2026_CBS_01253 - Omgevingsvergunning - OMV_2025016111. Kloosterstraat 35. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          OMV_2024158590 aanvraag voor het uitbreiden van een gebouw en vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 6 naar 7 – onvolledig en onontvankelijk;

-          14/04/1961: toelating (18#42072) voor het bouwen van een appartementsgebouw.

Vergund geachte toestand

-          functie: appartementsgebouw:

• gelijkvloers: detailhandel;
• verdiepingen: 6 woongelegenheden; 

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met plat dak; 
• bouwhoogte van 12 m;
• bouwdiepte hoofdvolume van 13 m;
• uitkragende terrassen aan de achtergevel van 3,4 m²;
• gelijkvloers volledig bebouwd;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloerse plint in blauwe glasmozaïek;
• grauw witte gevelsteen met witte natuurstenen elementen tussen de raamopeningen;
• verguld kader rond toegang naar detailhandel;
• houten schrijnwerk.

Bestaande toestand

-          gevelafwerking:

• gelijkvloerse plint in arduin;
• groen geschilderd houten schrijnwerk op het gelijkvloers;
• gele natuursteen rond bruin stalen poort naar detailhandel;
• beige gevelsteen op de verdiepingen;
• pvc schijnwerk op de verdiepingen.

Nieuwe toestand

-          functie: appartementsgebouw:

• gelijkvloers: detailhandel;
• verdiepingen: 7 woongelegenheden:

-          3 éénslaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van 63,78 m²;

-          2 éénslaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van 60,38 m²;

-          1 éénslaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van 58,14 m²;

-          1 drieslaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van 97,02 m²;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen en een bijkomende teruggetrokken daklaag met plat dak; 
• bouwhoogte van 15,75 m;
• bouwdiepte hoofdvolume van 13 m;
• uitkragende terrassen aan de achtergevel van 7,5 m²;
• gelijkvloers volledig bebouwd;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloerse plint in arduin;
• antraciet geschilderd houten schrijnwerk op het gelijkvloers;
• beige gevelsteen en beige natuursteen tussen de raamopeningen;
• wit pvc schijnwerk op de verdiepingen;
• nieuwe teruggetrokken daklaag in natuurkleurig hout met antraciet aluminium schrijnwerk en een glazen balustrade rond het dakterras.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 6 naar 7;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          wijzigen van de voorgevel.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: Algemene voorschriften, Artikel  5:   Zone voor Centrumfuncties - Publieksgerichte gebouwen (Ce5), Artikel  9  Overdruk - Detailhandel (dh) en Culturele, historische en/of esthetische waarde.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad op volgend punt:

-          2.1.9 Dakvormen en dakkapellen:
De teruggetrokken bovenste daklaag moet minstens 3 meter achter het voorgevel- én achtergevelvlak liggen.

In de aanvraag ligt de teruggetrokken bovenste bouwlaag gelijk met het achtergevelvlak.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De verordening is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024.
(De bouwcode kan je raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 8 Visuele en vormelijke inpassing:

Het vervangen van schrijnwerk door schrijnwerk in een ander materiaal, in een andere kleur of met een andere raamverdeling in de voorgevel, is verboden. Het schrijnwerk op het gelijkvloers wijzigt van indeling en kleur. Het schijnwerk op de verdiepingen is gewijzigd van hout naar wit pvc.

• Artikel 32 POET-principe is leidend:

Er wordt voor de nieuwe woongelegenheid geen parkeerplaats op het eigen terrein voorzien.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan je raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-         Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs worden vastgesteld dat de voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Bijgevolg is het beoordelingskader voor stikstofoxiden veroorzaakt door mobiliteit van toepassing. De stikstofdepositie van het project en de effecten hiervan zijn onderzocht voor de Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H) binnen een straal van 20 km rond het projectgebied. 

De berekende impact is lager dan of gelijk aan de minimis-drempel van 1%.

