2025_CBS_09375 - Omgevingsvergunning. Advies hogere overheid. Voorwaardelijk gunstig advies - OMV_2025004787. Van Strydoncklaan, Boterlaarbaan, Corneel Franckstraat zonder nummer (zn) en Corneel Franckstraat 89. District Deurne - Goedkeuring

Er werd bij de deputatie een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend. De aanvraag wordt behandeld volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

De deputatie verzoekt het college of de gemeentelijke omgevingsambtenaar om een tweede advies uit te brengen:

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          17/01/2025: Kwaliteitskamer architectuur;

-          19/12/2024: vergunning door de deputatie (OMV_2023040892) voor het verkavelen van percelen in 10 loten voor woningbouw, aanleggen van openbaar domein met aanhorigheden en bouwrijp maken van het terrein, inclusief vellen van bomen – in beroep bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen.
 

Vergunde toestand

-          verkaveling (OMV_2023040892) met 10 loten voor woningbouw:

• loten 1 en 2 behoren niet tot voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag;
• lot 3:

-          oppervlakte van 5.058 m²;

-          voor meergezinsgebouwen (en commerciële functies op het gelijkvloers) grenzend aan loten 4-10 om daarmee een bouwblok te vormen;

-          toegestane bebouwing met maximale bouwdiepte van 17 m en variërend aantal bouwlagen van minimaal 3 en maximaal 5 onder een plat dak;

• loten 4-10:

-          elk lot met een oppervlakte van circa 121 m²;

-          voor 7 eengezinswoningen in gesloten bebouwing;

-          toegestane bebouwing met maximale bouwdiepte van 12 m en aantal bouwlagen van minimaal 2 en maximaal 3 onder een plat dak;

• overdrukzone voor 2 ondergrondse parkings;
• 2 private doorsteken in het bouwblok voor bewoners, gebruikers en bezoekers;
• openbaar domein met infrastructuur, nieuwe wegenis en aanhorigheden;
• gewijzigd reliëf voor wadi’s als infiltratievoorziening;
• hoogstammige bomen worden geveld;
• ontbossing.

Bestaande toestand

-          onbebouwd bouwrijp terrein;

-          aanplanting met ondermeer een bomenrij met dominantie van berk en ruigte en pioniersvegetatie met beperkte opslag van struiken en bomen;

-          begrensd door Boterlaarbaan en Van Strydoncklaan in het noorden en oosten, tuinen van woningen in Dassatraat in het westen en het zuidelijke deel van het projectgebied Silsburg in het zuiden.

Nieuwe toestand

-          functie: bebouwing met gemengd gebruik, ingericht als volgt:

• woningen: 7 eengezinswoningen op loten 4-10, en 105 appartementen en 27 cohousing units met gemeenschappelijke ruimtes op lot 3, verdeeld over volgende gebouwen:

-          gebouw A: 27 cohousing studio’s en éénslaapkamerunits van 39-67 m², 6 tweeslaapkamerappartementen van gemiddeld 73 m²;

-          gebouw B: 6 tweeslaapkamerappartementen van gemiddeld 81 m²;

-          gebouw C: 8 tweeslaapkamerappartementen van gemiddeld 81 m²;

-          gebouw D: 4 studio’s van gemiddeld 35,5 m², 4 éénslaapkamerappartementen van gemiddeld 63 m², 4 tweeslaapkamerappartementen van gemiddeld 78 m²;

-          gebouw E: 1 studio van 39 m², 6 éénslaapkamerappartementen van gemiddeld 61 m², 2 tweeslaapkamerappartementen van 75 m², 2 duplex drieslaapkamerappartementen van gemiddeld 112 m², 2 drieslaapkamerappartementen van 95 en 98 m²;

-          gebouw F: 1 studio van 39 m², 6 éénslaapkamerappartementen van gemiddeld 62 m², 2 tweeslaapkamerappartementen van gemiddeld 75 m², 2 duplex drieslaapkamerappartementen van 97 m² en 112,5 m²;

-          gebouw G: 5 éénslaapkamerappartementen van 58-61 m², 2 tweeslaapkamerappartementen van gemiddeld 84 m², 13 drieslaapkamerappartementen van 97-104 m²;

-          gebouw H: 7 tweeslaapkamerappartementen van gemiddeld 74 m², 4 drieslaapkamerappartementen van 96-107 m²;

