2026_CBS_00194 - Omgevingsvergunning - OMV_2025107549. Italiëlei 72-74, Rodestraat 33H. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          08/04/2022: vergunning (2021177187) voor het verbouwen van de Seamen’s Club tot een complex van kantoren, commerciële ruimtes en woningen;

-          Lopende aanvraag vergunning (2025083145) voor het wijzigen van een verkregen vergunning voor het bouwen van 2 grondgebonden woningen in binnengebied;

-          06/05/1966: niet uitgevoerde vergunning (18#48636) voor een verbouwing;

-          05/02/1960: toelating (18#40470) voor een uitbreiding;

-          8/06/1956: toelating (18#35444) voor verbouwingswerken;

-          30/07/1948: toelating (18#24444) voor het slopen van een gebouw en oprichten van een zeemanshuis;

-          21/10/1938: toelating (18#11246) voor veranderingswerken;

-          21/02/1930: toelating (1930#35886) voor binnenveranderingen;

-          28/03/1871: toelating (1871#187) voor het bouwen van een huis;

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed ‘Zeemanshuis Stella Maris’:
https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/100705;

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed ‘Neoclassicistisch herenhuis:
https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/214884.

Vergunde toestand

-          gemengd project met:

• 2 kantoorruimten;
• 8 appartementen;
• 2 grondgebonden woningen op een ondertussen afgesplitst perceel dat geen deel meer uitmaakt van deze aanvraag;

-          2 panden van 4 tot 6 bouwlagen onder een plat en een hellend dak;

-          voorgevel nummer 72 op het gelijkvloers afgewerkt met blauwe steen en houten buitenschrijnwerk, op de verdiepingen met kalksteen en houten buitenschrijnwerk;

-          voorgevel nummer 74 afgewerkt met wit pleisterwerk, plint in blauwe steen, houten buitenschrijnwerk, borstweringen op de verdiepingen en kroonlijsten in witgeschilderd hout.

Bestaande toestand

-          vergunning uit 2022 slechts heel beperkt uitgevoerd;

-          volume telt vandaag 2 panden van 4 bouwlagen onder een plat en een hellend dak.

Nieuwe toestand

-          gemengd project met:

• 2 kantoorruimten (1 vooraan en 1 achteraan in het binnengebied);
• 10 appartementen;
• 28 studentenkamers met gemeenschappelijke delen;

-          2 panden van 6 bouwlagen onder een plat en een hellend dak;

-          ondergrondse fietsenbergingen;

-          Engelse, uitgegraven koer naast het kantoor achteraan en achter het gelijkvloers duplex appartement;

-          voorgevel nummer 72 in witte bepleistering en donkerbruin, houten buitenschrijnwerk op een plint in grijze hardsteen, de extra verdiepingen eveneens afgewerkt met wit stucwerk, en aluminium buitenschrijnwerk in donkerbruine kleur en bronskleurige, stalen borstweringen;

-          voorgevel nummer 74 afgewerkt in beige zandsteen met buitenschrijnwerk in zwart aluminium op een plint in grijze arduinsteen, bovenste bouwlagen afgewerkt in zandkleurig stucwerk met verticale textuur groeven en bronskleurige, stalen borstweringen.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van het zadeldak van het linkse pand en delen van de achterbouw;

-          behoud van 10 woongelegenheden en toevoeging van 28 studentenkamers;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat de exploitatie van warmtepompen.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) 3928-Italiëlei 72-74
 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: Algemene voorschriften, Artikel  1:   Zone voor Wonen - (Wo1), Artikel  6:   Zone voor Centrumfuncties - Stedelijke functies (Ce6), Artikel  8:   Zone voor Publiek Domein - (Pu) en Culturele, historische en/of esthetische waarde.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          Artikel 2.1.1 Culturele, historische en/of esthetische waarde:
ondanks de wenselijkheid van behoud in dit CHE-gebied worden zowel het volume, het interieur als de gevels gewijzigd.

-          Artikel 2.1.2 Harmonieregel: het voorgesteld volume is wegens de strijdigheden met het RUP niet in harmonie met het vooropgesteld referentiebeeld. 

