2025_CBS_08584 - Omgevingsvergunning - OMV_2025085008. Amerikalei 22. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          26/06/2025: statusrapport;

-          01/01/1987: toelating (86#87365) voor het verbouwen van een kantoor;

-          20/03/1953: toelating (18#30769) voor gevelverandering;

-          04/06/1942: toelating (18#1526) voor het maken van een badkamer;

-          11/09/1926: toelating (1926#24853) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          10/05/1924: toelating (1924#18155) voor binnenveranderingen;

-          17/03/1923: toelating (1923#15068) voor binnenveranderingen.

Vergunde toestand

-          functie:

• kantoor;

-          bouwvolume:

• hoofdvolume van 3 bouwlagen met hellend dak en een aanbouw van 2,5 bouwlagen met plat dak;
• bouwdiepte hoofdvolume: 12,4m;
• bijkomende bouwdiepte aanbouw: 3,3m;
• kroonlijsthoogte: 15,1m;
• open ruimte van 49,5m²;

-          gevelafwerking:

• de voorgevel is afgewerkt in bruine steen op een gevelplint in blauwe hardsteen;
• het buitenschrijnwerk bestaat uit donkergrijs hout met dorpels in beige natuursteen;
• op de eerste verdieping bevindt zich een balkon in beige natuursteen met balustrade in zwart smeedijzer;
• de dakbedekking bestaat uit zwarte roofing met een kroonlijst in bruin hout;

-          inrichting:

• onverharde en onbebouwde tuin.

Bestaande toestand

afwijkend van de vergunde toestand voor volgende punten:

-          de afwerking van de voorgevel is gewijzigd naar beige natuursteen;

-          voor de ramen in de voorgevel op de ondergrondse en eerste verdieping werden tralies in zwart smeedijzer geplaatst;

-          de voordeur werd anders uitgevoerd;

-          de deur- en raamopeningen in de achtergevel werden anders uitgevoerd, zo werden beide ramen op de eerste verdieping als doorlopend raam voorzien, werden de glasdallen niet uitgevoerd en werd een extra deur geplaatst;

-          er werd een dakkapel in het achterste dakvlak geplaatst;

-          er werden dakkoepels aangebracht in de aanbouw;

-          er werden dakramen geplaatst;

-          de trap tussen de kelder en de tuin werd verwijderd.

Nieuwe toestand

-          functie:

• meergezinswoning met nieuwe 5 woongelegenheden;

-          1 vierslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 203,4 m²;

-          1 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 89,6 m²;

-          2 éénslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 67 m²;

-          1 éénslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 53 m²;

• de gemiddelde netto vloeroppervlakte bedraagt 96m² per wooneenheid;

-          bouwvolume:

• 6 bouwlagen met plat groen dak;
• bouwdiepte van de gelijkvloerse tot de tweede verdieping van 15,82m, van de derde tot de vierde verdieping 12,49m en op de vijfde verdieping 9,44m;
• bouwhoogte van 24,88m;
• open ruimte van 47m²;

-          gevelafwerking:

• voorgevel van de gelijkvloerse tot de tweede verdieping:

-          voorgevel in beige natuursteen op een gevelplint in blauwe hardsteen;

-          buitenschrijnwerk in beige hout met dorpels in beige natuursteen;

-          het buitenschrijnwerk van de ramen op de ondergrondse verdieping bestaat uit donkergrijs hout met tralies in zwart smeedijzer;

-          op de eerste verdieping bevindt zich een uitkragend een balkon in beige natuursteen met balustrade in zwart smeedijzer;

-          de kroonlijst bestaat uit beige hout;

• voorgevel van de derde tot de zesde verdieping:

-          de gevel is afgewerkt in beige gevelmetselwerk in halfsteen- en blokverband;

-          het buitenschrijnwerk bestaat uit beige hout met raamomlijstingen en dorpels in beige natuursteen;

-          de kroonlijst bestaat uit beige aluminium;

