2026_CBS_01255 - Omgevingsvergunning - OMV_2025108285. Korte Vlierstraat 17. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          24/01/1958: toelating (18#37670) voor verbouwingswerken.

Vergund geachte toestand

-          functie: gemengd gebouw nr. 15-17 met handel en wonen (7 entiteiten):

• gelijkvloers:

-          vooraan links en rechts: 2 winkels;

-          midden: inkom, circulatie en gemeenschappelijke koer van de woongelegenheden;

-          achteraan links: 1 studio met koertje;

-          achteraan rechts: woonvertrekken van het duplex-appartement met koertje;

• eerste verdieping:

-          links: 1 éénslaapkamerappartement;

-          rechts: slaapvertrekken van het duplex-appartement;

• tweede en derde verdieping met telkens:

-          links: 1 éénslaapkamerappartement;

-          rechts 1 éénslaapkamerappartement;

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing van 4 bouwlagen en laag terugspringend schuin dak;
• hoofdgebouw met een bouwdiepte van 9,56 m over alle verdiepingen;
• gelijkvloers:

-          achterbouw links op achterste perceelsgrens op 14,54 m;

-          achterbouw rechts op achterste perceelsgrens;

-          3 koertjes waarvan middelste tot tegen achterste perceelsgrens;

• kroonlijsthoogte van 13,30 m en nok 1,45 m hoger;

-          gevelafwerking:

• gevel in crèmekleurige simili;
• schrijnwerk in hout;
• dorpels en gevelplint in blauw hardsteen;
• houtwerk rond winkelpuien in teak.

Bestaande toestand

-          functie: gemengd gebouw nr. 15-17 met handel, dienstverlening en wonen (6 entiteiten);

• gelijkvloers:

-          links: studio achteraan omgevormd tot 1 grote detailhandelsruimte;

-          midden: inkom, circulatie en gemeenschappelijke koer van de woongelegenheden;

-          rechts: woonvertrekken achteraan omgevormd tot 1 grote dienstverleningsruimte;

• eerste, tweede en derde verdieping: telkens 2 appartementen links en rechts;

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing van 4 bouwlagen en laag terugspringend schuin dak;
• hoofdgebouw conform de vergunde toestand;
• gelijkvloers:

-          aanbouw links tot tegen achterste perceelsgrens, inclusief dichtgebouwd koertje;

-          achterbouw en koertje rechts conform de vergunde toestand;

-          middelste koertje met afdak achteraan;

• bouwhoogte conform de vergunde toestand;

-          gevelafwerking:

• gevel in donkergrijze crepi;
• schrijnwerk in zwart geschilderd hout;
• arduinen gevelplint;
• bekleding rond winkelpuien in zwart hout.

Nieuwe toestand

-          functie: kamerwoning (19 entiteiten):

• kelder: fietsenstalling;
• gelijkvloers:

-          links: 1 studio van 40,5 m²;

-          midden: inkom en verticale circulatie;

-          vooraan rechts: 1 studentenkamer van 17,10 m²;

-          achteraan rechts: 1 kamer van 20,70 m²

• eerste, tweede en derde verdieping met telkens:

-          vooraan links: 1 kamer van 27 m²;

-          achteraan links: 1 kamer van 21,10 m²;

-          vooraan rechts: 1 kamer van 25 m²;

-          achteraan rechts: 1 studentenkamer van 19,50 m²;

• vierde verdieping:

-          vooraan links: 1 kamer van 25,20 m²;

-          achteraan links: 1 kamer van 20,50 m²;

-          vooraan rechts: 1 kamer van 23,30 m²;

-          achteraan rechts: 1 studentenkamer van 19,10 m²;

• vijfde verdieping:

-          links: gemeenschappelijke eetkamer;

-          rechts: gemeenschappelijke keuken;

-          voor- en achteraan: dakterras;

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing met twee bijkomende bouwlagen tot 6 bouwlagen waarvan:

-          een bouwlaag onder mansardedak;

-          een teruggetrokken dakvolume op het mansardedak;

• hoofdgebouw met een bouwdiepte van 9,61 m over 4 verdiepingen;
• gelijkvloers:

-          gesloopte aan- en achterbouwen;

-          aanbouw rechts tot tegen achterste perceelsgrens;

-          gemeenschappelijke koer tot tegen de linkse en achterste perceelsgrens, met wadi en 2 terrassen;

-          bovenliggende verdiepingen: 9,61 m;

