2025_CBS_09017 - Omgevingsvergunning - OMV_2024129392. Posthofbrug 25. District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          25/08/2023: voorwaardelijke vergunning (OMV_2022168677) voor het wijzigen van de inrichting, circulatie, gevels en toegangen van het gebouw en aanpassen van de technische installaties;

-          18/11/2022: voorwaardelijk gunstig advies kwaliteitskamer architectuur (KK/2021/1740);

-          23/09/2022: ongunstig advies kwaliteitskamer architectuur (KK/2021/1740);

-          21/12/2021: voorwaardelijke vergunning (OMV_2021080131) voor het bouwen en exploiteren van een multifunctioneel gebouw met kantoorruimtes, een ondergrondse parkeergarage, ruimtes met gemeenschapsfuncties (twee polyvalente zalen en een fuifzaal) en een fietsenstalling, en het exploiteren van een bronbemaling;

-          07/05/2021: advies kwaliteitskamer architectuur (KK/2021/1740);

-          26/03/2021: advies integrale kwaliteitskamer (KK/2021/1740);

-          29/01/2021: advies integrale kwaliteitskamer (KK/2021/1740).

Vergunde toestand

-          functie: gemengd gebouw:

• autoparking op de ondergrondse bouwlagen;
• gemeenschapsvoorziening op gelijkvloers en de overige verdiepingen in de vorm van:

-          gelijkvloerse feestzaal en onthaal;

-          publiek toegankelijke fietsenparking op de eerste verdieping;

-          1 kantoorruimte per bouwlaag op de bovenste verdiepingen;

-          bouwvolume:

• 8 bouwlagen onder plat dak en 3 tot 4 ondergrondse bouwlagen;
• open bebouwing;
• lengte van circa 90 meter;
• breedte van circa 29 meter;
• vide op de 7de verdieping;

-          gevelafwerking:

• dubbelhoge betonnen plint;
• bovenliggende verdiepingen uit glas en metaal met een lichtgrijze/groene kleur;

-          inrichting:

• toegang tot ondergrondse parking rechts in de zuidwestelijke gevel;
• omgeving aangelegd met klinkers en ontharde oppervlakten met 7 hoogstammige bomen.

Bestaande toestand

-          afwijkend, vergunning OMV_2022168677 momenteel in uitvoering.
 

Nieuwe toestand

-          functie: gemengd gebouw;

• autoparking op de ondergrondse bouwlagen;
• dagrecreatie op deel van het gelijkvloers;
• detailhandel op deel van het gelijkvloers;
• fietsparking op de eerste verdieping;
• kantoor op deel van het gelijkvloers en de bovenste verdiepingen;

-          bouwvolume:

• ongewijzigd, met uitzondering van het dichtmaken van de vide;

-          gevelafwerking:

• dubbelhoge betonnen plint met gelijkvloerse westelijke gevel in grijs architectonische beton en donker grijze/groene aluminium panelen;
• bovenliggende verdiepingen ongewijzigd;

-          inrichting:

• gewijzigde aanleg van de omgeving om tegemoet te komen aan de opgelegde voorwaarden uit de vergunning OMV_2022168677.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de gemeenschapsvoorzieningsfunctie naar kantoor, dienstverlening en vrije beroepen;

-          wijzigen van de gemeenschapsvoorzieningsfunctie naar detailhandel;

-          wijzigen van de westelijke gevel;

-          wijzigen van de inrichting en aanleg van het perceel;

-          doorvoeren van interne en constructieve werken.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Voorgeschiedenis

Op 21 december 2021 verleende het college een omgevingsvergunning onder voorwaarden voor het bouwen en exploiteren van een multifunctioneel gebouw met kantoorruimten, een ondergrondse parkeergarage, ruimten met gemeenschapsfuncties (twee polyvalente zalen en een fuifzaal) en een fietsenstalling, alsook voor het exploiteren van een bronbemaling (OMV_2021080131).

Op 30 juni 2022 nam het college akte van de melding voor de exploitatie van een bronbemaling voor het plaatsen van een kelder (OMV_2022087928). Een melding voor de exploitatie van een tijdelijke bouwwerf voor de bouw van een kantoorcomplex werd door het college stilzwijgend geakteerd op 8 november 2022 (OMV_2022138024).

Op 25 augustus 2023 werd een wijziging van de omgevingsvergunning met kenmerk OMV_2021080131 goedgekeurd, betreffende de vergunde vermogens van de gekozen technieken (OMV_2022168677).

