2025_CBS_05650 - Omgevingsvergunning - OMV_2024151203. Bredabaan 445. District Merksem - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          09/01/2025: voorwaardelijk vergund (OMV_2024054949) voor het verbouwen van de handelsruimte en realiseren van 5 woongelegenheden;

-          18/07/2001: vergunning (2001980) voor het uitvoeren van een voorgevelveranderingen;

-          08/01/1990: vergunning (199085) voor het uitbreiden en verbouwen van een winkelruimte;

-          16/03/1987: vergunning (1987937) voor het verbouwen van de voorgevels en slopen van de 2de verdieping.

Vergunde toestand

Doelhofstraat 3-5-7

-          functie:

• gemengd gebouw:
  • detailhandel (ca. 325 m2) op het gelijkvloers;
  • wonen op de verdiepingen;
• volgende woongelegenheden worden voorzien:

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met plat dak;  
• hoofdbouw met bouwhoogte van 13,91 m;
• hoofdbouw met bouwdiepte van 8,4 m;
• getrapt vormgegeven achterbouwen op het gelijkvloers, de 1ste en 2de verdieping;
• open ruimte met een oppervlakte van ca. 43 m2;

-          gevelafwerking:

• bruinkleurig gevelmetselwerk;
• buitenschrijnwerk in grijskleurig aluminium;
• gevelband in gepatineerd zink tussen gelijkvloers en eerste verdieping;
• kroonlijstafwerking tussen tweede en derde verdieping in gepatineerd zink;
• derde verdieping afgewerkt met grijskleurig zink;
• verticale U-vormige uitsparingen (afgewerkt met zink) tussen het metselwerk;
• poort naar  parkeerplaats en fietsenstalling;

-          inrichting:

• groenzone met waterdoorlatende verharding ter hoogte van de linkerbuur . 

Bredabaan 449

-          functie:

• detailhandel op het gelijkvloers (ook deels in Doelhofstraat 3/5/7);
• wonen op de verdiepingen;

-          bouwvolume:

• 5 bouwlagen met plat dak; 

-          gevelafwerking:

• gelijkvloers ter hoogte van kruispunt Bredabaan en Doelhofstraat voorzien van vitrine met overdekte inkom;
• geveluitsprong en lichtbak boven de vitrine;

-          inrichting:

• perceel volledig bebouwd.

Bestaande toestand

-          functie afwijkend, vergunning (OMV_2024054949) in uitvoering.

Nieuwe toestand

Bredabaan 449

-          functie: gemeenschapsvoorziening op gelijkvloerse verdieping, ook deels in Doelhofstraat 3/5/7);

-          bouwvolume:

• 5 bouwlagen met plat dak; 

-          gevelafwerking:

• gelijkvloers ter hoogte van kruispunt Bredabaan en Doelhofstraat voorzien van vitrine met overdekte inkom;
• geveluitsprong en lichtbak boven de vitrine;

-          inrichting:

• perceel volledig bebouwd.

Inhoud van de aanvraag

-          bovenliggende verdiepingen maken geen deel uit van de aanvraag;

-          wijzigen van de functie, detailhandel naar gemeenschapsvoorziening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan. De functiewijziging heeft betrekking op het omvormen van een handelsgelijkvloers naar een gemeenschapsvoorziening onder de vorm van een gebedshuis. Het inrichten van gemeenschapsvoorzieningen in woongebied kan toegelaten worden wanneer deze tot de normale uitrusting van het woongebied behoren en in directe relatie staan met de woonfunctie. De gemeenschapsvoorziening moet verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 19 Afval verzameling:

De afvalberging dient te zijn voorzien met een verluchting.

• Artikel 32 POET-principe is leidend:

Er ontbreken 7 autostalplaatsen;

• Artikel 33 Fietsparkeren maximaal op eigen terrein:

Er ontbreken 16 bruikbare fietsstalplaatsen.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het stikstofdecreet.
Mobiliteitsgerelateerde projecten:

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Rioleringstoets: overeenkomstig artikel 4.3.9 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 moet een omgevingsvergunningsaanvraag getoetst worden aan de zogenaamde rioleringstoets.
De rioleringstoets is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsmatig gewenste ontwikkelingen

-          Transformatieleidraad: Transformatieleidraad Ruimte geven aan de stad van morgen. Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad dit plan goed.
Je kan het document raadplagen via Transformatieleidraad.

-          Strategische Ruimteplan Antwerpen (SRA): Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad het nieuwe plan goed.
Je kan meer info raadplegen via Strategisch Ruimteplan Antwerpen.

-          Reca Zuid: op de gemeenteraad van 21 oktober 2024 keurde de gemeenteraad dit ruimteplan goed.
Je kan het besluit raadplegen via eBesluitvorming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is gesitueerd op de hoek van de Bredabaan en de Doelhofstraat, gelegen in het district Merksem. De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door één- en meergezinswoningen afgewisseld met gelijkvloerse reca- of handelszaken.

