2025_CBS_09345 - Omgevingsvergunning - OMV_2025001806. Eugeen Meeustraat 23, Vaartkaai 29. District Merksem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-     29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed ‘Fabriek N.V. Union’:
https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/98785

Vergunde toestand

-     bedrijfszone met magazijnen, productiehallen, buitenopslag, kantoorgebouwen en industriële installaties;

-     perceel volledig bebouwd en verhard.

Bestaande toestand

-     overeenkomstig met de vergunde toestand.

Nieuwe toestand

-     functie: 

• multifunctioneel industrieel bedrijfsgebouw:

-     hoofdvolume:

• gelijkvloers: ingericht met bedrijfshallen, laad- en loszones en een showroom;
• eerste verdieping: mezzanineverdieping aansluitend op de bedrijfshallen en technische ruimtes;

-     lichtere volumes op het hoofdvolume:

• tweede verdieping: voorzien van garageboxen die functioneren als KMO-units en mezzanineverdiepingen;
• dakparking van 2 bouwlagen boven de KMO units;

-     kantoortoren aan de Vaartkaai:

• kantoorruimtes verdeeld over de tweede tot en met de vijfde verdieping;
• op de zesde verdieping bevindt zich een conciërgewoning met een netto vloeroppervlakte van 260 m².

-     bouwvolume: 

• gebouw opgebouwd als een stapeling van verschillende volumes:

-     hoofdvolume (tafel waarop verschillende lichtere volumes worden geplaatst):

• oppervlakte van 19.681 m² op een perceel van 28.707 m²;
• 2 bouwlagen met daarop de verschillende volumes;
• kroonlijsthoogte van 13,50 m.

-     lichtere volumes op het hoofdvolume:

• kroonlijsthoogte van 19,70 m aan de Eugen Meeusstraat;
• kroonlijsthoogte van 20,40 m aan de Vaartkaai;
• centraal gelegen parkinggebouw met zonnepanelen, met een nokhoogte van 27,93 m.

-     kantoortoren aan de Vaartkaai: 

• oppervlakte van 912 m² bestaande uit 5 bouwlagen boven op het hoofdgebouw;
• kroonlijsthoogte van 33,41 m.

-     gevelafwerking: 

• hoofdvolume (tafel waarop verschillende lichtere volumes worden geplaatst):

-     lichtgrijze en groene betonnen wanden;

-     donkergroen aluminium schrijnwerk;

-     donkergroene sandwichpanelen;

-     donkergroene en aluminium grijze sectionaalpoorten.

• lichtere volumes op het hoofdvolume:

-     grijze golfplaten aan de zichtbare gevels vanuit het openbare domein;

-     witte sandwichpanelen en donkergroene poorten voor de minder zichtbare gevels (binnenzijde van het project);

-     donkergroen aluminium schrijnwerk;

• kantoortoren: 

-     aluminium vliesgevel in een bruinrode kleurtoon;

• publiciteit:

-     publiciteit op gevel kantoorvolume:

-     publiciteit boven de inkomdeur van het kantoorvolume

-     publiciteit voor de grote bedrijven op het gelijkvloers

-     publiciteit op de KMO-units op de verdieping, zijde Vaartkaai

-     publiciteit op de KMO-units op de verdieping, binnenzijde project

-     inrichting: 

• 623 parkeerplaatsen verspreid over het maaiveld, niveau +2, +4 en +5 waarvan 17 aangepaste parkeerplaatsen;
• de parkeerplaatsen op het maaiveld worden voorzien van grasdallen met ingegroende zones rondom de parkeerplaatsen;
• dakparking op het hoofdvolume is bereikbaar via de hellingen die vanuit de Vaartkaai bereikbaar zijn. Inrijden gebeurt via de helling aan de oostelijke zijde van het gebouw en uitrijden via de helling aan de westelijke zijde; 
• overdekte fietsenberging van 160 m²;
• hoogspanningscabine op het gelijkvloers aan de zijde van de Vaartkaai;
• vrijstaande zaakgebonden publiciteitsinrichting in de vorm van een totem ter hoogte van de inrit aan de Vaartkaai.

Inhoud van de aanvraag 

-     herontwikkeling van de bestaande bedrijvenzone AAK site:

• afbraak van alle bestaande gebouwen en verhardingen; 
• wijzigen van het reliëf van de bodem;
• bouw van 1 gestapeld, industrieel bedrijfsverzamelgebouw met industrie als hoofdfunctie; 
• bouw van 1 conciërgewoning binnen het hoofdvolume; 
• bouw van 1 hoogspanningslokaal binnen het hoofdvolume;
• warmtepompinstallatie voor het kantoor; 
• aanleg van omliggende wegenis en infrastructuur; 
• aanleg van een ondergrondse hemelwaterbuffervoorziening;
• publiciteitsvoorziening;

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat een grondwaterbemaling die technisch noodzakelijk is voor de realisatie van een bouwproject, het lozen van bemalingswater, de exploitatie van een warmtepomp en het lozen van huishoudelijk afvalwater.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) AAK 22 - IIOA
 

Aangevraagde rubriek(en) AAK 22 - Bemaling
 

Aangevraagde bijstelling bijzondere milieuvoorwaarden in afwijking van algemene of sectorale voorwaarden

AAK 22 - Bemaling

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een industriegebied. Deze zijn bestemd voor de vestiging van industriële of ambachtelijke bedrijven. Ze omvatten een bufferzone. Voor zover zulks in verband met de veiligheid en de goede werking van het bedrijf noodzakelijk is, kunnen ze mede de huisvesting van het bewakingspersoneel omvatten. Tevens worden in deze gebieden complementaire dienstverlenende bedrijven ten behoeve van de andere industriële bedrijven toegelaten, namelijk: bankagentschappen, benzinestations, transportbedrijven, collectieve restaurants, opslagplaatsen van goederen bestemd voor nationale of internationale verkoop, (Artikel 7 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan (industriegebied).

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen 

-     Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• Er wordt geen infiltratie voorzien. 

-     Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• Artikel 28 Onthaal
  Indien het kantoorgebouw over een onthaalruimte beschikt, moet deze conform zijn aan de bepalingen.

-     Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de gewestelijke publiciteitsverordening.
 

Algemene bouwverordeningen

-     Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024.  
(De bouwcode kan je raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 15 Technische installatie:
  de plannen geven onvoldoende duidelijkheid over de hoogte van de installaties ten opzichte van de kroonlijst. Voor de installaties op het dak van de KMO’s ontbreekt bovendien een omkasting die rekening houdt met de architecturale kwaliteit. Hierover zijn geen gegevens beschikbaar;

• Artikel 19 Afvalverzameling:
  de afvalzones worden niet afzonderlijk voorzien en er is geen ventilatie voorzien;
• Artikel 22 Maat van de open ruimte:
  de oppervlakte van de open ruimte voldoet niet aan de minimale vereiste van 20%;
• Artikel 23 Inrichting van de open ruimte:
  in verhouding tot de grootte van het perceel, wordt de open ruimte van te weinig groen voorzien;
• Artikel 31 Verweven van bedrijvigheid:
  de plafondhoogte van de gelijkvloerse bedrijfshallen bedraagt ter hoogte van de mezzanines en poorten geen 6 m.

• Artikel 32 POET-principe is leidend:
  de dwarse parkeervakken op de 4de en 5de verdieping hebben een breedte van 2,40 m in plaats van de vereiste 2,50 m;

-     Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024. 

