2026_CBS_00021 - Omgevingsvergunning - OMV_2025103628. Verbrande-Entrepotstraat 7. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          24/5/2024: weigering (OMV_2023106169) voor het slopen van een loods en bouwen van een meergezinswoning met kantoorfunctie;

-          25/07/1928: toelating (1928#30333) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          er zijn geen vergunningen teruggevonden in de archieven.

Bestaande toestand

-          functie: pakhuis;

-          bouwvolume:

• 1 bouwlaag met hellende daken;
• volledig bebouwd perceel;

-          gevelafwerking: parement in rode gevelsteen.

 
Nieuwe toestand

-          functie: gemengd gebouw:

• gelijkvloers en mezzanine: kantoor met archief;
• bovenliggende verdiepingen: 4 woongelegenheden:

-          1 drieslaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van 109 m² en een inpandig terras vooraan van 11,57 m² en achteraan van 27,54 m²;

-          2 drieslaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van 109 m² en een inpandig terras vooraan van 11,57 m² en achteraan van 10,3 m²;

-          1 tweeslaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van 96 m² en een terras vooraan van 13,27 m² en achteraan van 10,8 m²;

• ondergrondse bouwlaag met stockageruimte, bergingen en fietsenstalplaats voor 15 fietsen en 4 bakfietsen;

-          bouwvolume:

• afgebroken pakhuis;

• 6 bouwlagen met plat dak, waarvan de bovenste een terugspringende bouwlaag;
• gelijkvloers en verdieping 1 tot 22,31 m diep;
• verdieping 2-5 tot 17 m diep;

-          gevelafwerking:

• parement in roodbruine gevelsteen;
• geveldetaillering ‘theo’ bovenaan de voorgevel;
• schrijnwerk in lichtgrijze aluminium;
• wanden van de inpandige terrassen in een lichtgrijze gevelbekleding;

-          inrichting:

• open ruimte van 95,66 m²;
• verharding van 41 m² in de tuinzone;
• trap naar ondergrondse verdieping;
• wadi.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van een pakhuis;

-          bouwen van een gemengd gebouw met kantoor op het gelijkvloers en eerste verdieping en 4 woongelegenheden op de 4 verdiepingen daarboven;

-          wijzigen van de functie van bedrijvigheid naar wonen en kantoor;

-          wijzigen van de scheimuren.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat de exploitatie van warmtepompen bij een nieuw appartementsgebouw.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) THEO Glasfabriek
 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: Algemene voorschriften, Artikel  1:   Zone voor Wonen - (Wo1), Artikel  8:   Zone voor Publiek Domein - (Pu) en Culturele, historische en/of esthetische waarde.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          artikel 2.1.1 Culturele, historische en\of esthetische waarde:

In CHE-gebied, bij beschermd erfgoed, worden de wijzigingen tegenover de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Dit geldt zowel voor het exterieur en het interieur van gebouwen, als voor de bijhorende buitenruimten. Het bestaande pakhuis wordt gesloopt.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024.
(De bouwcode kan je raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 9 Minimale hoogte van ruimten:

De hoogte van de eerste verdieping (mezzanine) is slechts 2,3 meter.

• artikel 23 Inrichting van de open ruimte:

In zij- en achtertuinen of binnenplaatsen zijn verhardingen toegestaan, met een maximum van 1/3de van de totale tuinoppervlakte voor tuinen groter dan 60 m². De verharding is 41 m² in plaats van de maximum toegestane 32 m².

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan je raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs worden vastgesteld dat de voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Bijgevolg is het beoordelingskader voor stikstofoxiden veroorzaakt door mobiliteit van toepassing. De stikstofdepositie van het project en de effecten hiervan zijn onderzocht voor de Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H) binnen een straal van 20 km rond het projectgebied. De berekende impactscore is lager dan of gelijk aan de minimis-drempel van 1%. De kritische depositiewaarde ten aanzien van de SBZ-H wordt door het project niet overschreden. Bijgevolg is de opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van de SBZ-H niet vereist. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht.

Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen: https://vmm.vlaanderen.be/publicaties/individuele-bescherming-tegen-overstromingen.

-          Rioleringstoets: overeenkomstig artikel 4.3.9 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 moet een omgevingsvergunningsaanvraag getoetst worden aan de zogenaamde rioleringstoets.
De rioleringstoets is niet van toepassing op de aanvraag.