-          de borstwerking bestaat uit beige metaal;

-          inrichting:

• de tuin is verhard met een terras van 20m²;
• op de tweede verdieping bevindt zich een uitkragend terras van 2,25m op de linker perceelgrens;
• op de derde en vijfde verdieping bevindt zich een terras op het plat dak tegen de linker perceelgrens;
• op de vierde verdieping bevindt zich een inpandig terras.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          aanleggen van verharding.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: Algemene voorschriften, Artikel 6: Zone voor Centrumfuncties - Stedelijke functies (Ce6), Artikel 8: Zone voor Publiek Domein - (Pu) en Culturele, historische en/of esthetische waarde.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag strijdig met volgende voorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad:

            -  Artikel 2.1.1 Culturele, Historische en/of esthetische waarde: de uitbreiding tast de erfgoedwaarde van het gebouw en de omgeving aan. Monumentenzorg adviseert de werken ongunstig en er is niet voldaan aan de wenselijkheid van behoud.

            - 2.1.2 Harmonieregel en referentiebeeld: het voorgestelde bouwvolume is niet in harmonie met het referentiebeeld dat zich kenmerkt door aaneengesloten burgerwoningen met 3 bouwlagen onder hellend dak.

            - 2.1.4.1 Kroonlijsthoogte van de voorgevels: de nieuwe kroonlijst is gelegen op ca. 21 m en is niet in harmonie met het referentiebeeld. De huidige kroonlijsthoogte ligt op ca. 15 m en is kenmerkend. Een dubbele kroonlijst is niet kenmerkend.

            - 2.1.4.2 Kroonlijsthoogte van achtergevels: De kroonlijsthoogte achteraan is niet in harmonie met het referentiebeeld en is hoger dan de kroonlijsthoogte vooraan. De hoogte van de kroonlijst beperkt de zonlichttoetreding naar de achtergelegen gebouwen langs de Tolstraat

            - 2.1.6 Gevelopbouw en gevelgeleding: Elke gevel moet een harmonische en logische constructieve opbouw hebben. Het nieuwbouwvolume boven de bestaande kroonlijst doet afbreuk aan de logische opbouw van neoklassieke burgerwoningen waar boven de kroonlijst typerend één daklaag voorkomt.

            - 2.1.9 Dakvormen en Dakkapellen: Teruggetrokken daklagen zijn niet kenmerkend en niet kenmerkend voor neoklassieke burgerwoningen. Teruggetrokken daklagen moeten voor- en achteraan minstens drie meter achter het voor- en achtergevelvlak liggen. De teruggetrokken daklaag is alleen aan de voorzijde 3m teruggetrokken.

            - 2.1.11.2 Terrassen op platte daken: het terras op niveau 3 is niet gelegen binnen het maximaal aanvaardbare bouwvolume.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
Het project is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
(De bouwcode kan je raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 5 ontwikkelingsgerichte aanpak van erfgoed: zie artikel 2.1.1 RUP Binnenstad
• artikel 7 Programmatorische draagkracht, stedelijke verweving van functies: de maat en de vorm van het gebouw houdt geen rekening met de erfgoedwaarde van het pand;
• artikel 8 Visuele en vormelijke inpassing: het vervangen van bestaand schrijnwerk door schrijnwerk in een ander materiaal, in een andere kleur of met een andere raamverdeling is verboden en het bijkomend aantal bouwlagen houdt geen rekening met de erfgoedwaarde van het bestaande pand;
• artikel 32 POET-principe is leidend: de aanvraag heeft betrekking op een volume-uitbreiding met functiewijziging en wijziging van het aantal wooneenheden, maar voorziet niet in het nodige aantal autostalplaatsen op eigen terrein.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan je raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs worden vastgesteld dat de voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Bijgevolg is het beoordelingskader voor stikstofoxiden veroorzaakt door mobiliteit van toepassing. De stikstofdepositie van het project en de effecten hiervan zijn onderzocht voor de Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H) binnen een straal van 20 km rond het projectgebied. 

