2025_CBS_08406 - Omgevingsvergunning - OMV_2025099696. Stenenbrug 140. District Borgerhout - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          02/10/2018: proces-verbaal (11002_2018_7616) voor het plaatsen van publiciteit;

-          16/09/2011: vergunning (20114215) voor het aanpassen van de voorgevel en het plaatsen van een geldautomaat in een bankfiliaal;

-          09/06/1981: vergunning (19813043) voor het plaatsen van een lichtreclamebak;

-          30/07/1956: toelating (179#3939) voor een nieuwbouw.

Vergunde toestand

-          functie: gemengd gebouw:

• gelijkvloerse en eerste verdieping: 1 woongelegenheid met complementair dienstverlening (bank);
• bovenliggende verdiepingen: 2 woongelegenheden;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met plat dak;
• gelijkvloerse bouwdiepte van 19,45m;

-          gevelafwerking:

• parement in witte gevelsteen;
• natuursteen borstweringen balkons;
• plint en dorpels in blauwe hardsteen;
• zaakgebonden publiciteit op het gevelvlak;
• buitenschrijnwerk wit alu, geldautomaat geïntegreerd in voorgevel;

-          inrichting:

• verharding van 17 m²  tegen de achtergevel in de tuinzone;
• tuinzone van 147 m².

Bestaande toestand

In overeenstemming met de vergunde toestand, met uitzondering van:

-          bouwvolume:

• gewijzigde indeling appartement op de eerste verdieping.

Nieuwe toestand

-          functie: wonen (meergezinswoning - 4 woongelegenheden):

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met plat dak;
• gelijkvloerse bouwdiepte van 19,6m;

-          gevelafwerking:

• parement in witte gevelsteen;
• natuursteen borstweringen balkons;
• gelijkvloers verdiepingshoge plint in blauwe hardsteen;
• buitenschrijnwerk wit PVC;

-          inrichting:

• verharding van 21 m²  tegen de achtergevel in de tuinzone;
• tuinzone van 147 m².

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van een afdak tegen de achtergevel;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 3 naar 4;

-          wijzigen van de functie van het gelijkvloers;

-          wijzigen van de voorgevel; 

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). 

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
(De bouwcode kan je raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 8 Visuele en vormelijke inpassing:

het vervangen van schrijnwerk naar een ander materiaal, kleur of met andere verdeling is verboden. Het schrijnwerk in de voorgevel wordt aangepast;

•                     artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels: 

het is onduidelijk of de insprong, dieper dan 1 meter en grenzend aan het openbaar/ publiek domein, ‘s nachts wordt verlicht; 

• artikel 19 Afvalverzameling: 
  bij nieuwbouw, herbouw, functiewijziging of vermeerdering van het aantal woongelegenheden bij een meergezinswoning met in de nieuwe toestand minimaal 4 woongelegenheden, dient een afvalberging te worden voorzien die voldoet aan de bepalingen van dit artikel. Er wordt geen afvalberging voorzien;
• artikel 32 POET-principe is leidend:  

er wordt geen bijkomende autostalplaats voorzien op eigen terrein;

•                    artikel 33 Fietsparkeren maximaal op eigen terrein:  

er worden geen 4 bijkomende fietsstalplaatsen voorzien voor de nieuwe wooneenheid.

-       Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan je raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het stikstofdecreet. 

-            Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen. https://vmm.vlaanderen.be/publicaties/individuele-bescherming-tegen-overstromingen.

-          Rioleringstoets: overeenkomstig artikel 4.3.9 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 moet een omgevingsvergunningsaanvraag getoetst worden aan de zogenaamde rioleringstoets.
De rioleringstoets is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan je raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsmatig gewenste ontwikkelingen

-          Transformatieleidraad: Transformatieleidraad Ruimte geven aan de stad van morgen. Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad dit plan goed.
De transformatieleidraad kan je raadplegen via Transformatieleidraad.

