2025_CBS_08589 - Omgevingsvergunning - OMV_2025110189. De Boeystraat 2. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          28/09/1934: toelating (18#1254) voor binnenveranderingen;

-          22/10/1926: toelating (1926#25131) voor binnenveranderingen;

-          05/07/1912: toelating (1912#1694) voor het bouwen van een burgerhuis;

-          19/06/2025: statusrapport vermoeden van vergunning met een positief advies voor het bestaand volume met uitzondering van de uitbreidingen van het terras van de eerste verdieping, plus een positief advies voor de functie wonen en 4 woonentiteiten;

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed ‘Meergezinswoning in Beaux-artsstijl’:
https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/99293

Vergunde toestand

Toestand bij inwerkingtreding gewestplan Antwerpen:

-          meergezinswoning met 4 woonentiteiten;

-          4 bouwlagen plus een zolderverdieping onder een afgetopt zadeldak;

-          open en onbebouwde koer achteraan;

-          voorgevel in witte natuursteen op een plint in blauwe hardsteen met houten buitenschrijnwerk en een houten erker met bovenop een smeedijzeren terrasbalustrade.

Nieuwe toestand

-          functiewijziging (gelijkvloers en eerste verdieping) van wonen naar gemeenschapsvoorziening (kinderdagverblijf);

-          behoud van een appartement op zowel de tweede als derde (plus zolder-) verdieping;

-          inrichting van de dakverdieping als bergruimtes bij de derde verdieping;

-          koer ingericht als groene tuinzone met een terras;

-          inkorting van het terras achteraan de eerste verdieping;

-          inrichting van 3 fietsstalplaatsen voor het personeel in het kinderdagverblijf;

-          voorgevel in gebroken-witte natuursteen op een plint in blauwe hardsteen met buitenschrijnwerk in grijs geschilderd hout

-          erker afgewerkt met een grijze crepi met bovenop een terrasbalustrade in zwart staal.

Inhoud van de aanvraag

-          verminderen van het aantal woongelegenheden van 4 naar 2;

-          wijzigen van de functie wonen naar gemeenschapsvoorziening (kinderdagverblijf);

-          wijzigen van de voorgevel;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
(De bouwcode kan je raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 5 Ontwikkelingsgerichte aanpak van erfgoed: de wenselijkheid van behoud van de erfgoedwaarden van dit inventarispand gelegen in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde, moet worden afgewogen ten opzichte van de mogelijkheden tot transformatie en functionele herbestemming, én moet worden getoetst aan het beeldbepalend karakter van de omgeving.
• Artikel 8 Visuele en vormelijke inpassing: de wijziging van het buitenschrijnwerk van de voorgevel moet het straatbeeld en de architecturale kwaliteit van het gevelbeeld respecteren of opwaarderen.
•   Artikel 10 Daglichttoetreding, uitzicht en minimale luchttoevoer: de keuken op de derde verdieping bezit geen horizontaal uitzicht en geen rechtstreekse luchttoevoer.
• Artikel 19 Afvalverzameling: er wordt geen afvalberging voorzien bij het kinderdagverblijf.
• Artikel 33 Fietsparkeren maximaal op eigen terrein: na het wijzigen van het aantal woongelegenheden wordt er geen fietsenberging voorzien voor beide appartementen.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan je raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs worden vastgesteld dat de voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Bijgevolg is het beoordelingskader voor stikstofoxiden veroorzaakt door mobiliteit van toepassing. De stikstofdepositie van het project en de effecten hiervan zijn onderzocht voor de Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H) binnen een straal van 20 km rond het projectgebied. 

De berekende impactscore is lager dan of gelijk aan de minimis-drempel van 1%.

De kritische depositiewaarde ten aanzien van de SBZ-H wordt door het project niet overschreden. Bijgevolg is de opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van de SBZ-H niet vereist. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen. https://vmm.vlaanderen.be/publicaties/individuele-bescherming-tegen-overstromingen.

-       Rioleringstoets: overeenkomstig artikel 4.3.9 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 moet een omgevingsvergunningsaanvraag getoetst worden aan de zogenaamde rioleringstoets.
De rioleringstoets is niet van toepassing op de aanvraag.

-       Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan je raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsmatig gewenste ontwikkelingen

-            Transformatieleidraad: Transformatieleidraad Ruimte geven aan de stad van morgen. Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad dit plan goed.
De transformatieleidraad kan je raadplegen via Transformatieleidraad.

-            Strategische Ruimteplan Antwerpen (SRA): Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad het nieuwe plan goed.
Het strategisch ruimteplan Antwerpen kan je raadplegen via Strategisch Ruimteplan Antwerpen.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag betreft een functiewijziging van wonen naar een kinderdagverblijf (gemeenschapsvoorziening). De toegevoegde functie is op maat van de stedelijke omgeving en functioneel inpasbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Met de voorgestelde functiewijziging vermindert het aantal woonentiteiten van 4 naar 2. Dit wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt gunstig beoordeeld.

Tussen het entresol-volume en de hoog opgaande blinde scheimuur van de rechterbuur worden terrassen toegevoegd. De niet-vergunde terrasconstructie op de eerste verdieping wordt afgebroken. De nieuwe terrassen blijven beperkt tot een aanvaardbare bouwdiepte.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Er wordt geoordeeld dat de draagkracht van het perceel niet wordt overschreden en schaal en ruimtegebruik gerespecteerd blijven.