-          gebouw I: 3 studio’s van gemiddeld 45 m², 3 éénslaapkamerappartementen van 58 m², 8 tweeslaapkamerappartementen van 73-83 m², 4 drieslaapkamerappartementen van 89-120 m²;

• kantoren, diensten en vrije beroepen op lot 3: 5 units van 90-115 m² op het gelijkvloers aan de zijde van de Boterlaarbaan en Van Strydoncklaan;
• detailhandel op lot 3: 1 unit van 322 m² op het gelijkvloers in gebouw A;

-          bouwvolume:

• 9 meergezinsgebouwen en 7 eengezinswoningen met variërende bouwhoogte van 3 tot 5 bouwlagen onder een plat dak;
• verschillende bouwvolumes met terrassen en teruggetrokken daklagen;
• tuinpaviljoen van 185 m² met bergingen voor de eengezinswoningen;
• ondergrondse parkeergarage voor 152 personenwagens en 171 fietsen;

-          gevelafwerking:

• gevels in variërende geel genuanceerde gevelsteen met accenten in verticaal en horizontaal verband;
• geveldetailleringen, accenten en terrassen in architectonisch beton;
• schrijnwerk in bronskleurig (goudgele of roze) of grijs aluminium;
• plint deels in architectonisch beton;
• poort naar ondergrondse garage ter hoogte van gebouw D in grijs aluminium, aan de zijde van de Van Strydoncklaan;

-          inrichting:

• verhardingen;
• reliëfwijzigingen;
• gewijzigde inplantingsplaats van bomen;
• brugje over een wadi.

Inhoud van de aanvraag 

-          bouwen van 7 eengezinswoningen op loten 4-10;

-          bouwen van 9 gebouwen met 105 appartementen, 27 cohousing units, 5 units voor kantoren, dienstverlening en vrije beroepen en één detailhandelsunit op lot 3;

-          bouwen van een tuinpaviljoen met bergingen voor de eengezinswoningen;

-          bouwen van een ondergrondse parkeergarage voor 152 auto’s en 171 fietsen;

-          wijzigen van het reliëf;

-          aanleggen van verhardingen en een brugje.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

Met de nieuwe projectinhoudversie PIV5 wenst de aanvrager tegemoet te komen aan het op basis van PIV4 uitgebrachte ongunstig advies van de brandweer en het ongunstig advies van de provinciale Dienst Integraal Waterbeleid. De omschrijving wat betreft de IIOA's blijven onveranderd, zie advies 2025_CBS_08036 van 7 november 2025 als bijlage.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) Bemaling Silsburg ZUID lot 3 - 10
 

Aangevraagde rubriek(en) Milieuluik warmtepompen
 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 24 en 42 van het Omgevingsvergunningsdecreet heeft het college of de gemeentelijke omgevingsambtenaar de bevoegdheid advies uit te brengen voor de vergunningsaanvragen op haar grondgebied waarvoor de deputatie, de Vlaamse regering of de gewestelijke omgevingsambtenaar de bevoegde overheid is, tenzij:

1. de aanvraag ingediend is door het betrokken college;
2. de aanvraag louter betrekking heeft op mobiele of verplaatsbare ingedeelde inrichtingen of activiteiten.

Het college heeft op 17 november 2017 (jaarnummer 2017_CBS_08858) beslist om de adviesbevoegdheid op te nemen.

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: Woongebied en Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woonuitbreidingsgebied. De woonuitbreidingsgebieden zijn uitsluitend bestemd voor groepswoningbouw zolang de bevoegde overheid over de ordening van het gebied niet heeft beslist, en zolang, volgens het geval, ofwel die overheid geen besluit tot vastlegging van de uitgaven voor de voorzieningen heeft genomen, ofwel omtrent deze voorzieningen geen met waarborgen omklede verbintenis is aangegaan door de promotor.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt in de verkaveling 202312, goedgekeurd op 19 december 2024, meer bepaald in de volgende loten: 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 en 10.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het RUP.

De aanvraag voldoet aan de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 33 Fietsparkeren maximaal op eigen terrein:
  De fietsparkeerplaatsen laten niet allemaal een functioneel en comfortabel gebruik toe.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024. (De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex wonen van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsmatig gewenste ontwikkelingen

-          Transformatieleidraad: Transformatieleidraad Ruimte geven aan de stad van morgen. Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad dit plan goed
(De transformatieleidraad kan je raadplegen via Transformatieleidraad).

