraad kan je raadplegen via Transformatieleidraad.

-          Strategische Ruimteplan Antwerpen (SRA): Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad het nieuwe plan goed.
Het strategisch ruimteplan Antwerpen kan je raadplegen via Strategisch Ruimteplan Antwerpen.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag kadert in de herbestemming van de Catershoeve te Merksem, van een hoeve met bijgebouwen naar een site voor gemeenschappelijk wonen met 6 private woonunits en ruime gemeenschappelijke voorzieningen. De voorgestelde complementaire functie kan zowel wonen als hobby gerelateerd zijn, maar ook beroepsmatig waarbij kleinschaligheid primeert. De site is volgens het gewestplan gelegen in woongebied. De bestemming is in overeenstemming met de kenmerkende woonfuncties in de straat en is bijgevolg functioneel inpasbaar in de omgeving.

Het volledige project voorziet in een mix van woninggroottes met nettovloeroppervlakte tussen ongeveer 80 m² en 140 m² en woninggroottes van 2 tot 4 slaapkamers. Dit is een kwalitatieve mix van kleinere en grotere woonentiteiten waardoor gesproken kan worden van een voldoende aanvaardbare mix.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De bestaande gebouwen bevinden zich verspreid over het perceel. De stal en het woonhuis situeren zich aan de straatzijde en vormen het gezicht van de site. De restanten van de buitengevels van de schuur, rechts van het woonhuis, worden behouden als historisch relict en deels hersteld. Binnen deze contour wordt een nieuwbouw opgetrokken. Dit volume wordt bewust sober gehouden en visueel op de achtergrond geplaatst waardoor de oorspronkelijke gevels letterlijk en figuurlijk op de voorgrond treden. Achteraan het perceel bevond zich het wagenhuis. Gezien de bouwvallige staat waarin het gebouw zich bevindt wordt geopteerd voor afbraak en heropbouw van dit volume waarbij de bestaande inplanting wordt hernomen.

De nieuwbouwvolumes sluiten op vlak van bouwdiepte, bouwhoogte en algemene schaal maximaal aan bij de oorspronkelijke bebouwing op de site en de kenmerken van de wijk.

In het woonhuis en de stal worden een voldoende uitgeruste keuken en een kwalitatieve leefruimte ingericht, beiden op maat van de woongroep en vormen zo de gemeenschappelijke kern van het cohousing-project. De private woonunits worden ondergebracht in de minst waardevolle delen, zoals in het wagenhuis en de schuurrestanten, en in de achterzijde van de stal. In totaal worden 6 grondgebonden woonunits ingericht waarvan 3 in het wagenhuis, 2 in de herbouwde schuur en 1 achteraan de stal.

Het binnenerf blijft behouden als gedeeld terras en ontmoetingsplek. De gemeenschappelijke tuin fungeert als verbindend element tussen alle woonunits. De bestaande verhardingen zijn alle uitgevoerd in betontegels welke grotendeels worden behouden. Waar mogelijk worden ze uitgebroken en/of vervangen door een drainerende strook (schelpen/grind), groenborders en waterinfiltratiemogelijkheden. Bijkomende verharding worden tot een minimum beperkt.

De carport wordt ingeplant tegen de linker perceelsgrens, aansluitend op de vergunde bouwdiepte van het links aanpalende volume. De parkeerplaatsen blijven binnen de bouwdiepte van de stal en volgen een gelijkaardige inplantingsdiepte als in het voorstel van Antoine De Brouwer Landscaping bij het herbestemmingsonderzoek uit 2021.

De voorgestelde inplanting van parkeerplaatsen in de zijtuin maakt gebruik van een bestaande poort en een bestaande inrit, en houdt rekening met de bestaande autoparkeerplaatsen op het openbaar domein en met bestaande beplantingen.

Het voorgestelde is inpasbaar in de omgeving en bijgevolg ruimtelijk aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

De nieuw opgetrokken achtergevel van de stal en het nieuwbouw volume binnen de contouren van de voormalige schuur worden afgewerkt met houten gevelbekleding. Ze krijgen een sobere, donkere gevelafwerking refererend naar de historisch zwart afgewerkte ‘geteerde’ westgevel.