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat de herbestemming van de polyvalente ruimten tot een handels- en kantoorruimte zonder luide muziek, het behoud van de fuifzaal waarin wel luide muziek wordt gespeeld, en de verlegging van het lozingspunt.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) IRET Development NV
 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Posthofbrug, goedgekeurd op 31 mei 2024. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: Artikel 1. Zone voor Gemengde Functies – kantoren en recreatie/maatschappelijke functies (Ge) en RUP contour - Algemene voorschriften.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een parkgebied. De parkgebieden moeten in hun staat bewaard worden of zijn bestemd om zodanig ingericht te worden, dat ze, in de al dan niet verstedelijkte gebieden, hun sociale functie kunnen vervullen, (Artikel 14 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gebied voor gemeenschapsuitrusting en openbare nutsvoorziening. Onder gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen dient te worden begrepen voorzieningen die gericht zijn op de bevordering van het algemeen belang en die ten dienste van de gemeenschap worden gesteld. De idee van dienstverlening (verzorgende sector) aan de gemeenschap is derhalve rechtstreeks aanwezig. Artikel 4.4.8.van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening schrijft voor dat in gebieden die op de gewestplannen zijn aangewezen als gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen, handelingen van algemeen belang en de daarmee verbonden activiteiten te allen tijde kunnen worden toegelaten, ongeacht het publiek of privaatrechtelijk statuut van de aanvrager of het al dan niet aanwezig zijn van enig winstoogmerk. Als gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen kunnen eveneens worden beschouwd een school, een voor het publiek toegankelijke toegangsweg tot een vergund gebouwencomplex in een gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen en neveninrichtingen naast een autosnelweg. Alhoewel in een gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen in principe geen gebouwen met een woonfunctie zijn toegelaten, heeft de Raad van State bovendien niettemin geoordeeld dat service-flats voor bejaarden kunnen worden vergund in dergelijk gebied. Ook een nomadenkamp werd door de Raad van State beschouwd als een gemeenschapsvoorziening en openbare nutsvoorziening, (Artikel 17 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Posthofbrug op volgend punt:

-          artikel 2.1.2 Inrichting:
Er wordt minder dan 50% (circa 785 m²) van de gelijkvloerse bruto vloeroppervlakte (circa 1.908 m²) ingevuld met publiek toegankelijke inrichtingen conform dit artikel (indien de voorziene dagrecreatie een recreatieve voorziening betreft en de handelsruimte een detailhandel). Kantoren betreft géén publiek toegankelijke inrichting conform de bepalingen van dit artikel. Onder publiek toegankelijke inrichtingen worden verstaan: gemeenschapsvoorzieningen, detailhandel, socio-culturele inrichtingen en recreatieve voorzieningen, cafés, restaurants en hotels.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is van toepassing op de aanvraag. Een advies van een erkende instantie werd toegevoegd aan het dossier.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
(De bouwcode kan je raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 19 Afvalverzameling:
  Functies anders dan wonen moeten een afgescheiden afvalberging hebben die voorzien wordt van verluchting, met een netto vloeroppervlakte van minimaal 4 vierkante meter per berging;
• artikel 22 Maat van de open ruimte:
  Er wordt na het wijzigen van de gemeenschapsvoorzieningsfunctie naar detailhandel en kantoor geen open ruimte conform dit artikel voorzien;
• artikel 23 Inrichting van de open ruimte:
  De aanleg van de voortuin wordt gewijzigd. Er wordt meer dan de maximaal toegestane verharding voorzien in de voortuin.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan je raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs worden vastgesteld dat de voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Bijgevolg is het beoordelingskader voor stikstofoxiden veroorzaakt door mobiliteit van toepassing. De stikstofdepositie van het project en de effecten hiervan zijn onderzocht voor de Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H) binnen een straal van 20 km rond het projectgebied. 
De berekende impactscore is lager dan of gelijk aan de minimis-drempel van 1%. De kritische depositiewaarde ten aanzien van de SBZ-H wordt door het project niet overschreden. Bijgevolg is de opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van de SBZ-H niet vereist. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is gelegen in een zone waarvoor de Vlaamse Milieumaatschappij aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote fluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

Kijk de score van uw project na op: https://www.waterinfo.be/informatieplicht.

Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen: https://vmm.vlaanderen.be/publicaties/individuele-bescherming-tegen-overstromingen.

-          Rioleringstoets: overeenkomstig artikel 4.3.9 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 moet een omgevingsvergunningsaanvraag getoetst worden aan de zogenaamde rioleringstoets.
De rioleringstoets is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan je raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Beleidsmatig gewenste ontwikkelingen

-          Transformatieleidraad: Transformatieleidraad Ruimte geven aan de stad van morgen. Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad dit plan goed.
De transformatieleidraad kan je raadplegen via Transformatieleidraad.

-          Strategische Ruimteplan Antwerpen (SRA): Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad het nieuwe plan goed.
Het strategisch ruimteplan Antwerpen kan je raadplegen via Strategisch Ruimteplan Antwerpen.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft hoofdzakelijk functiewijzigingen.

Ondergrondse parking

De ondergrondse bouwlagen zijn voorzien als parking voor de bovenliggende verdiepingen. Dit principe blijft ongewijzigd.

Gelijkvloers

De gelijkvloerse feestzaal wordt omgevormd naar een dagrecreatie. Hierover werd het advies gevraagd aan de relevante stadsdiensten. De dienst Talentontwikkeling en Vrijetijdsbeleving/Jeugd geeft onderstaand advies over het verwijderen van de vergunde feestzaal: “Door de functie van de fuifzaal aan te passen van gemeenschapsvoorziening naar dagrecreatie beperkt dit sterk de mogelijkheid om de fuifzaal binnen de stedelijke diensten te beheren en te exploiteren, al dan niet via een derde partij. Dit strookt niet met de oorspronkelijke ambitie om op deze locatie een laagdrempelige fuifzaal voor jongeren uit te baten.

Daarnaast adviseren wij om voldoende akoestische en geluidsisolerende maatregelen te voorzien. Op die manier wordt vermeden dat de polyvalente ruimtes, waarvoor een functiewijziging naar kantoor en detailhandel wordt gevraagd, hinder zouden ondervinden van activiteiten in de fuifzaal — ook niet wanneer deze plaatsvindt tijdens de openingsuren van de andere functies. Om geluidshinder naar aanpalende ruimtes en bovenliggende verdiepingen te voorkomen, is het aangewezen om een volledige akoestische ontkoppeling van de gebouwdelen te realiseren.

Dit kan worden bereikt door het toepassen van een box-in-boxconstructie waarin de fuifzaalactiviteiten plaatsvinden. De aanvrager vermeldt deze maatregel eveneens in de toelichting bij de effecten op de omgeving.”

De dienst stelt volgende voorwaarden als essentieel voor de goedkeuring van deze aanvraag omgevingsvergunning: “Het behoud van de functie van gemeenschapsvoorziening voor de fuifzaal in plaats van dagrecreatie en de realisatie van voldoende akoestische en geluidsisolerende maatregelen zoals een box-in-boxconstructie.”

Bijkomend wordt opgemerkt dat de feestzaal voorzien werd in dit gebouw als onderdeel van de stedelijke ontwikkelingskost van het project POST X.

De functiewijziging van de vergunde feestzaal naar dagrecreatie wordt bijgevolg ongunstig beoordeeld en uitgesloten uit de vergunning.

Langs de westgevel worden de polyvalente ruimtes omgevormd. Deze maakten onderdeel uit van de kantoren voor gemeenschapsvoorziening op de verdiepingen.

De ruimte links van de inkomhal wordt omgevormd naar een handelsruimte. Indien dit valt onder de functie detailhandel is dit in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften.

De ruimte rechts van de inkomhal wordt omgevormd naar een kantoorruimte.

Dit is het gedeelte van het gebouw dat het minst is teruggetrokken ten opzichte van de structuur van het gebouw (in vergelijking met de detailhandel en de dagrecreatie) en bijgevolg het meest zichtbaar is vanop het openbaar domein. Dit omvormen van gemeenschapsvoorziening naar een niet publiek toegankelijke inrichting (conform de bepalingen van het RUP) draagt niet bij tot de levendigheid van het straatbeeld en de stationsomgeving, integendeel.

Als een kantoorruimte van een gemeenschapsvoorziening of polyvalente ruimte in functie van een gemeenschapsvoorziening (zoals vergund) gebruiken zou aanvaardbaar zijn. Een functiewijziging naar kantoor wordt bijgevolg ongunstig beoordeeld en uitgesloten uit de vergunning.

