2025_CBS_04390 - Omgevingsvergunning - OMV_2025022413. Frankrijklei 110 en Tabakvest 35. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          13/01/2025: statusrapport vermoeden van vergunning gebouw, functie(s), aantal woongelegenheden;

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed ‘Neoclassicistisch burgerhuis’: https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/4945;

-          30/08/1989: Tabakvest 35: wijzigingsvergunning;

-          01/02/1988: Tabakvest 35: vergunning (1988601) voor het uitbreiden van een bureelgebouw, dakveranda;

-          31/12/1985: vergunning (1985384) voor een verbouwing;

-          06/12/1872: Frankrijklei 110: toelating (1872#1116) voor het bouwen van een huis en muur.

Vergunde toestand

-          functie:

• Frankrijklei 110: gemengd gebouw:

-          gelijkvloerse en eerste verdieping: kantoor verbonden met Tabakvest 35;

-          hogere verdiepingen: 1 zelfstandige woongelegenheid;

• Tabakvest 35: gemengd gebouw:

-          gelijkvloerse verdieping: inpandige garage voor 2 auto’s;

-          eerste en tweede verdieping: kantoor;

-          derde verdieping: studio;

-          vierde verdieping: wintertuin – zwembad;

-          bouwvolume:

• Frankrijklei 110:

-          3 bouwlagen met een zadeldak;

-          bouwhoogte van 15,74 m;

-          historisch en architecturaal waardevolle interieurelementen zoals: trappen, schouwmantels, tegelvloeren, parketten en lijstplafonds;

• Tabakvest 35:

-          5 bouwlagen met een plat dak;

-          bouwhoogte van 13 m;

-          gelijkvloers verbonden met half ondergrondse kelder langs de Frankrijklei;

-          gevelafwerking:

• Frankrijklei 110:

-          wit bepleisterde en geschilderde lijstgevel;

-          balkon op consoles op de verdieping;

-          houten schrijnwerk met t-deling en houten kroonlijst;

-          smeedijzeren gedetailleerd uitgewerkte dubbele toegangsdeur (1913);

• Tabakvest 35:

-          lichtkleurig bepleisterde gevel met houten schrijnwerk;

-          deur en garagepoort in aluminium;

-          inrichting: volledig bebouwd perceel op het gelijkvloers.

Bestaande toestand

-          functie overeenkomstig de vergunde toestand;

-          bouwvolume:

• Frankrijklei 110: overeenkomstig de vergunde toestand behoudens:

-          eerste verdieping volledig bebouwd;

-          tweede verdieping: dakterras tussen de 2 gebouwen;

-          derde verdieping: wand rond terras;

• Tabakvest 35: overeenkomstig vergunde toestand behoudens terrassen op de vierde verdieping;

-          gevelafwerking:

• Frankrijklei 110:

-          zwart pvc schrijnwerk op de eerste verdieping;

-          verwijderde balustrade op de tweede verdieping;

• Tabakvest 35:

-          lichtkleurig bepleisterde gevel met houten schrijnwerk;

-          deur en garagepoort in aluminium;

-          inrichting: volledig bebouwd perceel op het gelijkvloers en de eerste verdieping.

Nieuwe toestand

-          functie: meergezinswoning met 11 woongelegenheden met een gemiddelde netto-vloeroppervlakte van 93,5 m²;

• Frankrijklei 110: 6 woongelegenheden:

-          gelijkvloerse verdieping: appartement 001 met 2 slaapkamers met een netto-vloeroppervlakte van 102 m² en met een private buitenruimte van 10 m²;

-          eerste verdieping: appartement 101 met 2 slaapkamers met een netto-vloeroppervlakte van 72 m² en met een private buitenruimte van 10 m²;

-          tweede verdieping: appartement 201 met 2 slaapkamers met een netto-vloeroppervlakte van 116 m² en met een private buitenruimte van 7,7 m²;

-          derde verdieping: appartement 301 met 2 slaapkamers met een netto-vloeroppervlakte van 110 m² en met een private buitenruimte van 6 m² + 7 m²;

-          vierde verdieping: appartement 401 met 1 slaapkamer met een netto-vloeroppervlakte van 86 m² en met een private buitenruimte van 8 m² + 7,2 m²;

-          vijfde en zesde verdieping: duplex appartement 501 met 3 slaapkamers met een netto-vloeroppervlakte van 160 m² en met een private buitenruimte van 8 m² + 7 m² + 9 m² + 13,5 m²;