Het nieuwbouw volume waar eerder het wagenhuis was opgetrokken wordt uitgevoerd met rode gerecupereerde bakstenen en rode dakpannen waarmee verwezen wordt naar het oorspronkelijke gebouw met een schilddak uitgevoerd met Vlaamse pannen en bakstenen gevels.

Op de site wordt groen aluminium buitenschrijnwerk voorzien als verwezen wordt naar het historisch gebruik van deze kleur op de hoeve. Zwart aluminium schrijnwerk wordt gebruikt voor de nieuwbouw binnen de footprint van de schuur en de nieuw opgetrokken achtergevel van de stal.

Als uitgangspunt wordt steeds ingezet op een beperkt materialenpalet en op het recupereren van beschikbaar materiaal dat aansluit op vlak van materialisatie en geveldetails bij de kenmerkende elementen van hoeve-architectuur in een historische context.

Cultuurhistorische aspecten

De Catershoeve is een beschermd monument. Het agentschap Onroerend Erfgoed en de stedelijke dienst Monumentenzorg werden betrokken tijdens het ontwerpproces. Het voorstel wordt sterk gewaardeerd. Zowel het agentschap Onroerend Erfgoed als de stedelijke dienst Monumentenzorg hebben geen bezwaar tegen de voorgestelde werken wat vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt bijgetreden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De verblijfsruimtes moeten een minimale vrije hoogte hebben van 2,60 m zoals bepaald in artikel 9 van de bouwcode. Zowel in het wagenhuis als in het woonhuis worden verblijfsruimtes ingericht met onvoldoende vrije hoogte. In het wagenhuis hebben de mezzanines een vrije hoogte van slechts 2,10 m, de opkamers in het woonhuis 2,07 m als vrije hoogte. Gezien de mezzanines deel uitmaken van de slaapkamers en er meer dan gemiddelde een vrije hoogte van 4,55 m wordt bereikt kan een afwijking worden toegestaan.

Voor de opkamers, die ook in vergunde toestand een verblijfsfunctie hadden, laat de beschermde toestand van dit monument niet toe om de vrije hoogte aan te passen. Bovendien is de verblijfstijd in deze ruimtes beperkt waardoor een afwijking met toepassing van artikel 3 aanvaardbaar is.

De voortuin links wordt afgesloten met een draadafsluiting en haag van 1,60 m hoogte, wat afwijkt van artikel 23 van de bouwcode. Omdat de ligusterhaag beeldbepalend is in de erfgoedcontext wordt een afwijking aangevraagd voor het behoud van 1,60 m hoogte. Vanuit een uitrijdende wagen zijn fietsers noch voetgangers zichtbaar vanachter deze haag waardoor omwille van het veiligheidsaspect geen afwijking kan toegestaan worden. Alle hagen tussen de voortuin en het openbaar domein en tussen voortuinen onderling moeten een maximale hoogte van 1 m bewaren wat als voorwaarde bij vergunning zal worden opgenomen.

De aanvraag werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door de brandweer. De voorgestelde voorwaarde worden integraal mee opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoen de woningen en gemeenschappelijke voorzieningen aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

Autostalplaatsen:

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

De parkeerplaatsen aan de linkerzijde van het perceel zijn bereikbaar via de bestaande inrit aan de Catershoflaan. Deze inrit heeft een breedte van 4,00 m. Aangezien dit een bestaande inrit is met schuine inplanting ten opzichte van de straat die toegang geeft tot meerdere parkeerplaatsen en de poort deel uitmaakt van het erfgoed kan een afwijking ten opzichte van de opgelegde maximumbreedte van 3 m in de bouwcode worden toegelaten.

Er is nog een tweede toegang richting Catershoflaan, die toegang geeft tot de fietsenstalling in het woonhuis/stal met breedte 2,80 m. Aangezien de stal enkel toegankelijk moet zijn voor (buitenmaatse) fietsen dient er geen volwaardige oprit (die toegankelijk is voor auto’s) voorzien te worden naar de stal. Deze oprit hoeft dus ook geen 2,80 m breed te zijn. 