-          Strategische Ruimteplan Antwerpen (SRA): Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad het nieuwe plan goed.
Het strategisch ruimteplan Antwerpen kan je raadplegen via Strategisch Ruimteplan Antwerpen. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is gesitueerd op de Stenenbrug, gelegen in het district Borgerhout. De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door meergezinswoningen afgewisseld met handel. Zowel handelsfuncties als woonfuncties komen voor op het gelijkvloers van de omliggende meergezinswoningen. Het omvormen van een handelspand naar wonen sluit aan bij de bestaande functies aanwezig op de omliggende percelen. Conform de beleidsnota Detailhandel is dit buurtwinkelgebied en is gelijkvloers wonen toegestaan. Bijgevolg geeft de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing / Economie en Toerisme / Investeren een gunstig advies voor de functiewijziging van dienstverlening naar wonen op het gelijkvloers. Dit advies wordt uit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid - woningtypologie

Het vergunde pand met een bouwvolume van 4 bouwlagen onder plat dak en een gelijkvloerse bouwdiepte van 19,45 m blijft behouden. In voorliggende aanvraag wordt het afdak tegen de achtergevel binnen dit volume gesloopt. De ruimtes in de achterbouw krijgen hierdoor meer licht, dit is ruimtelijk aanvaardbaar.

Daarnaast wenst men een bijkomende woongelegenheid te creëren op de gelijkvloerse verdieping waardoor het aantal wooneenheden binnen het gebouw stijgt van 3 naar 4. In de laatst vergunde toestand was het gelijkvloers van het pand ingericht met een bankkantoor. Op de verdiepingen waren 3 wooneenheden ingericht. In voorliggende aanvraag wordt een nieuwe interne planschikking voorgesteld waarbij 1 drie-slaapkamerappartement wordt ingericht op het gelijkvloers en 3 twee- slaapkamerappartementen op de verdiepingen. Het gelijkvloerse appartement krijgt de toegang tot de grote achtertuin, de overige appartementen op de verdiepingen zijn voorzien van een inpandig terras.

Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de nieuwe woongelegenheid op het gelijkvloers onvoldoende wooncomfort biedt.

Ook worden de slaapkamers allen te smal voorzien om een kwalitatieve en aangename woonbeleving te garanderen. Bijkomend boet de leefruimte ook in aan kwaliteit door het voorzien van de derde slaapkamer aan de achterzijde van het appartement. Deze slaapkamer heeft een negatieve impact op zowel de indeling van de leefruimte als op de lichtinval in de zitruimte. Ook de planschikking waarbij deze slaapkamer rechtstreeks uitkomt in de leefruimte zonder tussenliggend sas of nachthal is onvoldoende kwalitatief.

Het voorzien van een bijkomende wooneenheid op het gelijkvloerse is principieel aanvaardbaar, maar de nieuwe gelijkvloerse wooneenheid beschikt over weinig woonkwaliteit en is bijgevolg stedenbouwkundig niet aanvaardbaar. Een andere indeling van het gelijkvloers waarbij er minder slaapkamers worden voorzien en de woonkwaliteit wordt verhoogd zou wel in aanmerking kunnen komen voor gunstig advies. 

Na overleg met de architect, werd er beslist om in voorwaarden op te nemen dat de tussenwand tussen de slaapkamers vooraan licht opgeschoven wordt ten voordele van de ouderslaapkamer. Verder zal ook opgenomen worden om de binnenwanden i.f.v. de nachthal en het toilet te herschikken zodat de kinderkamer ruimer wordt. Tot slot zal er een voorwaarde opgenomen worden om de slaapkamer tegen de achter gevel in te richten als bureauruimte waarbij de wanden tussen de leefruimte en het bureau opengewerkt worden. Op deze manier ontstaat er een connectie tussen beide ruimtes en ontvangt de leefruimte ook licht via het raam rechts in de achtergevel.

Visueel-vormelijke elementen

Het project omvat het omvormen van het gelijkvloers naar wonen in een bestaand pand. Voor de afwerking van het gelijkvloers wordt gedacht aan een verdiepingshoge plint in natuursteen en buitenschrijnwerk in wit PVC naar analogie met de bestaande gevelmaterialen.

Het raamritme van de bovenbouw wordt hierbij echter niet doorgezet. Er wordt bij de compositie van de nieuwe gevelopeningen geen rekening gehouden met de bestaande gevelcompositie van de bovenbouw. Omwille van het behoud van de beeldkwaliteit van het gebouw is dit niet aanvaardbaar en in strijd met artikel 8 van de bouwcode.