De berekende impactscore is lager dan of gelijk aan de minimis-drempel van 1%.

De kritische depositiewaarde ten aanzien van de SBZ-H wordt door het project niet overschreden. Bijgevolg is de opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van de SBZ-H niet vereist. 

-            Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

Het overstromingsveilig pluviaal peil bij een middelgrote kans toekomstig klimaat bedraagt 6,75 mTAW. Bij een middelgrote kans toekomstig klimaat bedraagt de pluviale waterdiepte die gemodelleerd wordt tegen het gebouw circa 35 cm. De vloerpas van de gelijkvloerse verdieping zit daarboven.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen. https://vmm.vlaanderen.be/publicaties/individuele-bescherming-tegen-overstromingen.

-          Rioleringstoets: overeenkomstig artikel 4.3.9 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 moet een omgevingsvergunningsaanvraag getoetst worden aan de zogenaamde rioleringstoets.
De rioleringstoets is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan je raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsmatig gewenste ontwikkelingen

-          Transformatieleidraad: Transformatieleidraad Ruimte geven aan de stad van morgen. Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad dit plan goed.
De transformatieleidraad kan je raadplegen via Transformatieleidraad.

-          Strategische Ruimteplan Antwerpen (SRA): Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad het nieuwe plan goed.
Het strategisch ruimteplan Antwerpen kan je raadplegen via Strategisch Ruimteplan Antwerpen.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

In voorliggende aanvraag wordt een kantoorgebouw omgevormd naar een meergezinswoning.

Omwille van het supprimeren van de kantoorfunctie werd advies ingewonnen bij de stedelijke dienst Economie & Toerisme. Het advies leest als volgt:

“De aanvraag betreft de verbouwing van een bestaand kantoorgebouw naar wonen.  De beleidsnota ruimtelijke economie richt zich op een doordachte kantoorontwikkeling en een mix van economische functies.  Deze aanvraag zet de bestaande kantoorfunctie echter volledig om naar wonen. Dit betekent dat er geen kantoorruimte behouden blijft. Het perceel is gelegen in een zone voor centrumfuncties waar zowel kantoren als wonen gangbaar zijn. Het volledig schrappen van de kantoorfunctie kan een negatieve impact hebben op de economische activiteit in het gebied. Er werd niet aangetoond dat er een structurele leegstand is van de kantoren.

Advies is voorwaardelijk gunstig mits behoud van een minimale kantoorfunctie. Gezien de beleidsvisie ruimtelijke economie adviseren we voorwaardelijke gunstig mits behoud van een gedeelte van het gelijkvloers of de eerste verdieping als kantoor. Indien de functiewijziging zonder aanpassing wordt doorgevoerd, kan dit op termijn leiden tot een vermindering van kantoorruimte in het centrum wat nadelig is voor onze stedelijke economie.”

Het advies is voorwaardelijk gunstig met de voorwaarde tot behoud van een kantoorfunctie op het gelijkvloers of eerste verdieping.

Ondanks de forse volumetoename die in de aanvraag voorzien wordt, verdwijnt de kantoorfunctie volledige ten bate van een monofunctioneel woonprogramma. Hiermee neemt de stedelijke verwevenheid af.

Ook de dienst monumentenzorg levert een ongunstig advies af (zie verder).

Gelet op het feit dat de omvorming van kantoor tot wonen op onvoldoende mate de erfgoedwaarde van het pand respecteert, en de huidige kantoorfunctie dit wel doet, is er geen reden om de voorgestelde functiewijziging gunstig te adviseren.

De voorwaarde uit het bovenvermelde advies wordt niet nagekomen waardoor het advies als ongunstig gelezen dient te worden.

Een functiewijziging naar een monofunctioneel woonprogramma is bijgevolg niet wenselijk.

De aanvraag dient geweigerd te worden. 

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het pand uit voorliggende aanvraag maakt deel uit van een rij van 4 gelijkaardige burgerwoningen van 3 bouwlagen met hellend dak. De 4 panden zitten gevat tussen 2 meergezinswoningen van 8 bouwlagen.