De ruimte voor deze bestaande oprit dient in de parkeerstrook op het openbaar domein dus ook niet gevrijwaard te worden en er kan dan ook geparkeerd worden.

Als voorwaarde bij vergunning wordt opgenomen de verharde inrit naar de stal te versmallen tot een breedte van 1,50 m zodat het duidelijk afleesbaar is dat er geen autostaanplaats of oprit is ingericht en er zich slechts 1 geconcentreerde in-en uitrit voor wagens bevindt tussen perceel en openbaar domein.

Bewonersvergunningen bij nieuwbouw of herbouw:

Op 25 maart 2024 keurde de gemeenteraad een gewijzigd reglement goed voor de gemeentelijke parkeervergunning. Hierin werd het aantal bewonersvergunningen bij nieuwbouw en herbouw gewijzigd. Deze is toepasbaar voor bouwdossiers die ingediend zijn op of na 15 juli 2024, met name het moment dat de nieuwe bouwcode van kracht is.

Om de publieke ruimte verder beschikbaar te maken voor andere zaken dan geparkeerde voertuigen, wil de stad het aantal parkeervergunningen gekoppeld aan nieuwe bouwprojecten of herbouwprojecten beperken. Bewoners hebben bij deze projecten namelijk een hoogwaardig alternatief (inpandig parkeren) ten opzichte van parkeren op straat.

Het betreft een project met 6 tot 29 wooneenheden. Er kan één bewonerskaart per wooneenheid toegekend worden aan de bewoners van dit gebouw. Dit wordt louter als informatief meegegeven.

Fietsvoorzieningen:

Het project bestaat uit 6 wooneenheden met in totaal 18 slaapkamers. Volgens de bouwcode moeten er minimaal 24 fietsstalplaatsen voorzien worden, waarvan 10% buitenmaats.

Hieraan wordt voldaan: er worden 16 fietsstalplaatsen voorzien onder de carport aan de linkerzijde van het perceel, die als ‘afsluitbaar’ worden aanzien, aangezien de voortuin is afgesloten door een (afsluitbare) poort op de perceelsgrens. Daarnaast wordt nog een fietsenstalling voor 8 buitenmaatse fietsen in de stal voorzien, die eventueel nog kan uitgebreid worden waardoor er ruimschoots voldaan wordt aan artikel 33 van de bouwcode.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Voor de verwarming van 6 cohousing woonunits (gebouwen benoemd volgens hun laatste functie: wagenhuis, schuur en stal) met gemeenschappelijke delen (woonhuis) wordt een geothermische warmtepomp als verwarmingsinstallatie geplaatst.

In de bestaande kelder van het woonhuis worden twee geothermische warmtepompen (elk 5,96 kW) in een 2-traps configuratie geplaatst, met een totale geïnstalleerde drijfkracht van 11,92 kW. Deze worden aangesloten op een BEO-veld bestaande uit 10 geothermische boringen, gesitueerd onder het wagenhuis. Deze diepteboringen worden elk uitgevoerd tot een diepte van minder dan 150 m, met een tussenafstand van 6 m.

Beoordeling: De voorziene geothermische boringen in het kader van thermische energieopslag blijven beperkt tot maximaal het dieptecriterium en zijn niet ingedeeld. Gezien de inpandige ondergrondse opstelling van de warmtepompen, wordt geen geluids- of trillingshinder verwacht.

Daarnaast worden de woonunits elk voorzien van een eigen warmtepompbooster voor de opwarming van sanitair warm water, met een totale geïnstalleerde drijfkracht van 2,4 kW (6 x 0,4 kW). Deze worden geplaatst in de technische berging van de woonunits.

Beoordeling: De warmtepompboosters van de afzonderlijke woonunits worden beschouwd als individuele installaties met een vermogen van minder dan 5 kW en zijn bijgevolg niet ingedeeld. Doordat de boosters niet zijn ingedeeld, wordt de totale geïnstalleerde drijfkracht met 2,4 kW verminderd, waardoor de totale geïnstalleerde drijfkracht 11,92 kW bedraagt. Dit wordt ambtshalve rechtgezet.