-          Artikel 2.1.4.1 Kroonlijsthoogte van de voorgevels: de kroonlijsthoogte van de voorgevels is niet in harmonie met het referentiebeeld.

-          Artikel 2.1.9 Dakvormen en dakkapellen: de bovenste bouwlagen zijn vooraan circa 90 cm en achteraan circa 2 m teruggetrokken in plaats van de minimaal vereiste 3 m.

-          Artikel 2.2.1 Draagkracht: de inrichting van een studentenhuisvesting met 28 kamers genereert overlast op deze locatie in de binnenstad.

-          Artikel 2.2.5 Onbebouwde ruimte en tuinen: ten opzichte van de vergunde toestand wordt er meer verharding en minder beplanting in de tuinzones voorzien.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• Artikel 18 Niveauverschillen: de niveauverschillen aan de inkom tussen het openbaar domein en gelijkvloers worden niet overbrugd door een combinatie van helling en trap.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024.
(De bouwcode kan je raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 5 Ontwikkelingsgerichte aanpak van erfgoed: het behoud van de erfgoedwaarden van het inventarispand in CHE-gebied moet worden afgewogen ten opzichte van de mogelijkheden tot transformatie en herbestemming, en moet worden getoetst aan het beeldbepalend karakter van de omgeving. Zie RUP Binnenstad.
• Artikel 7 Programmatorische draagkracht, stedelijke verweving van functies: de inrichting van een studentenhuisvesting met 28 kamers genereert overlast in dit afgebakend gebied waar een plafond voor studentenkamers van kracht is.
• Artikel 8 Visuele en vormelijke inpassing: de afwerking van de gewijzigde gevels moet het straatbeeld en de architecturale kwaliteit van het gevelbeeld respecteren of opwaarderen.
• Artikel 9 Minimale hoogte van ruimten: beide slaapkamers links achteraan in de kelder van het duplex appartement 001 hebben een hoogte van slechts 2,24 m in plaats van de minimaal vereiste 2,60 m. Bovendien ligt de vloer van deze verblijfsruimten 1,95 m onder het maaiveldniveau in plaats van de maximaal toegestane 1,10 m onder het maaiveldniveau.
• Artikel 12 Minimale oppervlakte buitenruimte: studio 001 beschikt na de volume uitbreiding van het gebouw niet over een buitenruimte.
• Artikel 22 Maat van de open ruimte: na de opsplitsing van de percelen beschikt lot 1 over een open en onbebouwde ruimte op het maaiveldniveau van slechts 23 m² in plaats van de minimaal vereiste 42 m². Strikt genomen is er op het eigen perceel (lot1) nog slechts 16 m² open en onbebouwde ruimte over want de tuinmuur volgt de perceelgrens niet.
• Artikel 23 Inrichting van de open ruimte: van de gemeenschappelijke tuinzone van lot 2 wordt iets meer dan de helft verhard (106 m²) terwijl maximaal 1/3de of circa 66 m² mag verhard worden.
• Artikel 29 Spreiding en mix studentenkamers: ondanks het feit dat het project gelegen is in het afgebakend gebied waar een plafond voor studentenkamers van kracht is, worden er 28 nieuwe studentenkamers met gemeenschappelijke delen ingericht.
• Artikel 32 POET-principe is leidend: er worden geen autoparkeerplaatsen op eigen terrein voorzien.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan je raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs worden vastgesteld dat de voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Bijgevolg is het beoordelingskader voor stikstofoxiden veroorzaakt door mobiliteit van toepassing. De stikstofdepositie van het project en de effecten hiervan zijn onderzocht voor de Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H) binnen een straal van 20 km rond het projectgebied. 

De berekende impact: https://www.waterinfo.be/informatieplicht is lager dan of gelijk aan de minimis-drempel van 1%.

De kritische depositiewaarde ten aanzien van de SBZ-H wordt door het project niet overschreden. Bijgevolg is de opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van de SBZ-H niet vereist. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

Kijk de score van uw project na op: https://www.waterinfo.be/informatieplicht.

Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen: https://vmm.vlaanderen.be/publicaties/individuele-bescherming-tegen-overstromingen.

