2025_CBS_09373 - Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden - OMV_2025069749. Schoonbroek 98. District Ekeren - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Relevante voorgeschiedenis

-          07/07/1975: vergunning college (803#7489) voor het bouwen van een landhuis met garage;

-          30/06/1975: vergunning college (19753) voor de wijziging van een bestaande verkaveling.

Vergunde toestand

-          functie:

• eengezinswoning met inpandige garage (Schoonbroek 96);
• eengezinswoning (Schoonbroek 100);

-          bouwvolume:

• huis met van 2 bouwlagen met zadeldak, dakkapellen en toren (Schoonbroek 96);
• huis met hoofdbouw van 2 bouwlagen met zadeldak en aanbouw van 1 bouwlaag (Schoonbroek 100). Wachtgevel aan linkerzijde.

Bestaande toestand

-          inrichting:

• het te verkavelen lot is ingericht als een groene zijtuin (Schoonbroek 96).

Nieuwe toestand

-          verkavelen van een perceel in 1 lot voor woningbouw:

• lot 1 met een oppervlakte van 436,28 m² en een straatbreedte van 11 m voor woningbouw (halfopen bebouwing).

Inhoud van de aanvraag

Inhoud van de aanvraag

-          verkavelen van een perceel in 1 lot voor woningbouw.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Aangezien verkavelingen niet voorkomen op de Vlaamse of provinciale lijst, is het college bevoegd voor de vergunning.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: afbakeningslijn grootstedelijk gebied antwerpen.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023).
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024.
(De bouwcode kan je raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 7 Programmatorische draagkracht, stedelijke verweving van functies:

§1 het programma en de omvang van het programma zijn afgestemd op de typologie en grootte van het gebouw, het perceel of projectgebied en de omgeving. De aard en de grootte van de functies enerzijds en de typologie en de schaal van een project anderzijds moeten verenigbaar zijn met de draagkracht van de omgeving.

• voorschrift 1.6. maakt een meergezinswoning mogelijk;
• voorschrift 1.11 maakt een carport/garage in de zijtuin, gelijk met de voorgevellijn, mogelijk.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan je raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt

geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het stikstofdecreet. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Aangezien het project niet ligt in een gebied met overstromingskans en gelet op de te behouden onverharde ruimte zal het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaken.

Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen. https://vmm.vlaanderen.be/publicaties/individuele-bescherming-tegen-overstromingen.

-          Rioleringstoets: overeenkomstig artikel 4.3.9 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 moet een omgevingsvergunningsaanvraag getoetst worden aan de zogenaamde rioleringstoets.
De rioleringstoets is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan je raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag heeft een verkaveling in 1 lot met woningbouw tot doel. De voorgestelde woonfunctie is in overeenstemming met woongebied volgens het gewestplan. In de voorschriften wordt verduidelijkt dat enkel een eengezinswoning met zorgwoning en complementaire functie mogelijk is conform de kenmerkende functies in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het nieuwe lot heeft een oppervlakte van ongeveer 436 m² en laat, volgens de verkavelingsvoorschriften, een halfopen bebouwing toe met drie bouwlagen, waarvan één onder een zadeldak. Het bouwvolume krijgt daarbij een profiel van 15 meter op het gelijkvloers, 13 meter op de eerste verdieping en 9 meter op de dakbasis. Zo sluit de gelijkvloerse bouwdiepte vrijwel aan bij die van de aanpalende woning (Schoonbroek 100), wat positief is. De bouwdiepte van 13 meter op de verdieping komt vaker voor in de omgeving en kan eveneens aanvaard worden. Hoewel het verkavelingsplan een gelijkvloerse bouwdiepte van 17 meter aanduidt, wordt omwille van bovenstaande argumentatie vastgehouden aan de verkavelingsvoorschriften.
De bouwhoogte, met name de kroonlijst- en nokhoogte van het hoofdvolume, moet aansluiten bij het aanpalende pand, de exacte afmetingen worden toegevoegd aan de voorschriften voor meer duidelijkheid. Voor de aanbouwen geldt een kroonlijsthoogte van 6,5 meter op de eerste verdieping en 3,5 meter op het gelijkvloers. In de bestaande voorschriften worden wel enkele inconsistenties vastgesteld met betrekking tot het volume van de woning: herhalingen, de vermelding dat de maximale gevelbreedte op plan niet verplicht is en tegenstrijdigheden met de gewestelijke hemelwaterverordening omtrent het groendak. Deze teksten worden aangepast zodat de voorschriften duidelijk en eenduidig leesbaar worden.

In de zijtuin is een zone van 3 bij 9 meter voorzien voor het bouwen van een garage of carport, of voor het inrichten van een parkeerplaats. Vanuit goede ruimtelijke ordening is het echter niet wenselijk om een garage of carport op de voorgevellijn te plaatsen, omdat dit het principe van een halfopen bebouwing met zijtuinstroken ondermijnt. Het huidige voorstel sluit eerder aan bij een rijtypologie, wat niet wenselijk is in relatie tot de aanpalende percelen. In de straat is het bovendien gebruikelijk dat garages of carports zich achter de woning bevinden, ter hoogte van de zone voor bijgebouwen op het verkavelingsplan. Daarom worden dit voorschrift en de aanduiding op het verkavelingsplan geschrapt. Het voorzien van een autostalplaats in de zij- of achtertuin, of in het bijgebouw, blijft wel mogelijk volgens de bouwcode.