De geothermische warmtepompen maken gebruik van het koelmiddel R410A met een Global Warming Potential (GWP) van 2.088. In het kader van duurzaamheid en het beperken van de impact bij een accidentele vrijstelling, wordt de exploitant gevraagd te onderzoeken of een koelmiddel met een GWP (Global Warming Potential) kan worden gebruikt dat niet onderhevig is aan uitfasering. Meer informatie over in de toekomst toegelaten koelmiddelen en hun eventuele uitfaseringstermijn kan teruggevonden worden op https://www.vlaanderen.be/veka/energie-en-klimaatbeleid/energie-en-klimaatbeleid-voor-ondernemingen/f-gassen/20-februari-2024-nieuwe-f-gassenverordening-gepubliceerd.

Bemaling

De kelder van het woonhuis staat op heden droog. De diepste bouwput zal zich situeren in de schuur tot 3,88 mTAW. Om na te gaan of tijdens de werkzaamheden een bronbemaling nodig is, werden zowel een vooronderzoek als een onderzoek ter plaatse uitgevoerd naar de grondwaterstand op het perceel.

Op 1 juli 2025 werden ter plaatse drie peilbuizen geplaatst (gelijktijdig met het uitvoeren van grondsonderingen). Enkel in de diepste peilbuis (peilbuis 2) werd grondwater vastgesteld, op circa 184 cm onder het maaiveld (3,29 mTAW). De grondwaterstand wordt via deze peilbuizen verder gemonitord.

Uit de metingen wordt geconcludeerd dat het hoogste gemeten grondwaterpeil onder het niveau van de nodige uitgravingen blijft. Op basis van deze metingen is er geen bronbemaling noodzakelijk.

Werkruimte

In het aanvraagdossier wordt vermeld dat de werkruimte op het gelijkvloers en de verdieping van de stal worden gebruikt als coworkingruimtes, afhankelijk van de noden van de bewonersgroep. Deze zijn bedoeld voor zowel hobbyactiviteiten (zoals schilderen, huishoudelijke herstellingen of een fietswerkplaats) als kleinschalige beroepsmatige nevenactiviteiten (waaronder een naaiatelier of kleinschalige meubelherstellingen zoals het opknappen van meubels (houtatelier)). De ateliers veroorzaken beperkte hinder en worden uitsluitend door de bewoners gebruikt, zonder externe werknemers of bezoekers (op occasionele klanten na). Volgens de exploitant blijven de activiteiten kleinschalig zonder gebruik van grote machines. Geluid, geur, stof en licht blijven volledig binnen de ateliers.

Beoordeling: Op basis van de beschrijving van de kleinschalige activiteiten wordt ervan uitgegaan dat het eventuele gebruik van houtbewerkingstoestellen niet indelingsplichtig is. Wel wordt geadviseerd om de werkzaamheden steeds uit te voeren met gesloten ramen en deuren, zodat mogelijke stof- en geluidshinder naar de bewoonde vertrekken en naburige woningen wordt vermeden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

2. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

3. De oprit richting fietsenstalling in de voormalige stal moet uitgevoerd worden met een maximale breedte van 1,50 m, in overeenstemming met artikel 23 (Inrichting van de open ruimte) van de bouwcode. 

4. Alle hagen tussen de voortuin en het openbaar domein moeten uitgevoerd worden met een maximale hoogte van 1 m, in overeenstemming met artikel 23 van de bouwcode.

5. Het bijgevoegde advies van Fluvius is op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

6. Het bijgevoegde advies van Aquafin is op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

7. De parkeerplaats met nummer 1 op het inplantingsplan, wordt uitgesloten uit de vergunning.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de algemene en sectorale vergunningsvoorwaarden, is deze aanvraag in overeenstemming met de VLAREM-wetgeving. Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt positief advies gegeven de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubriek(en)

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.