• Tabakvest 35: 5 woongelegenheden:

-          gelijkvloerse verdieping: inpandige garage voor 1 auto en fietsenberging;

-          eerste verdieping: appartement 002 met 1 slaapkamer met een netto-vloeroppervlakte van 72 m² en met een private buitenruimte van 10 m²;

-          tweede verdieping: appartement 102 met 1 slaapkamer met een netto-vloeroppervlakte van 72,5 m² en met een private buitenruimte van 9,4 m²;

-          derde verdieping: appartement 202 met 1 slaapkamer met een netto-vloeroppervlakte van 72,5 m² en met een private buitenruimte van 9,4 m²;

-          vierde verdieping: appartement 302 met 2 slaapkamers met een netto-vloeroppervlakte van 72 m² en met een private buitenruimte van 9,4 m²;

-          vijfde verdieping: appartement 402 met 1 slaapkamer met een netto-vloeroppervlakte van 51 m² en met een private buitenruimte van 8 m²;

-          bouwvolume:

• Frankrijklei 110:

-          uitbreiding tot 7 bouwlagen met een plat dak, waarvan 4 nieuwe teruggetrokken daklagen;

-          kroonlijst van herenhuis op 15,74 m;

-          uitbreiding met nieuwe daklagen tot een totale bouwhoogte van 28,29 m;

• Tabakvest 35:

-          uitbreiding tot 6 bouwlagen, waarvan een extra teruggetrokken daklaag met dakterras;

-          uitbreiding tot totale bouwhoogte van 16,28 m;

-          gevelafwerking:

• Frankrijklei 110:

-          herenhuis: wit bepleisterde en geschilderde lijstgevel en houten schrijnwerk met t-deling en houten kroonlijst;

-          uitbreiding daklagen: champagnekleurig aluminium gevelpanelen met verticale profielen en schrijnwerk met glazen balustrades;

• Tabakvest 35:

-          beige metselwerk met champagnekleur aluminium schrijnwerk;

-          poort naar inpandige parkeerplaats voor het stallen van 2 wagens;

-          inrichting: tuinzone op volle grond van 12 m² met infiltratiebekken.

Inhoud van de aanvraag

Frankrijklei 110-Tabakvest 35:

-          gedeeltelijk slopen van bestaande bebouwing;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 11;

-          wijzigen van de functie van kantoren naar wonen;

-          uitbreiden van het bouwvolume van beide panden;

-          uitbreiden van het dwarse verbindingsvolume tussen beide panden;

-          wijzigen van de voorgevels aan beide straten;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          ontharden tot 12 m² tussen beide panden.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: Algemene voorschriften, Culturele, historische en/of esthetische waarde en Artikel  6:   Zone voor Centrumfuncties - Stedelijke functies (Ce6).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 2.1.1 Culturele, historische en\of esthetische waarde:

De uitwerking en afwerking van de beoogde uitbreiding langs de Frankrijklei hebben een storende impact op de erfgoedwaarden van het desbetreffende pand en de omgeving, waar het behoud van de culturele, historische en esthetische waarde vooropgesteld wordt.

In de gevel van de Frankrijklei werden bovendien de ramen vervangen van hout naar pvc en werd de balustrade op de tweede verdieping vervangen.

-          artikel 2.1.2 Harmonieregel en referentiebeeld:

Het nieuwe volume van vier bouwlagen bovenop de bestaande kroonlijst van het herenhuis in de Frankrijklei is niet in harmonie met het inventarispand zelf. De bestaande historische gevel met drie hoge bouwlagen wordt verdrukt door de disproportionele uitbreiding met het nieuwe dakvolume van vier bouwlagen, wat leidt tot een wanverhouding tussen onderbouw en toevoeging.

De voorgestelde uitbreiding met vier bouwlagen tot een pand met 7 bouwlagen is bovendien niet kenmerkend voor dergelijke neoclassicistische burgerhuizen in de omgeving aan de Leien.

Ook aan de zijde van de Tabakvest is het uitbreiden van de bouwhoogte met een extra dakverdieping tot een bouwhoogte van 6 bouwlagen niet kenmerkend in deze straat, daar waar de aanpalende panden bestaan uit vier tot vijf bouwlagen.