• dakverdieping:

-          op 4,74 m uit de voorgevellijn;

-          bouwdiepte van 3,46 m;

-          op 1,41 m uit de achtergevellijn;

-          voor- en achteraan een luifel met diepte van 1 m;

-          vooraan dakterras van 7,80 m breed x 3,48 m diep, op 1,90 m van linkse en rechtse perceelsgrens;

-          achteraan dakterras van 7,80 m breed x 1 m diep, op 1,90 m van linkse en rechtse perceelsgrens;

• opgehoogde scheidingsmuren met 5,78 m;
• kroonlijsthoogte: 13,25 m;
• hoogte van de dakrand van het mansardedak: 16,73 m;
• hoogte van de dakrand van de teruggetrokken dakverdieping: 19,33 m;

-          gevelafwerking:

• gevel in groene crepi voor gevelbegroeiing;
• schrijnwerk van bestaande 4 bouwlagen in zwart geschilderd hout;
• arduinen gevelplint;
• bekleding rond winkelpuien in zwart hout;
• mansardedak in zwart geprofileerde metaalplaten;
• nieuw schrijnwerk in midden van de bestaande gevel en van de nieuwe bouwlagen in zwart aluminium;
• gevel van de teruggetrokken dakverdieping in hout.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van achter- en aanbouwen;

-          wijzigen van de functie van detailhandel naar wonen op het gelijkvloers;

-          omvormen van 7 appartementen tot 1 studio en 18 kamers

-          uitbreiden van het bouwvolume met 2 bouwlagen;

-          aanleggen van dakterrassen;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: Algemene voorschriften, Artikel 1: Zone voor Wonen - (Wo1) en Culturele, historische en/of esthetische waarde.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad op volgende punten:

-          Artikel 2.1.2 Harmonieregel en referentiebeeld:

Alle uiterlijke kenmerken van het gebouw moeten in harmonie zijn met het referentiebeeld en dus kenmerkend voor de betreffende omgeving zijn.

Het hoge bouwvolume, de voorgevel- en achtergevellijn van de uitbreiding, de uitwerking met een dakverdieping bovenop een mansardedak, de bouwhoogte en het aantal bouwlagen, het uitzicht met groene crépi en verschillende materialen voor schrijnwerk en gevel enz. zijn niet in harmonie met het referentiebeeld.

-          Artikel 2.1.3 Bouwvolume, bouwlijn, bouwdiepte:

Het bouwvolume, de voorgevel- en achtergevelbouwlijn en de bouwdiepte van de hoofd- en bijgebouwen moeten in harmonie zijn met het referentiebeeld, zoals nader bepaald in punt 2.1.2.

Het bouwvolume met 6 bouwlagen waarvan de bovenste twee als dak op dak, is niet in harmonie met het referentiebeeld.

-          Artikel 2.1.6 Gevelopbouw en gevelgeleding:

De gevelopbouw en gevelgeleding moeten in harmonie zijn met het referentiebeeld zoals beschreven in punt 2.1.2. Elke gevel moet een harmonische en logische constructieve opbouw hebben.

De gevelopbouw is niet in harmonie met het referentiebeeld. Het gevelbeeld heeft geen logische en constructieve opbouw. De uitbreiding met twee bouwlagen en een dakverdieping bovenop het mansardedak trekt de gevel volledig uit proportie. Ook de materialenmix en kleurgebruik (groene gevelafwerking) zorgen niet voor een harmonische gevel.

-          Artikel 2.1.7 Gevelmaterialen:

Het materiaalgebruik van alle gevels (voor-, zij- en achtergevels) moet uitgevoerd worden in natuurlijke, kwalitatieve materialen die inzake uiterlijk en kleur in harmonie moet zijn met het referentiebeeld zoals beschreven in punt 2.1.2. Een overmatige verscheidenheid van materialen en kleuren en het gebruik van camouflerende, nabootsende en in het oog springende gevelmaterialen, -bekledingen, -schrijnwerken, -beglazingen en -schilderingen zijn niet toegestaan.

De gevel wordt in verschillende materialen (houten en aluminium schrijnwerk, houten, metalen en crepi gevelafwerking) en kleuren (groene gevel, bruine dakverdieping, zwart mansardedak) afgewerkt, wat niet voor een harmonische gevel zorgt.