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan je raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-     MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-     Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs worden vastgesteld dat de voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Bijgevolg is het beoordelingskader voor stikstofoxiden veroorzaakt door mobiliteit van toepassing. De stikstofdepositie van het project en de effecten hiervan zijn onderzocht voor de Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H) binnen een straal van 20 km rond het projectgebied. 
De berekende impactscore is lager dan of gelijk aan de minimis-drempel van 1%.
De kritische depositiewaarde ten aanzien van de SBZ-H wordt door het project niet overschreden. Bijgevolg is de opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van de SBZ-H niet vereist. 

-     Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het voorliggende project is door de ligging binnen de 50 m van het Albertkanaal gedeeltelijk gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie. Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D). Het overstromingsveilig pluviaal peil bij een middelgrote kans toekomstig klimaat bedraagt 4,29 mTAW. De vloerpas van de gelijkvloerse verdieping zit daarboven.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Na onderzoek blijkt het project waarschijnlijk schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt. Het is onduidelijk op welke hoogte de leegloop van de gracht zit. Om een volledige vulling van de compensatiebuffer onder het gebouw mogelijk te maken moet de leegloop vanuit de gracht naar de stuwputten voldoende hoog zitten. Uit het ingewonnen advies blijkt dat voorwaarden opgelegd moeten worden om het schadelijk effect te voorkomen.

Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht.

Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen. https://vmm.vlaanderen.be/publicaties/individuele-bescherming-tegen-overstromingen.

-     Rioleringstoets: overeenkomstig artikel 4.3.9 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 moet een omgevingsvergunningsaanvraag getoetst worden aan de zogenaamde rioleringstoets.
De rioleringstoets is niet van toepassing op de aanvraag.

-     Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan je raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-     Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen 
Van de archeologienota werd akte genomen door het Agentschap Onroerend Erfgoed op 17 april 2025 
De nota toont gemotiveerd aan dat er geen verder archeologisch onderzoek moet plaatsvinden.

-     Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Beleidsmatig gewenste ontwikkelingen

-     Transformatieleidraad: Transformatieleidraad Ruimte geven aan de stad van morgen. Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad dit plan goed.
De transformatieleidraad kan je raadplegen via Transformatieleidraad.

-     Strategische Ruimteplan Antwerpen (SRA): Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad het nieuwe plan goed.
Meer info kan je raadplegen via Strategisch Ruimteplan Antwerpen.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De afwijking op de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan - met betrekking tot het realiseren van KMO in industriegebied, kan gunstig geadviseerd worden.

De aanvrager vraagt met een gemotiveerd verzoek een afwijking aan op de bestemmingsvoorschriften.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt het wenselijk is om de schaarse plekken voor zware industrie te behouden. Echter gezien de ligging, nabij een dichtbevolkte woonwijk van Merksem, is het aanvaardbaar om zachtere industrie, onder vorm van KMO toe te laten.

Verder is de combinatie van de gestapelde functies ook mogelijk binnen de gewestplanbestemming industrie. Vanuit de jurisprudentie kunnen grote en kleine bedrijfsunits aangevuld met een beperkte hoeveelheid kantoor(achtige) ruimtes voorzien worden. Aanvullend is het ook nog een illustratie van duurzaam en zuinig ruimtegebruik.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is gesitueerd tussen de Eugeen Meeusstraat en de Vaartkaai, gelegen in het district Merksem. De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door industriële bedrijven en magazijnen.

De aanvraag omvat de herontwikkeling en de afbraak van bestaande bebouwing en verhardingen en het bouwrijp maken van het volledige terrein. Daarna zal de bouw voorzien worden van een gestapeld bedrijfsverzamelgebouw voor grote industriële bedrijven met aanvullend een aantal KMO-units en kantoren of kantoorachtigen. Tenslotte wordt ook de omgeving aangepakt van de site.

Het project is gelegen binnen de visienota van het provinciaal project Kanaalkant. Daarnaast ligt het ook binnen de bedrijvenzone kanaalkant noord zoals voorzien in de beleidsnota ruimtelijke economie. De aanvraag past binnen de visie van beide beleidsdocumenten.

Vanuit de Antwerpse bouwcode is er ook een aanbeveling om meer te stapelen. Het project voorziet meerdere functies over meerdere bouwlagen. Op deze wijze wordt er ingegaan op het voorstel van onder meer artikel 6 en 31 van de bouwcode.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het project is gelegen tussen de Eugeen Meeusstraat en de Vaartkaai en beslaat een oppervlakte van 28.707 m² en kan als een klein nieuw bouwblok worden gezien.

De aanvraag omvat de afbraak van een bestaande industriële gebouwen op en de nieuwbouw van een groot complex met een footprint van 19.681 m² en wegenis.

Het project bestaat uit een stapeling van verschillende volumes op elkaar.

De basis bestaat uit een langgerekt volume – bedrijfshallen bestaand uit 2 bouwlagen – met een kroonlijsthoogte van 13,5 m. Dit volume wordt als een soort tafel gezien waarop een nieuw maaiveld wordt gecreëerd. Dit nieuw maaiveld is bereikbaar via 2 hellingen aan weerszijde van het volume.

Verder worden op deze tafel lichtere en kleinere volumes – KMO-units van 2 bouwlagen hoog – voorzien die bereikbaar zijn via een nieuwe wegenis.

Aan de zijde van de Eugeen Meeusstraat worden deze volumes afgeschuind om de impact op straat te beperken wat de belevingswaarde op straat ten goede komt. De kroonlijsthoogte bedraagt hier 19,7 m ten opzichte van de straat. Aan de Vaartkaai, waar het Albertkanaal ligt en de impact quasi nihil is, bedraagt de kroonlijsthoogte 20,4 m.

Centraal boven op de lichtere volumes wordt nog een parkinggebouw – bestaande uit 2 bouwlagen – geplaatst met een nokhoogte van 27, 93 m. Dit parkingvolume is bereikbaar via dezelfde helling aan de linkerzijde.

Aan de Vaartkaai wordt aan de linkerzijde een kantoortoren – bestaande uit 5 bouwlagen – met een kroonlijsthoogte van 33,41 m voorzien.

Het project is opgevat als een compact geheel en belast dus het perceel op een minimale wijze. De bouwdichtheid is niet afwijkend van deze van de bebouwing van de omgeving. Het volume evenaart in hoogte de grote silo’s en gebouwen van Aveve.

Naast het gebouw, tegen de linker perceelsgrens wordt een groene nerf geïntroduceerd. Deze doorsteek ligt niet in het verlengde van de Borrewaterstraat, maar zou wel kunnen doorgetrokken worden in het nog te ontwikkelen bouwblok dat daarop aansluit, dit is in de geest van het MP Merksem Zuid.

De afwijking op artikel 22 en 23 van de bouwcode – met betrekking tot de verplichte 20% open ruimte en de aanleg – kan gunstig worden geadviseerd.

De configuratie van het project en de vereiste circulatie van het vrachtverkeer maakt de integratie van een dergelijke onverharde groene ruimte moeilijk. De aanvraag voorziet de vereiste verharde wegenis. De resterende open ruimte in de voortuinstroken aan de Eugeen Meeusstraat en de Vaartkaai en de groene doorsteek zullen voorzien worden als onverharde groene ruimte. Dit is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

De gevels van het lang gerekte volume worden afgewerkt met lichtgrijze en groene betonnen wanden, donkergroen aluminium schrijnwerk, donkergroene sandwichpanelen, donkergroene en aluminium grijze sectionaalpoorten.

De straatgevels van de lichtere volumes op het hoofdvolume worden afgewerkt met grijze golfplaten en donkergroen aluminium schrijnwerk.

De gevels aan de binnenzijde van het project worden afgewerkt met witte sandwichpanelen en donkergroene donkergroen aluminium schrijnwerk en sectionaalpoorten.

De gevels van de kantoortoren worden afgewerkt met een rode vliesgevel.