Het desbetreffende pand uit de aanvraag is het linkse in de rij van 4, gelegen langs de hoog opgaande en dieper doorlopende blinde scheimuur van de aanpalende meergezinswoning van 8 bouwlagen.

De 4 panden hebben een kleinere gevelbreedte dan de meergezinswoningen en beschikken, wegens de ligging in de spitse oksel van een bouwblok, over beperkte open ruimte achteraan.

Door de vorm van het bouwblok is het achterliggende binnengebied tussen de bebouwing in de Tolstraat en de Amerikalei bovendien aanmerkelijk kleiner is dan dat in het midden van het bouwblok.

Het pand van 3 bouwlagen wordt met 3 bijkomende bouwlagen uitgebreid.

De voorgevel wordt zo van 15,03 m tot 24,78 m verhoogd; het equivalent van de naastliggende meergezinswoning met 8 bouwlagen.

De achtergevel wordt integraal nieuw voorzien en eveneens tot op de hoogte van het linkerbuurpand opgetrokken. Het entresolvolume ter hoogte van de rechterperceelsgrens verdwijnt en de vloerpassen worden op hetzelfde niveau doorgetrokken tot tegen de achtergevel.

Zo wordt over de hoogte van de 3 eerste bouwlagen een bouwdiepte van 15,86 m aangehouden. Ondanks de afbraak van het entresolvolume blijft de rechterscheimuur over een lengte van 5,20 m behouden en wordt de scheimuur verhoogd tot 14,11 m.

De nieuwe optopping zelf resulteert in een bijkomende scheimuurverhoging boven de kroonlijst van 9,75 m over een lengte van 12,48 m.

Het voorgestelde bouwvolume valt binnen het gabarit van de linkerbuur maar introduceert een scheimuurprofiel met de rechterbuur wat een schaalbreuk vormt met de beperkte bouwhoogte en bouwdiepte van de historische huizenrij aan de rechterzijde.

Terrassen op platte daken moeten zich steeds binnen het maximaal aanvaardbare bouwvolume bevinden (art. 2.1.11.2, RUP Binnenstad). Omdat de volume-uitbreiding van de uitbouw achteraan het maximaal aanvaardbare bouwvolume reeds overschrijdt, zit het terras op de 4de verdieping ook niet binnen het maximaal aanvaardbaar volume vervat.

Indien volume-uitbreiding gewenst is, dient deze rekening te houden met het gabarit van de rechterbuurpanden en de schaal van het achterliggende binnengebeid.

Gelet op de negatieve impact dat het voorgestelde volume op daglichttoetreding, bezonning en woonkwaliteit naar het rechterbuurpand met zich meebrengt, kan voorliggende aanvraag niet gunstig geadviseerd worden. Hierover werd eveneens een gegrond bezwaar over ingediend.

Geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren.

Cultuurhistorische aspecten en Visueel-vormelijke elementen

Gezien de ligging van het pand in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde, werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen:

“Het pand Amerikalei 22 werd, samen met het buurpand nummer 20, opgetrokken op het einde van de 19de eeuw in een neoclassicistische stijl. Het pand is gelegen in CHE-gebied.

Het ensemble van de 2 panden verloor zijn uniformiteit na de vervlakking van de gevel nr 22 en de ontpleistering van het nr. 20. Desalniettemin blijft het pand, binnen een rij van vier 19de eeuwers, een fraaie getuige van de oorspronkelijke bebouwing van de Leien.

Vanuit oogpunt monumentenzorg wensen we deze 19de eeuwse typologie, die qua hoogte sterk afwijkt van de recentere appartementsgebouwen, leesbaar te behouden. Om die reden vertrekt ons advies vanuit de wenselijkheid van behoud van de 19de eeuwse typologie. Het supprimeren van het bestaande dak en realisatie van een nieuwe dakverdieping is principieel aanvaardbaar, mits de nieuwe dakvorm en -hoogte in een historisch correcte verhouding blijft staan tot de gevel. Deze uitgangspunten werden in de loop van 2024 en 2025 gecommuniceerd aan meerdere architectenbureaus (mogelijk in het kader van een eventuele aankoop).