De functiewijziging van de polyvalente ruimte links vooraan daar detailhandel is wel aanvaardbaar.

Eerste verdieping

De fietsenberging op de eerste verdieping is voor het noordelijke gedeelte ingericht als een publieke fietsparking (zone 1). Het zuidelijke gedeelte (zone 2) is ingericht als fietsenberging van de aanwezige functies in het gebouw.

Tweede, derde, vierde, vijfde, zesde en zevende verdieping

De bovenliggende verdiepingen worden omgevormd van kantoren in functie van gemeenschapsvoorziening naar kantoren ‘voor alle mogelijke gebruikers’. Hierbij wordt de vide tussen de zesde en zevende verdieping opnieuw dichtgemaakt, zodat deze twee verdiepingen als afzonderlijke kantoorentiteiten kunnen functioneren.

De stedelijke dienst ‘Ondernemen en Stadsmarketing’ geeft voor deze functiewijziging een gunstig advies, gelet op de locatie en uitwerking. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies voor de kantoren op de verdiepingen bijgetreden.

Bij de vergunde gemeenschapsvoorziening voor het gehele gebouw kon er nog vanuit gegaan worden dat door interne afspraken de impact van de fuifzaal op de bovenliggende verdiepingen beperkt kon blijven. Nu de bovenliggende verdiepingen als afzonderlijke kantoorfuncties aangevraagd worden, zullen voldoende akoestische en geluidsisolerende maatrelgenen (conform de voorwaarden uit het advies van dienst ‘Talentontwikkeling en Vrijetijdsbeleving/Jeugd’) noodzakelijk zijn om conflicten tussen de functies te voorkomen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De contour van het gebouw blijft ongewijzigd.

De buitenaanleg werd opnieuw ontworpen, dit om zo goed mogelijk de voorwaarden van de vorige vergunning te verwerken. Hierbij worden er meer bomen aangelegd en wordt een groter aandeel van de buitenruimte onverhard aangelegd.

In functie hiervan geeft de stedelijke Groendienst onderstaand voorwaardelijk gunstig advies: “In vergelijking met de vorige vergunning zijn er meer bomen ingetekend en meer ondergrondse groeiruimte (grotere plantvakken), dat is zeker positief.

De te behouden bomen moeten beschermd worden tijdens de werken door middel van een hekwerk: dit vermijdt tak- en stambreuk en materiaalopslag op de wortelzone.”

De boombeschermingsmaatregelen worden in voorwaarden opgelegd.

Bij het nieuwe ontwerp van de buitenaanleg wordt ook het gedeelte dat op publiek domein gelegen zal zijn gewijzigd. Vanuit de stedelijke dienst ‘Publieke Ruimte’ wordt gunstig advies gegeven, mits volgende voorwaarden opgenomen worden:

-          “Er dient contact opgenomen te worden met de dienst Publieke Ruimte om een overeenkomst op te stellen voor de overname van een stukje van het eigendom dat publiek gebruikt zal worden. Een voorstel tot nieuwe rooilijngrens loopt langs het overdekte stuk en stopt naast het gebouw. Daarbij zou enkel het pleintje vooraan overgenomen worden en het stukje naast het gebouw zou privaat blijven.

-          De bouwheer dient voor de werken starten contact op te nemen met Stadsontwikkeling Publieke Ruimte betreffende de opmaak van een plaatsbeschrijving en voor de herstellingen aan het openbaar domein na afloop van de bouwwerken. De contactgegevens van deze dienst kunnen teruggevonden worden onder de algemene voorwaarden van de vergunning.”

Het bouwvolume van het gebouw blijft ongewijzigd en het aandeel aan verharde oppervlakte daalt beperkt. Dit betreft dus een verbetering ten opzichte van het vergunde project. De afwijkingen op artikels 22 en 23 van de Bouwcode worden gunstig beoordeeld.

Visueel-vormelijke elementen

De gevelwijzigingen blijven beperkt tot de gelijkvloerse gevel onder de luifel. Het bovenste gedeelte wordt uitgevoerd in gemoffeld aluminium. Dit sluit aan bij de uitwerking van uitwerking van de rand van de fietsenberging. Hiertegen geen bezwaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Gelet op de ligging van het project aan een zeer druk kruispunt met een gewestweg werd er opnieuw advies gevraagd aan de Verkeerspolitie en het Vlaamse Agentschap Wegen en Verkeer.