Alle voorgestelde materialen passen binnen de omgeving waarop de aanvraag betrekking heeft en zijn dus aanvaardbaar. De gevels vormen een eerlijke vertaling van de achtergelegen functie.

Verder worden op verschillende locaties publiciteit geplaatst. Op de kantoortoren krijgen de logo’s per bouwlaag plaats op verdiepte gesloten vlakken, met afmetingen overeenkomstig de raamopeningen. De bovenste bouwlaag heeft een verlicht vlak voor een logo, bijna een halve bouwlaag breed en een hele bouwlaag hoog. Verder krijgen alle KMO-units nog hun eigen logo op de gevel.

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de stedelijke dienst Monumentenzorg. De dienst adviseert voorwaardelijk gunstig met volgende beoordeling:

“De aanvraag betreft sloop van een industriële site die is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. Voor deze omgeving werd een masterplan Merksem Zuid opgemaakt door stad Antwerpen.

In het masterplan wordt uitgegaan van behoud van de bestaande gebouwen op deze site, gelet op de opname ervan in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed.

Voor de site werd een erfgoednota opgemaakt door het studiebureau Archivaria. Er werd een aanvulling bezorgd door het bureau Erfgoed en Visie ter motivatie van de sloop. Er wordt als motivatie voor de sloop aangehaald dat de site al sterk verbouwd is, een beperkte erfgoedwaarde heeft en behoud functionele beperkingen voor toekomstige ontwikkeling in de weg staat.

Er wordt aangehaald dat het nieuwe voorstel rekening houdt met de erfgoedcontext door het gebruik van een rode kleur voor het kantoorvolume die aansluit bij het gebruik van rode baksteen in de omgeving.

De dakparking wordt voorzien van sheddaken en de traveeën in de plint worden sterk geaccentueerd. De plint in beton sluit aan qua materialisatie en schaal bij de robuuste industriële bebouwing langs de Vaartkaai waardoor de herontwikkeling bijdraagt aan een kwalitatieve en duurzame toekomst voor de site, met respect voor de ruimtelijke identiteit van het gebied, een hedendaagse invulling van de industriële site met respect voor en refererend naar materiaal en immaterieel erfgoed.

Deze motivatie wordt door de dienst Monumentenzorg niet bijgetreden.

Het klopt inderdaad dat er doorheen de jaren al veel gewijzigd werd aan de verschillende gebouwen.

Alle gebouwen werden in een sobere baksteenarchitectuur opgetrokken, met lichte stalen spantjes als overkapping voor de grote open ruimtes, wat kenmerkend is voor dit type van gebouwen. Twee delen van het complex werden van een interessant architecturaal concept voorzien, namelijk de uitzonderlijke traphal in art-decostijl van het in de jaren 1970 afgebroken bureaugebouw en de nog bestaande modernistische vleugels uit 1948-1951. Ondanks de talrijke verbouwingen laat het complex zich wel lezen als een historische industriële site aan de Vaartkaai die doorheen de jaren werd aangepast, kenmerkend voor dit type van gebouwen omdat ook de industriële activiteiten wijzigen en moeten voldoen aan specifieke normen. In die optiek zou een volgend verhaal aan de site kunnen worden toegevoegd, met respect voor het industrieel erfgoed.

We betreuren het dat dan ook dat er niet werd gezocht naar een kwalitatief ontwerp met behoud van de architecturale elementen en kwaliteiten die dit industrieel erfgoed kenmerken. In combinatie met de naastgelegen AVEVE-site vormt de AAK-site immers het enige overblijfsel van historische activiteiten langs de Vaartkaai en bevatten de gebouwen voldoende architecturale kwaliteit en historische waarde voor behoud en transformatie. De verwijzing in de nieuwe architectuur naar het industrieel erfgoed blijft beperkt tot een rode kleur, robuuste plint en sheddaken op een parking, wat vanuit erfgoedstandpunt onvoldoende is om van een ontwikkelingsgerichte erfgoedaanpak – zoals wel in de nota wordt gesteld – te spreken.“

Het projectgebied bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone. Het betreft een omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen. Het projectgebied is gelegen buiten een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte boven 3.000 m² (35.488 m²) en een ingreep boven de 5.000 m² (circa gelijk aan het projectgebied). De aanvrager is niet publiekrechtelijk. Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

De archeologienota werd opgemaakt door Studiebureau Archeologie en waarvan akte door het Agentschap Onroerend Erfgoed op 17 april 2025 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/32917 ). Er werd geen programma van maatregelen opgesteld.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De afwijkingen op de gewestelijke hemelwaterverordening – het niet voorzien van infiltratie – kan gunstig worden geadviseerd.

Er zijn grondwatermetingen gedaan in oktober. Oktober ligt buiten de periode november-april die wenselijk is bij het doen van metingen voor de gemiddelde hoogste grondwaterstand. In oktober was de gemiddelde hoogste grondwaterstand al te hoog om efficiënt te kunnen infiltreren.

De afwijking op infiltratie door buffering is toegestaan.

De aanvraag wijkt af op artikel 28 van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid. Er is geen gegronde reden om af te wijken. Daarom wordt naar voorwaarden meegenomen om te voldoen aan dit artikel.

De afwijking op artikel 19 van de bouwcode - met betrekking tot het realiseren van een afvalberging – kan gunstig worden geadviseerd.

Er worden geen afzonderlijke afvalzones voorzien.

De aanvrager voorziet in een georganiseerde afvalverwerking, waarbij rekening wordt gehouden met de functionele indeling van de site, de toegankelijkheid voor private ophalingsdiensten en de minimale impact op de circulatie.

Dit omvat zowel collectieve als individuele afvaloplossingen, afgestemd op de specifieke gebruiksfuncties binnen het gebouw. Dit is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

De afwijking op artikel 31 van de bouwcode – met betrekking tot de plafondhoogte van de units – kan gunstig worden geadviseerd.

De plafondhoogte van de gelijkvloerse bedrijfshallen bedraagt ter hoogte van de mezzanines en poorten geen 6 m. Echter is de vrije hoogte over de volledige bedrijfshal 10,4 m, ruim boven het vereiste. Dit is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de stedelijke groenexepert. Hij adviseert voorwaardelijk gunstig met volgende beoordeling:

“De aanvraag omvat het slopen van bestaande gebouwen, verhardingen en het wijzigen van het reliëf. Er worden nieuwe gebouwen opgetrokken die voornamelijk industrie als hoofdfunctie hebben. Bij de nieuwe buitenaanleg wordt ook kwalitatief groen aangeplant.
Volgende voorwaarden opgelegd:

Bomen:

-     De minimale plantmaat voor nieuwe bomen moet 14/16 zijn.

-     De bomen worden aangeplant uiterlijk in het eerstvolgende plantseizoen (1 november tot en met 31 maart) volgend op de afronding van de buitenaanleg, zodat de bomen in rust zijn en goed verplant kunnen worden.

-     Nieuwe bomen zijn bij voorkeur van eerste grootte (zie ecopedia.be) en worden indien mogelijk op minstens 15 meter van de nieuwbouw aangeplant.

-     Het kroonvolume (bovengronds) van de boom staat in verhouding tot de grootte van het wortelstelsel of doorwortelbaar volume (ondergronds). Het doorwortelbaar volume is het volume waarin boomwortels kunnen groeien en dat door boomwortels kan worden ingenomen. Hiermee moet rekening gehouden worden bij de aanleg, zodat het doorwortelbaar volume minimaal het volume krijgen als de boom in volwassen toestand is. Het doorwortelbaar volume per boom mag niet verkleinen door aanwezigheid van ondergrondse verhardingen of constructies, tenzij dit uitdrukkelijk in de omgevingsvergunning is opgenomen. 