-          Rioleringstoets: overeenkomstig artikel 4.3.9 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 moet een omgevingsvergunningsaanvraag getoetst worden aan de zogenaamde rioleringstoets.
De rioleringstoets is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan je raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen.
De toegevoegde archeologienota is niet correct. De afbakening van het projectgebied komt niet overeen met deze die werd aangevraagd in de omgevingsvergunningsaanvraag, bijkomend wijken ook de aangevraagde ingrepen af en deze die vermeld worden in de archeologienota. De impactanalyse is niet correct. De aanvraag dient hierom te worden geweigerd.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsmatig gewenste ontwikkelingen

-          Transformatieleidraad: Transformatieleidraad Ruimte geven aan de stad van morgen. Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad dit plan goed.
De transformatieleidraad kan je raadplegen via Transformatieleidraad.

-          Strategische Ruimteplan Antwerpen (SRA): Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad het nieuwe plan goed.
Het strategisch ruimteplan Antwerpen kan je raadplegen via Strategisch Ruimteplan Antwerpen.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat wijzigingen ten opzichte van een verleende vergunning. Gelet op de programmatorische wijzigingen die de voorliggende aanvraag omvat, werd het advies van de stedelijke dienst Economie en Toerisme ingewonnen. Het advies leest als volgt:

“De aanvraag betreft een verbouwing, deels sloop en optopping van het voormalige Zeemanshuis Stella Maris en aangrenzend herenhuis; met de inrichting van 28 kamers met gemeenschappelijke functies, 10 zelfstandige woongelegenheden, 1 kantoorruimte vooraan en 1 duplex kantoorruimte achteraan.

Op de Italiëlei is een redelijk sterke aanwezigheid van diensten, vrije beroepen en stedelijke voorzieningen. Het pand ligt op een locatie met gemengd karakter, waar kleinschalige kantoren en collectieve woonvormen complementair kunnen bestaan.  Gezien het behoud van twee kantoorfuncties en de gemengde invulling, is er geen significant verlies van economische vloeroppervlakte. Dit is conform de beleidsvisie Ruimtelijke Economie die een fijnmazige vermenging van kantoren bepleit in het gebied binnen de Leien.” 

Ondanks het gunstig advies van de dienst Economie en Toerisme, kan voorliggende aanvraag niet gunstig geadviseerd worden. Dit wordt verder geargumenteerd.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De panden worden ingevuld met een gemengd woonprogramma van kantoor, 10 wooneenheden en 28 studentenkamers.

In tegenstelling tot de eerder verleende vergunning betreft deze aanvraag niet het volledige perceel uit de eerdere vergunning. Het achterhuis werd met een deel van de tuinzone afgesplitst en maakt geen deel meer uit van de aanvraag.

Ook het linkerpand werd met een deel van de resterende tuinzone afgesplitst en wordt met een tuinmuur van 2,60 m hoog van het dieper doorlopende kantoor afgescheiden.

Na de opsplitsing van de percelen beschikt het linkerperceel over een open en onbebouwde ruimte op het maaiveldniveau van slechts 23 m² in plaats van de minimaal vereiste 42 m².

Artikel 22 van de bouwcode stelt dat bij nieuwbouw, herbouw, functiewijziging of bij een volume-uitbreiding met toename van de bebouwde grondoppervlakte minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel of van het projectgebied waarop de omgevingsvergunningsaanvraag betrekking heeft, op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn.

Strikt genomen is er op het perceel nog slechts 16 m² open en onbebouwde ruimte over gezien de tuinmuur de perceelgrens niet volgt.

Deze ingreep kan niet gunstig geadviseerd worden, mede in het licht van de voorgestelde volume uitbreiding van dit pand.

Ondanks deze afsplitsing worden de wooneenheden en studentenkamers over de 2 panden voorzien en zijn deze bereikbaar vanuit een centrale lift en 2 trapkernen. De 28 studentenkamers zijn verspreid over alle verdiepingen en hebben een gemeenschappelijke leefruimte met keuken op de eerste verdieping.