AWV geeft een voorwaardelijk gunstig advies. Deze voorwaarden worden integraal opgenomen in de beslissing.

Vanuit de Verkeerspolitie volgt geen bezwaar.

De aanvrager levert in bijlage B31 het advies van INTER en een nota toegankelijkheid toe. Met uitzondering van de buitentrap werden alle opmerkingen uit het advies van INTER opgelost.

Over de buitentrap geeft INTER volgend advies:

-          “Voorzie leuningen aan beide zijden die boven- en onderaan minimaal 40 cm horizontaal doorlopen alvorens af te buigen naar de vloer of wand.

-          De treden moeten voldoen aan de trapformule.”

In voorwaarden wordt opgelegd dat de buitentrap voor de inkom moet voldoen aan de bepalingen uit de verordening toegankelijkheid.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

De exploitant wenst de bestaande vergunning (OMV_2022168677), geregistreerd onder het inrichtingsnummer 20210520-0061, voor de ingedeelde inrichtingen te wijzigen.

Het gebouw zal bestaan uit 11 bouwlagen met acht bovengrondse en drie ondergrondse bouwlagen. De ondergrondse bouwlagen worden ingericht als parkeergarage (totaal 249 parkeerplaatsen). Op de gelijkvloerse verdieping komen een fuifzaal (480 personen), een kantoorruimte (48 personen) en een handelsruimte (48 personen). De eerste verdieping wordt ingericht als fietsenstalling (864 plaatsen). De overige zes bovengrondse bouwlagen worden ingericht als kantoorruimten (maximaal 207 personen per verdieping).

Gemeenschapsfuncties gelijkvloers

In de vergunde situatie werd de gelijkvloerse verdieping voorzien van fuifzaal en twee polyvalente ruimten die eveneens konden worden ingezet voor evenementen en fuiven. De exploitant heeft er nu voor gekozen om deze polyvalente ruimten, zowel links als rechts vooraan, een andere bestemming te geven, respectievelijk een handelsruimte en een kantoorruimte. In deze ruimten zal geen luide of versterkte muziek meer worden gespeeld.

De fuifzaal blijft behouden en wordt niet gewijzigd. De exploitant wenst in de fuifzaal muziek te produceren tot maximaal 100 dB(A) LAeq,15min. Door de installatie van een geluidsbegrenzer zal erop worden toegezien dat de limiet van 100 dB(A)LAeq, 60 min niet wordt overgeschreden. In functie van de akoestische isolatie wordt voor de fuifzaal gewerkt met het “box in a box” principe en werd aan de achteringang een akoestische sas toegevoegd. Hierdoor kan de geluidsoverlast worden geminimaliseerd.

Volgens de exploitant werd nog geen akoestische studie uitgevoerd, aangezien het kantoorgebouw met fuifzaal nog niet volledig gerealiseerd is. De exploitant geeft aan dat vóór de eerste ingebruikname een akoestische studie en een bijhorend geluidsplan zullen worden opgemaakt.

Beoordeling: Voor de eerste ingebruikname dient een akoestische studie, met een bijhorend geluidsplan te worden opgemaakt. De resultaten van dit akoestisch onderzoek moeten onder meer aantonen dat het gevraagde geluidsniveau de naleving van de milieukwaliteitsnormen voor geluid in openlucht niet in het gedrang brengt. Indien uit het onderzoek blijkt dat de normen niet kunnen worden gehaald, zal de exploitant het maximaal toelaatbare geluidsniveau hierop moeten afstemmen. De akoestische studie en het geluidsplan worden vóór de eerste ingebruikname overgemaakt aan de toezichthoudende diensten en aan de dienst Vergunningen van stad Antwerpen.

Aangezien de functiewijziging van de polyvalente zaal links vooraan naar handelsruimte aanvaardbaar wordt geacht, en de functiewijziging van de polyvalente zaal rechts vooraan naar kantoor evenals de functiewijziging van de fuifzaal naar dagrecreatie uit de vergunning worden uitgesloten, blijven de fuifzaal en de polyvalente zaal rechts vooraan in gecoördineerde toestand vergund onder rubriek 32.1.2°. De polyvalente zaal links vooraan wordt dan ook uit deze rubriek verwijderd.

Voor de vergunde ruimten waarin luide of versterkte muziek zal worden afgespeeld, dient een akoestische studie met bijhorend geluidsplan te worden opgemaakt.