-          Artikel 2.1.9 Dakvormen en dakkapellen:

De vorm en de helling van de daken moet in harmonie zijn met het referentiebeeld zoals beschreven in punt 2.1.2. Indien teruggetrokken daken mogelijk zijn volgens de harmonieregel, dient de teruggetrokken bovenste bouwlaag minstens drie meter achter het voorgevel- en achtergevelvlak te liggen.

De uitbreiding met een mansardedak en teruggetrokken dakverdieping erboven is een vreemde dakvorm. De teruggetrokken dakverdieping ligt niet op 3 meter, maar op 1,41 meter afstand van het achtergevelvlak (en wanneer de luifel wordt meegerekend op 0,41 meter van het achtergevelvlak).

-          Artikel 2.1.10 Dakbedekking:

De dakbedekking van schuine daken moet uitgevoerd worden in natuurlijke, kwalitatieve materialen die inzake uiterlijk en kleur in harmonie moet zijn met het referentiebeeld zoals beschreven in punt 2.1.2.

Het schuine dak van de mansardeverdieping wordt uitgevoerd in zwart geprofileerde metaalplaten, wat niet in harmonie is met het referentiebeeld.

-          Artikel 2.1.11.2 Terrassen op platte daken

Terrassen zijn een extra bouwvolume en zij zijn slechts toegestaan indien zij verwerkt worden in het maximaal toegelaten bouwvolume zoals bepaald in punt 2.1.3. Gelegen in hetzelfde vlak als de gevel mag de bovenrand van de borstwering van deze terrassen dus niet hoger zijn dan de voorgeschreven maximum gevelhoogte. In terugsprong moet de hoogte van de borstwering beperkt blijven binnen een lichtbelemmeringshoek van 45° met de horizontale vanaf de werkelijke gevelhoogte en vertrekkend vanuit het snijpunt met het verticale gevelvlak.

De terrassen voor- en achteraan lopen tot tegen de dakrand.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater. Zie hiervoor de watertoets.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024.
(De bouwcode kan je raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Ruimtelijke draagkracht:

§1. De maat, vorm en het uitzicht van een gebouw passen visueel en vormelijk in de omgeving.

Niet de maat (6 bouwlagen), noch de vorm (verdieping bovenop mansardedak), noch het uitzicht (mix aan materialen en kleuren) passen in de omgeving. Zie hiervoor ook de afwijkingen op RUP Binnenstad.

§2. Wanneer het volume atypisch is ten opzichte van de aanpalenden mag dit geen ongewenste scheimuuraanpassing tot gevolg hebben.

Voor de uitbreiding met twee bouwlagen tot tegen de linker en rechter perceelsgrenzen worden de scheimuren met 5,78 meter opgehoogd.

§3. Voor projecten die afwijken van het gewenste stedelijke gabarit, moet in de beschrijvende nota afzonderlijk aandacht worden besteed aan de visuele inpassing ervan. De specifieke impact van deze projecten op de verblijfskwaliteit van de omliggende gebouwen en de publieke ruimte, wordt beoordeeld en afgewogen op basis van hun locatie- en architecturale geschiktheid.

Het project past niet in het stedelijk gabarit en past zich visueel niet in in de omgeving.

De impact van het project is negatief voor de verblijfskwaliteit van de aanpalende gebouwen.

De architectuur van het project houdt geen rekening met de beeldkwaliteit van de omgeving.

• Artikel 7 Programmatorische draagkracht:

§1. Het programma en de omvang van het programma zijn afgestemd op de typologie en grootte van het gebouw, het perceel of projectgebied en de omgeving. De aard en de grootte van de functies enerzijds en de typologie en de schaal van een project anderzijds moeten verenigbaar zijn met de draagkracht van de omgeving. Als die functies uitgebreid worden, of er nieuwe functies bijkomen, moet dat een verbetering zijn ten opzichte van het bestaande aanbod. De leefbaarheid en veiligheid moeten gegarandeerd blijven en de hinder beperkt.

Dit is hier niet het geval. De draagkracht en leefbaarheid van het pand en de omgeving worden niet gegarandeerd door de aard van de functies, de grootte ervan en de inrichting ervan in het gebouw.

• Artikel 8 Visuele en vormelijke inpassing

§2 De afwerking van gevels moet het straatbeeld en de architecturale kwaliteit van het gevelbeeld en het straatbeeld respecteren of opwaarderen.

Dit is hier niet het geval. Zie hiervoor ook de afwijkingen op RUP Binnenstad.