-          Strategische Ruimteplan Antwerpen (SRA): Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad het nieuwe plan goed
(Het strategisch ruimteplan Antwerpen kan je raadplegen via Strategisch Ruimteplan Antwerpen).

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Met de nieuwe projectinhoudversie (PIV5) wenst de aanvrager tegemoet te komen aan het op basis van de vorige projectinhoud (PIV4) uitgebrachte ongunstig advies van de brandweer en het ongunstig advies van de provinciale Dienst Integraal Waterbeleid. Wat het ontwerp betreft, werden geen inhoudelijke wijzigingen aangebracht aan de plannen. Er werd ook geen nieuw openbaar onderzoek georganiseerd. Het advies over de stedenbouwkundige handelingen wordt hieronder hernomen.

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag betreft een nieuwbouwproject voor het bouwen van 9 meergezinsgebouwen met 105 woongelegenheden en 27 cohousing units, 7 eengezinswoningen, één detailhandelsunit, 5 units voor kantoren/diensten/vrije beroepen, een collectieve binnentuin, een tuinpaviljoen en een ondergrondse parking.

Deze bestemmingen zijn in overeenstemming met de geldende verkavelingsvoorschriften voor de loten 3 tot en met 10. De aanvraag is bijgevolg functioneel inpasbaar in de omgeving.

De stedelijke dienst Economie en Toerisme heeft voorwaardelijk gunstig advies uitgebracht:

“Het project past binnen de visie van de beleidsnota ruimtelijke economie inzonderheid verweving van functies. Toch zijn er twee aandachtspunten voor het dossier:

-          De verweving van functies wordt best bestendigd als vergunningsvoorwaarde.

-          Op basis van de plannen worden er commerciële ruimtes aangevraagd en geen kantoren of diensten. Dit geeft een dubbel probleem: enerzijds zijn de commerciële ruimtes samen groter dan 400 m² waardoor voor de aanvraag eigenlijk ook een kleinhandelsaanvraag nodig zou zijn en anderzijds zal er een functiewijziging gevraagd moeten worden voor de omvorming van commerciële ruimte naar kantoor/dienstverlening. Daarom is het zinvol om winkel en kantoor duidelijk te benoemen op de plannen zoals ook opgenomen is in de toelichting.”

Aangezien dit louter aandachtspunten zijn, worden hier geen stedenbouwkundige voorwaarden uit opgenomen.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het bouwblok wordt gevormd door 9 gebouwen op loten 3 en 7 eengezinswoningen op de loten 4 tot en met 10 van de verkaveling OMV_2023040892, opgetrokken op een doorlopende ondergrondse bouwlaag.

In de verkavelingsvergunning zijn onder andere maximale bruto-vloeroppervlaktes vastgelegd. Voor lot 3 is dit maximaal 13.500 m², op de loten 4 tot en met 10 maximaal 176 m² per eengezinswoning. Het ontwerp voldoet aan de bebouwingsvoorschriften van de verkaveling.

Er wordt bewust ingezet op zowel woongelegenheden voor gezinnen als voor oudere personen of alleenstaanden, ter bevordering van de sociale cohesie doorheen het project. Van de 139 woongelegenheden worden er naast de grondgebonden eengezinswoningen, in de meergezinswoningen verschillende woonvormen en woontypologieën aangeboden. Hierdoor is er een verscheidenheid aan woonaanbod binnen het bouwblok, maar ook per gebouw is een mix aan verschillende woninggroottes terug te vinden.

Het hoekgebouw A aan de Van Strydoncklaan is bestemd voor cohousing. Hier worden kleinere zelfstandige woonentiteiten voorzien, aangevuld met ruime gemeenschappelijke ruimtes op het gelijkvloers, grenzend aan de binnentuin, en op het niveau van het dak, met een gemeenschappelijk dakterras.

De centrale gebouwen B en C aan de Van Strydoncklaan, met een noord-zuidoriëntatie, worden doordacht op deze plaats ingericht met doorzon-appartementen, zodat een ‘dode’ slaapkamer-gevel langsheen deze Van Strydoncklaan vermeden wordt.

De hoekgebouwen D, G en I hebben één centrale circulatiekern met per bouwlaag een aantal units van afwisselende grootte en op verschillende plaatsen voorzien van inpandige terrassen langsheen het openbaar domein, waardoor een vorm van levendigheid ontstaat langs de nieuwe woonstraten.

