2026_CBS_00055 - Omgevingsvergunning - OMV_2025130061. Van Vaerenberghstraat 28-28A. District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          12/04/2024: voorwaardelijke vergunning (OMV_2024012380) voor wijzigen van een meergezinswoning met na-isoleren van de gevels en vernieuwen van de dakstructuur en het buitenschrijnwerk;

-          30/08/2023: statusrapport;

-          24/11/1994: vergunning (19941781) voor werken aan de voorgevel;

-          17/09/1969: vergunning (196917284) voor verbouwingswerken;

-          10/06/1959: toelating (957#5263) voor een verbouwing.

Vergunde toestand

-          functie: gemengd gebouw:

• gelijkvloerse verdieping: detailhandel;
• bovenliggende verdiepingen: wonen - 2 woongelegenheden;

-          1 één-slaapkamerappartement op de 1ste verdieping;

-          1 studio op de 2de verdieping;

-          bouwvolume:

• hoekgebouw van 2 bouwlagen met mansardedak;
• kroonlijsthoogte van 8,52 m;
• bouwhoogte van 10,88 m;
• perceel is volledig bebouwd;

-          gevelafwerking:

• champagnekleurige crepi met bronskleurig aluminium schrijnwerk;
• plint in arduin;
• raamdorpels in natuursteen;
• mansardeverdieping in antracietkleurige kunstleien.

Bestaande toestand

-          functie: overeenkomstig vergunde toestand, uitgezonderd van:

• 1 één-slaapkamerappartement op de 2de verdieping;

-          bouwvolume:

• hoekgebouw van 2 bouwlagen met mansardedak overgaand in zadeldak;
• bouwhoogte van 12,02 m;

-          gevelafwerking:

• wit geschilderd pleisterwerk met antraciet pvc schrijnwerk;
• mansardeverdieping in zwart zink.

Nieuwe toestand

-          functie: gemengd gebouw:

• gelijkvloerse verdieping: reca;
• bovenliggende verdiepingen: wonen - 2 woongelegenheden;

-          2 één-slaapkamerappartementen op de verdiepingen;

-          bouwvolume:

• hoekgebouw van 2 bouwlagen met mansardedak overgaand in zadeldak;
• kroonlijsthoogte van 8,52 m;
• bouwhoogte van 12,02 m;
• perceel is volledig bebouwd;

-          gevelafwerking:

• wit geschilderd pleisterwerk met antraciet pvc schrijnwerk;
• plint in arduin;
• raamdorpels in natuursteen;
• mansardeverdieping in zwart zink.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie detailhandel naar reca;

-          wijzigen van de studio op verdieping 2 naar een één-slaapkamerappartement;

-          wijzigen van het volume van de daklaag;

-          wijzigen van de voorgevels;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne en constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel  25: de nieuwe toegangsdeur beschikt aan de binnenzijde niet over een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 50 cm.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024.
(De bouwcode kan je raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 8 Visuele en vormelijke inpassing:
  De voorgevel is vergund met champagnekleurige crepi en bronskleurig aluminium schrijnwerk. De nieuwe voorgevel is voorzien met wit geschilderde crepi en antraciet pvc schrijnwerk. Deze handelingen zijn verboden aan voorgevels;
• artikel 18 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  Bij hellende daken waarbij de dakopstand omwille van isolatiedoeleinden niet mogelijk of gebruikelijk is, moet de dakisolatie ofwel vallen onder brandreactie klasse A1 of A2 (EN 13501-1), ofwel moet de plafondzijde afgewerkt worden met een materiaal met een brandwerendheid van minimaal EI60;
• artikel 22 Maat van de open ruimte:
  Bij functiewijziging moet minimaal 20 % van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Er is geen open ruimte voorzien;
• artikel 32 POET-principe is leidend:
  Er worden geen autostalplaatsen voorzien;
• artikel 33 Fietsparkeren maximaal op eigen terrein:
  Er worden enkel voor de gelijkvloerse functie fietsstalplaatsen voorzien.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan je raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs worden vastgesteld dat de voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Bijgevolg is het beoordelingskader voor stikstofoxiden veroorzaakt door mobiliteit van toepassing. De stikstofdepositie van het project en de effecten hiervan zijn onderzocht voor de Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H) binnen een straal van 20 km rond het projectgebied. 

De berekende impact(https://www.waterinfo.be/informatieplicht) is lager dan of gelijk aan de minimis-drempel van 1%.

De kritische depositiewaarde ten aanzien van de SBZ-H wordt door het project niet overschreden. Bijgevolg is de opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van de SBZ-H niet vereist. 

-            Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht.

Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen. https://vmm.vlaanderen.be/publicaties/individuele-bescherming-tegen-overstromingen.

-          Rioleringstoets: overeenkomstig artikel 4.3.9 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 moet een omgevingsvergunningsaanvraag getoetst worden aan de zogenaamde rioleringstoets.
De rioleringstoets is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan je raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Beleidsmatig gewenste ontwikkelingen

-          Transformatieleidraad: Transformatieleidraad Ruimte geven aan de stad van morgen. Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad dit plan goed.
De transformatieleidraad kan je raadplegen via Transformatieleidraad.

-          Strategische Ruimteplan Antwerpen (SRA): Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad het nieuwe plan goed.
Het strategisch ruimteplan Antwerpen kan je raadplegen via Strategisch Ruimteplan Antwerpen.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het perceel is gelegen in woongebied. De appartementen op de verdiepingen blijven behouden.