Voorliggende aanvraag omvat een functiewijziging van detailhandel naar gemeenschapsvoorziening. De bestemming is in overeenstemming met de kenmerkende functies in de omgeving.

De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de stedelijke dienst Economie en Toerisme. De dienst adviseert ongunstig:

“De aanvraag betreft de functiewijziging van detailhandel naar gemeenschapsvoorzieningen (een evangelische kerk/gebedshuis). Deze voorziening vestigt zich vaak in winkelstraten, wat gunstig kan beoordeeld worden omdat er in woonstraten soms overlast aan gekoppeld is en in KMO/industriegebieden dit niet conform het gewenst beleid is om te clusteren.

Het pand is gelegen in het afgebakende kernwinkelgebied Centrum Merksem. De centrale zone omvat de belangrijkste straatdelen van de kernwinkelgebieden die voornamelijk lokaal verzorgend zijn, maar soms ook een bovenlokale aantrekkingskracht hebben. Het is de ambitie van de stad om die bovenlokale aantrekkingskracht te behouden en te versterken door in te zetten op bepaalde thema’s of op een specifiek aanbod. Sterke lokale kernen zijn belangrijk om koopvlucht naar randgemeenten tegen te gaan. De stad kan er met goed uitgeruste lokale kernwinkelgebieden ook voor zorgen dat er genoeg aanbod bereikbaar is voor de bewoners. Om deze reden past de functiewijziging niet binnen de goedgekeurde beleidsvisie. De focus moet liggen op de versterking en diversifiëring van het winkelaanbod. Voor de aanvraag wordt daarom ongunstig advies gegeven.”

Het ongunstig advies wordt stedenbouwkundig bijgetreden aangezien het duidt op strijdigheden met de beleidsnota Ruimtelijke Economie. De aanvraag dient te worden geweigerd.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Er worden geen volumetrische wijzigingen voorzien ten opzichte van de vergunde toestand waardoor het advies inzake schaal en ruimtegebruik gunstig is.

Visueel-vormelijke elementen

Er worden geen wijzigingen aangebracht aan de voorgevel ten opzichte van vergunde toestand waardoor het advies inzake visuele-vormelijke elementen gunstig is.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
 

Ontsluiting/bereikbaarheid

De gemeenschapsvoorziening is goed ontsloten door het openbaar vervoer (tram/bushalte voor de deur).

Fietsvoorzieningen

De fietsparkeerbehoefte voor een gebedsruimte bedraagt 1/3e van het aantal zitplaatsen (of van het maximaal aantal toegelaten personen).
Voor deze gemeenschapsvoorziening dienen dus 16 fietsparkeerplaatsen voorzien te worden. Verder moet ook 1 (10%) van de fietsstalplaatsen bruikbaar zijn voor buitenmaatse fietsen (cargofiets, bakfiets,...).

De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de stedelijke dienst mobiliteit. De dienst adviseert ongunstig met volgende beoordeling:

“Er wordt een fietsenberging met 2 fietsstalplaatsen voorzien helemaal achteraan in de ontmoetingsplaats. Deze is veel te klein, en onbruikbaar, aangezien de mensen heel de ontmoetingsplaats met hun fiets door moeten om hun fiets te kunnen stallen. Er dient een overdekte en afsluitbare fietsenstalling voorzien te worden met plaats voor minimaal 16 fietsen, waarvan 1 buitenmaatse. 
De fietsenstalling dient op een andere locatie voorzien te worden: bij voorkeur dichter tegen de ingang en rechtstreeks te bereiken van op het openbaar domein, zonder de zaal door te moeten met de fiets.”

Door een kleine planherschikking kan langs de zijde van de Doelhofstraat een volwaardige fietsenberging worden voorzien. Deze kan via de deuropening of de garagepoort (zijde Doelhofstraat) ontsluiten, waardoor niet de hele ontmoetingszaal moet doorkruist worden of de gevel aan de Bredabaan moet opgeofferd worden voor een berging. In geval er een vergunning verleend wordt, kan dit meegenomen worden naar de voorwaarden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Naar voorwaarden wordt meegenomen om een afvalberging met verluchting te voorzien. Deze ruimte staat opgetekend op de plannen, maar het is niet duidelijk of deze ook verlucht wordt conform artikel 19 van de bouwcode.
Aangezien een herschikking van het plan noodzakelijk is om een fietsenberging te realiseren, kan deze afvalberging ook een nieuwe plaats krijgen waardoor deze ook ontsloten kan worden rechtstreeks vanaf het openbaar domein en verluchting ook mogelijk is.

Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door brandweer. De voorgestelde voorwaarden worden integraal opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Mits het naleven van enkele voorwaarden, voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De geplande werken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met de beleidsnota Ruimtelijke Economie.

Administratieve lus

Op de aanvraag wordt een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden:

• De affiche werd niet aangeplakt uiterlijk op de dag voor de begindatum van het openbaar onderzoek en tot en met de laatste dag daarvan conform de bepalingen van artikel 20 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.