De gebouwen G, H en I met een zuidgevel worden ingericht met leefruimtes en terrassen aan deze zijde, ideaal georiënteerd naar de toekomstige parkzone aan de overkant. De slaapruimtes liggen hier voornamelijk aan de noordgevel en kijken uit op de collectieve binnentuin.  

In de gebouwen E en F aan de oostzijde van het bouwblok wordt dan weer een mix aan typologieën gecombineerd.

Tegenover de eengezinswoningen worden duplex-appartementen voorzien op het gelijkvloers en de eerste verdieping aan de tuinzijde, waardoor het aantal verschillende ‘eigenaars/bewoners’ tegenover elkaar beperkter is, het aantal rechtstreekse visuele contacten wordt verminderd en het privacy-gevoel in de tuinen wordt vergroot.

De hoofdtoegang van elk gebouw is vlot toegankelijk, zichtbaar en herkenbaar vanaf het openbaar domein. Daarnaast heeft elk gebouw, op gebouw D na, een tweede toegang aan de zijde van de binnentuin om een vlotte bereikbaarheid vanuit de woning naar de tuin mogelijk te maken.

De gelijkvloerse appartementen van de oostelijke en zuidelijke gebouwen hebben tegen de achtergevel private terrassen, grenzend aan de collectieve binnentuin. De privacy van deze terrassen wordt gewaarborgd door het voorzien van middelhoge struikbeplanting rondom te terrassen, het creëren van voldoende afstand tot de paden en/of het voorzien van een barrière met keerelementen.

De eengezinswoningen hebben elk een private tuinzone met terras aan de achtergevel, voorzien van een rechtstreekse toegang naar de collectieve binnentuin.

De tuin- en fietsbergingen in de tuinen van de eengezinswoningen vormen één architecturaal geheel met de collectieve fietsenstalling in de binnentuin van de meergezinswoningen. 

De binnentuin tussen de gebouwen krijgt een kwalitatief groene landschappelijke inrichting met een eigen identiteit en beleving. Volgens ligging, functie en gebruik worden er vier zones onderscheiden: een groene randzone langs de achtergevellijn, de collectieve tuinomgeving centraal in het binnengebied, de tuinzone voor de cohousing en de private tuinen bij de ééngezinswoningen. 

Door de verharding te beperken tot enkel wat noodzakelijk en functioneel is, alsook de daktuin met 1 meter gronddekking te voorzien en de bodemstructuur van de tuinzone op volle grond optimaal te houden, wordt gezorgd voor een volwaardige groene invulling.  

De openbare ruimte rondom het bouwblok werd reeds vergund in de verleende verkavelingsvergunning. Enkel waren de exacte toegangen tot de gebouwen toen nog niet gekend, maar worden ze in deze omgevingsvergunning vastgelegd. Bijkomend wordt een brugje over de wadi toegevoegd om de toegang naar gebouw A aan de westzijde mogelijk te maken. Dit werd voorafgaandelijk aan het indienen van deze aanvraag voorgelegd aan de stedelijke dienst Publieke Ruimte en goedgekeurd mits uitvoering in grijs gebezemd beton.

Al het gemotoriseerd verkeer heeft vanaf de Van Strydoncklaan, de verkeersas ten noorden van het project, rechtstreeks toegang tot de ondergrondse parking, waardoor de collectieve binnentuin volledig verkeersvrij blijft. Bewoners kunnen deze binnentuin bereiken vanuit de omgeving met de fiets of te voet via de twee onderdoorgangen. Daarnaast is de tuin voor de bewoners ook bereikbaar via de verschillende achterdeuren vanuit de verschillende gebouwen.

De ondergrondse bouwlaag wordt ingericht als parkeergarage met auto- en fietsstalplaatsen en technische ruimten. Auto’s hebben toegang tot de ondergrondse parking via één gecombineerde in- en uitgang vanop de Van Strydoncklaan.

Fietsers bereiken de ondergrondse fietsenstalling via een helling ter hoogte van de doorsteek in het zuiden van het bouwblok. Naast de ondergrondse fietsenstalling, worden op maaiveldniveau nog fietsenstallingen voorzien boven de in- en uitrit van de parking, in een fietspaviljoen in de collectieve binnentuin, ter hoogte van de achterdeuren van sommige gebouwen en in individuele fietsenbergingen in de private achtertuinen van de eengezinswoningen. Omwille van veiligheid en gebruikscomfort in de tuin zullen afzetpalen ter hoogte van de doorgangen voorzien worden om fietsers te doen afstappen en te voet tot de fietsstalplaats te gaan. 