In het tussenliggend binnengebied, bevindt er zich een tweelaagse, half verzonken kantoorruimte met Engelse koer.   

Het voorzien van studentenkamers kan echter niet gunstig geadviseerd worden.

Het pand is gelegen in het afgebakend gebied voor kamers (bouwcode artikel 29). Op de percelen gelegen in dit afgebakend gebied mag bij nieuwbouw, herbouw, wijziging aantal woongelegenheden of functiewijziging het aantal studentenkamers niet vermeerderd worden.

Hier kan geen afwijking op worden toegestaan; geadviseerd wordt dan ook om de aanvraag te weigeren.

Bijkomend wordt opgemerkt dat in voorliggende aanvraag er slechts één gemeenschappelijke leefruimte voor 28 kamers voorzien wordt. Bij het creëren van studentenhuisvesting of andere kamerwoningen is het belangrijk dat de leefgroepen beperkt worden tot 12 à 15 studentenkamers. Dit om overlast te vermijden en voldoende sociale controle en cohesie te behouden.

In voorliggende aanvraag wordt hier niet aan voldaan.

Hoewel in vorige aanvraag alle woonentiteiten beschikten over een buitenruimte is dit in deze aanvraag niet het geval. Zo beschikt studio 001 niet over een privatieve buitenruimte (bouwcode, artikel 12).

De aanwezigheid van een buitenruimte is essentieel om te spreken over verblijfskwaliteit. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan.

Bovendien is deze studio uitgewerkt als een éénzijdig-georiënteerde woonentiteit, gericht naar de straatzijde.

Het voorgestelde programma in de aanvraag kan bijgevolg niet gunstig beoordeeld worden.

De aanvraag dient geweigerd te worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Strijdig met de bouwcode hebben beide slaapkamers links achteraan in de kelder van het duplex appartement 001 een hoogte van slechts 2,24 m in plaats van de minimaal vereiste 2,60 m. Bovendien ligt de vloer van deze verblijfsruimten 1,95 m onder het maaiveldniveau in plaats van de maximaal toegestane 1,10 m (bouwcode, artikel 9).

Strijdig met artikel 2.2.5 van het RUP Binnenstad en artikel 23 van de bouwcode wordt er te veel verharding voorzien in de tuin. Bij een eventuele vergunning dient in voorwaarde te worden opgelegd de verharding op lot 2 te beperken tot 66 m².

Hoewel er een gunstig advies werd afgeleverd door de brandweer dient opgemerkt te worden dat de vrije hoogte op de nieuwe trap naar de kelder, zoals blijkt uit snede C, slechts 1,85 m hoog is.

De vrije hoogte op een andere trap (aangegeven als bestaande trap) is, zoals blijkt uit snede E, slechts 1,35 m hoog.

Bezwaarlijk kan gesteld dat deze trappen als gebruiksvriendelijk kunnen worden beschouwd.

De aanvraag is tevens strijdig met artikel 18 van de verordening toegankelijkheid.

De in de verleende vergunning voorziene helling in de inkom van het rechterpand wordt niet langer voorzien. Ook het hoogteverschil tussen het openbaar domein en gelijkvloers niveau in beide panden blijft behouden waardoor de aanvraag strijdig is met de verordening integrale toegankelijkheid.

Omdat deze tekortkomingen verregaande planaanpassingen vereisen, kunnen deze niet in voorwaarden opgenomen worden.

De aanvraag dient geweigerd te worden.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Terwijl het rechterpand qua hoogte quasi ongewijzigd blijft aan de verleende vergunning wordt het linkerpand verder uitgebreid met 3 bijkomende bouwlagen waardoor de kroonlijst op dezelfde hoogte als het rechterpand komt te liggen. 

Het is onduidelijk hoe de gevels van de optopping van het pand links (nummer 74) zullen worden uitgewerkt. Waar in de geveltekening een duidelijk gevelreliëf merkbaar is, voorzien van beschaduwde vooruitspringende geveldelen, toont het grondplan een vlakke gevel zonder reliëf. De gevel van deze optopping zal worden uitgevoerd in wit stucwerk met donkerbruin aluminium buitenschrijnwerk en een lijst en kroonlijst in licht grijs aluminium.