-          artikel 2.1.3 Bouwvolume, bouwlijn, bouwdiepte:

Een uitbreiding van vier bouwlagen aan de Frankrijklei doet afbreuk aan de eenheid van inventarispanden waar het pand deel van uitmaakt, en als referentiebeeld langs de Leien.

Het uitbreiden van de bouwhoogte langs de Frankrijklei en de Tabakvest heeft bovendien ook een onaanvaardbare invloed op de lichtinval, bezonning en leefbaarheid binnen het bouwblok voor zowel de woongelegenheden op de onderste verdiepingen van het eigen perceel als die op de noordelijk gelegen aanpalende percelen.

Tenslotte overschrijdt de voorgestelde bouwdiepte van de terrassen de kenmerkende bouwdiepte in het bouwblok zowel langs de Frankrijklei als de Tabakvest.

-          artikel 2.1.6 Gevelopbouw en gevelgeleding:

De uitwerking en afwerking van de beoogde uitbreiding langs de Frankrijklei hebben een storende impact op de erfgoedwaarden van het desbetreffende pand.

-          artikel 2.1.9 Dakvormen en dakkapellen:

De neoclassicistische burgerwoningen langs de Leien zijn hoofdzakelijk voorzien van mansardedaken of zadeldaken. Een dakopbouw van vier bouwlagen en afgewerkt in champagnekleurige aluminium panelen bovenop een historische gevel is atypisch voor deze inventarispanden en de omgeving.

-          artikel 2.1.13 Schoorstenen en technische installaties:

Technische installaties moeten in het maximaal toelaatbare bouwvolume verwerkt zitten zoals bepaald in punt 2.1.3. Buizen van technische installaties moeten uitmonden in het dak. De aanvraag bevat geen informatie over de technieken.

-          artikel 2.2.1 Draagkracht:
Het aantal woongelegenheden overschrijdt de draagkracht van het historisch waardevolle inventarispand en van de omgeving. Het dense programma en het bouwvolume hebben een onaanvaardbare impact qua lichtinval, bezonning, mobiliteit, uitzicht ed. op de omgeving. Verder zorgt de beperkte afstand tussen de terrassen onderling voor privacyhinder binnen voorliggend project en zorgen de terrassen langs de Tabakvest voor privacyhinder bij de buren.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• Artikel 21 Liften:

De lift in de Frankrijklei voldoet niet aan de minimale afmetingen van 100 x 140 centimeter voor het liftplateau.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Ontwikkelingsgerichte aanpak ven erfgoed: zie RUP Binnenstad.
• artikel 6 Ruimtelijke draagkracht:

De maat, vorm en het uitzicht van een gebouw passen visueel en vormelijk niet in de omgeving. De eigen aard en omvang van de bebouwing aan de Leien en de Tabakvest vormen het uitgangspunt.

Een uitbreiding van vier bouwlagen aan de Frankrijklei doet afbreuk aan de eenheid van inventarispanden waar het pand deel van uitmaakt, en volgt de schaal (hoogte en diepte) van deze gebouwen niet.

Het voorzien van een zesde bouwlaag in de Tabakvest is niet kenmerkend in de straat, waar de aanpalende panden vier tot maximum vijf bouwlagen hebben.

De afstand tussen de achtergevels van de Frankrijklei en de Tabakvest is door de uitbreiding van de bouwdiepten met aanhangende terrassen te klein om nog voldoende rust en privacy te garanderen.

Bovendien zijn dergelijke bouwvolumes atypisch ten opzichte van de aanpalenden, zowel aan de zijde van de Tabakvest als aan de Frankrijklei en heeft dit ongewenste scheimuuraanpassingen tot gevolg.

• artikel 7 Programmatorische draagkracht, stedelijke verweving van functies:

De omvang van het programma is niet meer afgestemd op de typologie en grootte van het gebouw, het perceel en de omgeving. De grootte van de functie enerzijds en de typologie en de schaal van een project anderzijds zijn niet meer verenigbaar met de draagkracht van de omgeving. De te grote concentratie van woningen zorgt voor conflicten en overlast, door hinder, parkeerdruk en overmatig genereren van verkeer, de afname van de beeldkwaliteit, privacy- en inkijkproblemen.