§3 b. Het aanbrengen van een nieuwe pleisterlaag met een andere kleur en/of oppervlaktetextuur dan oorspronkelijk vergund aan voorgevels is verboden.

De bestaande voorgevel wordt afgewerkt in groene crepi.

§3 c. Het vervangen van bestaand schrijnwerk door schrijnwerk in een ander materiaal, in een andere kleur of met een andere raamverdeling.

Het middelste schrijnwerk in de bestaande voorgevel wordt gewijzigd in zwart aluminium.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan je raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs worden vastgesteld dat de voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Bijgevolg is het beoordelingskader voor stikstofoxiden veroorzaakt door mobiliteit van toepassing. De stikstofdepositie van het project en de effecten hiervan zijn onderzocht voor de Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H) binnen een straal van 20 km rond het projectgebied. De berekende impact is lager dan of gelijk aan de minimis-drempel van 1%. De kritische depositiewaarde ten aanzien van de SBZ-H wordt door het project niet overschreden. Bijgevolg is de opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van de SBZ-H niet vereist. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score C).

Het overstromingsveilig pluviaal peil bij een middelgrote kans toekomstig klimaat bedraagt 7,82 mTAW. Bij een middelgrote kans toekomstig klimaat bedraagt de pluviale waterdiepte die gemodelleerd wordt tegen het gebouw 15 cm. De vloerpas van de gelijkvloerse verdieping zit daaronder.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt het project waarschijnlijk schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt. De aanvrager heeft het project ingediend als een verbouwing met werken aan de afwatering. In dat geval moeten alle dakdelen in rekening gebracht worden bij de afwaterende oppervlakte. Een groendak telt enkel als groendak wanneer dit voor 80% van het oppervlak als groendak uitgevoerd wordt. Er is minder dan 80% ingroening. Enkel de achterste dakdelen worden in voorliggende aanvraag aangesloten op een bestaande hemelwaterput, maar er is geen hergebruik aan gekoppeld. Omdat hergebruik van hemelwater prioritair aan infiltratie is, omdat er een bestaande hemelwaterput is en er een grote bezetting in het gebouw is, moet er maximaal ingezet worden op hergebruik voor toiletspoeling en buitenkranen. Door de grote afname zal er niet meer geïnfiltreerd moeten worden.

Uit het ingewonnen advies blijkt dat voorwaarden opgelegd moeten worden om het schadelijk effect te voorkomen.

(Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht.

Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen: https://vmm.vlaanderen.be/publicaties/individuele-bescherming-tegen-overstromingen)

-          Rioleringstoets: overeenkomstig artikel 4.3.9 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 moet een omgevingsvergunningsaanvraag getoetst worden aan de zogenaamde rioleringstoets.
De rioleringstoets is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen.

Het projectgebied bevindt zich binnen een vastgestelde archeologische zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte onder de 300 m² (158 m²) en een geplande vergunningsplichtige ingreep in de bodem onder de 100 m² (ca. 8 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan je raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsmatig gewenste ontwikkelingen

-          Transformatieleidraad: Transformatieleidraad Ruimte geven aan de stad van morgen. Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad dit plan goed.
(De transformatieleidraad kan je raadplegen via Transformatieleidraad)

-          Strategische Ruimteplan Antwerpen (SRA): Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad het nieuwe plan goed.
(Het strategisch ruimteplan Antwerpen kan je raadplegen via Strategisch Ruimteplan Antwerpen) 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag beoogt het verbouwen, het uitbreiden en omvormen van een meergezinswoning met twee handelszaken en 7 appartementen naar 18 (studenten)kamers en een studio.

De functiewijziging van handel naar wonen op het gelijkvloers wordt door de stedelijke dienst Economie en Toerisme gunstig geadviseerd omdat het pand gelegen is buiten de afgebakende kernwinkelgebieden in een zone voor verspreide bewinkeling waar het behoud van commerciële ruimte niet op te leggen is.

Op zich is studentenhuisvesting functioneel inpasbaar in de historische binnenstad, maar is in de aanvraag de draagkracht overschreden.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag beoogt een optopping van een bestaand pand van vier bouwlagen met twee extra bouwlagen met een hoogte van 6 meter. De vierde verdieping wordt geconcipieerd als een soort mansarde met dakkapellen waar bovenop een teruggetrokken vijfde verdieping met dakterrassen en een balustrade tot in het gevelvlak wordt geplaatst.