De optopping van het pand rechts (nummer 72) wordt afgewerkt met zandkleurig stucwerk (verticaal belijnd) en voorzien van schrijnwerk in zwart aluminium. De omkadering van de ramen wordt afgewerkt met een beige-kleurige aluminium beplating.

Het voorgestelde volume is strijdig met artikels 2.1.2, 2.1.4.1 en 2.1.9 van het RUP Binnenstad.c

Artikel 2.1.9 stelt dat, indien teruggetrokken daken mogelijk zijn volgens de harmonieregel, de teruggetrokken bovenste bouwlaag minstens drie meter achter het voorgevel- en achtergevelvlak te liggen. In voorliggende aanvraag 0,90 m vooraan en 2,00 m achteraan.

De voorgestelde uitwerking is hierdoor strijdig met het voorgestelde referentiebeeld; de aanvraag dient geweigerd te worden.

Gelet op het voorgestelde volume waarbij het linkerpand met 3 volwaardige bouwlagen uitgebreid wordt en de voorgestelde geveluitwerking, werd het project in lopende procedure voorgelegd aan de Kwaliteitskamer op 24 oktober 2024. Het advies leest als volgt:

“De Kwaliteitskamer betreurt dat er geen dialoog heeft plaatsgevonden alvorens de aanvraag werd ingediend.  

De optopping met drie bouwlagen bij het linker pand verstoort immers de geleding en is qua proportie niet in verhouding tot het bestaande, onderliggende pand.  

De Kwaliteitskamer verwijst naar eerder advies en naar de verleende vergunning en adviseert een daklaag (type mansardedak) toe te voegen die passend is voor het onderliggend, historisch pand. 

De vormgeving van de raampartijen in de optopping van het rechter pand vormt een verbetering ten opzichte van eerder voorstel. De Kwaliteitskamer vraagt om de bovenste laag te beëindigen met een rechte, doorlopende kroonlijst en de optopping niet achteruit te plaatsen ten opzichte van het onderliggende gevelvlak. 

De Kwaliteitskamer merkt op dat gevel en plan zich contradictorisch laten lezen: hetgeen in gevel een royale ruimte doet vermoeden, blijkt in realiteit slechts een banale kamerwoning te zijn. De Kwaliteitskamer adviseert een andere functie te overwegen dan (studenten)kamers gezien de gewenste densiteit momenteel de draagkracht van het perceel overschrijdt. Bijkomend zou een woonfunctie met ruime appartementen de grandeur van de bestaande gevel ten goede komen.”

Dit ongunstig advies wordt bijgetreden.

Gezien de ligging van de panden in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde en de opname op de Inventarislijst Onroerend Erfgoed, werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen:

“Naast de architecturale waarde van de panden, wordt een belangrijke historische erfgoedwaarde benadrukt: Onderzoek aan de UGent (Lagae, 2011) wees op de hiërarchische koloniale structuur die is doorgevoerd in de stratigrafie van het zeemanshuis Stella Maris. De gelijkvloerse verdieping bevatte de lokalen voor Europese zeelieden met de klassieke ingrediënten: hoofdingang en hall, kapel, cafetaria, feestzaal, winkel en bibliotheek. Een verdieping hoger is de club voor officieren. In de kelder van het gebouw, bereikbaar via een steegje en smal trapje aan de achterzijde van het gebouw, had de vriendenkring van Congolese matrozen een plaats. Deze locatie is de enige concrete plek die nog herinnert aan de aanwezigheid van Congolezen in Antwerpen in de periode van de ‘Congoboten’ (circa 1895-1989), waarbij schepen van de CMB de verbinding verzorgden tussen Antwerpen en Matadi. Het is erfgoed van een zeer concrete gemeenschap, dat uitzonderlijk goed is gedocumenteerd in archieven. Het erfgoed is van belang voor de Afrikaanse gemeenschappen in Antwerpen en is essentieel verbonden aan het maritiem erfgoed van de historische wereldhavenstad.