In tegenstelling tot de gevelafwerking, bleef het rijkelijk gedecoreerde 19de eeuwse interieur van de burgerwoning gaaf bewaard. Op basis van de fotoreportage uit het aanvraagdossier en oude bouwdossiers uit het archief kan worden vastgesteld dat de volledige 19de eeuwse structuur inclusief interieurelementen intact bleef. Uiteraard gaan we uit van het behoud van deze elementen en adviseren we om deze maximaal te integreren in de plannen tot herontwikkeling.

We vinden het ontzettend jammer dat er voorafgaand aan de aanvraag geen overleg of terugkoppeling geweest is tussen de aanvrager en de dienst monumentenzorg. We hadden daardoor niet de mogelijkheid om de bouwheer en ontwerper inzicht te geven in de waarde van het pand en te adviseren om in de opmaak van het nieuwe ontwerp rekening te houden met eventuele randvoorwaarden die de impact van de ingrepen op de erfgoedwaarde konden minimaliseren.

Voorliggende aanvraag wordt ongunstig geadviseerd door de stedelijke dienst monumentenzorg. De beoogde ophoging van het straatvolume houdt geen rekening met de waardevolle typologie van het 19de eeuwse ensemble en gaat architecturaal geen enkele relatie aan met de onderliggende gevel. Bij voorkeur wordt, in aanloop naar een volgend aanvraagdossier, het ontwerponderzoek naar een aantal alternatieve mogelijkheden (nieuwe dakvorm versus weiterbauen) ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst monumentenzorg.

Centraal in de historische salons wordt een nieuwe spiltrap geïntegreerd over meerdere verdiepingen. De doorbrekingen van de vloeren en plafonds resulteren in een groot verlies van waardevolle interieurelementen. We vragen de salons te vrijwaren en deze spiltrap te integreren in het nieuwe volume dat wordt aangebouwd

De stedelijke dienst monumentenzorg is zeker bereikbaar om in dialoog te gaan met de aanvrager in functie van een ontwerp tot herwaardering van het pand dat ook tegemoetkomt aan de wensen van de bouwheer met betrekking tot optimalisatie.

Tenslotte merken we op dat de vloerstructuren van het 19de eeuwse pand als betonnen welfsels werden opgetekend. Oude bouwplannen tonen een houten vloerstructuur en geven geen melding van vervanging door beton. Gezien het volledige 19de eeuwse interieur bewaard bleef, lijkt het ons zeer onwaarschijnlijk dat de volledige structuur werd vernieuwd. We beschouwen dit dan ook als een materiële fout in de optekening van het pand.”

Dit ongunstig advies wordt intergaal bijgetreden. De voorgestelde werken houden in onvoldoende mate rekening met de erfgoedwaarde van het pand.

Er is niet voldaan aan de wenselijkheid van behoud conform artikel 2.1.1 van het RUP Binnenstad en artikel 5 van de bouwcode.

Geadviseerd wordt de aanvraag te weigeren.

Kenmerkend voor de Leien zijn de onderlinge hoogteverschillen tussen gebouwentypes. Langsheen de Leien wisselen neoklassieke burgerwoningen en hogere appartementsgebouwen zich af. Een groot deel van de burgerwoningen werden opgetrokken na afbraak van de Brialomtomwalling en herrezen na geleden oorlogsschade in het straatbeeld. De statige burgerwoningen staan vandaag pal naast hogere appartementsgebouwen uit het naoorlogse modernisme. Net dit sterk onderscheid tussen bouwstijlen kenmerkt de Leien; de zogenaamde ‘geschoren haag’.

In voorliggende aanvraag wordt het bouwvolume opgetrokken tot de kroonlijst van de naoorlogse linkerbuur.

