2025_CBS_08619 - Omgevingsvergunning - OMV_2025112261. Karel Soetelaan 25. District Borsbeek - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          27/08/1991: vergunning (4418#11975) voor het omvormen van garage naar les- en vergaderlokaal en verbouwen voorgevel van poort naar een raam;

-          7/03/1970: vergunning (4418#10787) voor het oprichten van een woning – niet uitgevoerd;

-          28/11/1969: vergunning (4418#10494) voor het oprichten van een appartementsgebouw.

Vergunde toestand

-          functie: gemengd gebouw:

• gelijkvloers: les- en vergaderlokaal/kantoor;
• verdiepingen: 2 woongelegenheden, telkens 1 per verdieping;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met plat dak;
• bouwdiepte van 15 m;
• rechts achteraan op de verdiepingen: inpandige terrassen;

-          gevelafwerking:

• parement in roodbruine gevelsteen;
• geveldetaillering in witte gevelsteen;
• doorlopende dorpels in blauwe hardsteen.

Bestaande toestand

-          functie en bouwvolume overeenkomstig vergunde toestand;

-          gevelafwerking: gewijzigd schrijnwerkgeheel in zwart PVC;

-          inrichting:

• verhard toegangspad in klinkers van 5,50 m²;
• autostalplaats op karrenspoor in klinkers van 4 m²;
• verhard terras in tegels van 16,66 m² tegen de achtergevel.

Nieuwe toestand

-          functie: meergezinswoning met 3 woongelegenheden:

• gelijkvloers: les- en vergaderlokaal omgevormd naar 1 tweeslaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 78 m² met tuin;
• verdiepingen: 2 tweeslaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van circa 81 m² met inpandige terrassen;

-          bouwvolume: ongewijzigd

-          gevelafwerking: gewijzigd schrijnwerkgeheel in zwart PVC;

-          inrichting:

• verhard toegangspad in klinkers van 5,50 m²;
• autostalplaats op karrenspoor in klinkers van 4 m²;
• verhard terras in tegels van 16,66 m² tegen de achtergevel.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 3;

-          wijzigen van de functie van het gelijkvloers van kantoor naar wonen;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          aanleg van verhardingen in de voor- en achtertuin.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening tot het bewaken van de woonkwaliteit, definitief vastgesteld door de gemeenteraad van 25 juni 2018 en in werking getreden op 27 september 2018. (De gemeentelijke stedenbouwkundige verordening tot het bewaken van de woonkwaliteit kan je raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 21. Inrichting van de voortuin:

§6. Het aanleggen van een parkeerplaats voor auto’s in de voortuin is niet toegelaten. Van deze regel kan ook niet worden afgeweken in volgende gevallen:

1° wanneer de parkeerplaats in de voortuin zich achter een parkeerzone op het openbaar domein bevindt en wanneer de voortuinstrook een diepte heeft van minder dan 6 meter.

Er wordt een parkeerplaats voorzien in de voortuin die bovendien afwijkt van deze uitzonderingsbepalingen betreffende de inrichting van de voortuin:

-          de parkeerplaats in de voortuin bevindt zich achter een parkeerzone op het openbaar domein;

-          de diepte van de voortuin bedraagt slechts 5 meter.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening lasten bij omgevingsvergunningen definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 27 mei 2024. (De verordening stedenbouwkundige lasten kan je raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs worden vastgesteld dat de voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Bijgevolg is het beoordelingskader voor stikstofoxiden veroorzaakt door mobiliteit van toepassing. De stikstofdepositie van het project en de effecten hiervan zijn onderzocht voor de Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H) binnen een straal van 20 km rond het projectgebied. De berekende impact is lager dan of gelijk aan de minimis-drempel van 1%. De kritische depositiewaarde ten aanzien van de SBZ-H wordt door het project niet overschreden. Bijgevolg is de opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van de SBZ-H niet vereist. 

-            Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht.

Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen: https://vmm.vlaanderen.be/publicaties/individuele-bescherming-tegen-overstromingen)

-          Rioleringstoets: overeenkomstig artikel 4.3.9 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 moet een omgevingsvergunningsaanvraag getoetst worden aan de zogenaamde rioleringstoets.
De rioleringstoets is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan je raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag heeft betrekking op de verbouwing van een vergunde meergezinswoning, waarbij het aantal woongelegenheden wordt vermeerderd van twee naar drie na de functiewijziging van kantoor naar wonen op het gelijkvloers.

De meergezinswoning, gelegen in wijk Borsbeek-West, is en blijft functioneel inpasbaar in deze stedelijke woonwijk.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag houdt geen wijziging in van het bouwvolume.

Visueel-vormelijke elementen

In de voorgevel wordt een raam met massieve borstwering vervangen door een schrijnwerkgeheel uit zwart PVC. Het raam reikt tot op de grond en is onderaan voorzien van een vol invulpaneel.

Zowel het materiaal als de raamverdeling zijn conform de hoger gelegen ramen en passen in de omgeving.

Mobiliteitsimpact

De aanvraag betreft het verbouwen van een meergezinswoning met een kantoor op het gelijkvloers en twee bovenliggende woongelegenheden naar een meergezinswoning met drie woongelegenheden.

Er is een autoparkeerplaats voorzien in de voortuin. Volgens de bouwcode is het aanleggen van een parkeerplaats voor auto’s in de voortuin niet toegelaten. Hiervan kan ook niet afgeweken worden conform deze voorschriften. De parkeerplaats in de voortuin bevindt zich achter een parkeerzone op het openbaar domein en de diepte van de voortuin bedraagt slechts 5 meter in plaats van de minimum vereiste 6 meter.

De autoparkeerplaats in de voortuin moet bijgevolg uitgesloten worden uit de vergunning.

Volgens het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit moeten er voor het bijkomende appartement drie fietsparkeerplaatsen voorzien worden. In de gemeenschappelijke inkomhal worden deze drie fietsparkeerplaatsen voorzien.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en dient strikt nageleefd te worden. Voor wat betreft de fietsenstalling adviseert de brandweer het plan ongunstig omdat fietsen geen deel mogen uitmaken van de evacuatieweg. De inpandige fietsenstalling is bijgevolg brandwerend af te sluiten van de evacuatieweg. Een alternatief bestaat erin om, in overeenstemming met de bouwcode, drie niet-overdekte fietsparkeerplaatsen in de voortuin te voorzien, waarbij minstens één derde van de oppervlakte van de voortuin groen en onverhard moet zijn. Dit laat toe het nieuwe appartement toegang te geven via de hal in plaats van de leefruimte.

Zoals reeds aangehaald, kan er in de voortuin niet geparkeerd worden volgens de voorschriften van de bouwcode. Hiervan kan ook niet afgeweken worden volgens diezelfde bouwcode.

Bovendien houdt parkeren voor een raam, zeker voor het enige raam aan de straatzijde van de nieuwe woongelegenheid, een negatieve impact op de woonkwaliteit en de beleving vanop de straat in.

De aanleg van verhardingen in de voortuin moet beperkt blijven tot de strikt noodzakelijke toegangen. Behoudens een toegangspad met een maximale breedte van 1,50 meter (en de eventuele fietsenstalling) dient de voortuin groen en onverhard te worden aangelegd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. De inpandige fietsenstalling is brandwerend af te sluiten van de evacuatieweg conform het brandweeradvies, ofwel zijn drie niet-overdekte fietsparkeerplaatsen in de voortuin te voorzien conform de bepalingen van de bouwcode, waarbij minstens één derde van de oppervlakte van de voortuin groen en onverhard moet zijn.

3. De aanleg van de autoparkeerplaats in de voortuin wordt uitgesloten uit de vergunning.

4. Behoudens een toegangspad met een maximale breedte van 1,50 meter en eventueel drie niet-overdekte fietsparkeerplaatsen, dient de voortuin groen en onverhard te worden aangelegd.

5. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.