Beschermingsvoorwaarden bodem:

-     Bodemverdichting moet te allen tijde vermeden worden, ook tijdens de sloop- of bouwwerken, om de groenaanplantingen achteraf kwalitatief te kunnen realiseren.

Bescherming van bomen op openbaar domein:

-     Indien er zich op het openbaar domein bomen bevinden, moeten ze tijdens het uitvoeren van werken tegen beschadiging beschermd worden. 

-     Minimale maatregelen zijn het afdoende beschermen van de boomwortels door ze te bedekken met een schokdempend materiaal. De bomen moeten aan stam en stamvoet beschermd worden met een afsluiting. De kroon moet beschermd worden en er mag niet gesnoeid worden. Eventuele preventieve snoei kan aangevraagd worden via de stedelijke groendienst.

-     Voor de aanvang van de werken kan, op verzoek van de vergunninghouder, de toestand van de bomen op de openbare weg tegensprekelijk vastgesteld worden na afspraak. Indien deze regeling door de vergunninghouder niet gevraagd wordt, neemt hij aan dat de bomen in goede staat zijn. 

-     Eventuele schade aan de bomen zal aangerekend worden volgens de uniforme waardebepaling van bomen van VVOG, vermeerderd met de kosten van remediërende maatregelen om verder conditieverlies of afsterven van de bomen te voorkomen.“

Het advies kan worden bijgetreden. De voorwaarden geformuleerd in dit advies zullen als voorwaarden bij de omgevingsvergunning worden opgelegd.
 

De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de Verkeerspolitie. De dienst adviseert voorwaardelijk gunstig met volgende beoordeling:

“De Verkeerspolitie heeft vanuit verkeersveiligheidsoogpunt onderstaande opmerkingen op de aanvraag voor de afbraak van bestaande gebouwen en verhardingen, het wijzigen van het bodemreliëf, het bouwrijp maken van het terrein, het bouwen en exploiteren van een bedrijfsverzamelgebouw met bedrijfshallen, KMO-units, kantoorruimte, conciërgewoning en bijhorende laad- en loskades, wegenis, parking- en groenaanleg, de exploitatie van een bronbemaling.

Alle voorstellen betreffende de herinrichting van het openbaar domein dienen te worden besproken met de wegbeheerder, in dit geval stad Antwerpen. Ook de aansluitingen op het openbaar domein dienen conform het draaiboek openbaar domein van stad Antwerpen te worden uitgevoerd. Ter hoogte van de in- en uitritten bijvoorbeeld worden zebrapaden voorzien wat niet gangbaar is. Het betreft de inrij van een bedrijfsterrein en moet ook als dusdanig in beeld worden gebracht. Ook de fietsoversteekplaats aan de Vaartkaai is te dicht bij de uitrit gesitueerd. De zichtbaarheid op aankomende fietsers voor bestuurders is minimaal met het oog op de verkeersveiligheid ter plaatse.

De projectsite dient te allen tijde kenbaar te zijn als een bedrijfsterrein waartoe toegang wordt verleend via in- en uitritten voor uitsluitend bestemmingsverkeer. Er dient te worden vermeden dat het terrein wordt gebruikt door doorgaand verkeer, wat in het voorliggend plan mogelijk is.

In de beschrijvende nota wordt melding gemaakt dat de toegang tot de site is georganiseerd met gescheiden verkeersstromen voor vrachtverkeer, lichte vracht, personenwagens, fietsers en voetgangers. We stellen ons de vraag hoe dit voor het gemotoriseerd verkeer zal worden afgedwongen en dan specifiek voor de opsplitsing tussen vracht- en personenverkeer.

Er dient in het concept voldoende aandacht te worden besteed aan de huidige problematiek inzake foutparkeren van hoofdzakelijk vrachtwagens in de omgeving van de Eugeen Meeusstraat om hieraan tegemoet te komen in de toekomst. Vrachtwagens (inclusief wachtverkeer) dienen maximaal toegang te hebben tot het terrein om zo de parkeerdruk en overlast in de omgeving te verminderen.“

Het advies kan worden bijgetreden. De voorwaarden geformuleerd in dit advies zullen als voorwaarden bij de omgevingsvergunning worden opgelegd.
 

De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de stedelijke dienst Sporting A & Sociaal Ruimtelijke Veiligheid – Trage wegen. De dienst adviseert voorwaardelijk gunstig met volgende beoordeling:

“De projectsite ligt in Merksem Zuid. Het gaat om een gebied met een delicaat evenwicht tussen wonen en bedrijvigheid langs de kades van het Albertkanaal. De locatie wordt als onveilig ervaren, mede door het gebrek aan sociale controle in de omgeving. Dit verhoogt het risico op incidenten. Er is bovendien in het verleden een ernstig geweldsdelict gepleegd in de onmiddellijke omgeving, zelfs overdag, wat de noodzaak van bijkomende veiligheidsmaatregelen benadrukt. Bij nieuwe ontwikkelingen dient er voldoende aandacht te gaan naar leefbaarheid, leefkwaliteit en het bevorderen van het gevoel van veiligheid op straat. Hierbij speelt verlichting, de keuze van beplanting, interactie tussen de gebouwen en de openbare ruimte en kwalitatieve verblijfsruimte op de openbare ruimte een grote rol.

Verlichting

Om het veiligheidsgevoel te optimaliseren is het voorzien van algemene verlichting in de voortuinstrook aan de Vaartkaai en de Eugeen Meeusstraat aangewezen. Ook de doorsteken met parkeerplekken aan de oost- en westzijde van het gebouw dienen voorzien te worden van algemene verlichting niet alleen in functie van fietsers en wandelaars maar ook in functie van werknemers van het bedrijf die naar de parkeerplaatsen begeven tijdens donkerdere uren.

Ook tijdens de werffase dient de volledige site voldoende verlicht te worden.

Banken

In de verantwoordingsnota van de architect wordt er verwezen naar een bank in de voortuinstrook aan de Eugeen Meeusstraat al is deze momenteel niet op het plan aangeduid. De Sportdienst vraagt om twee bijkomende zitbanken met rug- en armleuning langs de westelijke doorsteek, met een onderlinge afstand van ongeveer 50 meter. Dit is van belang met het oog op de mobiliteit en het comfort van minder mobiele personen.

Het voorzien van zitbanken is positief en draagt bij aan de levendigheid van het straatbeeld maar wanneer slecht geplaatst kunnen zitbanken ook voor overlast zorgen (versmallen looplijn, lawaaioverlast). Bovendien voelen banken die te afgelegen liggen of onvoldoende sociale controle hebben, onveilig aan — wat op deze locatie extra relevant is.

Op de huidige plannen zijn nog geen zitbanken ingetekend. Op het onderstaande plan worden drie voorgestelde locaties aangeduid (rode vierkanten), waar telkens voldoende sociale controle aanwezig is. De bank in de Eugeen Meeusstraat wordt best loodrecht op de rijrichting geplaatst met de spraakrichting weg van de woning aan de overkant van de straat. Het is ook aangewezen een vuilbak te voorzien bij deze bank om zwerfvuil te vermijden.

Beplanting

In de groenstroken rondom het gebouw wordt er beplanting voorzien met maximale groeihoogte van 1 m. Hoger groen heeft een negatieve impact op de zichtlijnen en werkt een onveiligheidsgevoel in de hand. De bomen hebben een stamhoogte van minimum 4 m. Op die manier blijft de line of sight voor eventuele camera’s gevrijwaard.

Fietsenstalling

Voor de fietsenstalling is onderstaande van belang: 

-     het voorzien van verlichting in de fietsenstalling;

-     het vrijwaren van het doorzichtige karakter van de fietsenstalling.