De kritische depositiewaarde ten aanzien van de SBZ-H wordt door het project niet overschreden. Bijgevolg is de opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van de SBZ-H niet vereist. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder toekomstig klimaat (score C).

Het overstromingsveilig pluviaal peil bij een middelgrote kans toekomstig klimaat bedraagt 7,36 mTAW. Bij een middelgrote kans toekomstig klimaat bedraagt de pluviale waterdiepte die gemodelleerd wordt tegen het gebouw aan de straatzijde circa 10 cm. De vloerpas van de gelijkvloerse verdieping zit daar gelijk mee.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen: https://vmm.vlaanderen.be/publicaties/individuele-bescherming-tegen-overstromingen)

-          Rioleringstoets: overeenkomstig artikel 4.3.9 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 moet een omgevingsvergunningsaanvraag getoetst worden aan de zogenaamde rioleringstoets.
De rioleringstoets is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan je raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsmatig gewenste ontwikkelingen

-          Transformatieleidraad: Transformatieleidraad Ruimte geven aan de stad van morgen. Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad dit plan goed.
(De transformatieleidraad kan je raadplegen via Transformatieleidraad)

-          Strategische Ruimteplan Antwerpen (SRA): Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad het nieuwe plan goed.
(Het strategisch ruimteplan Antwerpen kan je raadplegen via Strategisch Ruimteplan Antwerpen)

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de verbouwing en uitbreiding van een bestaand appartementsgebouw met detailhandel op het gelijkvloers, waarbij één extra woongelegenheid wordt gecreëerd. De aanvraag houdt verder geen functiewijziging in. De meergezinswoning met handelsgelijkvloers is en blijft functioneel inpasbaar in de buurt Sint-Andries, gelegen in de historische binnenstad.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het perceel is volledig bebouwd. De bestaande handelsruimte beslaat het volledige gelijkvloers en het wonen de bovenliggende verdiepingen van het hoofdvolume.

De aanvraag beoogt een uitbreiding van het bouwvolume aan de achtergevel met nieuwe terrassen ter vervanging van de bestaande, en een optopping met een extra bouwlaag op het hoofdgebouw voor een bijkomend appartement.

De voorgevel van de optopping wordt 3 meter teruggetrokken achter de voorgevelbouwlijn voorzien. De achtergevel van de daklaag ligt gelijk met het achtergevelvlak van het hoofdvolume, wat in principe in strijd is met het RUP Binnenstad.

De teruggetrokken daklaag stemt ook niet helemaal overeen (verschilt maximum 0,5 meter) met de recent vergunde woonontwikkeling (OMV_2023088560) op de rechts aanpalende percelen in de Kloosterstraat 37-49, momenteel in uitvoering en waarvan de aanvrager op de hoogte is. De afwijking op het RUP kan enkel verantwoord worden wanneer de teruggetrokken daklaag zowel voor- als achteraan volledig aansluit op de bouwdiepte van het rechts aanpalende vergunde dakvolume. Dit wordt als voorwaarde bij de vergunning opgenomen.

De uitbreiding aan de achtergevel voorziet kwalitatieve terrassen aan de bestaande appartementen. Het volume heeft geen nadelige impact op de buren, maar werpt enige schaduw op één slaapkamer op elke verdieping van het eigen gebouw. Gezien de functie van deze ruimte en de verbetering van de gebruikskwaliteit voor deze appartementen, is de mogelijke beperktere lichtinval door de terrassen aanvaardbaar.

Mits de opgelegde voorwaarde is het volume passend op het perceel en in de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De gevels van de nieuwe optopping worden afgewerkt met een houten gevelbekleding in natuurkleur met ramen in aluminium op aluminium dorpel in de kleur antraciet. Opengaande raamdelen worden voorzien van een glazen borstwering.

De houten gevelbekleding kan hier worden toegestaan omdat de constructie van de daklaag wordt opgevat als een houtbouw. Er wordt aanbevolen het hout duurzaam af te werken.

