2026_CBS_01039 - Omgevingsvergunning - OMV_2025143684. Lange Kievitstraat 56. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          er werd geen relevante voorgeschiedenis teruggevonden;

-          27/08/2024: statusrapport vermoeden van vergunning;

-          24/05/1957: toelating (18#36801) voor verbouwingswerken.

Vergunde toestand

-          er zijn geen vergunningen teruggevonden in de archieven.

Bestaande toestand

-          functie: gemengd gebouw:

• gelijkvloers: winkelruimte met werkplaats;
• 1ste en 2de verdieping: 2 woongelegenheden (1 per verdieping) – waarvan slechts 1 woongelegenheid voldoende bewezen conform het statusrapport;

-          bouwvolume voldoende bewezen conform het statusrapport:

• 3 bouwlagen met plat dak;
• gelijkvloers volledig bebouwd met een gemiddelde bouwdiepte van 32,40 m;
• voorbouw met een bouwdiepte tot 18,21 m over 2 bouwlagen;
• achterbouw tot tegen achterste perceelsgrens met een bouwdiepte van 8,50 m over 1 bouwlaag;

-          gevel- en dakafwerking onvoldoende bewezen conform het statusrapport:

• plint in grijze gevelsteen;
• grijs aluminium schrijnwerk op het gelijkvloers;
• parement in beige gevelsteen
• wit pvc schrijnwerk op de verdiepingen;
• uitstekende kroonlijst in pvc.

Nieuwe toestand

-          functie: meergezinswoning met 4 woongelegenheden:

• 1 vierslaapkamerduplexappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 152 m² en een buitenruimte van 60 m²;
• 1 tweeslaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 82 m² zonder buitenruimte;
• 2 tweeslaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van circa 76 m² en een inpandig terras van 6 m²;

-          bouwvolume:

• uitgebreide voorbouw van 5 bouwlagen met plat dak;
• gesloopte achterbouw
• bouwdiepte van 22,28 m op het gelijkvloers;
• bouwdiepte van 18,5 m op de verdiepingen;
• 2 inpandige terrassen op de 4de en 5de verdieping;
• gemeenschappelijke liftkoker;

-          gevelafwerking:

• plint in grijze gevelsteen;
• grijs aluminium schrijnwerk op het gelijkvloers;
• parement in beige gevelsteen;
• wit pvc schrijnwerk op de verdiepingen;
• uitstekende kroonlijst in pvc;

-          perceelinrichting:

• tuin van 60 m²: volledig onthard en voorzien van een wadi;
• scheidingsmuren worden tuinmuren met een hoogte van 2,60 m.

Inhoud van de aanvraag

-          supprimeren van de winkel op het gelijkvloers;

-          wijzigen van de functie van detailhandel naar wonen;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 4;

-          uitbreiden van het volume met 2 verdiepingen;

-          slopen van de achterbouw;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          wijzigen van de voorgevel.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De aanvraag wijkt af van de verordening hemelwater op volgend punt:

• Artikel 7§4: Het opgevangen hemelwater wordt maximaal gebruikt voor toepassingen waar geen drinkwaterkwaliteit voor nodig is, waaronder toiletspoeling, poetswater, wasmachine en gebruik buiten.

Het hemelwater wordt enkel gebruikt voor het spoelen van de toiletten op de tweede en derde verdieping, kraan in de wasruimte op de eerste verdieping en de buitenkraan in de tuin.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
(De bouwcode kan je raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Ruimtelijke draagkracht:

De ruimtelijke inpasbaarheid is afgestemd op de morfologie van de omgeving.

De omgeving wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door gebouwen van 3 tot 4 bouwlagen. Een bouwhoogte van 15,29 meter is niet inpasbaar in een straat met een breedte van 9,70 meter.

• Artikel 7 Programmatorische draagkracht, stedelijke verweving van functies:

§2. De inpassing van een gebouw is afgestemd op het perceel, de perceelsgrenzen, wegen en paden en andere gebouwen op het perceel, de bereikbaarheid van het perceel en op de omgeving.

a. Bij de creatie van bouwvolumes wordt rekening gehouden met het gebruik van het gebouw en met bezonning, uitzichten en privacy van overige gebouwen in de omgeving.