De interne dienst Sociaal-ruimtelijke Veiligheid adviseert gunstig onder volgende voorwaarden: 

-     het voorzien van algemene verlichting in de voortuinstroken aan de Vaartkaai en aan de Eugeen Meeusstraat en in beide doorsteken; 

-     het voorzien van verlichting tijdens de werffase; 

-     beplanting met maximale groeihoogte van 1 meter voorzien in de groenstroken; 

-     bomen met een stamhoogte van minimaal 4 meter voorzien in functie van line of sight camera’s; 

-     het voorzien van verlichting in de fietsenstalling;

-     het vrijwaren van het doorzichtige karakter van de fietsenstalling; 

-     zitbanken met arm- en rugleuning om de 50m langs de westelijke doorsteek;

-     wanneer een zitbank voorzien wordt in de Eugeen Meeusstraat dient er rekening gehouden te worden met de omwonenden. Een spraakrichting weg van de woningen is noodzakelijk.“

Het advies kan worden bijgetreden. De voorwaarden geformuleerd in dit advies zullen als voorwaarden bij de omgevingsvergunning worden opgelegd.

Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door de brandweer. De voorgestelde voorwaarden worden integraal opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Fietsvoorzieningen

De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de stedelijke dienst Mobiliteit. De dienst adviseert voorwaardelijk gunstig met volgende beoordeling op vlak van fietsvoorzieningen:

“Volgens de bouwcode moeten er 263 fietsstalplaatsen overdekt en afsluitbaar voorzien worden (voor personeel).
Er worden in totaal 280 fietsstalplaatsen voorzien, verspreid over de site:  

-     Een vrijstaande open fietsenstalling voor 133 fietsen zonder afsluiting op het maaiveld. De fietsenstalling dient afsluitbaar te zijn. De hart-op-hart afstand bedraagt 40 cm, volgens de bouwcode moet dit 60 cm zijn. Er moeten 26 (10%) fietsstalplaatsen bruikbaar zijn voor buitenmaatse fietsen. Voor buitenmaatse fietsen wordt standaard een ruimte van 2,60 m op 1 m voorzien.

De fietsenberging wordt gelokaliseerd aan de westzijde, ter hoogte van de groene nerf in het midden van de site. Echter is er geen bestemming ter hoogte van deze fietsenstalling en dienen de fietsers nog vrij ver te wandelen tot aan de ingang van de gebouwen. Daarom zou het beter zijn om (een deel van) de fietsstalplaatsen te voorzien ter hoogte van het kantoorgedeelte.

-     Er wordt een deel van de fietsstalplaatsen voorzien in de bedrijfshal op de gelijkvloerse verdieping. Deze fietsstalplaatsen worden niet als nuttig beschouwd aangezien er geen fysieke afscheiding is tussen fietsberging en overige magazijnruimte is. Het gevaar bestaat dat de ruimte die ingetekend staat als fietsberging, op termijn als magazijnruimte zal gebruikt worden. De fietsenstalling moet als afgesloten ruimte voorzien worden. Deze fietsenstallingen dienen mee ondergebracht te worden in de afgescheiden fietsenstalling op het maaiveld. 

In de kleinere KMO-units wordt er wel aanvaard dat daarin de fietsstalplaatsen voor het personeel ondergebracht worden. 

-     Op het maaiveld dienen dus 218 fietsstalplaatsen (fietsparkeerbehoefte voor kantoor en bedrijfshal op gelijkvloers) voorzien te worden. De overige 45 fietsstalplaatsen mogen in de KMO-units op de 2de verdieping voorzien worden.”

Het advies wordt niet bijgetreden.

In de laatste projectinhoudversie (nummer 7) werd de hart-op-hart afstand van de fietsstalplaatsen aangepast naar 60 cm en er werd ruimte voorzien voor buitenmaatse fietsen (10% van het totaal aantal fietsen).

De bezorgdheid van de fietsstalplaatsen in de bedrijfshallen wordt gedeeld. Maar het is vanuit ruimtelijk oogpunt niet wenselijk om nog meer schaarse open ruimte aan te snijden. Daarom wordt in voorwaarden meegenomen de plaatsen door middel van een afsluiting af te schermen in de bedrijfshal.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
 

Ontsluiting/bereikbaarheid

De organisatie van de toegang tot de site en het gebouw is georganiseerd met gescheiden verkeersstromen voor vrachtverkeer, lichte vracht, personenwagens, fietsers en voetgangers, en garandeert een optimale veiligheid voor alle gebruikers.
 

Om de toegankelijkheid te optimaliseren, wordt in samenspraak met de buren langs zowel oostelijke als westelijke zijde een, waar nodig wederzijdse, erfdienstbaarheid voorzien op de hoeken van de site, waardoor gemotoriseerd verkeer op een veilige en overzichtelijke manier de site kan betreden en verlaten.
 

De KMO-units en parkeerplaatsen bevinden zich op de sokkel van het gebouw. Voor personenverkeer zijn daarom hellingen voorzien die via de Vaartkaai bereikbaar zijn. Inrijden gebeurt via de helling aan de oostelijke zijde van het gebouw en uitrijden via de helling aan de westelijke zijde. Op het maaiveld zijn zowel aan de Vaartkaai als aan de Eugeen Meeusstraat parkeerplaatsen voor bezoekers van de bedrijvenzone die zich op het gelijkvloers bevindt aanwezig.
 

Aan de linkerzijde (gekeken vanop de Vaartkaai), de kant van de woonwijk, wordt een groene nerf als doorsteek voor fietsers (en voetgangers) voorzien.
 

De route voor actieve weggebruikers op de projectsite geeft toegang tot de fietsenstallingen en (fiets)lift naar de KMO-units die zich boven op de bedrijfshal bevinden. Via een zone voor gemengd verkeer ten zuiden van het gebouw waar voetgangers en fietsers voorrang hebben, kan de inkom bereikt worden.

De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de stedelijke dienst Mobiliteit. De dienst geeft volgende aandachtspunten mee op vlak van de ontsluiting:

 “Voor de aanpassingen aan het openbaar domein ter hoogte van de ontsluitingswegen van de site moeten volgende zaken meegenomen worden:   

• De inrichting van de fietsoversteek over de Vaartkaai dient opgenomen te worden met de dienst Mobiliteit stad Antwerpen als wegbeheerder en De Vlaamse waterweg.  
  De fietsoversteek zoals voorzien op het inplantingsplan dient aangepast te worden. Volgende zaken zullen meegenomen worden in het overleg: fietsoversteek niet in de voorrang, aanleg fietshelling richting fietssnelweg, de haalbaarheid van een middeneiland op de vaartkaai. De fietsoversteek dient aangelegd te worden conform het draaiboek openbaar domein van de stad Antwerpen.

• De inrichting van de Vaartkaai ter hoogte van de ontsluitingswegen van de site dient opgenomen te worden met de dienst Mobiliteit stad Antwerpen als wegbeheerder en De Vlaamse waterweg.  
  Volgende zaken te bekijken: het creëren van een  omgeving zodat alle verkeersmodi op een vlotte en veilige manier op- en af de site kunnen rijden met oog voor veiligheid, doorstroming en haalbaarheid van de voorgestelde aanpassingen. De inrichting van een afslagstrook op de Vaartkaai zal nader onderzocht worden.

• De inrichting van de Eugeen Meeusstraat ter hoogte van de ontsluitingswegen van de site dient opgenomen te worden met de dienst Mobiliteit stad Antwerpen als wegbeheerder. De organisatie van het parkeren en de inrichting van fietsinfrastructuur in de Eugeen Meeusstraat wordt afgestemd op de ontsluiting van de site. De voorgestelde fietsinfrastructuur op de inplantingsplannen zijn niet in overeenstemming met de plannen van stad Antwerpen en mogen dus niet uitgevoerd worden.”

