2025_CBS_08600 - Omgevingsvergunning - OMV_2025056943. Oudevaartplaats 30-34. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          24/03/2025: statusrapport vermoeden van vergunning;

-          20/04/1979: vergunning (18#94935) voor een verbouwing;

-          24/01/1964: vergunning (18#93274) voor een verbouwing.

Vergunde toestand

Oudevaartplaats 30-34:

-          functie: gemengd gebouw:

• gelijkvloers: 2 reca-units van 103 m² en 98 m²:
• eerste, tweede verdieping en zolder: 2 triplex tweeslaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van 67 m²;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met een zadeldak;
• volledig bebouwd perceel;
• totale bouwdiepte:

-          op de gelijkvloerse verdieping van 15,64 m;

-          op de eerste verdieping van 4,35 m met centraal beperkte uitbouw tot 8,65 m voor verticale circulatie;

-          op de tweede verdieping van 4,35 m;

• gevelbreedte van 15,10 m;

-          gevelafwerking:

• gele bakstenen verdiepingshoge gevelplint;
• horizontale lijst in blauwe steen tussen het gelijkvloers en eerste verdieping;
• witte bepleistering op de verdiepingen;
• wit geschilderd houten schrijnwerk met t-deling op de eerste verdieping;
• wit geschilderd houten schrijnwerk met deling op de tweede verdieping;
• wit geschilderde houten dakgoot.

Bestaande toestand

-          functie: gemengd gebouw:

• Oudevaartplaats 34: werken in uitvoering:

-          eerste verdieping: eetplaats en keuken van appartement 1 omgevormd naar horecakeuken;

-          tweede en derde verdieping: resterend deel van appartement 1;

-          bouwvolume: interne constructieve werken;

-          gevelafwerking:

• Oudevaarplaats 30:

-          zwart geschilderde bakstenen verdiepingshoge gevelplint;

• Oudevaarplaats 34:

-          zaakgebonden publiciteit op het gevelvlak;

-          zonneluifel;

• Oudevaarplaats 30-34:

-          gewijzigde toegangsdeuren tot beide reca-units;

-          gedecapeerde gevel in rode genuanceerde baksteen op de verdiepingen;

-          wit pvc schrijnwerk met t-deling op de eerste verdieping

-          wit pvc schrijnwerk met deling op de tweede verdieping;

-          vlak beklede witte dakgoot in plaatmateriaal.

Nieuwe toestand

-          functie: gemengd gebouw:

• gelijkvloers: 2 reca-units van 103 m² en 98 m²:
• Oudevaartplaats 30: eerste, tweede verdieping en zolder: 1 triplex tweeslaapkamerappartement ongewijzigd;
• Oudevaartplaats 34:

-          eerste verdieping: horecakeuken bij gelijkvloers;

-          tweede verdieping en zolder: 1 duplex éénslaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van 39 m²;

-          bouwvolume: interne constructieve werken;

-          gevelafwerking: geen onderdeel van voorliggende aanvraag (bestaande toestand blijft behouden).

Inhoud van de aanvraag

-          uitbreiden van de reca-functie naar de eerste verdieping aan de zijde van de Oudevaartplaats 34;

-          verkleinen van het triplex tweeslaapkamerappartement naar een duplex éénslaapkamerappartement op de tweede verdieping en zolder;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          de voorgevel vormt geen onderdeel van voorliggende aanvraag.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: Algemene voorschriften, Artikel  1:   Zone voor Wonen - (Wo1), Artikel  10  Overdruk - Reca (r) en Culturele, historische en/of esthetische waarde.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          artikel 2.1.1 Culturele, historische en\of esthetische waarde:

In CHE-gebied, bij beschermd erfgoed, worden de wijzigingen tegenover de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Dit geldt zowel voor het exterieur en het interieur van gebouwen, als voor de bijhorende buitenruimten. De aanvraag voorziet wijzigingen aan het interieur.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
(De bouwcode kan je raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 7 Programmatorische draagkracht, stedelijke verweving van functies:
  Door het behoud van twee woongelegenheden en de uitbreiding van de reca-functie naar de voormalige woonverdieping van één van de twee appartementen, binnen het bestaande bouwvolume, wordt de draagkracht van het bestaande gebouw overschreden.
• artikel 9 Minimale hoogte van ruimten: Door het verkleinen van de woongelegenheid aan de Oudevaartplaats 34 beschikt dit appartement enkel over plafondhoogten van 2,20 meter en 2,10 meter waar deze woning voordien beschikte over een verdieping met een hoogte van 2,67 meter.

• artikel 11 Bereikbaarheid van de functie: De bovenliggende verdiepingen van percelen met autonoom functionerende functies moeten voorzien worden van een aparte toegang. De toegang van de appartementen en de ontsluiting van de horecakeuken delen dezelfde verticale circulatie. Bij een gebouw dat minstens twee woongelegenheden bevat moeten alle ruimtes die onderdeel vormen van een zelfstandige woongelegenheid één aaneengesloten geheel vormen. De zolderverdieping van het duplex appartement aan de Oudevaartplaats 34 vormt geen geheel met de onderliggende verdieping.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan je raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs worden vastgesteld dat de voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Bijgevolg is het beoordelingskader voor stikstofoxiden veroorzaakt door mobiliteit van toepassing. De stikstofdepositie van het project en de effecten hiervan zijn onderzocht voor de Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H) binnen een straal van 20 km rond het projectgebied. 