De aanvraag voldoet hiermee aan de geldende voorschriften van de verkaveling en is ruimtelijk inpasbaar in de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

Binnen het bouwblok zijn er verschillende gebouwen en woningen, die individueel of per twee met een eigen identiteit zijn ontworpen. Ze onderscheiden zich door een verschillend gevelritme, bouwhoogte, detaillering of gevelmaterialiteit. Zo zijn er de Franse balkons in gebouw A, de zigzagbeweging in de noordgevel van gebouwen B en C, de deels uitpandige terrassen bij de gebouwen E, F en H, en de hoekvolumes D, G en I.

Toch is de bebouwing onderling verwant en vormt ze samen een harmonieus en architecturaal geheel. Alle gebouwen worden opgetrokken uit gevelbaksteen in geeltinten aangevuld met betonelementen. Door de combinatie van diverse metselwerkverbanden, verschillende voegkleuren en genuanceerde geeltinten wordt er een variatie bekomen.

Conform de verkavelingsvoorschriften wordt er gestreefd naar duidelijk te onderscheiden volumes en een interessant spel van gebouwhoogtes. De hoekgebouwen A, C-D-E en G functioneren als een hoekaccent en bekrachtigen de bebouwing langs de Van Strydoncklaan. De overige gebouwen hebben een bouwlaag minder gezien de oriëntatie. De hoogte van de bebouwing neemt af naar de eengezinswoningen toe, en sluiten zo op elkaar aan.

Gelet op de omvang van het project werd het ontwerp meermaals voorgelegd aan de Kwaliteitskamer. De aanvraag voldoet aan het advies van de Kwaliteitskamer.

Bodemreliëf

Op het terrein is een hoogteverschil aanwezig. Gebouwen B, C, D, E, F en de detailhandelsunit in gebouw A sluiten aan op de pas van de Van Strydoncklaan, waarbij de referentiepas van het gelijkvloers +0.00 wordt. Gebouwen G, H, I, de cohousing in gebouw A en de eengezinswoningen hebben een pas op het gelijkvloers die 50 cm hoger ligt om aansluiting te vinden op het openbaar domein van de nieuwe woonstraten.   

Het projectgebied bevindt zich buiten een vastgestelde archeologische zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte boven de 3.000 m² (9.116 m²) en een geplande vergunningsplichtige ingreep in de bodem boven de 1.000 m² (circa gelijk aan het projectgebied). Het betreft de aanvraag van stedenbouwkundige handelingen op een verkaveling met OMV-nummer 2023040892. De verkavelingsvergunning werd bij college van burgemeester en schepenen voorwaardelijk vergund op 5 januari 2024 (2024_CBS_00037). De voorwaarden van de stedelijke dienst Archeologie en het uitvoeren van een uitgesteld vooronderzoek werden opgenomen (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/25370). Aan deze voorwaarden, gekoppeld aan het verkrijgen van een vergunning voor de verkaveling, werd echter nog niet voldaan. Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 dienen deze voorwaarden eerst te worden voldaan, alvorens een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige ingrepen aangevraagd kan worden.

De stedelijke dienst Archeologie verleent een voorwaardelijk gunstig advies voor deze aanvraag:

“De bouwheer dient de voorwaarden, beschreven in de archeologienota (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/25370) voor het verkrijgen van de verkaveling, eerst uit te voeren. Dit is een uitgesteld onderzoek, dat dient uitgevoerd te worden over de gehele verkaveling. Het onderzoek houdt een landschappelijke boorcampagne in, eventueel aangevuld met verkennende en waarderende boringen/ proefputten, en een proefsleuvenonderzoek. De bouwheer dient dit onderzoek uit te voeren, voorafgaand aan de geplande werken van de vergunning voor stedenbouwkundige ingrepen. Nadien maakt de erkende archeoloog een nieuwe nota op, ook het nieuwe programma van maatregelen dient verplicht te worden uitgevoerd als voorwaarden bij de verkregen vergunning voor de verkaveling.

De archeologienota bij deze aanvraag komt dan te vervallen, aangezien de voorwaarden verbonden zijn aan de verkavelingsvergunning, en niet de vergunning voor stedenbouwkundige handelingen.