Zowel de combinatie van de twee daklagen bovenop het bestaande pand, als de uitwerking van een ‘rooftop’-verdieping bovenop een mansarde-achtige typologie zijn erg vreemd in de omgeving. Een mansarde is een bekroning en geen tussenverdieping.

De volumetrie en bouwhoogte schenden ook de kenmerkende bouwhoogtes in de omgeving. Het bestaande pand heeft momenteel al de hoogste kroonlijst van de straatwand, die redelijk homogeen is qua bouwhoogte. Bovendien brengt de uitbreiding een onaanvaardbare scheimuurophoging van 5,78 meter met zich mee.

De maat, de vorm en het uitzicht van de aanvraag passen zich niet in in de omgeving en zijn in strijd met de voorschriften van het RUP Binnenstad en de bouwcode. De afwijkingen zijn van die aard en omvang dat ze niet beperkt zijn en niet kunnen worden geremedieerd in voorwaarden.

De draagkracht van het perceel en de omgeving worden ruim overschreden. Niet alleen de uitbreiding van het volume maar ook de hoeveelheid aan studentenkamers en de inplanting van de voorziene gemeenschappelijke functies en dakterrassen op de bovenste verdieping, zorgen voor overlast in een rustige woonomgeving.

Een meer kleinschalige transformatie van het bestaande pand, zonder optopping, in functie van een duurzame co-living bestaande uit een mix van kamers en zelfstandige woongelegenheden, met grote collectieve delen en een groene buitenruimte op het gelijkvloers, kan wel een welkome aanvulling vormen op het stedelijk wonen.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag is gelegen in che-gebied volgens het RUP Binnenstad. Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg is ongunstig:

“De aanvraag betreft een optopping van een pand in che-gebied. Het betreffende pand is het hoogste pand in de straat.

Het hoekgebouw en rijkswachtkazerne aan de overzijde van de straat zijn opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. De twee nieuwbouwvolumes aan deze zijde van de straat sluiten qua bouwhoogte aan op deze inventarispanden. De onpare zijde van de straat wordt gekenmerkt door panden van drie of vier bouwlagen.

Een optopping in deze historische context met een daklaag en daarop een teruggetrokken laag, vormt een storende toevoeging in het straatbeeld.

Ook de donkergroene kleur van de gevel en een bekleding van het voorste dakvlak in geprofileerde zwarte metaalplaten is een niet kenmerkend kleur- en materiaalgebruik in deze omgeving en bijgevolg zeer beeldverstorend.”

Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg wordt ook vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden. De aanvraag past zich visueel en vormelijk niet in in de omgeving.

De bekleding van de vierde verdieping met zwarte geprofileerde metaalplaten is zeer opzichtig in het straatbeeld van de historische binnenstad. Het zwarte buitenschrijnwerk en balustrade versterken dit nog.

De houten ‘rooftop’-verdieping vindt geen aansluiting in de omgeving en de uitwerking met luifels bovenop de mansardeverdieping past niet in het gevel- en straatbeeld.

De afwerking van de bestaande voorgevel in groene crépi (met het oog op gevelbegroeiing) heeft een kleurstelling die nergens voorkomt. Bovendien is de vlakke bepleistering niet in functie van het na-isoleren van de voorgevel.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de bevoegde brandweer is ongunstig.

Omdat de achtergevel niet bereikbaar is voor de brandweerladder in functie van evacuatie van de bewoners, kan het omvormen tot woningen of kamers eenzijdig gelegen aan de achtergevel niet toegestaan worden. Alleen al omwille van de risico’s voor de brandveiligheid dient dit project geweigerd te worden.

De aanvraag dient verenigbaar te zijn met de doelstellingen en beginselen van het gecodificeerd decreet betreffende het integraal waterbeleid. In de aanvraag is dit niet het geval. Minstens alle dakdelen moeten aangesloten worden op de hemelwaterput en aftappunten en afvoerleidingen naar elk toilet, naar de tuin en andere buitenkranen zijn te voorzien in functie van maximaal hergebruik van het opgevangen hemelwater.

De adviezen van de nutsmaatschappijen (Fluvius, Proximus, …) dienen te worden opgevolgd.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de 18 studentenkamers moeten er 18 fietsstalplaatsen voorzien worden. Deze worden voorzien in de kelder en zijn bereikbaar via een trap met fietsgoot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en met een goede ruimtelijke ordening, en het ongunstig advies van de brandweer.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden standpunten, opmerkingen en/of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.