Niettegenstaande een uitnodiging tot overleg werd overgemaakt aan de bouwheer bij de start van het ontwerpproces, werd voorliggende aanvraag niet voorbesproken met de stedelijke dienst Monumentenzorg. We hadden daardoor niet de mogelijkheid om ontwerper en aanvrager inzicht te geven in de belangrijkste erfgoedwaarden van het gebouw en de plannen tot herontwikkeling en reformatie af te stemmen op de oorspronkelijke kwaliteiten en waarden. Het uitvoerige programma met complexe en onoverzichtelijke indeling, maakt het project dermate dens dat de oorspronkelijke en zeer waardevolle identiteit van de gebouwen verloren gaat. Door de samensmelting van de 2 sterk verschillende panden geraakt de leesbaarheid van de kenmerkende ruimte-indeling, configuratie en de genoemde hiërarchische koloniale structuur onaanvaardbaar verstoord.

De stedelijke dienst Monumentenzorg volgt het ongunstig advies van de Kwaliteitskamer met betrekking tot de optopping van de gevels. Daarbij wordt nog opgemerkt dat de invulling van de raamopeningen in het pand nummer 72 te sterk afwijken van het oorspronkelijke modernistische ontwerp om aanvaardbaar te zijn.

De stedelijke dienst Monumentenzorg adviseert de aanvraag ongunstig. Gelet op het grote historische belang dat het Zeemanshuis wordt toegeschreven, blijven we zeker bereikbaar om in dialoog te gaan met de aanvrager over de mogelijkheden tot herbestemming en uitbreiding van het huidige gebouw met respect voor de aanwezige erfgoedwaarden.”

Zowel het ongunstig advies van de dienst stedenbouw als het ongunstig advies van de Kwaliteitskamer worden bijgetreden.

De uitwerking van het voorgesteld volume is niet visueel inpasbaar en doet afbreuk aan de erfgoedwaarde van de beide panden. 

Geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren.

Archeologische aspecten

Voorliggende aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Archeologie. Het advies leest als volgt:

“Het projectgebied bevindt zich binnen een vastgestelde archeologische zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte boven de 300 m² (842 m²) en een geplande vergunningsplichtige ingreep in de bodem boven de 100 m² (circa 350 m²).  Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

De toegevoegde archeologienota is niet correct. De afbakening van het projectgebied komt niet overeen met deze die werd aangevraagd in de omgevingsvergunningsaanvraag, bijkomend wijken ook de aangevraagde ingrepen af en deze die vermeld worden in de archeologienota. De impactanalyse is niet correct.

De aanvraag dient hierom dan ook te worden geweigerd.

De bouwheer dient een nieuwe archeologienota te bekomen, waarvan tijdig akte door het Agentschap Onroerend Erfgoed. Hierin worden zowel de afbakening als de geplande ingrepen met een bijhorende impactanalyse correct weergegeven en geargumenteerd.”

Het ongunstig advies wordt bijgetreden. De aanvraag dient geweigerd te worden. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Er moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden voor de verschillende functies.

28 studentenkamers: 28 x 1 = 28;

4 appartementen met 1 slaapkamer 4 x 2 = 8;

3 appartementen met 2 slaapkamers: 3 x 3 = 9;

3 appartementen met 3 slaapkamers 3 x 4 = 12;

417 m² kantoor: 417 m² x 1,25/100 m² = 5,2;

In totaal moeten 62 fietsenstallingen voorzien worden.

Deze worden ingericht in de kelder in 3 ruimtes.

De fietsenstalling is bereikbaar via een trap met fietsgoot.

10% van de fietsstalplaatsen moet bruikbaar zijn voor buitenmaatse fietsen (cargofiets, bakfiets, enzovoort).

Voor dit project zijn dat 6 fietsenstallingen.

De dienst Mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

-          10% van de fietsstalplaatsen moet bruikbaar zijn voor buitenmaatse fietsen (cargofiets, bakfiets, enzovoort). Voor dit project zijn dat 6 fietsenstallingen.