Voorgestelde bouwhoogte en bouwdiepte heeft een ongunstige impact op de bezonning, uitzicht en privacy van beide buurpanden door het creëren van blinde scheimuren.

• Artikel 12 Minimale oppervlakte buitenruimte:

§1. Elke gewijzigde woongelegenheid moet over een kwalitatieve buitenruimte beschikken.

Het bestaande appartement wordt gewijzigd, maar niet voorzien van een buitenruimte.

• Artikel 19 Afvalverzameling:

Bij gebouwen van maximaal 7 woongelegenheden moet de netto-vloeroppervlakte van de afvalberging minimaal 4 vierkante meter bedragen.

De afvalberging bestaat hoofdzakelijk uit circulatieruimte en voldoet niet.

• Artikel 21 Rioleringselementen:

§3. De aanvrager legt de gescheiden riolering tot aan de rooilijn en volgt daarbij de specificaties zoals opgelegd door de rioolbeheerder.

De aanvraag voorziet geen gescheiden riolering tot aan de rooilijn.

• artikel 32 POET-principe is leidend:

§1. Bij verbouwing, volume-uitbreiding, wijziging van het aantal woongelegenheden, functiewijziging, moeten de normen voorzien in paragraaf 3 nageleefd worden.

Er worden geen parkeerplaatsen voorzien voor de 3 bijkomende woongelegenheden.

• artikel 33 Fietsparkeren maximaal op eigen terrein:

§4. De fietsparkeerplaatsen moeten een functioneel en comfortabel gebruik mogelijk maken.

De fietsenstalling wordt niet comfortabel en functioneel ingericht volgens de inrichtingsprincipes.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan je raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024. 

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs worden vastgesteld dat de voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Bijgevolg is het beoordelingskader voor stikstofoxiden veroorzaakt door mobiliteit van toepassing. De stikstofdepositie van het project en de effecten hiervan zijn onderzocht voor de Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H) binnen een straal van 20 km rond het projectgebied. De berekende impactscore is lager dan of gelijk aan de minimis-drempel van 1%. De kritische depositiewaarde ten aanzien van de SBZ-H wordt door het project niet overschreden. Bijgevolg is de opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van de SBZ-H niet vereist. 

-            Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht.

Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen: https://vmm.vlaanderen.be/publicaties/individuele-bescherming-tegen-overstromingen)

-          Rioleringstoets: overeenkomstig artikel 4.3.9 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 moet een omgevingsvergunningsaanvraag getoetst worden aan de zogenaamde rioleringstoets.
De rioleringstoets is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan je raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsmatig gewenste ontwikkelingen

-          Transformatieleidraad: Transformatieleidraad Ruimte geven aan de stad van morgen. Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad dit plan goed.
(De transformatieleidraad kan je raadplegen via Transformatieleidraad)

-          Strategische Ruimteplan Antwerpen (SRA): Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad het nieuwe plan goed.
(Het strategisch ruimteplan Antwerpen kan je raadplegen via Strategisch Ruimteplan Antwerpen)

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het uitbreiden, de functiewijziging, het vermeerderen van het aantal woongelegenheden en het verbouwen van een pand gelegen in kernwinkelgebied centrum Antwerpen.

Het pand beschikt over een commerciële functie in de bestaande en historische toestand. De stedelijke dienst Economie en Toerisme brengt hierover volgend advies uit: 

“De Beleidsnota Detailhandel en de Bouwcode duiden het pand aan als gelegen in zone B2 van het kernwinkelgebied Centrum Antwerpen – deel Centraal Station. In deze zone kan volgens de beleidsnota gelijkvloers een functiewijziging naar wonen voorzien worden. 

Het voorstel past niet binnen de visie van de Beleidsnota Ruimtelijke Economie inzonderheid verweving van functies. Er zijn zeker nog mogelijkheden om het pand in deze omgeving een economische of diensten invulling te geven.