Laden en lossen

Vrachtverkeer kan via de Eugeen Meeusstraat aan de westelijke zijde van het projectgebied de site inrijden en de site via de Vaartkaai opnieuw verlaten. Aan de oostelijke zijde van het projectgebied kan vrachtverkeer in tegenovergestelde richting rijden: inrijden gebeurt via de Vaartkaai en uitrijden via de Eugeen Meeusstraat.

Aan de oostelijke en westelijke zijde zijn laad-en loskades voorzien.

Er is voldoende ruimte om het laden en lossen en wachtende vrachtwagens volledig op eigen terrein op te vangen.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Het voorwerp van de aanvraag omvat de afbraak van bestaande gebouwen en verhardingen, en het bouwen van een bedrijfsverzamelgebouw met bedrijfshallen, KMO-units, kantoorruimten, een conciërgewoning, bijhorende laad- en loskades, wegenis, parking en groenaanleg.

Bemaling

Voor de uitvoering van twee laad- en loskuilen, de funderingen van het hoofdgebouw en een bufferkuip is een tijdelijke verlaging van de grondwatertafel noodzakelijk. De grondwaterverlaging wordt uitgevoerd in vijf fasen.

De eerste twee fasen omvatten de bemalingen voor de constructie van de laad- en loskuilen. Hiervoor worden hydraulisch afgesloten bouwkuipen voorzien waarvan de onderkant wordt afgesloten met beton. Hierdoor moet enkel het grondwater binnen deze wanden weggepompt worden tot een diepte van 1,83 m-mv of +2,17 mTAW. Het bemalingsdebiet bedraagt maximaal circa 15 m³ per uur. Daarna dient enkel nog het lekdebiet en de neerslag bemaald te worden en daalt het bemalingsdebiet naar circa 0,13 m³ per uur. De twee fasen duren telkens 45 dagen waarbij er maximaal 356 m³ per dag wordt opgepompt. Dit resulteert in een volume van 497 m³ voor beide fasen.

De benodigde grondwaterverlaging voor de bufferkuip en funderingen van het hoofdgebouw kan gerealiseerd worden door klassieke gravitaire filterbemalingen met een aanzet op 8,0 à 10,0 m-mv. De bemalingen worden opgedeeld in drie fasen om het debiet te beperken. Om de uitgravingen droog uit te voeren dient het grondwater verlaagd te worden tot 0,5 meter onder het voorziene uitgravingspeil. De bufferkuip en de paalkoppen worden aangezet op een diepte van +3,44 mTAW. Het grondwaterpeil dient verlaagd te worden tot +2,94 mTAW.

De bouwput voor fase 3 heeft een maximale oppervlakte van circa 3.400 m². Tijdens het bemalen wordt er een initieel debiet van circa 50 m³ per uur of 1.200 m³ per dag verwacht in de eerste 7 dagen, daarna zal dit voor de resterende duurtijd van deze fase, namelijk 18 dagen, terugvallen tot circa 36 m³ per uur of 865 m³ per dag. Dit resulteert in een volume van 23.762 m³ na 25 dagen.

De bouwput voor fase 4 heeft een maximale oppervlakte van circa 6.100 m². Tijdens het bemalen wordt er een initieel debiet van circa 45 m³ per uur of 1.080 m³ per dag verwacht in de eerste 3 dagen, daarna zal dit voor de resterende duurtijd van deze fase, namelijk 22 dagen, terugvallen tot circa 40 m³ per uur of 960 m³ per dag. Dit resulteert in een volume van 24.375 m³ na 25 dagen.

De bouwput voor fase 5 heeft een maximale oppervlakte van circa 9.150 m². Tijdens het bemalen wordt er een initieel debiet van circa 50 m³ per uur of 1.200 m³ per dag verwacht in de eerste 5 dagen, daarna zal dit voor de resterende duurtijd van deze fase, namelijk 30 dagen, terugvallen tot circa 45 m³ per uur of 1.080 m³ per dag. Dit resulteert in een volume van 38.624 m³ na 35 dagen.

De verschillende bemalingsfasen worden aansluitend en niet gelijktijdig uitgevoerd. Over een volledige bemalingsduur van 175 dagen wordt zo een totaalvolume van 87.755 m³ opgepompt.

De gesimuleerde invloedstraal van de bemalingen bedraagt circa 510 meter in noordelijke richting en circa 500 meter in westelijke richting. Naar het oosten en het zuiden is de invloedstraal beperkt tot de kaaimuren van het Albertkanaal en de Dokken van Merksem, die op een afstand van respectievelijk 20 en 200 meter liggen.

Zettingen

Uit de theoretische zettingsberekeningen in de bemalingsstudie blijkt dat er geen overschrijdende zettingen > 20 mm zullen optreden gedurende de bemaling.

Waterkwaliteit

Het projectgebied ligt binnen een PFAS no regret-zone. Ter hoogte van de projectlocatie werd een peilbuis bemonsterd en geanalyseerd op het standaardanalysepakket (SAP) en PFAS. De analysecertificaten werden toegevoegd aan de bemalingsstudie. Uit de analyseresultaten blijkt dat de lozingsnorm van 20 ng/liter voor PFBA werd overschreden. Voor deze PFAS-parameter werd een concentratie van 260 ng/liter gemeten. Voor de overige parameters werden geen overschrijdingen van de lozingsnormen vastgesteld.

Er bevinden zich in totaal 24 OVAM-dossiers binnen de invloedsstraal van de bemalingen. Uit de analyse volgt dat de verontreinigingspartikels, met retardatiefactoren in beschouwing genomen, zich slechts beperkt (< 10 meter) verplaatsen onder invloed van de bemalingen en dat de bemalingen niet zullen zorgen voor een onaanvaardbare verplaatsing van gekende grondwaterverontreinigingen.

Het projectgebied overlapt met de terreinen van twee OVAM-dossiers. Voor OVAM-dossier 10751 zijn enkele verontreinigingen aangetroffen in het grondwater, namelijk minerale olie en naftaleen (PAK), waarvoor een bodemsanering zal worden uitgevoerd voorafgaand aan het uitvoeren van deze bemaling. Het is niet uitgesloten dat er nog een restverontreiniging aanwezig zal zijn na deze sanering. Daarnaast werd voor dit dossier ook nog aangegeven dat er verhoogde concentraties aan zware metalen (arseen, koper en nikkel) en natrium aanwezig zijn. Deze parameters zullen vermoedelijk in het bemalingswater aanwezig zijn. Voor OVAM-dossier 10614 zijn tevens naftaleen (PAK) en zware metalen (arseen, koper en nikkel) beschreven als verontreinigingen in het grondwater. Daarnaast is er ook een verhoogde concentratie aan natrium en kalium in het grondwater vermeld ten gevolge van voormalige opslag van kunstmest.

Lozing afvalwater

De exploitant voorziet het bemalingswater te lozen in het Albertkanaal. Hiervoor dient toestemming gevraagd te worden aan de waterloopbeheerder De Vlaamse Waterweg.

Dit wordt opgenomen in de bijzondere voorwaarden.

Er worden verhoogde lozingsnormen gevraagd voor onderstaande parameters.

De door VMM geadviseerde bijzondere lozingsvoorwaarden worden gevolgd.