De aanvraag voldoet aan de bepalingen van de rioleringstoets.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan je raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 21 september 2025. De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsmatig gewenste ontwikkelingen

-          Transformatieleidraad: Transformatieleidraad Ruimte geven aan de stad van morgen. Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad dit plan goed.
(De transformatieleidraad kan je raadplegen via Transformatieleidraad)

-          Strategische Ruimteplan Antwerpen (SRA): Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad het nieuwe plan goed.
(Het strategisch ruimteplan Antwerpen kan je raadplegen via Strategisch Ruimteplan Antwerpen)

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de volledige sloop van een bestaand pakhuis en de nieuwbouw van een gemengd appartementsgebouw met vier woongelegenheden op de verdiepingen en een kantoor op het gelijkvloers. De site is gelegen in een stedelijke woonomgeving met een mix van residentiële en economische functies. De aanvraag verenigt wonen en werken op één perceel, wat aansluit bij het beleid rond verweving van functies volgens de bouwcode (artikel 7) en het principe van meervoudig ruimtegebruik conform de Beleidsvisie Ruimtelijke Economie.

De stedelijke dienst Economie en Toerisme vraagt dat bij eventuele toekomstige aanvragen tot functiewijziging van de kantoorruimte op het gelijkvloers bijzondere aandacht wordt besteed aan het behoud van de economische activiteit op deze locatie, gelet op het belang van die verankering van kleinschalige werkfuncties binnen het stedelijk weefsel.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het bestaande pakhuis dat het hele perceel in beslag neemt, wordt gesloopt en er wordt een nieuwbouw meergezinswoning met vier appartementen en een kantoor op het gelijkvloers en de eerste verdieping gebouwd. Het gebouw heeft een kroonlijsthoogte van 16,50 meter en een teruggetrokken verdieping op 19,15 meter. De bouwdiepte is 21,80 meter op het gelijkvloers en 16,50 meter op de verdiepingen.

Het bouwvolume (met een bouwdiepte van 16,50 meter op de linker perceelsgrens) zoekt qua bouwdiepte een overgang te vinden tussen de minder diepe linkerbuur (met een bouwdiepte 13 meter) en de diepere rechterbuur. In de straat en het bouwblok komen verder nog verschillende bouwhoogtes en -dieptes voor. Het gevraagde bouwvolume is inpasbaar in dit bouwblok.

Het perceel heeft een oppervlakte van 336 m². Hiervan blijft bijna 96 m² onbebouwd waarvan 55 m² onverhard. De niet-verharde zone moet volgens artikel 23 van de bouwcode minimaal 2/3de van de tuinoppervlakte zijn. Als voorwaarde bij de vergunning wordt opgenomen dat 64 m² van de tuinoppervlakte onverhard moet blijven.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag is gelegen in CHE-gebied. Op basis van aangeleverd archiefonderzoek, een bouwhistoriek en inventaris kon voorafgaand aan de voorbesprekingen sloop van de gebouwen gunstig geadviseerd worden.

De nieuwbouwarchitectuur is gebaseerd op de pakhuisarchitectuur in de omgeving en past zich in in de context qua volume en vormgeving. Het project werd meermaals besproken op de Kwaliteitskamer Architectuur.

Het voorstel wordt gunstig geadviseerd door de stedelijke dienst Monumentenzorg.

Het projectgebied bevindt zich binnen een vastgestelde archeologische zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte boven de 300 m² (345 m²) en een geplande vergunningsplichtige ingreep in de bodem boven de 100 m² (circa gelijk aan projectgebied). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

Het advies van de stedelijke dienst Archeologie is voorwaardelijk gunstig en luidt als volgt:

“De archeologienota is ingediend door Lares en waarvan akte door het agentschap Onroerend Erfgoed op 21 september 2025 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/34332). Er werd een programma van maatregelen opgemaakt in de vorm van een uitgesteld vooronderzoek. Nadien maakt de erkende archeoloog een nieuw programma van maatregelen op dat evenzeer als voorwaarde bij deze vergunning dient uitgevoerd te worden.

Volgende voorwaarden worden opgelegd:

-          De bouwheer voert het programma van maatregelen, namelijk een uitgesteld vooronderzoek in de vorm van een proefputtenonderzoek (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/34332) verplicht uit. Nadien volgt een nota met eventueel nieuw programma van maatregelen, ook dit programma van maatregelen dient verplicht te worden uitgevoerd.

-          De bouwheer meldt twee weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst Archeologie (archeologie@antwerpen.be).

-          De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.”

Het advies van de stedelijke dienst Archeologie wordt bijgetreden en integraal in de vergunningsvoorwaarden opgenomen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De brandweer gaf een voorwaardelijk gunstig advies dat strikt moet worden nageleefd.

De voorwaardelijk gunstige adviezen van Aquafin, Fluvius en Proximus moeten worden nageleefd.

De mezzanine op het gelijkvloers heeft een vrije hoogte van slechts 2,30 meter. Deze afwijking op artikel 9 van de bouwcode kan met toepassing van artikel 3 worden toegestaan aangezien het om een archiefruimte bij het gelijkvloerse kantoor gaat en er een grote vide aanwezig is.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de 4 appartementen moeten er 15 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          1 appartement met 2 slaapkamers = 1 x 3 (2 slaapkamers +1 extra) = 3;

-          3 appartementen met 3 slaapkamers = 3 x 4 (3 slaapkamers + 1 extra) = 12.