De inpassing van de bebouwing is niet meer afgestemd op het perceel, de perceelsgrenzen, andere gebouwen op het perceel en op de omgeving. Bij de creatie van bouwvolumes werd geen rekening gehouden met het gebruik van het gebouw zelf en met bezonning, uitzichten en privacy op het perceel en bij de overige gebouwen in de omgeving. Voorliggende verdichting zorgt voor een vermindering van woonkwaliteit op het perceel en de omliggende panden. Het plan voorziet door het uitbreiden van de bouwhoogten, de bouwdiepten met aanhangende terrassen en het opdikken van het verbindingsvolume in een hoge donkere lichtschacht tussen beide gebouwen waardoor de onderste woonentiteiten beschikken over onvoldoende lichtinval, bezonning en privacy. Hetzelfde geldt voor de achtergevels van de tegenover elkaar liggende bebouwing aan de Frankrijklei en aan de Tabakvest, en voor de noordelijk gelegen aanpalende bebouwing.

• artikel 8 Visuele en vormelijke inpassing:

De oorspronkelijke panden langs de Leien, bestaande uit voornamelijk

neoclassicistische burgerwoningen, zijn kenmerkend voorzien van mansardedaken of zadeldaken. Een dakopbouw bestaande uit vier bouwlagen en afgewerkt in champagnekleurige aluminium platen, respecteert het straatbeeld met dergelijke inventarispanden en de omgeving van de Leien,  niet. De vernieuwde en totaal aangepaste gevel van het neoclassicistisch burgerhuis ondersteunt het straatbeeld in combinatie met andere beeldondersteunende en waardevolle gevels niet.

Ook de architecturale kwaliteit van het gevelbeeld wordt niet gerespecteerd, waarbij de beeldkwaliteit en de erfgoedwaarde van deze neoclassicistische burgerhuizen belangrijk zijn. De optopping met vier bouwlagen bovenop een historische gevel van drie hoge bouwlagen is atypisch voor dit inventarispand en brengt de gevel helemaal uit verhouding.

• artikel 22 Maat van de open ruimte:

De aanvraag voorziet op de onderste verdiepingen een functiewijziging van kantoren naar wonen, maar er wordt niet voorzien in 20% open ruimte op maaiveldniveau. De open ruimte is beperkt tot 12 m² waar deze 56 m² moet zijn.

• artikel 32 POET-principe is leidend:

De aanvraag voorziet niet in het aantal parkeerplaatsen volgens de parkeernorm voor het gevraagde programma.

• artikel 33 Fietsparkeren maximaal op eigen terrein:

De fietsenstalplaatsen voldoen niet aan de inrichtingsprincipes.

De tussen afstand in de schuine stalplaatsen in de Tabakvest is slechts 0,35 meter in plaats van 0,40 meter en er is geen voldoende beschikbare ruimte achter enkele stalplaatsen waardoor deze niet bruikbaar zijn.

Onderaan de fietstrap in de Frankrijklei is onvoldoende ruimte om te keren met de fiets.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het voorzien van een appartementsgebouw is principieel in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het RUP Binnenstad en qua functie inpasbaar langs de Leien.

De stedelijke dienst Economie en Toerisme heeft echter bezwaar tegen de volledige transformtie van de bestaand kantoorfunctie naar wonen. Het perceel is gelegen in een zone voor centrumfuncties waar zowel kantoren als wonen gangbaar zijn. Het volledig schrappen van de kantoorfunctie kan een negatieve impact hebben op de economische activiteit in het gebied. Gezien de beleidsvisie ruimtelijke economie adviseren we het behoud van een gedeelte van het gelijkvloers en de eerste verdieping als kantoor. Indien de gevraagde functiewijziging wordt doorgevoerd, kan dit op termijn leiden tot een vermindering van kantoorruimte in het centrum wat nadelig is voor onze stedelijke economie.

Aangezien de ontpittingsmogelijkheden op het perceel beperkt zijn omwille van de erfgoedwaarde en de beperkte bouwdiepte van het bouwblok waardoor onvoldoende kwaliteit kan worden voorzien voor een woonfunctie op de onderste verdiepingen, wordt ook vanuit stedenbouwkundig oogpunt het standpunt van de dienst Economie bijgetreden.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag is strijdig met alle voorschriften van het RUP Binnenstad en de bouwcode die de ruimtelijke en visuele inpasbaarheid van de volumetrie en het programma betreffen.

De uitbreiding en afwerking van de beoogde uitbreiding in de Frankrijklei hebben een storende impact op de erfgoedwaarden van het desbetreffende pand en de omgeving aan de Leien. De neoclassicistische burgerwoningen aan de Frankrijklei zijn kenmerkend voorzien van mansardedaken of zadeldaken. Een dakopbouw van vier bouwlagen en afgewerkt in champagnekleurig aluminium panelen bovenop een historische gevel is atypisch voor het inventarispand en de omgeving.