Volgende voorwaarden worden opgelegd:

-          De bouwheer voert verplicht het programma van maatregelen (uitgesteld vooronderzoek van een landschappelijke boorcampagne in, eventueel aangevuld met verkennende en waarderende boringen/ proefputten, en een proefsleuvenonderzoek) gedegen uit (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/25370). Ook de daaruit voortvloeiende nota met voorwaarden in het programma van maatregelen dienen verplicht te worden uitgevoerd als voorwaarden bij de verkavelingsvergunning.

-          De bouwheer kan pas een stedenbouwkundige vergunning uitvoeren, wanneer aan de voorwaarden van de verkaveling zijn voldaan.

-          De bouwheer contacteert de stedelijke dienst Archeologie (archeologie@antwerpen.be) voor een startoverleg.

-          De bouwheer laat werfcontroles door de stedelijke dienst Archeologie toe.”

Het advies van de stedelijke dienst Archeologie wordt bijgetreden en dient te worden opgevolgd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De binnentuin en de toegangen voldoen, net als alle gemeenschappelijke delen, aan de regelgeving inzake integrale toegankelijkheid. Het aantal hellingen werd zoveel als mogelijk beperkt en maximaal op 4% gehouden. Ook de bestratingsmaterialen voldoen aan de norm voor toegankelijkheid. Zo zijn de hoofdpaden in een gesloten verharding voorzien en de nevenpaden in halfverharding (type fijn split) op fundering en met afboording.

Het door de provinciale dienst Integraal Waterbeleid uitgebrachte advies voor de vorige projectinhoudversie (PIV4) was ongunstig. Dit advies werd voor de gewijzigde projectinhoudversie (PIV5) opnieuw gevraagd. Er wordt een voorwaardelijk gunstig advies uitgebracht op deze nieuwe projectinhoudversie (PIV5). Het is aan de vergunningverlenende overheid om na te gaan of de watertoets is doorstaan.

De dienst Stadsreiniging adviseert een afvalberging te voorzien conform de bepalingen in de bouwcode. De zone voldoet aan de criteria voor de plaatsing van ondergrondse afvalcontainers (sorteerstraat). Hiervoor is contact op te nemen met de dienst Stadsreiniging.

Het advies van de dienst Stadsreiniging wordt bijgetreden en dient te worden opgevolgd.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsparkeren

Om fietsen aan te moedigen, wordt er ingezet op een verscheidenheid aan fietsenstallingen zowel qua locatie als qua grootte en soort van de stalplaats. De fietsenstallingen worden bijgevolg verspreid over de projectsite en bij voorkeur in de nabijheid van het gebouw van de respectievelijke bewoner. De fietsenstallingen kunnen onderverdeeld worden in vier categorieën:

-          Fietsenstallingen gekoppeld aan de toegangsdeur tot de tuin van een gebouw, waarbij een deel van deze fietsenstallingen voorzien worden van een dubbellaags-systeem om fietsen te stallen. 

-          Een gemeenschappelijk fietspaviljoen voor de appartementen in de collectieve tuin, op de grens met de eengezinswoningen. Omwille van de centrale ligging wordt in deze fietsenstalling maximaal ingezet op buitenmaatse fietsen. Via de padenstructuur in de collectieve binnentuin zijn de toegangsdeuren tot de tuin van de gebouwen vlot bereikbaar.

-          Een privatieve fiets- en tuinberging op eigen terrein voor elke individuele woning op de grens met de collectieve binnentuin. Architecturaal wordt dit uitgewerkt als één geheel. Deze privatieve fiets- en tuinberging wordt bovendien uitgerust met een toegangsdeur naar de collectieve binnentuin, zodat deze vlot bereikbaar zijn voor de respectievelijke bewoners.

-          Een ondergrondse fietsenstalling, die vlot bereikbaar is vanaf het openbaar domein via de onderdoorgang in blok H, maar ook vanuit de collectieve binnentuin. Er wordt voorzien in een helling naar deze ondergrondse fietsenstalling. Vanuit deze fietsenstalling zijn de liftkernen van G, H en I zeer vlot bereikbaar en via de parkeergarage kunnen ook de andere gebouwen veilig en overdekt bereikt worden.

De toegang tot elk van deze fietsstallingen gebeurt via de collectieve binnentuin, die afgesloten kan worden. Hierdoor staan alle fietsen steeds op een afgesloten, veilige plaats. De fietsenstallingen ter hoogte van gebouwen A, B en C kunnen omwille van de grotere beschikbare vrije hoogte uitgerust worden met een dubbellaags-systeem om fietsen te stallen. Het aantal fietsstalplaatsen in een dubbellaags-systeem bedraagt circa 25% van het totaal. Tevens worden er buitenmaatse fietsenstallingen voorzien in het project. Hierbij wordt gestreefd naar een minimum van 10%.