Ook dan bestaat, gezien de gemeten concentraties, de kans nog steeds dat de normen overschreden zullen worden. Daarom werd eveneens een grondwaterzuiveringsinstallatie aangevraagd. Indien uit de monitoring blijkt dat de aangevraagde lozingsnormen niet gehaald kunnen worden zonder behandeling, zal het bemalingswater gezuiverd worden met behulp van een waterzuiveringsinstallatie vooraleer het geloosd wordt.

Het bemalingswater dient periodiek gecontroleerd te worden via staalname en analyse. Bij opstart van de bemaling dient een staalname en analyse van het effluent te worden uitgevoerd op het standaardanalysepakket (SAP), PFAS en andere relevante parameters uit het vooronderzoek: naftaleen, kalium en natrium. De opstart van de bemaling wordt stilgelegd totdat de analyseresultaten bekend zijn.

De verdere monitoring van het opgepompte bemalingswater gebeurt aan volgende frequentie:

-     bij concentraties hoger dan 80% van de norm: analyse in de eerste maand wekelijks en vervolgens maandelijks tot het einde van de bemaling of tot wanneer de recentste analyse zonder zuivering maximaal 80% van de norm bedraagt;

-     bij concentraties lager dan 80% van de norm: geen herhaling noodzakelijk.

Bij inzet van een waterzuivering gebeurt de analyse op het effluent van de waterzuivering ter vervanging van de monitoring van het opgepompte bemalingswater als volgt: in de eerste maand wekelijks en vervolgens maandelijks tot het einde van de bemaling.

De grondwaterstand en het debiet ter hoogte van de bemaling dienen gemonitord te worden om na te gaan of de theoretische berekeningen overeenkomen met de werkelijke vaststellingen en er niet meer debiet dan strikt noodzakelijk wordt opgepompt. Indien deze metingen afwijken van de theoretische berekeningen dient meteen de impact hiervan te worden nagegaan. Dit wordt opgelegd in de bijzondere voorwaarden.

Bijstelling voorwaarden

De exploitant vraagt volgende bijstellingen op de algemene voorwaarden van Vlarem II:

-     Artikel 4.2.3.1. van Vlarem II - lozing van bedrijfsafvalwater dat één of meer gevaarlijke stoffen bevat.

-     Bijlage 4.2.5.1. van Vlarem II - controle-inrichting voor lozingen van afvalwaters.

-     Bijlage 4.2.5.2. van Vlarem II: controle en beoordeling van de meetresultaten op lozingen van bedrijfsafvalwater en koelwater.

De bijstellingen zijn aanvaardbaar gezien het tijdelijke karakter van de bemaling.

Exploitatiefase

Voor de koeling en verwarming van de kantoorruimten wordt een 4-pijps warmtepompinstallatie voorzien. De warmtepomp heeft een nominaal elektrisch vermogen van 125 kW. De buitenunit wordt op het dak van de zesde verdieping geplaatst.

De exploitant wordt erop gewezen de toepasselijke geluidsnormen zoals opgenomen in Vlarem II in acht te nemen. In functie van het werkingsregime van het toestel dienen adequate akoestische ingrepen voorzien te worden om aan deze normen te voldoen.

De warmtepomp maakt gebruik van koelmiddel R32. Dit koelmiddel heeft een global warming potential (GWP) van 675. Gelieve er rekening mee te houden dat sommige koelmiddelen aan uitfasering onderworpen zijn om in het kader van duurzaamheid en in geval van accidentele vrijstelling, de impact op het milieu te milderen. Meer informatie over in de toekomst toegelaten koelmiddelen en hun eventuele uitfaseringstermijn kan teruggevonden worden op https://www.vlaanderen.be/veka/energie-en-klimaatbeleid/energie-en-klimaatbeleid-voor-ondernemingen/f-gassen/20-februari-2024-nieuwe-f-gassenverordening-gepubliceerd.

Er wordt jaarlijks maximaal 7.128 m³ huishoudelijk afvalwater geloosd op de openbare riolering van de Vaartkaai via 9 lozingspunten. Het zwart water wordt voorbehandeld in een septische put.

De riolering is aangesloten op de RWZI Merksem. Gelet op de voorbehandeling van het huishoudelijk afvalwater en de ligging in centraal gebied, wordt geen negatieve impact verwacht op het watersysteem of de oppervlaktewaterkwaliteit.

Aangezien de invulling van de KMO-units nog onbekend is, worden hiervoor geen technische installaties opgenomen in de vergunningsaanvraag. In functie van de invulling van de units zullen de betrokken partijen aanvullende aanvragen indienen, indien dit vereist is.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Indien het kantoorgebouw over een onthaalruimte beschikt, moet deze voldoen aan artikel 28 van de verordening toegankelijkheid.

3. De technische installaties op het dak van de KMO’s moeten voorzien worden van een omkasting die rekening houdt met de architecturale kwaliteit van het project, conform artikel 15 van de bouwcode.

4. De dwarse parkeervakken op de 4de en 5de verdieping moeten een breedte hebben van 2,5 m, conform artikel 32 van de bouwcode.

5. De fietsstalplaatsen in de bedrijfshallen moeten door middel van een afsluiting worden afgesloten om te voorkomen dat deze plaatsen mee worden opgenomen in het magazijn.

6. De voorwaarden zoals opgenomen in het advies van de stedelijke groenexpert dienen opgevolgd te worden. 

7. De voorwaarden zoals opgenomen in het advies van de Verkeerspolitie dienen opgevolgd te worden. 

8. De voorwaarden zoals opgenomen in het advies van de stedelijke dienst Trage Wegen dienen opgevolgd te worden.

9. De voorwaarden zoals opgenomen in het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit dienen opgevolgd te worden.

10. Het BOK-peil van de leegloop van de gracht naar de stuwput mag niet lager dan 4,04 mTAW liggen. Dit om het compensatievolume onder het gebouw volledig te kunnen benutten.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de voorgestelde vergunningsvoorwaarden, is deze aanvraag in overeenstemming met de Vlarem-wetgeving. Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt voorwaardelijk positief advies gegeven de vergunning met betrekking tot de bemaling te verlenen voor een periode van 175 dagen vanaf de start van de bemaling. De vergunning voor de exploitatiefase wordt verleend voor onbepaalde duur.

Geadviseerde rubriek(en)

Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden

1. De startdatum van de bemaling wordt ten minste twee weken voor de start gemeld aan stad Antwerpen. Hiervoor stuurt u een mail aan de dienst Vergunningen (milieuvergunningen@antwerpen.be) en de dienst Milieu-Interventie (mi@antwerpen.be) met vermelding van het dossiernummer, de contactgegevens van de werfverantwoordelijke en de start- en einddatum.

2. Om het opgepompte debiet minimaal te houden, wordt na het bereiken van de noodzakelijke verlaging van de grondwatertafel, het opgepompte debiet maximaal teruggeschroefd, om de verlaging in stand te houden.

3. Het debiet van de bemaling wordt opgevolgd door middel van correct werkende debietmeters en bijgehouden in een logboek dat steeds op de werf aanwezig is en ter inzage wordt gehouden van de toezichthoudende overheid. Het debiet wordt minstens wekelijks geregistreerd wanneer de bemaling in werking is.

4. De grondwaterstand ter hoogte van de bemaling dient gemonitord te worden tijdens de bemalingsfase om na te gaan of de theoretische berekeningen overeenkomen met de werkelijke vaststellingen en er niet meer debiet dan strikt noodzakelijk wordt opgepompt. Indien deze metingen afwijken van de theoretische berekeningen dient meteen de impact hiervan te worden nagegaan.