Het nieuwe volume van vier bouwlagen bovenop de bestaande kroonlijst respecteert het straatbeeld en de architecturale kwaliteit van de omgeving niet en leidt tot een wanverhouding tussen onderbouw en toevoeging. De uitbreiding doet eveneens afbreuk aan de lagere eenheidsbebouwing van inventarispanden op de aanpalende percelen, waar het pand aan de Leien deel van uitmaakt.

De uitbreiding met een extra daklaag in de Tabakvest is eveneens niet kenmerkend in de straat aangezien de omgeving hoofdzakelijk bestaat uit vier à vijf bouwlagen. Het voorziene bouwvolume met 6 bouwlagen in de Tabakvest is beduidend hoger dan de buurpanden.

Voorgestelde verdichting, met het oog op een vermeerdering van het aantal woongelegenheden van twee tot 11, is niet in proportie tot de beschikbare ruimte en bebouwing op het perceel en de omgeving.

Het uitbreiden van de bouwhoogten, de bouwdiepten met aanhangende terrassen en het opdikken van het verbindingsvolume resulteert in een hoge donkere lichtschacht tussen beide gebouwen met een beperkte diepte van 2,87 meter en een breedte van 4,06 meter. Hierdoor beschikken de onderste woongelegenheden over onvoldoende lichtinval en bezonning, wat niet aanvaardbaar is voor een woonfunctie.

De afstand van 2,87 meter is ook onvoldoende om de privacy in de tegenoverliggende appartementen te garanderen.

Bovendien zorgen de hoge en diepe bebouwing en de aanhangende terrassen voor privacyhinder op de aanpalende percelen en hebben ze een negatieve impact op de lichtinval en bezonning van de aanpalende gebouwen.

Artikel 22 van de bouwcode schrijft voor dat bij een functiewijziging – van kantoren naar wonen – 20% open ruimte moet worden voorzien op maaiveldniveau. De aanvraag voorziet slechts bij benadering 5% (12 m² in plaats van de vereiste 56 m²).

Deze beperkte open ruimte is onvoldoende om een woonfunctie te verantwoorden in de onderste bouwlagen.

Cultuurhistorische aspecten en visueel-vormelijke elementen

De aanvraag heeft betrekking op een pand dat is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de Vlaamse minister van Buitenlands Beleid en Onroerend Erfgoed, G. Bourgeois van 29 maart 2019. De erfgoedwaarden moeten afgewogen worden ten opzichte van de mogelijkheden tot transformatie en functionele herbestemming. De erfgoedwaarde van een pand wordt bepaald door zowel het exterieur als het interieur.

Gezien de erfgoedwaarde van het pand en de cultuurhistorische waarde van de Leien, werd het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg ingewonnen. Het advies is ongunstig en luidt als volgt:

“Het pand werd vastgesteld als bouwkundig erfgoed omwille van de historische en architecturale waarde. Het pand heeft is beeldbepalend in deze omgeving, het exterieur en het in 1913 verbouwde interieur zijn nog grotendeels bewaard met uitzondering van het buitenschrijnwerk op niveau 0, 1 en 2 in de voorgevel. 

Samen met de 3 buurpanden rechts (ook inventarispanden) vormt het een representatief voorbeeld van de historische bebouwing aan de Leien.

De toegevoegde achterbouw uit 1988 aan de zijde van de Tabaksvest heeft geen erfgoedwaarde. Volgend advies handelt over de Frankrijklei.

Er werd een che-rapport opgemaakt door Koen Van Overvelt in mei 2024. Op basis van het fotomateriaal stellen we vast dat de plannen niet correct opgetekend zijn en dat wijzigingen tov. de bestaande toestand niet in een andere kleur werden gearceerd op de plannen nieuwe toestand wat de beoordeling van het dossier bemoeilijkt.

Men wenst het pand te verbouwen. Er worden boven de kroonlijst drie bouwlagen toegevoegd, beperkt teruggetrokken tov. de voorgevel, en hierboven nog een verder teruggetrokken vierde bouwlaag. Het geheel wordt uitgewerkt in aluminium panelen in champagnekleur.