Bij de vorige projectinhoudversie luidde het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit als volgt:

“Bij dubbelgebruik van parkeerplaatsen voor bewoners, bezoekers, kantoren en commerciële ruimten is het noodzakelijk dat de parking wordt geëxploiteerd. Het dubbelgebruik kan enkel toegestaan worden indien dit expliciet mee in het dossier opgenomen wordt. Er moet een duidelijke onderbouwing toegevoegd worden aan het dossier dat omschrijft hoe de ontwikkelaar dit zal aanpakken.

Er moet tevens een schema van de ondergrondse parking gemaakt worden welke delen van de parking toegankelijk zullen zijn voor bezoekers van de verschillende functies in het gebouw. Dit plan moet toegevoegd worden aan het dossier.

De fietsenstallingen hebben een tussenafstand van 40 cm in plaats van 60 cm zoals opgelegd in de bouwcode. Dit heeft een enorme impact op de benodigde ruimte voor de fietsenstalling. Dit moet herbekeken worden en aangepast worden in het dossier.

Zolang voorgenoemde opmerkingen niet aangepast/toegevoegd zijn kan er geen advies gegeven door SW/MOB en is het advies bijgevolg ongunstig”

Hoewel het ontwerp inhoudelijk niet aangepast is op basis van de hierboven genoemde opmerkingen van de stedelijke dienst Mobiliteit, worden er naar aanleiding van de adviesvraag over deze projectinhoudversie (PIV5) een aantal voorwaarden geadviseerd om hieraan tegemoet te komen:

-          Nieuwbouw of herbouw met 30 wooneenheden of meer. In de verkoopovereenkomst moet opgenomen worden dat de kopers/huurders geen bewonersvergunning zullen krijgen. Dit op basis van het gewijzigd reglement in verband met de gemeentelijke parkeervergunning van 25 maart 2024. 

-          Er moet een beheerssysteem voorzien worden om de toegang voor bezoekers en werknemers tot de parking te garanderen.

-          De tussenruimte voor de fietsstalplaatsen moet overal 60 cm zijn zoals voorzien in de bouwcode.

-          Alle fietsenstallingen moeten overdekt en afgesloten kunnen worden.

Het advies van de stedelijke Mobiliteit wordt bijgetreden, behalve voor wat betreft de tussenruimte voor de fietsenstalplaatsen. Het aanpassen van de tussenafstand van 40 cm naar 60 cm voor de fietsen, heeft vanuit een geïntegreerd stedenbouwkundig oogpunt een ongewenste invloed op het plan. Ofwel zou de ondergrondse fietsenstalling vergroot moeten worden, waardoor het aandeel volle grond in het binnengebied verkleint. Dit is niet conform de verkavelingsvergunning en vermindert de ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid van dit binnengebied. Ofwel zou de fietsenstalling moeten uitbreiden naar een tweede ondergrondse bouwlaag, met aanzienlijke gevolgen voor de bemaling. Dit is niet conform het milieuadvies en het advies van de Kwaliteitskamer die slechts één ondergrondse bouwlaag vooropstelden. Ofwel moet één van de commerciële ruimtes worden opgeofferd voor een extra fietsenstalling. Dit is niet conform de visie van de beleidsnota Ruimtelijke Economie inzonderheid de verweving van functies, en het advies van de stedelijke dienst Economie en Toerisme die de ingetekende commerciële ruimtes hier als strikt minimum oplegt.

Omdat de uitbreiding van deze toch al zeer grote en comfortabele fietsenstalling bovengenoemde ongewenste gevolgen zou hebben, wordt uitzonderlijk van deze tussenafstand van 60 cm voor de fietsen afgeweken.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen en activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Met de nieuwe projectinhoudversie PIV5 wenst de aanvrager tegemoet te komen aan het op basis van PIV4 uitgebrachte ongunstig advies van de brandweer en het ongunstig advies van de provinciale Dienst Integraal Waterbeleid. Wat betreft de IIOA's werden geen inhoudelijke wijzigingen aangebracht aan het dossier. Het advies blijft ongewijzigd. Zie advies 2025_CBS_08036 van 7 november 2025 als bijlage.

