Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2025108987 |
Gegevens van de aanvrager: | BVBA Alfred Sisley met als contactadres Pastoor Sabotstraat(MEL) 4 te 9120 Beveren-Kruibeke-Zwijndrecht |
Ligging van het project: | Blancefloerlaan 101-103 te 2050 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 13 sectie N nr. 833K11 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | omvormen van een kantoor tot 2 woongelegenheden |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 17/02/2006: vergunning (3151#994) voor het wijzigen van 2 appartementen tot notariskantoor;
- 12/08/2005: vergunning (545#1017) voor het wijzigen van een pand in functie van de brandweer;
- 07/11/2003: vergunning (86#8719647) voor het bouwen van een appartementsgebouw.
Vergunde toestand
- functie wonen en kantoor;
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Bestaande toestand
- in overeenstemming met de vergunde toestand.
Nieuwe toestand
- de aanvraag heeft enkel betrekking op de functiewijziging van de gelijkvloerse kantoorruimte;
- functie wonen:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Inhoud van de aanvraag
- wijzigen van de kantoorfunctie naar wonen;
- vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 30 naar 32;
- wijzigen van de voorgevel.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Hulpverleningszone Brandweer zone Antwerpen | 17 november 2025 | 15 december 2025 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing / Economie en Toerisme / Investeren | 17 november 2025 | 24 november 2025 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 17 november 2025 | 17 november 2025 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 17 november 2025 | 18 november 2025 |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Ruimtelijke Planning/ SL | 17 november 2025 | 17 december 2025 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.
- Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024.
(De bouwcode kan je raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):
Er worden geen bijkomende parkeerplaatsen voorzien.
Er worden geen bijkomende fietsstalplaatsen voorzien.
- Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.
(De verordening stedenbouwkundige lasten kan je raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.
Sectorale regelgeving
- MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs worden vastgesteld dat de voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Bijgevolg is het beoordelingskader voor stikstofoxiden veroorzaakt door mobiliteit van toepassing. De stikstofdepositie van het project en de effecten hiervan zijn onderzocht voor de Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H) binnen een straal van 20 km rond het projectgebied.
De berekende impact (https://www.waterinfo.be/informatieplicht) is lager dan of gelijk aan de minimis-drempel van 1%.
De kritische depositiewaarde ten aanzien van de SBZ-H wordt door het project niet overschreden. Bijgevolg is de opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van de SBZ-H niet vereist.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg en de Provincie aangewezen zijn als adviesinstantie.
Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).
Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht.
Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen. https://vmm.vlaanderen.be/publicaties/individuele-bescherming-tegen-overstromingen.
- Rioleringstoets: overeenkomstig artikel 4.3.9 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 moet een omgevingsvergunningsaanvraag getoetst worden aan de zogenaamde rioleringstoets.
De rioleringstoets is niet van toepassing op de aanvraag.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan je raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsmatig gewenste ontwikkelingen
- Transformatieleidraad: Transformatieleidraad Ruimte geven aan de stad van morgen. Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad dit plan goed.
De transformatieleidraad kan je raadplegen via Transformatieleidraad.
- Strategische Ruimteplan Antwerpen (SRA): Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad het nieuwe plan goed.
Het strategisch ruimteplan Antwerpen kan je raadplegen via Strategisch Ruimteplan Antwerpen.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De bestemming van meergezinswoning blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.
Gelet op de voorliggende functiewijziging werd de stedelijke dienst Economie & Toerisme om advies gevraagd. Het advies leest als volgt:
“Dit is geen strategische kantoorlocatie. Geen bezwaar om het kantoor terug om te vormen naar wonen.”
Dit gunstig advies wordt bijgetreden; de voorgestelde functiewijziging is inpasbaar.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De inrichting met twee bijkomende kwaliteitsvolle appartementen overschrijdt de draagkracht van de plek niet en is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening van de plaats. Met voorliggende aanvraag wordt teruggegrepen naar de oorspronkelijk vergunde situatie.
Visueel-vormelijke elementen
De gevel blijft, behoudens het supprimeren van de toegang naar het kantoor, ongewijzigd. De gevel wordt teruggebracht naar de oorspronkelijk vergunde situatie.