De voorgestelde optopping houdt op geen enkele manier rekening met de ondergevel, noch qua verhoudingen, noch qua materiaalgebruik. Vervanging van het bestaande zadeldak door een mansardedak in functie van een beter gebruik van de daklaag is vanuit erfgoedoogpunt zeker bespreekbaar. Hierdoor komen ook de drie andere inventarispanden aan de rechterzijde niet onder druk te staan en blijft deze reeks van vier panden als representatief voorbeeld van de oorspronkelijke bebouwing op de Leien behouden. Het advies van de Kwaliteitskamer Architectuur sluit aan op bovenstaand advies mbt. de voorgestelde volume-uitbreiding.

Het houten schrijnwerk in de voorgevel werd tussen 2012 en 2017 vervangen door vlak pvc-schrijnwerk in zwarte kleur, zonder vergunning. De balustrade op de tweede verdieping thv. de middenrisaliet werd in het verleden verwijderd en vervangen door een reclamepaneel. In de nieuwe toestand  blijft enkel de bevestiging van het paneel behouden als borstwering, wat zowel beeldverstorend als onveilig is.

Vanuit erfgoedoogpunt is het vervlakte schrijnwerk in pvc niet aanvaardbaar. Een kwalitatief voor de borstwering op de tweede verdieping thv. de voorgevel is te voorzien. Behoud van het bestaande element is niet aanvaardbaar aangezien dit niet voldoet aan de wetgeving en een beeldverstorend element vormt.

In het interieur blijft de kamerstructuur behouden, net zoals alle binnendeuren, wand- en plafondafwerking, schouwen en schouwmantels, parketvloeren zoals vermeld op de plannen en vermeld in het che-rapport als behoudenswaardig. De info uit het rapport werd op de plannen voorzien maar plannen en tekst spreken elkaar tegen wanneer het gaat over brandwerende deuren die uitgeven op de traphal.

Vanuit erfgoedoogpunt gaan we uit van behoud van onderstaande elementen zoals vermeld op de plannen en in de conclusie van het che-rapport:

-          de vestibule, inbegrepen de vloer en de wand- en plafondafwerking d.m.v. geprofileerd stucwerk (datering XIXc);  

-          de traphal, inbegrepen de vloer en de wand- en plafondafwerking d.m.v. geprofileerd stucwerk;

-          de houten bordestrap, voorzien van als gestileerde lieren/houtgesneden ornamenten uitgewerkte spijlen (tot tweede verdieping en de geprofileerde spijlen (vanaf tweede verdieping);

-          het binnenschrijnwerk op de begane grond, omvattende de beglaasde en in roeden verdeelde binnendeuren en deurvensters (datering XIXc en XXa);

-          het vertrek aan de straatzijde op de begane grond, inbegrepen de plafondafwerking d.m.v. geprofileerd stucwerk, de marmeren schouwmantel en de schouwboezem. (datering XIXc en XXa);

-          de enfilade van drie vertrekken aan de straatzijde op de eerste verdieping, inbegrepen de houten parketvloer en de wand- en plafondafwerking d.m.v. geprofileerd stucwerk, de drie marmeren schouwmantels en de drie schouwboezems;

-          het binnenschrijnwerk op de eerste verdieping, omvattende de beglaasde en in roeden verdeelde binnendeuren en deurvensters, de houten lambrisering in het

centrale vertrek en de houten lijsten van de muuropeningen (datering XXa en mogelijk XIXc).

Het is niet duidelijk hoe de beglaasde deuren behouden kunnen blijven in combinatie met voldoende brandweerstand tov. de gemeenschappelijke delen. Na telefonisch contact met de architect blijkt dat de plannen niet correct werden opgetekend. Er zullen gyproc voorzetwanden voorzien worden waar beglaasde ramen en deuren uitgeven op de traphal (dit staat op plan in PIV3 opgetekend). Uitzicht via de beglaasde delen op de achterzijde van een gyprocwand is niet kwalitatief. Er bleek duidelijk uit het gesprek dat hier niet over was nagedacht en men de info uit het rapport op de plannen heeft gezet om aan monumentenzorg tegemoet te komen.

Ook de enfilade van kamers op de eerste verdieping blijft niet behouden en de nieuwe indeling in de achterste ruimte houdt geen rekening met de interieurafwerking.

Op de gelijkvloerse verdieping blijft het verlaagd plafond behouden, wat ons inziens afbreuk doet aan de belevingswaarde van de gelijkvloerse ruimtes. Gelet op het voorgaande wordt een ongunstig advies verleend.”