Voor het kantoor van 298,75 m² moeten er 4 fietsstalplaatsen voorzien worden (1,25/100 m²).

In de kelder worden 19 fietsstalplaatsen voorzien waaronder 4 bakfietsen. Deze zijn te bereiken met een fietslift.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Op de projectlocatie wordt een bestaand pand gesloopt en vervangen door een nieuw gebouw met 4 appartementen en kantoorruimte met archief en opslag op het gelijkvloers en de mezzanine. De kantoorruimte zal gebruikt worden door een bedrijf gespecialiseerd in de verkoop van brillen en accessoires (Theo bv).

Voor het koelen en verwarmen van het gebouw zal gebruik gemaakt worden van vier warmtepompen met elk een drijfkracht van 8 kW. Als koelmiddel wordt 1,85 kg R32 (GWP 675) gebruikt per toestel. Het geluidsvermogen van het toestel bedraagt maximaal 62 dB(A).

De buitenunits worden centraal op het dak geplaatst op trillingisolerende steunen. Rondom het toestel worden op maat gemaakte geluidschermen geplaatst die de technische prestaties niet verminderen.

Er is geen bemaling nodig voor de realisatie van het project. Volgens de bijgevoegde bemalingsnota zal er niet onder het waterpeil gewerkt moeten worden. De kelderplaat wordt voorzien op 3,5 m-mv, terwijl het grondwater zich op 4,4 m-mv zou bevinden.

Beoordeling

Uit de technische informatie van de warmtepompen blijkt dat de drijfkracht van elk toestel 2,23 kW bedraagt. Het vermogen in de vergunning wordt in die zin aangepast (4x 2,23 kW). Bij gebruik van warmtepompen ontstaat risico op geluidshinder. De buitenunits staan in openlucht opgesteld op het dak van het nieuwe gebouw dat ten minste de hoogte heeft van de omliggende gebouwen. De akoestische afscherming zal de verspreiding van het geluid beperken. Het grootste risico op geluidshinder treedt op ter hoogte van de bovenste verdiepingen van Verbrande-Entrepotstraat 11. In een nis in de zijmuur bevinden zich immers enkele raampartijen; mogelijk horende bij leef- of slaapruimtes van de appartementen. Er werd met betrekking tot geluid geen bezwaar ingediend. Gelet op het verminderde geluidsniveau door het scherm en de afstand tussen de installaties en de raampartijen, wordt het risico als aanvaardbaar ingeschat. De exploitant moet bijkomende maatregelen nemen om aan de milieukwaliteitsnormen voor geluid te voldoen, wanneer zou blijken dat er zich problemen voordoen.

Het koelmiddel dat gebruikt wordt in de warmtepomp bepaalt in grote mate het potentiële effect op de klimaatverandering bij accidentele vrijstelling. In het kader van duurzaamheid en het minimaliseren van de impact bij accidentele vrijstelling van gefluoreerde gassen voerde de Europese Unie verstrengde regels in rond het gebruik van koelmiddelen om zodoende de invloed ervan op de opwarming van de aarde te beperken. Voor een aantal toepassingen wordt een maximum toelaatbaar aardopwarmingsvermogen (GWP) opgelegd, voor een aantal toepassingen wordt op termijn een totaalverbod op F-gassen vooropgesteld (met uitzonderingen in geval van veiligheidseisen). De exploitant dient daarom warmtepompen te selecteren met een voldoende laag GWP. Meer informatie over in de toekomst toegelaten koelmiddelen en hun eventuele uitfaseringstermijn kan teruggevonden worden op https://www.vlaanderen.be/veka/energie-en-klimaatbeleid/energie-en-klimaatbeleid-voor-ondernemingen/f-gassen/20-februari-2024-nieuwe-f-gassenverordening-gepubliceerd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Minimaal 2/3de van de tuinoppervlakte, ofwel 64 m², moet onverhard blijven.

3. De voorwaarden uit het advies van de stedelijke dienst Archeologie moeten worden nageleefd.

4. De voorwaarden uit de adviezen van Aquafin, Fluvius en Proximus moeten worden nageleefd.

5. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits de algemene en sectorale milieuvoorwaarden worden nageleefd, kunnen de hinder en risico’s voor mens en milieu tot een aanvaardbaar niveau beperkt worden. Er wordt gunstig advies gegeven de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubriek(en)

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden standpunten, opmerkingen en/of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.