Een aaneengesloten kroonlijsthoogte tast dit het kenmerkende beeld aan. De aanvraag is hierdoor strijdig met artikel 2.1.4.1 van het RUP Binnenstad.

Conform art 2.1.6 van het RUP Binnenstad moet de gevel een harmonisch en logisch constructieve opbouw hebben.

Voorliggende aanvraag tracht verder te bouwen op de ondergevel met toepassing van het principe van ‘weiterbauen’. Hierbij wordt het gevelvlak doorgetrokken voorzien van raamopeningen in overeenstemming met de onderliggende bouwlagen. De kroonlijst wordt dan mee hoger geplaatst zodat het nieuwe gevelvlak zich als één geheel met het bestaande gevelvlak leest.

In voorliggende aanvraag blijft de positie van de kroonlijst echter behouden waarboven de 3 nieuwe bouwlagen voorzien worden.

Typerend voor burgerwoning is dat zich slechts één leesbare daklaag boven de kroonlijst bevindt.

Het behouden van de kroonlijst met daarboven 3 nieuwe bouwlagen, waarvan de bovenste teruggetrokken voorzien wordt, is niet alleen niet kenmerkend maar doet ook afbreuk aan het principe van ‘weiterbauen’ en de leesbare en logische opbouw van een burgerwoning.

Door deze uitvoering is de kroonlijsthoogte achteraan hoger dan die vooraan terwijl art. 2.1.4.2, RUP Binnnenstad stelt dat de kroonlijst achteraan niet hoger kan zijn dan die vooraan. Dit om daglichttoetreding en bezonning van het achterliggende binnengebied te maximaliseren.

Bijkomend dienen teruggetrokken daklagen zowel aan de voor- als achterzijde 3 m teruggetrokken voorzien te worden (art. 2.1.9, RUP Binnenstad).

Geoordeeld wordt dat de voorgestelde uitvoering niet visueel inpasbaar is in de directe omgeving.

De aanvraag dient geweigerd te worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Een uitpandig terras op de 3de verdieping wordt uitgelijnd op de bouwdiepte van de linkerbuur, zijnde 18 m. Het terras meet 11,2 m² en is 2,11 m diep op 5,30 m breed.

Dit terras komt hiermee op gemiddeld 5 m van de achterperceelsgrens en de tuinen van de woningen in de Tolstraat te liggen en bevindt zich op 1,90 m van de rechterperceelsgrens.

Gelet op de prominente locatie en ruime dimensionering van het terras wordt geoordeeld dat dit zowel bijkomende overlast en privacyhinder naar de achterliggende percelen als de rechterbuurpanden met zich kan meebrengen.

Door de aanwezigheid van het uitpandig terras krijgen de onderliggende slaapkamers van de duplex minder daglichttoetreding.

Het voorzien van een dergelijk terras op een dergelijke positie kan niet gunstig geadviseerd worden.

De plannen bevatten enkele onduidelijkheden. Zo is het onduidelijk of de bestaande boom zich al dan niet op het desbetreffend perceel bevindt.

Bijkomend wordt door de dienst monumentenzorg opgemerkt dat de bestaande constructie en (vloer-)opbouw van het pand anders is dan vermeld op de plannen.

Er wordt geadviseerd om hierin duidelijkheid te scheppen zodat door alle adviesinstanties een correcte beoordeling gemaakt kan worden.

Door Brandweer werd een ongunstig advies afgeleverd. Dit advies maakt gewag van een groot aantal tekortkomingen in de voorliggende aanvraag. Deze tekortkomingen kunnen niet in voorwaarden worden opgelegd en vereisen essentiële aanpassingen aan de voorliggende aanvraag. Ingevolge het advies van Brandweer dient de voorliggende aanvraag ongunstig geadviseerd te worden. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 5 nieuwe appartementen moeten er 14 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          3 appartementen met 1 slaapkamer = 3 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 6

-          1 appartement met 2 slaapkamers = 1 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 3

-          1 appartement met 4 slaapkamers = 1 x 5 (4 slaapkamers + 1 extra) = 5

Er worden in de kelder 14 fietsstalplaatsen voorzien.