Het nieuwe gevelontwerp is visueel niet inpasbaar en komt niet in aanmerking voor een gunstig advies.

Na overleg met de architect werd er beslist om in voorwaarden op te nemen dat de raamopeningen verschoven werden om meer in lijn te liggen met deze in de bovenliggende lagen. Verder werd ook de raamindeling aangepast aan de ramen van de bovenliggende gevel en werd er een doorlopende raamdorpel toegevoegd om de plint meer detaillering te geven en te laten aansluiten bij de vormgeving van de aanpalende gevels. Deze aanpassingen komen de beeldkwaliteit ten goede waardoor er mits het opleggen van deze voorwaarde wel een gunstig advies gegeven kan worden voor de visuele inpasbaarheid van deze gevel. 

De achtergevel wordt op het gelijkvloers geïsoleerd en afgewerkt met witte gevelpleister en buitenschrijnwerk in wit PVC. Gelet op het feit dat deze delen niet zichtbaar zijn vanop het openbaar domein doordat ze aan de achterzijde gesitueerd zijn en de materialen in overeenstemming zijn met de stedelijke context, kan de gevelafwerking aanvaard worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de stedelijke dienst Vergunningen Milieu. De dienst adviseert gunstig met volgende beoordeling:

“Op basis van de informatie in het aanvraagdossier wordt geen indicatie teruggevonden dat er ingedeelde inrichtingen of activiteiten (IIOA’s) van toepassing zouden zijn. De aanvrager kan via volgende link nagaan of er alsnog geen ingedeelde inrichtingen of activiteiten zijn die aangevraagd moeten worden; https://vlaremwegwijzer.navigator.emis.vito.be/activities_selected_activities%5B%5D=110. “

Het is onduidelijk of de insprong aan de voorgevel op het gelijkvloers wordt verlicht. Aangezien deze dieper komt dan 1 meter achter de bouwlijn en grenst aan het openbaar domein dient deze ‘s nachts te worden verlicht om te voldoen aan de bepalingen van artikel 14 van de bouwcode. Met het oog op een sociaal veilige beleving van de gebruikers en het vermijden van overlast kan niet afgeweken worden van dit artikel.

Voorliggende aanvraag voorziet niet in een afgescheiden afvalberging van minstens 4m², voorzien van verluchting. Dit is strijdig met artikel 19 van de bouwcode. Van dit voorschrift kan met betrekking tot een minimum aan comfort en hygiëne voor de bewoners, niet afgeweken worden. In voorwaarden zal opgenomen worden dat er in de kelder een gemeenschappelijke afvalberging conform de bepalingen van artikel 19 van de bouwcode dient te worden voorzien. 

Tot slot wijkt de aanvraag af van artikel 33 van de bouwcode. Voor de bijkomende wooneenheid dienen er 3 fietsstalplaatsen voorzien te worden. Er werden 7 fietsstalplaatsen ingetekend in de kelder in een ruimte die de vergunde toestand ook reeds fietsstalplaats is, het gaat dus niet om bijkomende fietsstalplaatsen maar plaatsen die al in gebruik zijn voor de huidige wooneenheden (3 wooneenheden met een behoefte van 9 fietsstalplaatsen. In voorwaarden wordt opgenomen dat er in de kelderruimte 3 bijkomende fietsstalplaatsen dienen te worden ingericht. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
2. De planschikking van het gelijkvloerse appartement dient aangepast te worden conform het grondplan in bijlage met benaming 'BA_SBA25_P_N_0_AANGEPAST'.
3. De uitwerking van de gelijkvloerse gevel dient aangepast te worden conform de geveltekening in bijlage met benaming 'BA_SBA25_G_N_Voorgevel_AANGEPAST'.
4. De gevelinsprong ter hoogte van de voordeur dient verlicht te worden conform art. 14 van de bouwcode.
5. In de kelder dient er een gemeenschappelijke afvalberging voorzien te worden conform de bepalingen van art. 19 van de bouwcode.
6. Er dienen 3 bijkomende fietsstalplaatsen ingericht te worden in de kelder ten behoeve van het appartement op het gelijkvloers.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.