Bespreking van de bezwaren

1.      Schending van RUP Binnenstad
Het project respecteert de harmonieregel (artikel 2.1.2) niet: bouwvolume, bouwhoogte en bouwdiepte zijn niet in harmonie met het referentiebeeld. Gangbare bouwdiepte in het bouwblok is ±12 meter, terwijl het project 17 meter diep bouwt, wat storend en niet vergunbaar is. De hoogte van 19,15 meter overschrijdt de omgeving: bijna 6 meter hoger dan nr. 3 en 5, en 10 meter hoger dan nr. 9. Industriële pakhuizen kunnen niet dienen als referentie voor woonfuncties.

Beoordeling:
Het bezwaar is niet gegrond. Het bouwvolume (met een bouwdiepte van 16,50 meter op de linker perceelsgrens) zoekt qua bouwdiepte een overgang te vinden tussen de minder diepe linkerbuur (met een bouwdiepte van 13 meter) en de diepere rechterbuur. Door de sterke variatie in bouwdieptes in het bouwblok en de aanwezigheid van voldoende open ruimte op het perceel kan ingestemd worden met het voorgestelde bouwvolume. De hoogte van het gebouw is met vijf bouwlagen en een teruggetrokken laag niet vreemd in het straatbeeld. Hoewel het onmiddellijk aanpalend gebouw lager is, hebben de volgende gebouwen ook 5 à 6 bouwlagen en een grotere bouwdiepte. De uitwerking van de bakstenen voorgevel refereert inderdaad naar de veel voorkomende pakhuizen in deze wijk, wat positief onthaald werd door de Kwaliteitskamer Architectuur.
 

2.      Overschrijding van ruimtelijke draagkracht - artikel 2.1.3
Het project belemmert daglichttoetreding en bezonning van omliggende woningen, waaronder keuken en woonkamer.

Beoordeling:
Het bezwaar is niet gegrond. De bezwaarindiener heeft zijn leefruimtes in tweede orde in een achterhuis van het buurpand, en een groot terras op het dak van een gelijkvloerse achterbouw. Het feit dat hij tot nu toe een onbelemmerde bezonning genoot door het lage magazijn, betekent niet dat dit een verworven recht is. De bouw van een meergezinswoning in de strook voor hoofdgebouwen valt binnen de toelaatbare stedenbouwkundige context. Het gelijkvloers van de nieuwbouw wordt tot een diepte van 21 meter doorgetrokken met een hoogte van 7,22 meter, dit is 1,70 meter hoger dan het aanpalende terras op de achterbouw bij de buren, en zorgt er tevens voor dat plaatselijk de nodige afstandsregels gerespecteerd worden. Dit volume overlapt slechts voor een klein deel met het aanpalend terras. Het voorgestelde volume zal een beperkt effect op de zonlichttoetreding op het buurperceel hebben, maar de hinder blijft beperkt tot een aanvaardbaar niveau en de woonkwaliteit wordt niet in het gedrang gebracht.
 

3.      Schending van Bouwcode – artikel 10
De bouwcode verplicht rekening te houden met optimale bezonning en daglichttoetreding. Het ontwerp houdt hier geen rekening mee en is manifest strijdig met deze bindende verordening en is niet vergunbaar.

Beoordeling: zie punt 2.
Het bezwaar is niet gegrond.
 

4.      Schending van Bouwcode – artikel 7 §2
Het terras op verdiepingshoogte veroorzaakt privacyproblemen.

Beoordeling:
Het bezwaar is niet gegrond. De terrassen houden voldoende afstand voor wat betreft lichten en zichten. De terrassen zijn inpandig wat mogelijke inkijk nog zal beperken.
 

5.      Concrete gevolgen voor bewoners

-          80% daglichtverlies en verlies van zoninval in leefruimten;

-          een blinde muur van 13 m hoog pal tegenover ramen;

-          inkijk vanaf terras waardoor privacy ernstig wordt aangetast;

-          omgeving bestaat uit lage bebouwing (1 à 2 bouwlagen), waardoor impact nog groter is.

Beoordeling:
Het bezwaar is niet gegrond. Het verlies aan daglicht wordt niet concreet gemaakt. Er zal een beperkte invloed op de bezonning zijn aangezien de schaduw van de nieuwbouw voor een groot deel binnen de schaduwlijnen van de bestaande gebouwen zal vallen. De scheimuur zal inderdaad verlengd worden tot 16,50 meter, dit is geen abnormale bouwdiepte voor een meergezinswoning in de binnenstad. Zoals hoger vermeld zijn de terrassen inpandig en voldoen ze aan de regels betreffende lichten en zichten. De omgeving bestaat uit gebouwen met afwisselende profielen gaande van 4 tot 6 bouwlagen. Het te slopen pakhuis is hierop een uitzondering. De bezwaarindieners geven aan in een lager gebouw achter het hoofdgebouw te wonen, maar dit is niet de stedenbouwkundige context voor het nieuwe project in de schil van het bouwblok.