De gelijkvloerse handelszaak wordt omgevormd naar een reca-zaak.

De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zone behoud van de vergunde commerciële ruimten mogelijk is en dat optimalisatie (en functiewijziging tussen handel/reca/dienstverlening) gunstig wordt geadviseerd. Op deze manier wordt ingespeeld op de marktevoluties en wordt potentiële leegstand vermeden.

De reca-zaak betreft een kwalitatieve aanvulling in de woonwijk.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Bij de interne afbraakwerken in functie van de vorige vergunning, blijkt het oorspronkelijke mansardedak nog in goede staat. De aanvrager wenst het in 2024 vergunde mansardedak niet te plaatsen en wenst de bestaande dakstructuur te behouden. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt hiertegen geen bezwaar.

Het perceel werd volledig dichtgebouwd, heeft slechts een beperkte oppervlakte. Gelet op de context van het volledig ingesloten hoekperceel is het hier niet mogelijk om een kwalitatieve buitenruimte te maken. De afwijking op artikel 22 van de bouwcode is aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

De geïsoleerde voorgevel wordt anders afgewerkt dan in 2024 vergund. Deze voorwaarden met betrekking tot de gevelisolatie zijn niet opgetekend, maar blijven relevant en worden opnieuw in voorwaarden opgelegd:

• De elementen voor straatverlichting of nutsvoorzieningen die zich aan de gevel bevinden in de bestaande toestand, zijn integraal te verplaatsen.
• De hoekprofielen die inherent zijn aan het gevelpleisterwerk, zijn onzichtbaar uit te voeren.
• De nieuwe constructie moet aansluiten op het openbaar domein op die manier dat toekomstige werkzaamheden aan het openbaar domein kunnen plaatsvinden los van herstelwerken aan de nieuwe constructie.

De natuurstenen doorlopende lijst, die als raamdorpels functioneert tussen de gelijkvloerse en eerste verdieping, wordt niet uitgevoerd. Dit is een verarming van het gevelbeeld. Dit behouden wordt in voorwaarden opgelegd.

Ook de andere raamdorpels en de plint worden gewijzigd.

De uitstekende delen van een gevel (plint, raamdorpel, kroonlijst, …) zorgen voor een detaillering van de gevel. Daarnaast hebben deze details ook een functie. Zo beschermt de plint tegen beschadigingen, vervuiling, ...

Indien er voor het uitvoeren van de werken een plint aanwezig is, moet deze behouden blijven. Dit kan door de bestaande plint naar voren te plaatsen (en er achter isolatie aan te brengen) of de bestaande plint te vervangen door een nieuwe plint.

Het vitrineraam in de voorgevel langs de zijde van de Van Vaerenberghstraat wordt in hoogte beperkt én naar onder uitgebreid. Hierbij wordt de natuurstenen plint doorbroken. Dit raam staat niet aangepast in het totaalbeeld van de voorgevel. Voorgestelde wijziging wordt bijgevolg uitgesloten van vergunning.

De diepte van de voordeur wordt beperkt gewijzigd. Hiertegen geen bezwaar op voorwaarde dat deze deur conform de bepalingen van de verordening toegankelijkheid wordt voorzien.

De kleur van de gevel wordt gewijzigd naar wit en het dak wordt afgewerkt in antracietkleurig zink. Hiertegen geen bezwaar.

Het schrijnwerk wordt gewijzigd naar antracietkleurige pvc. Tegen de kleur en materiaal geen bezwaar, maar beide vitrineramen worden uitgevoerd zonder vaste bovenlichten. Het voorzien van deze vaste bovenlichten wordt in voorwaarden opgelegd.

Hinderaspecten – veiligheid – milieu

Omwille van de minimale oppervlaktes van de nieuwe Bouwcode heeft de aanvrager besloten om de in 2024 vergunde studio op de tweede verdieping toch te behouden als een éénslaapkamerappartement. Gelet op de gewijzigde regelgeving is dit aanvaardbaar.

Gelet op de beperkte gelijkvloerse oppervlakte zal de uitbating kleinschalig zijn. Een koffiebar genereert in normale omstandigheden weinig hinder. Een vetafscheider wordt voorzien in de kelder om het afvalwater afkomstig van de reca-zaak te behandelen voor lozing. Op basis van het dossier zijn geen IIOA verbonden aan het dossier.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. De elementen voor straatverlichting of nutsvoorzieningen die zich aan de gevel bevinden in de bestaande toestand, zijn integraal te verplaatsen.

3. De hoekprofielen die inherent zijn aan het gevelpleisterwerk, zijn onzichtbaar uit te voeren.

4. De nieuwe constructie moet aansluiten op het openbaar domein op die manier dat toekomstige werkzaamheden aan het openbaar domein kunnen plaatsvinden los van herstelwerken aan de nieuwe constructie.

5. De elementen in natuursteen zijn te behouden of te vervangen door nieuwe elementen in natuursteen, van dezelfde hoogte, die evenveel uitsteken na het uitvoeren van de werken dan in de oorspronkelijke situatie.

6. Het wijzigen van de vitrineramen wordt uitgesloten van vergunning.

7. De voordeur van de reca-zaak te voorzien conform de bepalingen uit de verordening Toegankelijkheid.

8. Het gedeelte van het hoofddak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van: dakisolatie die valt onder brandreactie klasse A1 of A2 (EN 13501-1) of de plafondzijde te beschermen is met een materiaal met brandwerendheid van minimaal EI60.

9. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.