Cultuurhistorische aspecten en visueel-vormelijke elementen

Gelet op de opname van het pand op de inventaris Onroerend erfgoed als vastgesteld bouwkundig erfgoed werd advies ingewonnen bij de stedelijke dienst Monumentenzorg. Het advies laat zich als volgt lezen:

“De aanvraag heeft betrekking op een meergezinswoning in beaux-artsstijl uit 1912, gelegen in CHE-gebied en opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed (https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/301821). De aangevraagde werken omvatten een functiewijziging van het gelijkvloers en eerste verdieping tot kinderdagverblijf. De woonfunctie op de overige verdiepingen blijft behouden.

Vanuit oogpunt monumentenzorg is er geen principieel bezwaar tegen de beoogde functiewijziging, mits bij de herinrichting voldoende rekening wordt gehouden met de aanwezige erfgoedelementen. Het centrale salon op het gelijkvloers werd rijkelijk gedecoreerd en bevat nog vele authentieke elementen zoals beglaasd binnenschrijnwerk, een natuurstenen haardmantel en stucwerkplafond. In dat opzicht is de beoogde inrichting als fietsen- en buggyberging niet logisch vanuit oogpunt monumentenzorg. We vragen dan ook om de voorziene bergingsboxen reversibel te voorzien en los te plaatsen van de schouwmantel en het historisch binnenschrijnwerk te bewaren. Zo wordt geen hypotheek gelegd op een eventuele toekomstige herbestemming van de ruimte tot woonkamer.

De historische inkomdeur en het raamwerk op gelijkvloers en tweede verdieping werd recent vernieuwd. Het nieuwe schrijnwerk doet door zijn vormgeving en materialisatie sterke afbreuk aan de architecturale waarde van het pand en het beeldbepalende karakter van de omgeving. De beschrijvende nota vermeldt dat het buitenschrijnwerk in de voorgevel vernieuwd wordt conform de richtlijnen van de dienst Monumentenzorg. Als voorwaarde wordt opgelegd om het schrijnwerk in de voorgevel te voorzien in geprofileerd hout naar oorspronkelijk model. Typedetails zijn voorafgaand aan de bestelling voor te leggen aan de stedelijke dienst Monumentenzorg.”

Het advies is voorwaardelijk gunstig en wordt bijgetreden. Volgende voorwaarde wordt opgelegd bij vergunning:

-          het schrijnwerk in de voorgevel is te voorzien in geprofileerd hout naar oorspronkelijk model. Typedetails zijn voorafgaand aan de bestelling voor te leggen aan de stedelijke dienst Monumentenzorg.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het statusrapport geeft aan dat de interne indeling onvoldoende bewezen is. Ondanks de toevoeging van de terrassen wijzigt de interne indeling van de wooneenheden niet. Door de achterliggende badkamer krijgt de keuken achteraan op de derde verdieping onvoldoende daglicht (bouwcode, artikel 10).

Om hieraan tegemoet te komen wordt als voorwaarde bij de vergunning opgenomen om hier dezelfde lay-out te voorzien zoals in het onderliggende appartement op de tweede verdieping.

Concreet houdt dit in dat de keuken tot de achtergevel van de entresol uitgebreid dient te worden. De achterliggende badkamer die zo verdwijnt, dient op de 4de verdieping ingericht te worden.

Er wordt geen afvalberging voorzien bij het kinderdagverblijf (bouwcode, artikel 19). In de kelder is er echter voldoende ruimte om een gescheiden afvalberging te voorzien voor het kinderdagverblijf. Dit wordt opgelegd als voorwaarde bij de vergunning.

Bijkomend wordt in voorwaarden opgenomen om de constructie van de fietsenstalling en berging voor de kinderwagens omkeerbaar en los te voorzien van de muren en schouwmantel. Op deze manier kan de woonfunctie op termijn op een eenvoudige manier weer voorzien worden en blijft de kamerstructuur van de wooneenheid behouden. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde sub functies in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor het personeel moet er 1 fietsstalplaats voorzien worden (0.60/100 m²).

Er worden op het gelijkvloers 3 fietsstalplaatsen voorzien in een hangsysteem. Er is ruimte genoeg om hier te kiezen voor een gewone lage stalplaats. Op die manier kan elke type fiets gebruiken van de fietsstalplaatsen wat niet het geval is bij een hangsysteem.

De dienst Mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

-          Er kunnen op het gelijkvloers gewone lage fietsstalplaatsen voorzien worden in plaats van het voorziene hangsysteem.

Dit wordt opgelegd als voorwaarde bij de vergunning.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. Het schrijnwerk in de voorgevel is te voorzien in geprofileerd hout naar oorspronkelijk model. Typedetails zijn voorafgaand aan de bestelling voor te leggen aan de stedelijke dienst Monumentenzorg.

4. De constructie van de fietsenstalling en berging voor de kinderwagens dient omkeerbaar en los te voorzien van de muren en schouwmantel.

5.Om voldoende daglicht in de keuken op de 3de verdieping te krijgen, dient de keuken uitgebreid te worden tot de achtergevel van de entresol. De achterliggende badkamer die zo verdwijnt, dient op de 4de verdieping ingericht te worden.

6. Er dient een afvalberging te worden voorzien voor het kinderdagverblijf

7. Er dienen op het gelijkvloers gewone fietsstalplaatsen conform artikel 33 van de bouwcode voorzien te worden in plaats van het voorgestelde hangsysteem.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.