Door de functiewijziging van één van de polyvalente zalen wordt de potentiële hinder voor de omgeving beperkt, met name door minder geluidsoverlast.

Huishoudelijk afvalwater

Het vergunde debiet voor de lozing van huishoudelijk afvalwater (7.320 m³/jaar) blijft ongewijzigd. Wel wordt de locatie van het lozingspunt op de riolering gewijzigd. 

Het afvalwater wordt via een septische put geloosd op de openbare riolering in de Posthofbrug, op een andere locatie dan in de vergunde situatie. 

Er wordt geen bijkomende hinder verwacht van de verlegging van het lozingspunt op de riolering.

De volgende activiteiten en inrichtingen zijn niet ingedeeld:

-          2 transformatoren met een individueel nominaal vermogen van respectievelijk 1.000 kVA en 800 kVA;

-          De dieselmotor van de sprinklerinstallatie, met een nominaal thermisch ingangsvermogen van 120 kWth, en de noodgenerator, met een nominaal thermisch ingangsvermogen van 113,64 kWth. De wisselspanning die opgewekt wordt bedraagt 50 kVA. Aangezien beide stationaire motoren jaarlijks minder dan 500 bedrijfsuren draaien, wordt de helft van hun nominaal thermisch vermogen in rekening gebracht. Hierdoor worden de stationaire motoren niet als ingedeelde inrichting beschouwd.

Ten opzichte van de vergunde situatie wordt de locatie van de niet-ingedeelde noodstroomgenerator op het gelijkvloers gewijzigd. De generator wordt ondergebracht in een ander lokaal op dezelfde verdieping.

De overige inrichtingen en activiteiten van het gebouw blijven ongewijzigd, waardoor de overige reeds vergunde rubrieken eveneens ongewijzigd blijven.

Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt positief advies gegeven de vergunning te verlenen.

De bijzondere voorwaarden opgenomen in het besluit van 2023 (OMV_2022168677) worden rekening houdend met de adviezen en nieuwe ontwikkelingen geactualiseerd.

De geactualiseerde opgelegde bijzondere voorwaarden zijn: 

1. De geluidstudie en het geluidsplan worden voor het eerste gebruik overgemaakt aan de toezichthoudende diensten (mi@antwerpen.be) en de afdeling Omgeving/dienst Vergunningen van stad Antwerpen (milieuvergunningen@antwerpen.be) met vermelding van het dossiernummer (OMV_ 2024129392).
2. Indien nodig zal de exploitant het maximale geluidsniveau beperken in functie van het behalen van de milieukwaliteitsnormen voor geluid.
3. Niet langer van toepassing (zie OMV_2022168677).
4. Niet langer van toepassing (zie OMV_2022168677).
5. Niet langer van toepassing (zie OMV_2022168677).

6. Maximaal 480 bezoekers worden gelijktijdig toegelaten in de feestzaal.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Alle gelijkvloerse functiewijzigingen, met uitzondering van het wijzigen van de polyvalente ruimte naar handelsruimte, worden uitgesloten uit de vergunning.

2. De buitentrap voor de inkom (westgevel) te voorzien conform het advies van INTER.

3. Voldoende akoestische en geluidsisolerende maatregelen te voorzien bij de fuifzaal zoals een box-in-boxconstructie.

4. Alle te behouden bomen op het perceel vóór de aanvang van de werkzaamheden af te schermen met een hekwerk, waarbij binnen hun kroonprojectie geen werkzaamheden, opslag, parkeren, lozing van spoelwater of plaatsing van werftoiletten is toegestaan, het maaiveld rond de wortelzone niet wordt afgegraven of opgehoogd, schade door transportbewegingen en graafwerkzaamheden wordt vermeden, bodemverdichting te allen tijde wordt voorkomen en onverharde bodem altijd beschermd wordt met rijplaten.

5. Contact op te nemen met de dienst Publieke Ruimte om een overeenkomst op te stellen voor de overname van een stukje van het eigendom dat publiek gebruikt zal worden.

6. De bouwheer dient voor de werken starten contact op te nemen met Stadsontwikkeling/Publieke Ruimte betreffende de opmaak van een plaatsbeschrijving en voor de herstellingen aan het openbaar domein na afloop van de bouwwerken. De contactgegevens van deze dienst kunnen teruggevonden worden onder de algemene voorwaarden van de vergunning.

7. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

8. De bijgevoegde voorwaarden van het advies van Infrabel zijn strikt na te leven.

9. De bijgevoegde voorwaarden en aandachtspunten uit het advies van AWV zijn strikt na te leven.

10. De voorwaarden van het advies van de Federale Overheidsdient Mobiliteit en Vervoer die onderdeel uitmaken van de vergunning met referentie OMV_2022168677 zijn stikt na te leven.

11. De voorwaarden van het advies van de ASTRID Veiligheidscommissie, de VMM, Aquafin, welke onderdeel uitmaken van de vergunning met referentie OMV_2021080131 zijn strikt na te leven.

12. De handelsruimte te voorzien van toegang tot een eigen afvalberging, die voldoet aan de bepalingen uit artikel 19 van de bouwcode.

13. De kantoorfunctie(s) moet(en) over een afvalberging beschikken die voldoet aan de bepalingen uit artikel 19 van de bouwcode.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de algemene, sectorale en bijzondere vergunningsvoorwaarden, is deze aanvraag in overeenstemming met de Vlarem-wetgeving. Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt voorwaardelijk positief advies gegeven de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubriek(en)

Gecoördineerde rubriek(en)

Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden

1. De geluidstudie en het geluidsplan worden voor het eerste gebruik overgemaakt aan de toezichthoudende diensten (mi@antwerpen.be) en de afdeling Omgeving/dienst Vergunningen van stad Antwerpen (milieuvergunningen@antwerpen.be) met vermelding van het dossiernummer (OMV_ 2024129392).

2. Indien nodig zal de exploitant het maximale geluidsniveau beperken in functie van het behalen van de milieukwaliteitsnormen voor geluid.

3. Niet langer van toepassing (zie OMV_2022168677).

4. Niet langer van toepassing (zie OMV_2022168677).

5. Niet langer van toepassing (zie OMV_2022168677).

6. Maximaal 480 bezoekers worden gelijktijdig toegelaten in de feestzaal.

Stedenbouwkundige lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningsdecreet bepaalt dat de bevoegde overheid lasten aan omgevingsvergunningen kan verbinden. Op 29 april 2024 (jaarnummer 244) werd de stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ definitief vastgesteld door de gemeenteraad. Voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag valt onder het toepassingsgebied van artikel 2 §1.1 van deze verordening. Op basis van artikel 4 §3 van de verordening bedragen deze stedenbouwkundige lasten maximaal 1.845.075,80 euro.

Artikel 6 §1, 7° van de verordening bepaalt dat er van de verordening geheel of gedeeltelijk afgeweken kan worden indien er in het project bijzondere redenen zijn die een afwijking kunnen rechtvaardigen. Dit houdt in dat de aanvrager in het project reeds belangrijke en uitzonderlijke inspanningen levert om een project te realiseren dat positieve gevolgen heeft voor de bevoegde overheid of de gemeenschap, die zich in normale gevallen niet manifesteren zodat de combinatie daarvan met een stedenbouwkundige last een onevenredig zware last zou meebrengen voor de aanvrager in vergelijking met de voordelen die deze haalt uit het aangevraagde project.

De aanvrager diende hiertoe de vereiste motivatienota in, zoals bepaald in artikel 6 §2 van de verordening.

Volgend element wordt hieruit weerhouden om voor een afwijking in aanmerking te komen:

- aanleg openbaar domein in blauwe hardsteen in plaats van betonklinkers 

Gelet op voorgaande wordt er een gedeeltelijke afwijking op de verordening toegestaan en wordt volgende stedenbouwkundige last aan de omgevingsvergunning verbonden:

de betaling door de aanvrager van een financiële stedenbouwkundige last van 1.825.053,30 euro.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.

De invordering van de financiële stedenbouwkundige last verloopt via een verkoopfactuur.

Deze wordt verstuurd bij de start van de vergunde werken of uiterlijk 18 maanden na de goedkeuring van de omgevingsvergunning, in dit dossier bijgevolg uiterlijk in de budgetperiode 2027.

De ontvangst wordt bij de volgende aanpassing van het meerjarenplan ingeschreven onder de doelstelling 2WNS03_Ruimtelijke Ordening, beleidsactie 2WNS030105_SOK.

Deze middelen worden conform de verordening stedenbouwkundige lasten aangewend voor stedelijk ruimtelijk beleid.