5. In afwijking van artikel 4.2.5.1.1 §1 van Vlarem II moet er geen meetgoot voorzien worden.

6. Er wordt geloosd in de gracht die afvoert naar het Albertkanaal.

7. De lozingsnormen worden vastgesteld op:

8. De kwaliteit van het bemalingswater wordt geanalyseerd voor het lozingspunt (na schoonpompen van de bemalingsinstallatie) op het standaardanalysepakket (SAP), PFAS en andere relevante parameters uit het vooronderzoek: naftaleen, kalium en natrium, voor de opstart van de bemaling. De bemaling mag pas in gebruik genomen worden als de analyseresultaten beschikbaar zijn en getoetst werden aan de geldende normen.

De verdere monitoring van het opgepompte bemalingswater gebeurt aan volgende frequentie:

-     bij concentraties hoger dan 80% van de norm: analyse in de eerste maand wekelijks en vervolgens maandelijks tot het einde van de bemaling of tot wanneer de recentste analyse zonder zuivering maximaal 80% van de norm bedraagt;

-     bij concentraties lager dan 80% van de norm: geen herhaling noodzakelijk.

Bij inzet van een waterzuivering gebeurt de analyse op het effluent van de waterzuivering ter vervanging van de monitoring van het opgepompte bemalingswater als volgt: in de eerste maand wekelijks en vervolgens maandelijks tot het einde van de bemaling.

9. De analyseresultaten met betrekking tot PFAS worden bezorgd aan de PFAS-coördinator van stad Antwerpen (mi@antwerpen.be).

10. Er dient toestemming van de waterloopbeheerder van het Albertkanaal bekomen te worden voor de lozing van het bemalingswater. 

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):Er dienen opnieuw adviezen te worden opgevraagd en een nieuw openbaar onderzoek te worden opgestart.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden. 

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken. Er werden standpunten, opmerkingen en/of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

1. Grondruil: De bezwaarindiener merkt op dat– in tegenstelling tot wat er wordt vermeld in de verantwoordingsnota – er geen akkoord is voor de grondruil tussen BVI.EU en AVEVE. Het is, volgens hem, dan ook uitgesloten dat deze aanvraag kan uitgevoerd zonder akkoord van de AVEVE omtrent de grondruil.
Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond in functie van de vergunningverlening. Het bezwaar gaat over grondruil, burgerrechtelijke afspraken, en is niet omgevingstechnisch van aard.

2. Openbare wegenis en het ontbreken van een rooilijnplan: De bezwaarindiener is van mening dat de doorsteken op het perceel openbare wegenis is. Voor deze wegenis ontbreekt volgens hem een rooilijnplan en kan de gemeenteraad hierover geen beslissing moet nemen.
Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Er worden inderdaad aan beide zijde van het perceel doorsteken voorzien. Echter zijn deze doorsteken niet voor het publiek verkeer, maar dienen deze enkel voor de circulatie van het eigen vrachtverkeer, personenvervoer. Verder wordt langs deze doorsteek 1 fietsverbinding gemaakt van de Eugeen Meeusstraat naar de Vaartkaai op privédomein. Het is niet omdat de wegenis op het maaiveldniveau publiek toegankelijk is dat dit volstaat om als een gemeenteweg beschouwd te worden.

3. Strijdig met gewestplan: Volgens de bezwaarindiener is de aanvraag strijdig met de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan. Er wordt namelijk KMO aangevraagd in industriegebied. Tevens wordt er geen bufferzone voorzien.
Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De aanvrager vraagt met een gemotiveerd verzoek een afwijking aan op de bestemmingsvoorschriften. Dit verzoek wordt behandeld bij de toetsing goede ruimtelijke ordening.
Het klopt dat vanuit stedenbouwkundig oogpunt het wenselijk is om de schaarse plekken voor zware industrie te behouden. Echter gezien de ligging, nabij een dichtbevolkte woonwijk van Merksem, is het aanvaardbaar om zachtere industrie, onder vorm van KMO toe te laten.

4. Strijdig met het Omgevingsvergunningsdecreet: Volgens de bezwaarindiener omvat de aanvraag de bouw van 8 bedrijfshallen en 62 KMO-units in industriegebied. Hij merkt op dat noch voor de bedrijfshallen, noch voor de KMO-units de eindgebruikers gekend zijn. Ze worden casco afgeleverd en later verkocht of verhuurd. Er kan, volgens hem, geen degelijk onderzoek gedaan worden naar de aanvraag in zake hinderaspecten, de verenigbaarheid met de goede ruimtelijke ordening en de toepasselijke milieunormen.
Artikel 7 Omgevingsvergunningsdecreet vereist dat het project dat elementen bevat die onderworpen zijn aan meerdere vergunnings- of meldingsplichten en waarvan die aspecten onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn, de betrokken aspecten op straffe van onontvankelijkheid omvatten. Dit laatste ontbreekt in de aanvraag, zodat deze onontvankelijk verklaard dient te worden. Minstens moet de aanvraag worden geweigerd.
Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het klopt dat de definitieve invulling van het gebouw met zijn hallen en units nog niet gekend is. Echter betreft de aanvraag een groot bedrijfsverzamelgebouw dat nog niet gerealiseerd is. Het is vanzelfsprekend dat de invulling nog niet gekend is omdat het gebouw nog op de markt moet komen, de units moeten nog verkocht worden.

5. Strijdig met goede ruimtelijke ordening, mobiliteit: De bezwaarindiener merkt op dat de mobiliteitsstudie in de mober de parkeerbehoefte raamt op 407 parkeerplaatsen en in de aanvraag 623 parkeerplaatsen worden aangevraagd.
Artikel 32 van de bouwcode gaat uit van het POET-principe. Volgens de bezwaarindiener dient het project minimaal 227 en maximaal 407 parkeerplaatsen te voorzien. Echter wordt er in de aanvraag 623 parkeerplaatsen voorzien. Dit zijn 216 parkeerplaatsen te veel. 
Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Net zoals in het vorig bezwaar wordt aangehaald, betreft het de nieuwbouw van een bedrijfsverzamelgebouw. De exacte invulling en of functie is niet gekend. Bijgevolg is de exacte parkeerbehoefte ook niet gekend. Daarom rekent de aanvrager met een ruimere marge om de nodige toekomstige behoefte te kunnen opvangen. Dit is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

6. Strijdig met goede ruimtelijke ordening, erfgoed: Volgens de bezwaarindiener heeft de aanvraag ernstige effecten op onroerend erfgoed geregistreerd in de inventaris bouwkundig erfgoed.  De site, de "Fabriek N.V. Union” is op 29 maart 2019 vastgesteld als onroerend erfgoed en bevat aldus erfgoedwaarden. Volgens de bezwaarindiener wordt zowel in de erfgoedtoets, als in de project-M.E.R.-screening (nl. gebaseerd op de erfgoedtoets) besloten dat er slechts beperkte erfgoedwaarden zijn waardoor de sloop ervan geen aanzienlijke effecten heeft.
Volgens hem wordt er op geen manier aangetoond dat er na de aanduiding als onroerend erfgoed nog werken zijn gebeurd waardoor de erfgoedwaarde is afgenomen. De “Fabriek N.V. Union” heeft geen veranderingen ondergaan tussen de opname in de inventaris en huidige toestand.
Beoordeling: Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond. De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de stedelijke dienst Monumentenzorg.
De dienst Monumentenzorg stelt dat, ondanks de verbouwingen doorheen de jaren, de gebouwen nog steeds leesbaar zijn als historische industriële site met aanwezige erfgoedwaarden en dat behoud en transformatie van (delen van) het complex vanuit erfgoedstandpunt mogelijk blijven. De aangeleverde motivering voor volledige sloop volgt deze erfgoedbenadering niet. Tegelijk kan binnen de globale ruimtelijke afweging worden vastgesteld dat de aanvraag inzet op een duurzame herontwikkeling.