Als voorwaarde wordt opgelegd om een uitwerking en invulling van een verweven activiteit op het gelijkvloers van het gebouw te voorzien.” 

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag is ook ruimtelijk (artikel 6 van de bouwcode) en programmatorisch (artikel 7 van de bouwcode) niet inpasbaar in de omgeving.

Doorgaans beschikken de panden in dit bouwblok over een hoofdgebouw met een bouwdiepte van 12 à 13 meter, met een gedeeltelijk diepere uitbouw op de onderste verdiepingen.

Een bouwvolume van 5 bouwlagen over een bouwdiepte van 18,5 meter is niet kenmerkend in de morfologie van het bouwblok en in strijd met artikel 7 van de bouwcode.

Voorgesteld bouwvolume genereert een aanzienlijke uitbreiding van de scheimuren met beide buurpanden wat resulteert in een onaanvaardbare afname van daglicht, uitzicht en privacy.

Deze bouwdiepte genereert niet enkel hinder bij de buurpanden, maar resulteert op het perceel zelf in diepe plateaus met een donkere middenzone. Dit is vooral nefast voor de keuken op het gelijkvloers met onvoldoende lichtinval.

De straat wordt gekenmerkt door panden met 3 à 4 bouwlagen.

Een optopping met twee verdiepingen tot 5 bouwlagen is niet ruimtelijk inpasbaar in de straat. Er wordt bovendien geoordeeld dat de bouwhoogte van 15,29 meter niet in relatie staat met de straatbreedte van 9,70 meter, zoals opgelegd in artikel 6 van de bouwcode.

Het project beschikt ook niet over voldoende woonkwaliteit gelet op de strijdigheden met de bouwcode, en dit zelfs niet voor de bestaande woongelegenheid.

Het verbouwde appartement op de tweede verdieping heeft geen eigen, voldoende grote buitenruimte zoals vereist in artikel 12 van de bouwcode.

De afvalberging is niet functioneel aangezien deze hoofdzakelijk bestaat uit circulatieruimte.

Ook de fietsenstalling voldoet niet aan de vereisten van de bouwcode om een comfortabel en functioneel gebruik toe te laten, waardoor er voor de bijkomende appartementen onvoldoende fietsen kunnen worden gestald.

Alles samen maakt dat de draagkracht van het pand, het perceel en de omgeving ruim overschreden is.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgestelde gevelmaterialen zijn principieel in overeenstemming met de stedelijke context van de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Uit het advies van Wyre blijkt dat er netaanpassingen nodig zijn dit project te kunnen aansluiten.

De aanvraag is in strijd met artikel 7 §4 van de gewestelijke verordening hemelwater, dat een maximaal gebruik oplegt voor toepassingen waar geen drinkwaterkwaliteit voor nodig is, waaronder toiletspoeling, poetswater, wasmachine en gebruik buiten. In het advies van Aquafin is opgenomen dat minimaal twee woongelegenheden volledig moeten worden aangesloten op de hemelwaterput (toilet + wasmachine). Het alternatief is dat vier woongelegenheden deels (enkel toilet) worden aangesloten.

Aquafin merkt eveneens op dat de aanvraag niet voorziet in een gescheiden riolering tot aan de rooilijn.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de bijkomende appartementen moeten 11 fietsenstallingen voorzien worden:

-          2 bijkomende appartementen met 2 slaapkamers: 2 x 3 = 6;

-          1 bijkomend appartement met 4 slaapkamers: 1 x 5 = 5.

Er wordt een fietsenstalling voor 14 fietsen ingericht op het gelijkvloers.

Volgens het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit moet de tussenafstand tussen de fietsen 60 cm zijn. De voorziene tussenafstand van 40 cm voldoet niet aan de inrichtingsprincipes van artikel 33 van de bouwcode. Op de voorgestelde lengte kunnen dan ook maar maximaal 8 fietsstalplaatsen worden voorzien. Dit aantal is niet toereikend voor de extra appartementen, zelfs zonder rekening te houden met de bestaande woongelegenheid.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en met een goede ruimtelijke ordening.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.