Het advies wordt bijgetreden.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

De aanvrager wenst 28 kamers met bijhorende gemeenschappelijke functies, 10 zelfstandige woongelegenheden, één kantoor vooraan en één kantoor achteraan te realiseren op de projectlocatie. Het betreft een combinatie van sloop en renovatie van en nieuwbouw bij een zeemanshuis. Voor het koelen en verwarmen van het gebouw zal gebruik gemaakt worden van warmtepompen (WP) met een thermisch vermogen van 141,5 kW en een totale drijfkracht van 44,1 kW.

Het project voorziet in 2 collectieve warmtepompen:

- één lucht-water pomp voor de 10 woningen: 80 kWth, 26,3 kWel, 17 kg R32;

- één lucht-lucht pomp voor de 28 kamers: 61,5 kWth, 17,8 kWel, 11,3 kg R32.

De collectieve WP leveren warmte en koeling aan kleinere individuele warmtepompen in de appartementen en kamers. De buitenunits hebben een maximale geluidsdruk van 63 dB(A) en 62,2 dB(A) op 1 meter afstand en worden op het hoogste dak geplaatst. De aanvrager geeft aan dat de toestellen zullen voorzien worden van akoestische demping indien de geluidsdruk te hoog is. De warmtepompen staan op 5 meter van de perceelsgrens.

Beoordeling

Bij gebruik van warmtepompen ontstaat risico op geluidshinder. De buitenunits staan in openlucht opgesteld op het hoogste dak (ter hoogte van Italiëlei 74). Het gebouw wordt opgehoogd zodat het nog iets lager zal zijn dan het rechts aanpalende gebouw op 5 meter afstand. 

Er wordt geen situatie gecreëerd waarin reflectie van het geluid optreedt. Er zijn geen nabije raamopeningen of terrassen van derden die extra gevoelig zijn voor geluidshinder. Aangezien het een nieuwe inrichting betreft, worden de richtwaarden voor specifieke geluid in openlucht verminderd met 5 dB tot 40 dB(A) overdag, 35 dB(A) ’s avonds en 30 dB(A) ’s nachts. Deze richtwaarden zullen ter hoogte van de dichtstbijgelegen woning niet nageleefd kunnen worden. De exploitant dient bijkomende akoestische maatregelen te voorzien zodat kan voldaan worden aan de richtwaarden (akoestische omkasting of scherm).

 Gelieve er rekening mee te houden dat sommige koelmiddelen aan uitfasering onderworpen zijn om in het kader van duurzaamheid en in geval van accidentele vrijstelling, de impact op het milieu te milderen. Meer informatie over in de toekomst toegelaten koelmiddelen en hun eventuele uitfaseringstermijn kan teruggevonden worden op https://www.vlaanderen.be/veka/energie-en-klimaatbeleid/energie-en-klimaatbeleid-voor-ondernemingen/f-gassen/20-februari-2024-nieuwe-f-gassenverordening-gepubliceerd.

Indien een vergunning verleend wordt, wordt volgende bijzondere voorwaarde voorgesteld:

De exploitant dient bijkomende akoestische maatregelen te voorzien zodat kan voldaan worden aan de richtwaarden – 5 dB(A), opgenomen in bijlage 4.5.4 van Vlarem II.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits de algemene, sectorale en bijzondere milieuvoorwaarden worden nageleefd, kunnen de hinder en risico’s voor mens en milieu tot een aanvaardbaar niveau beperkt worden. Er wordt gunstig advies gegeven de vergunning te verlenen. Wegens het onlosmakelijk verband met de stedenbouwkundige handelingen en de onverenigbaarheid met de stedenbouwkundige voorschriften en de goede ruimtelijke hiervan, worden ook de ingedeelde inrichtingen ongunstig geadviseerd.

Geadviseerde rubriek(en)

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden standpunten, opmerkingen en/of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.

Bespreking van de bezwaren

1. Geluidshinder: de bezwaarindiener vreest continue geluidstrillingen, die vooral ’s nachts hinderlijk zullen zijn.

Beoordeling: het gebruik van grote warmtepompen houdt een risico in op geluids- en trillingshinder, maar de exploitatie ervan kan ook in een stedelijk omgeving plaatsvinden zonder hinder. De plaatsing en de milderende maatregelen dienen hiervoor afgestemd te zijn op de lokale situatie. De aanvraag voorziet echter in onvoldoende garanties om de maximale richtwaarden voor geluidsoverlast te respecteren. Hieraan kan tegemoetgekomen worden door het opleggen van een bijzondere milieuvoorwaarde.