Bespreking van de bezwaren

RUP Binnenstad – harmonie: 

Het project is niet in harmonie met het referentiebeeld van de omgeving omwille van daktypologie en schaalbreuk.

Beoordeling: 

Het is inderdaad correct dat het project afwijkt van het referentiebeeld in de omgeving. Niet alleen de hoogte, ook de uitwerking van de dubbele optopping van een teruggetrokken dakverdieping op een mansardedak, en het uitzicht met een mix aan materialen schenden de harmonie en kenmerkende bebouwing in de omgeving, zoals voorgeschreven in het RUP Binnenstad.

Het bezwaar is gegrond.

Verlies van buurtcohesie: 

Het verdwijnen van de bestaande handelsfunctie en stabiele bewoning zal een negatieve impact hebben op de buurtcohesie. Er is een bijkomende vrees voor toeristische logies.

Beoordeling:

Het verdwijnen van detailhandel op deze plek in een zone voor verspreide bewinkeling wordt gunstig geadviseerd door de stedelijke dienst Economie en Toerisme.

Verder beoogt de aanvraag (studenten)huisvesting en geen verblijfsrecreatie (toeristische logies).

Het bezwaar is ongegrond.

Afwijkingen van verordeningen:

De aanvraag wijkt af op vlak van toegankelijkheid en mobiliteit.

Beoordeling:

Gebouwen die bestaan uit verschillende verdiepingen, groter zijn dan 150 m² en kleiner dan 400 m², die op elke verdieping dezelfde functie aanbieden moeten minstens het gelijkvloers toegankelijk te maken. Een lift mag dus, maar moet niet. De verordening toegankelijkheid is uitsluitend van toepassing op de gemeenschappelijke delen. Minstens het gelijkvloers moet (integraal) toegankelijk zijn. Dit is in de aanvraag het geval.

De aanvraag wordt onderworpen aan het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit, die het project gunstig adviseert.

Het bezwaar is ongegrond.

Wooncomfort: 

De aanvraag wijkt af op vlak van wooncomfort. Er is een wanverhouding tussen de gemeenschappelijke voorzieningen en het aantal kamers.

Beoordeling:

Een aanvraag wordt getoetst aan de voorschriften van de bouwcode en ook de Vlaamse Codex Wonen met kwaliteitsnormen voor kamers is voldaan. Er bestaan geen wettelijke oppervlaktenormen voor de gemeenschappelijke voorzieningen in een studentenhuisvesting.

Het bezwaar is ongegrond.

Nadelige impact op hemelzicht en daglichttoetreding:

De volumetoename tast de woonkwaliteit van de omwonenden.

Beoordeling:

Door de volume-uitbreiding zullen de scheimuren met 5,78 meter verhogen, wat een onaavaardbare impact veroorzaakt op de omwonenden.

Het bezwaar is gegrond.

Verlies van privacy en structurele geluidsoverlast:

De aanpalende gebouwen (en de woonruimte van de bezwaarindiener) krijgen inkijk van bovenaf waar zich de collectieve buitenruimten bevinden. 

Beoordeling: 

Het is inderdaad zo dat de aanvraag boven de buurpanden uit komt. Vooral het voorzien van de gemeenschappelijke delen en dakterrassen op de bovenste verdieping zorgt voor een onaanvaardbare impact qua inkijk en geluid op de omwonenden.

Het bezwaar is gegrond.

Overlast (studenten), impact op draagkracht en leefbaarheid:

De toename van het aantal bewoners zal voor geluidsoverlast zorgen: wangedrag, sluikstort, etc met een nadelig impact op de identiteit van de wijk die ‘kreunt’ onder studenten en logies. Dit heeft waardevermindering van het vastgoed tot gevolg.

Beoordeling: 

De beoogde studentenhuisvesting is in principe inpasbaar in het betreffende woongebied. Bijkomend moeten volgens de voorschriften het programma en de omvang van het programma afgestemd zijn op de typologie en grootte van het gebouw, het perceel of projectgebied en de omgeving. In deze aanvraag worden de draagkracht en leefbaarheid van het pand en de omgeving niet gegarandeerd door de aard van de functies, de grootte ervan en de inrichting ervan in het gebouw. De impact van het project is negatief voor de verblijfskwaliteit van de aanpalende gebouwen.

Het bezwaar met betrekking tot waardeverlies is geen beoordelingsgrond voor aanvragen tot omgevingsvergunning. 

Het bezwaar is deels gegrond.