Advies van het college

Gunstig advies te verlenen voor de omgevingsvergunning onder voorwaarden.

Dit advies werd opgemaakt op basis van projectinhoudversie 5 (PIV5).

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De voorwaarden van het advies van de dienst Stadsreiniging zijn na te leven.

2. De voorwaarden uit het advies van de stedelijke dienst Archeologie zijn strikt na te leven.

3. De voorwaarden uit het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit zijn strikt na te leven, behoudens voor de tussenafstand van 60 cm voor de fietsstalplaatsen.

4. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

5. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Geadviseerde rubriek(en)

Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden

Stedenbouwkundige lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningsdecreet bepaalt dat de bevoegde overheid lasten aan omgevingsvergunningen kan verbinden.
Op 29 april 2024 (jaarnummer 244) werd de stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ definitief vastgesteld door de gemeenteraad.

Voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag valt onder het toepassingsgebied van artikel 2 §1.1 van deze verordening.

Op basis van artikel 4 §3 van de verordening bedragen de maximale stedenbouwkundige lasten voor deze omgevingsvergunningsaanvraag 792.711,30 euro.

Artikel 6 §1, 7° van de verordening bepaalt dat er van de verordening geheel of gedeeltelijk afgeweken kan worden indien er in het project bijzondere redenen zijn die een afwijking kunnen rechtvaardigen. Dit houdt in dat de aanvrager in het project reeds belangrijke en uitzonderlijke inspanningen levert om een project te realiseren dat positieve gevolgen heeft voor de bevoegde overheid of de gemeenschap, die zich in normale gevallen niet manifesteren zodat de combinatie daarvan met een stedenbouwkundige last een onevenredig zware last zou meebrengen voor de aanvrager in vergelijking met de voordelen die deze haalt uit het aangevraagde project.

De aanvrager diende hiertoe de vereiste motivatienota in, zoals bepaald in artikel 6 §2 van de verordening.

Volgende elementen worden hieruit weerhouden om voor een afwijking in aanmerking te komen:

-          Het ondersteunen van sociale woningbouw in fase 1 door de kosten op zich te nemen van de verwezenlijking en kosteloze overdracht van wegen en groene ruimte ten behoeve van het project van de sociale huisvestingsmaatschappij Woonhaven.

De gevraagde afwijking onder 4.1, meer bepaald de last in natura bij de verkavelingsvergunning, wordt niet weerhouden. Deze lasten maken deel uit van de verplichte lasten zoals vermeld in artikel 75, §1, tweede lid, 1°. De stedenbouwkundige lasten zoals opgenomen in artikel 2 van de stedenbouwkundige verordening stedenbouwkundige lasten betreffen bijkomende lasten naast deze verplichten lasten zoals bepaald in §1.

Voor de overige gevraagde afwijkingen bevat de nota onvoldoende gegevens om deze te weerhouden.

Gelet op voorgaande wordt er een gedeeltelijke afwijking op de verordening toegestaan waardoor de stedenbouwkundige lasten onder artikel 2 §1.1 herleid worden naar een financiële stedenbouwkundige last van 612.161,30 euro.

Deze middelen worden conform de verordening stedenbouwkundige lasten aangewend voor stedelijk ruimtelijk beleid.

Voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag valt onder het toepassingsgebied van artikel 2 §1.2 van deze verordening.

De lasten zoals bepaald in artikel 2 §1.2 van de verordening worden enkel opgelegd voor zover de woonprojecten niet voorzien in een vereiste groene ruimte op eigen terrein van minimaal 500 m², met een minimumaandeel van 10 m² per zelfstandige woongelegenheid of 4 m² per kamer.

Voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag voorziet de nodige vereiste groene ruimte op eigen terrein waardoor de aanvraag vrijgesteld is van stedenbouwkundige lasten onder toepassing van artikel 2 §1.2.

Het totaal van de financiële stedenbouwkundige lasten voor deze omgevingsvergunningsaanvraag bedraagt 612.161,30 euro.

De betaling en invordering van de financiële stedenbouwkundige last door stad Antwerpen verloopt conform de modaliteiten zoals opgenomen in artikel 8 van voorgaande verordening.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden standpunten, opmerkingen en/of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking. Het resultaat van dit openbaar onderzoek werd samen met de bespreking van de bezwaren reeds aan de deputatie overgemaakt via de collegebeslissing 2025_CBS_08036 van 7 november 2025.