In de achtertuin wordt een zone voor bijgebouwen afgebakend, in verhouding tot de oppervlakte van de tuin. Door een afstand van 1 meter tot de perceelgrenzen te behouden, wordt hinder voor aanpalenden vermeden.

Tot slot worden de voorschriften rond de inrichting van de tuinzones en perceelgrenzen integraal geschrapt om onderlinge tegenstrijdigheden tussen de verkavelingsvoorschriften en de bouwcode te vermijden.

Mobiliteitsimpact

De aanvraag omvat slechts één nieuw lot waarop enkel een eengezinswoning is toegelaten. Op het perceel zijn mogelijkheid om de nodige auto- en fietsstalplaatsen op eigen terrein in te richten.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgestelde materiaalkeuze moet esthetisch, constructief verantwoord en duurzame zijn wat stedenbouwkundig aanvaardbaar is. Dit is inpasbaar in de context.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De verkavelingsaanvraag werd ter advies voorgelegd aan de nutsmaatschappijen. Proximus geeft aan geen advies te verlenen en Wyre verleent een gunstig advies aangezien er geen uitbreiding van het netwerk dient te gebeuren.

Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door Fluvius en Aquafin. In de voorwaarden bij de vergunning wordt opgenomen om deze adviezen na te leven.

Advies aan het college

Aan het college wordt voorgesteld om de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde voorwaarden

1. de voorwaarden opgelegd in het advies van Aquafin moeten strikt worden nageleefd.

2. de voorwaarden opgelegd in het advies van Fluvius moeten strikt worden nageleefd.

3. de bij de vergunning gevoegde, met rood aangepaste, verkavelingsvoorschriften moeten strikt worden nageleefd. Ze worden evenwel met volgende bepalingen gewijzigd en aangevuld:

• in het voorschrift ‘1.1 oppervlakte bouwzone’ wordt ‘De maximale gevelbreedte zoals aangeduid op plan, is niet verplicht’ geschrapt;
• het voorschrift ‘1.2 volume’ wordt integraal geschrapt;
• in het voorschrift ‘1.3 nokhoogte’ wordt ‘…, namelijk 10,58m’ toegevoegd;
• in het voorschrift ‘1.4 kroonlijsthoogte’ wordt ‘…, namelijk 6,09m’ toegevoegd;
• in het voorschrift ‘1.5 dakuitvoering’ wordt ‘een groendak is verplicht als het dak een helling heeft van minder dan 15° en een oppervlakte van ten minste 20m²’ geschrapt;
• het voorschrift ‘1.6 type gebouw’ wordt aangevuld met ‘Enkel eengezinswoning, met inbegrip van een zorgwoning wordt toegelaten. Enkel functies, complementair aan het wonen, zoals kantoorfunctie, vrij beroep, handel, horeca, dienstverlening en ambacht zijn toegelaten, mits aan alle van de volgende vereisten voldaan is: 1° de woonfunctie blijft behouden als hoofdfunctie; 2° de complementaire functie beslaat een geringere oppervlakte dan de woonfunctie met een totale maximale vloeroppervlakte van 100 vierkante meter”;
• het voorschrift ‘1.6 inplanting’ wordt integraal geschrapt;
• in het voorschrift ‘1.9 bouwlagen’ wordt ‘schuin dak’ vervangen door ‘zadeldak’;
• het voorschrift ‘1.10 terrassen wordt integraal geschrapt;
• het voorschrift ‘1.11 andere voorschriften voor het gebouwen wordt integraal geschrapt;
• in het voorschrift ‘2.1 inplanting’ wordt ‘20% van de oppervlakte van het perceel of van het projectgebied waarop de omgevingsvergunningsaanvraag betrekking heeft, moet op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Deze open ruimte moet zich bevinden in de zone voor zij-, achtertuinen. Het bijgebouw moet zich bevinden in de bouwzone achteraan het perceel zoals weergegeven op het plan’ geschrapt;
• in het voorschrift ‘2.2 volume’ wordt ‘Oppervlakte constructies: maximum 1/3 van de totale tuinoppervlakte, verhardingen en carport/garage inbegrepen.’ geschrapt;
• de voorschriften onder ‘3. Vrijstaande handelingen in de tuinzones’ worden integraal geschrapt;

4. het bij de vergunning gevoegd met rood aangepast verkavelingsplan moet strikt worden nageleefd:

- De aanduiding van de zone voor garage/carport/parkeerplaats wordt geschrapt;

- De bouwdiepte op het gelijkvloers wordt beperkt tot 15m.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvaarde wijzigingen zijn zodanig dat er een nieuw openbaar onderzoek werd gehouden en eventuele adviezen opnieuw werden gevraagd.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.