De berekende impactscore is lager dan of gelijk aan de minimis-drempel van 1%.

De kritische depositiewaarde ten aanzien van de SBZ-H wordt door het project niet overschreden. Bijgevolg is de opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van de SBZ-H niet vereist.

-            Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht.

Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen: https://vmm.vlaanderen.be/publicaties/individuele-bescherming-tegen-overstromingen)

-          Rioleringstoets: overeenkomstig artikel 4.3.9 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 moet een omgevingsvergunningsaanvraag getoetst worden aan de zogenaamde rioleringstoets.
De rioleringstoets is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan je raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsmatig gewenste ontwikkelingen

-          Transformatieleidraad: Transformatieleidraad Ruimte geven aan de stad van morgen. Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad dit plan goed.
(De transformatieleidraad kan je raadplegen via Transformatieleidraad)

-          Strategische Ruimteplan Antwerpen (SRA): Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad het nieuwe plan goed.
(Meer info kan je raadplegen via Strategisch Ruimteplan Antwerpen)

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het voorzien van een horecakeuken op de eerste verdieping is qua bestemming principieel in overeenstemming met de overdruk Reca volgens het RUP Binnenstad, dat ook reca toelaat op de verdieping en in de kelder.

Het advies van de dienst Ondernemen en Stadsmarketing over de uitbreiding van de reca is dan ook gunstig gelet op de ligging van het pand in de afgebakende strategische horecakern Theaterbuurt.

Echter, de uitbeiding van de reca-functie op de woonverdieping van het appartement aan de Oudevaartplaats 34 gaat ten koste van de woonkwaliteit, waardoor de bestaande woonfunctie in het gedrang komt, terwijl wonen de hoofdfunctie is volgens de bestemmingsvoorschriften van het RUP Binnenstad.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid – gebruiksgenot

Door het uitbreiden van de reca-functie naar de eerste verdieping en het verdwijnen van de leefruimten van het bestaande tweeslaapkamerappartement op deze verdieping, verkleint de netto-vloeroppervlakte van dit appartement van 67 m² naar 39 m².

Bovendien heeft het appartement binnen deze woonoppervlakte van 39 m² slechts verdiepingshoogten van 2,20 meter op de tweede verdieping en 2,10 meter onder het schuin dak op de zolderverdieping.

Aangezien het triplex appartement voordien beschikte over een oppervlakte van 67 m² met leefruimten op de eerste verdieping waar een verdiepingshoogte van 2,67 meter aanwezig was, neemt door de aanvraag de verblijfskwaliteit van het appartement aanzienlijk af. Het voorzien van een kleine woning met uitsluitend verdiepingshoogten van 2,20 meter is in strijd met artikel 9 van de bouwcode en kan niet worden toegestaan.

Bovendien is het ontsluiten van de horecakeuken via dezelfde verticale circulatie dan de twee woongelegenheden niet alleen strijdig met artikel 11 van de bouwcode, maar kan deze afwijking met het oog op een hedendaags wooncomfort niet worden toegestaan. Een rechtstreekse ontsluiting vanuit de reca dringt zich op.

Tenslotte vormt de zolderverdieping geen aaneengesloten geheel met de onderliggende verdieping van het duplex appartement, wat strijdig is met artikel 11 van de bouwcode. Vanuit hedendaags wooncomfort kan dit evenmin worden toegestaan.

Uit bovenstaande blijkt dat het behoud van twee woongelegenheden in combinatie met het uitbreiden van de reca-functie naar de verdieping binnen het bestaande bouwvolume, de draagkracht van het gebouw overschrijdt.

Cultuurhistorische aspecten en visueel-vormelijke elementen

Gelet op de ligging in een gebied met culturele, historische en/of esthetische waarde in het RUP Binnenstad werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg. Zij hebben vanuit erfgoedoogpunt geen bezwaar tegen de functiewijziging en bijhorende gewijzigde indeling van het interieur.

Zij merken wel op dat de voorgevel zonder vergunning ontpleisterd werd. Kenmerkend voor dit type van gevels is een afwerking in gevelbepleistering in een wittint. Dit blijkt ook uit de vergunning van 1964. Het huidige uitzicht is vanuit erfgoedoogpunt niet aanvaardbaar en zou niet in aanmerking komen voor vergunning.

Hetzelfde geldt voor het deels zwart schilderen van de plint en de bovenliggende lijst in blauwe steen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

Volgens het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit moet er geen parkeerbehoefte worden bepaald aangezien de reca-functie maar beperkt uitbreidt en het aantal woongelegenheden behouden blijft.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Administratieve lus

Op de aanvraag wordt een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden:

De affiche werd niet aangeplakt uiterlijk op de dag voor de begindatum van het openbaar onderzoek en tot en met de laatste dag daarvan conform de bepalingen van artikel 20 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.