De nieuwe terrassen worden opgevat als een lichte stalen constructie op slanke stalen kolommen en voorzien van stalen balustrades met spijlen in de kleur antraciet. De voorkant van de terrasvloer met een dikte 20 cm wordt volgens het aanzicht afgewerkt met een grijze bepleistering. Een afwerking met stalen plaatwerk wordt aanbevolen omdat dit minder kwetsbaar en duurzamer is.

In de bestaande voorgevel wordt de plint gewijzigd. De inpandige inkomhal wordt gesupprimeerd en het houten buitenschrijnwerk wordt herschilderd in de kleur antraciet. Voor de inkom tot het handelspand wordt een nieuw schrijnwerkgeheel met gewijzigde indeling bestaande uit een dubbele draaideur met twee zijlichten, voorzien.

De gewijzigde witte pvc ramen op arduinen dorpels van de bestaande appartementen worden niet vervangen.

In afwijking op artikel 8 §3 van de bouwcode kan het schrijnwerk in de voorgevel toegestaan worden omdat het gevelbeeld gerespecteerd blijft.

Alle delen van zijgevels die niet als wachtgevel kunnen dienen, zijn duurzaam af te werken in dezelfde materialisatie als de voorgevel. Dit wordt als voorwaarde bij de vergunning opgenomen.

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag is gelegen in che-gebied volgens het RUP Binnenstad. Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg is gunstig en luidt als volgt:

“De aanvraag heeft betrekking op een appartementsgebouw uit 1961 met een neutrale erfgoedwaarde. De beoogde uitbreiding heeft geen onaanvaardbare impact op het beeldbepalende karakter van de omgeving, noch op de erfgoedwaarde van het flankerende inventarispand.“

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De indeling van de bestaande appartementen wordt niet gewijzigd. De toevoeging met nieuwe terrassen (aan de slaapkamers) verhoogt het wooncomfort.

Alle platte daken worden voorzien als (extensief) groendak, behoudens het dakterras aan de voorgevel. Dit is gunstig voor de biodiversiteit op het perceel en in de omgeving.

De appartementen zijn niet bereikbaar met een lift. De aanvrager voegt een onderbouwde afwijkingsaanvraag toe op de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid. De afwijking kan worden toegestaan omwille van zware bouwkundige ingrepen en de gevolgen voor de bewoners tijdens de uitvoering van de vergunning. Een breedte van 1 meter voor de trap van de derde naar de vierde verdieping wordt wel aanbevolen, indien bouwtechnisch mogelijk.

Ook de toegangsdeur en de draairuimte tot appartement 4.1 is niet helemaal conform de toegankelijkheid. Deze afwijkingen zijn echter beperkt en kunnen worden toegestaan.

De inkomhal naar de handelsruimte heeft een niveauverschil van 10 cm. Deze wordt niet overbrugd met een helling. Aan de toegang tot het handelspand wordt een deurdorpel met licht hellend bovenvlak aanbevolen om het niveauverschil ten opzichte van de stoep te beperken tot maximum 2 cm.

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en dient strikt te worden nageleefd.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Volgens artikel 33 van de bouwcode moet bij de verbouwing, volume-uitbreiding en wijziging van het aantal woongelegenheden voldaan worden aan de geldende parkeernormen:

-          1 bijkomend appartement met 3 slaapkamers = 1 x 4 (3 slaapkamers + 1 extra) = 4

-          6 appartementen met 1 slaapkamer = 6 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 12

Er worden op het gelijkvloers twee fietsenbergingen voorzien voor 16 fietsen in totaal. Dit aantal is toereikend.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De teruggetrokken daklaag dient zowel voor- als achteraan volledig aan te sluiten op de bouwdiepte van het rechts aanpalende vergunde dakvolume (OMV_2023088560).

2. Alle delen van zijgevels die niet als wachtgevel kunnen dienen, zijn duurzaam af te werken in dezelfde materialisatie als de voorgevel.

3. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.ndpreventieverslag dienen strikt te worden gevolgd.

4. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.