Alle gevelwijzigingen worden niet als storend ervaren in de omgeving en kunnen gunstig beoordeeld worden.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De woningen voldoen aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De geplande verbouwingswerken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 3 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding van het aantal wooneenheden van 30 naar 32. Het bestaande kantoor op het gelijkvloers wordt verbouwd naar 2 bijkomende appartementen.
2 appartementen > 90 m² met parkeernorm 1.25 à 2 x 1.25 = 2.5
De werkelijke parkeerbehoefte is 3.
|
De plannen voorzien in 0 bijkomende nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0. In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet (volledig) gerealiseerd worden:
De grootte en/of vorm van het perceel laten het bouwen van het aantal extra te realiseren plaatsen niet toe.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 3 – 3 = 0
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 3. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
Voor het kantoor waren 3 parkeerplaatsen voorzien in de ondergrondse parking. Door het verdwijnen van de kantoorfunctie kunnen deze plaatsen nu voor de woonfunctie gebruikt worden. Bijgevolg kan de parkeerbehoefte van de vergunde toestand in mindering gebracht worden voor 3 parkeerplaatsen.
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 3 – 3 = 0.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus niet van toepassing. |
Fietsvoorzieningen:
Voor de 2 bijkomende appartementen met 2 slaapkamers moeten 6 fietsenstallingen voorzien worden.
In de nota wordt beschreven dat er fietsen geplaatst kunnen worden bij de autostaanplaatsen. Gezien de breedte van de garages van 2.8 m is dat niet mogelijk.
Er moeten 6 fietsenstallingen voorzien worden, bij voorkeur op het gelijkvloers.
De dienst Mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies niet bijgetreden.
Het voorzien van fietsstalplaatsen op het gelijkvloers heeft een te grote impact op de indeling van het appartement en bij uitbreiding op de gevel, gezien het niet wenselijk is de gemeenschappelijke hal ook te gebruiken voor fietsen. Er wordt bovendien teruggegaan naar de oorspronkelijke toestand waarin voorzien werd de fietsen te stallen in de garageboxen.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.
2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Stedenbouwkundige lasten
Artikel 75 van het Omgevingsvergunningsdecreet bepaalt dat de bevoegde overheid lasten aan omgevingsvergunningen kan verbinden.
Op 29 april 2024 (jaarnummer 244) werd de stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ definitief vastgesteld door de gemeenteraad.
Voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag valt onder het toepassingsgebied van artikel 2§1.2 van deze verordening.
De lasten zoals bepaald in artikel 2§1.2 van de verordening worden enkel opgelegd voor zover de woonprojecten niet voorzien in een vereiste groene ruimte op eigen terrein van minimaal 500 m², met een minimumaandeel van 10 m² per zelfstandige woongelegenheid of 4 m² per kamer.
Het project voorziet niet in groene ruimte op eigen terrein die voldoet aan de definitie zoals opgenomen in de verordening.
Rekening houdend met 30 woningen in de laatst vergunde toestand bedragen op basis van artikel 4§4 van de verordening deze stedenbouwkundige lasten 10.000,00 euro.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 2 oktober 2025 |
Volledig en ontvankelijk | 17 november 2025 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 16 januari 2026 |
Verslag GOA | 17 december 2025 |
Naam GOA | Axel Devroe |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
De invordering van de financiële stedenbouwkundige last verloopt via een verkoopfactuur.
Deze wordt verstuurd bij de start van de vergunde werken of uiterlijk 18 maanden na de goedkeuring van de omgevingsvergunning, in dit dossier bijgevolg uiterlijk in de budgetperiode 2027.
De ontvangst wordt bij de volgende aanpassing van het meerjarenplan ingeschreven onder de doelstelling 2WNS03_Ruimtelijke Ordening, beleidsactie 2WNS030105_SOK.
Deze middelen worden conform de verordening stedenbouwkundige lasten aangewend voor de cofinanciering van een stadsgroenfonds.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.
2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.
Het college beslist volgende stedenbouwkundige last aan de omgevingsvergunning te verbinden: een financiële stedenbouwkundige last van 10.000,00 euro.
De financieel directeur regelt de financiële aspecten als volgt:
Omschrijving | Bedrag | Boekingsadres | Bestelbon |
Financiële stedenbouwkundige last omgevingsvergunning Pastoor Sabotstraat(MEL) 4 9120 Beveren-Kruibeke-Zwijndrecht
880645776 | 10.000,00 € | Budgetplaats: 5152000000
| Nvt, via facturatieorder |