De afstand tussen 2 haakse fietsstalplaatsen moet 60cm bedragen.

De fietstrap moet voorzien worden van een fietsgoot. Boven en onderaan de trap moet een vrije ruimte van 1m70 beschikbaar zijn.

De dienst mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

• De afstand tussen 2 haakse fietsstalplaatsen moet 60cm bedragen.
• De fietstrap moet voorzien worden van een fietsgoot.
• Boven en onderaan de trap moet een vrije ruimte van 1m70 beschikbaar zijn.

Omwille van de weigering kunnen bovenvermelde voorwaarden niet opgenomen worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften, een goede ruimtelijke ordening, het ongunstig advies van de brandweer en gegronde bezwaren.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden standpunten, opmerkingen en/of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.

Bespreking van de bezwaren

1. Daglichttoetreding en bezonning: Het bezwaar dat de voorliggende volumevermeerdering onvoldoende rekening houdt met de stedelijke context en de ligging in de oksel van een bouwblok. Het voorgesteld volume staat niet in verhouding tot het beperkte achterliggende binnengebied waardoor hinder naar lichtinval en zonlichttoetreding naar de naburige percelen kan ontstaan.  De sterke verhoging van het bouwvolume in de diepte, ter hoogte van de perceelsgrens achteraan en de sterke verhoging van het hoofdvolume zullen hier wellicht negatief op ingrijpen. Het nieuwe bouwvolume treft ook andere tuinen.

Beoordeling: noch in de beschrijvende nota, noch in de MER-screeningsnota worden de effecten van de volume-uitbreiding naar bezonning en lichtinval naar de buurpanden beschreven ook al wordt de scheimuur fors verhoogd.

Gelet op de beperkte perceeldiepte en de ligging in de scherpe oksel van een bouwblok en het feit dat het voorgestelde gabariet geen aansluiting zoekt met de kleinere panden aan de rechterzijde, kan er gesteld worden dat het optrekken van de scheimuren zoals voorzien in de aanvraag een negatief effect zal hebben op de daglichttoetreding bij de rechterbuur.

Het bezwaar is gegrond.

2. Stabiliteit: Bezwaarindiener stelt dat de draagkracht van de huidige muren niet voldoende is om de gewenste uitbreiding te ondersteunen. Het is een historische structuur die mogelijks beschermd is. Daarnaast loopt de nokbalk van het zadeldak door in het dak van het buurpand (Amerikalei 20). Dit is een historische structuur. Aanpassingen aan het dak hebben een impact op de draagkracht van het naburig gebouw.

Beoordeling: De bezorgdheden van de bezwaarindiener rond de doorlopende nokbalk, draagkracht van de funderingen en scheimuur is een uitvoeringstechnische aangelegenheid die los staat van de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggende aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de bouwheer/aannemer zich te ontzien van burgerrechtelijke plichten.

Het bezwaar is ongegrond.

3. Hinder tijdens de werken: De aanvraag vermeldt dat er geen hinder zal zijn tijdens de werken, omdat deze voornamelijk tijdens de week in de dag doorgaan en wijst er op dat de hinder op het vlak van lawaai, stof en mobiliteit het goed functioneren van de naastliggende reca-zaak zal belemmeren. Er wordt een aangepast werkregime gevraagd.

Beoordeling: De realisatie van elk bouwproject veroorzaakt een zekere overlast naar zijn omgeving. Dit is een noodzakelijk kwaad met een tijdelijke dimensie, die bovendien politioneel is geregeld. Dit aspect vormt geen beletsel om de aanvraag te weigeren. Desalniettemin staat dit goed nabuurschap niet in de weg en kunnen in overleg mitigerende maatregelen getroffen worden.

Het bezwaar is ongegrond.