Gezien de vooropgestelde uitbreiding en uitwerking niet voldoen aan de stedenbouwkundige voorschriften en sterk afwijken van de kenmerkende architectuur en daklagen in de omgeving, werd het advies ingewonnen van de Kwaliteitskamer Architectuur. Het advies is ongunstig en luidt als volgt:

“Het desbetreffende pand maakt deel uit van een rij herenhuizen die een leesbaar typologisch geheel vormen aan de zijde van de Frankrijklei. De Kwaliteitskamer bepleit het behoud van de lagere waardevolle bebouwing die het kenmerkende beeld van de Leien overeind houden. Daarenboven is het pand gelegen in che-gebied, waar conform de voorschriften de wenselijkheid van behoud primeert.

Gelet op de erfgoedwaarde van het bestaande pand, de kenmerkende geleding en typologie (herenhuis met achterliggend koetshuis) adviseert de Kwaliteitskamer uit te gaan van behoud. Een eventuele herinterpretatie van het bestaande dak die past bij de onderbouw qua proportie en geleding en die rekening houdt met de structuur van het bestaande pand valt te overwegen, maar voorliggende overmaatse optopping wordt ongunstig geadviseerd.”

Rekening houdende met het bovenstaande adviezen wordt de uitbreiding en uitwerking van de vier daklagen aan de Frankrijklei en een teruggetrokken daklaag aan de Tabakvest ongunstig beoordeeld.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Vermits het POET-principe volgens de bouwcode leidend is en de vereiste parkeernorm hier niet kan nageleefd worden, waardoor 5 ontbrekende parkeerplaatsen bijkomend worden afgewenteld op het openbaar domein, komt dergelijk programma ook omwille van de mobiliteitsimpact niet in aanmerking voor vergunning.

Fietsvoorzieningen

Volgens het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit moeten er voor de 11 woongelegenheden 30 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          4 appartementen met 1 slaapkamer = 4 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 8

-          6 appartementen met 2 slaapkamers = 6 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 18

-          1 appartement met 3 slaapkamers = 1 x 4 (3 slaapkamers + 1 extra) = 4

Er worden 30 fietsstalplaatsen voorzien in twee aparte bergingen van 12 en 18 plaatsen. De 12 fietsstalplaatsen voor de appartementen aan de kant van de Tabakvest zijn te bereiken via de inkomhal van de Tabakvest. De 18 fietsstalplaatsen voor de appartementen aan de kant van de Frankrijklei zijn te bereiken via een fietstrap naar de kelder aan de Frankrijklei.

De fietsenbergingen voldoen niet aan de inrichtingsprincipes van de bouwcode. De stedelijke dienst Mobiliteit legt daarom volgende voorwaarden op:

“De fietstrap naar de kelder moet voorzien worden van een fietsgoot. De vlakke ruimte beneden aan de fietstrap moet minstens 1,70 meter breed zijn, zodat je vlot met je fiets op en af de trap kan geraken.

Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een vrije ruimte van 1,70 meter beschikbaar zijn en dat is niet overal het geval.

Verder moet ook 10% van de fietsstalplaatsen bruikbaar zijn voor buitenmaatse fietsen (cargofiets, bakfiets,…).”

Uit het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit blijkt dat de fietsenstalplaatsen niet functioneel en comfortabel gebruikt kunnen worden zoals bepaald in artikel 33 van de bouwcode. Aanpassingen aan de fietsenstallingen en het kelderplan in de Frankrijklei dringen zich op.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De afmetingen van het liftplateau in de Frankrijklei is slechts 100 x 110 cm in plaats van de vereiste 100 x 140 cm om te voldoen aan de gewestelijke verordening toegankelijkheid. Voor dergelijk aantal bijkomende woonentiteiten is dit onaanvaardbaar.

Uit het ongunstige advies van de brandweer blijkt tenslotte dat de brandveiligheid van het gebouw niet gegarandeerd is.

De aanpassingen die nodig zijn om tegemoet te komen aan de verschillende ongunstige adviezen en de afwijkingen op de regelgeving en de goede ruimtelijke ordening, wijzigen de bouwplannen op essentiële punten die niet in voorwaarden geremedieerd kunnen worden, waardoor voorliggende aanvraag niet voor vergunning in aanmerking komt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en met een goede ruimtelijke ordening, en omwille van het ongunstig advies van de brandweer.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.