Het bezwaar is deels gegrond.

2. Studentenhuisvesting of kamers voor niet-studenten: de bezwaarindiener meldt dat het onduidelijk is wat het uiteindelijke gebruik van de 28 kamers zal zijn. In geval van studentenkamers is voorliggende aanvraag strijdig met de bouwcode omwille van de ligging in het afgebakend gebied. In het geval van kamers voor niet-studenten blijft het onduidelijk, door het ontbreken van enige informatie in de nota, hoe en door wie deze zullen worden gebruikt. De affiche van het openbaar onderzoek vermeld eveneens “28 studentenkamers”. 

Beoordeling: de bouwcode omschrijft duurzaam kamerwonen als “co-living”. Dit is een woonvorm waarbij bewoners van kamers op een georganiseerde manier duurzaam samenleven en waarbij aan een aantal voorwaarden is voldaan. Nergens in de beschrijvende nota wordt melding gemaakt van “co-living” of melding gemaakt waaruit blijkt dat voldaan is aan in de bouwcode vermelde voorwaarden. Hieruit kan geconcludeerd worden dat de aanvrager wel degelijk kamers voor studenten beoogt.

Het is correct dat er door de ligging in het afgebakend gebied geen kamers mogen bijkomen.

Het bezwaar is gegrond.

3. Draagkracht: de bezwaarindiener stelt dat de draagkracht van het perceel en van de omgeving met een verviervoudiging van het aantal woonentiteiten wordt overschreden.

Beoordeling: het vermeerderen van het aantal entiteiten met 28 kamers overschrijdt inderdaad de draagkracht van het pand en van de omgeving.

Het bezwaar is gegrond.

4. Geluidshinder tijdens de werken: de bezwaarindiener meldt dat het project omgeven is door hoge gebouwen die het geluid zullen weerkaatsen en versterken. De werken zullen hierdoor een forse geluidshinder met zich meebrengen, die het toelaatbare geluidsniveau ruimschoots zullen overschrijden.

Beoordeling: de realisatie van elk bouwproject veroorzaakt een zekere overlast naar zijn omgeving. Dit is een noodzakelijk kwaad met een tijdelijke dimensie, dat bovendien politioneel is geregeld. Dit aspect vormt geen beletsel om een aanvraag te goed te keuren.

Het bezwaar is ongegrond.

5. Geluidshinder na ingebruikname: de bezwaarindiener vreest voor nachtlawaai vanaf de vele terrassen achteraan en de doelgroep (studenten), mede omdat de slaapruimtes van de vele omwonenden zich veelal achteraan bevinden en er veel oudere mensen in de buurt wonen.

Beoordeling: het bezwaar omtrent geluidsoverlast betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet van omgevingstechnische aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen worden genomen bij de beoordeling van voorliggend project. Het gebruik van de terrassen is inherent aan het wonen in een stedelijke omgeving. Een normaal gebruik van een terras, hoeft een goed nabuurschap niet in de weg te staan.

Het bezwaar is ongegrond.

6. Asbest en andere risico’s: de asbestinventaris toont de aanwezigheid van veelvuldige asbesthoudende niet hechtgebonden bronnen. In het verslag is er zelf sprake van dringend te verwijderen asbesthoudende materialen. De bezwaarindiener stelt dat er bij gebrek aan duidelijke containmentmaatregelen een ernstig risico bestaat op verspreiding van asbeststof naar de omliggende woningen.

Beoordeling: het afvoeren van asbest dient te gebeuren door erkende instanties. Zij zullen alle maatregelen nemen om verspreiding van asbest in de omgeving te vermijden. Deze werken behoren tot de normale hinder bij realisatie van een project en zijn inherent aan het ontwikkelen van een bouwproject in de stad. Er kan dan ook geen rekening mee worden gehouden.

Het bezwaar is ongegrond.

7. Lichtinval: de voorziene bouwhoogte en inplanting veroorzaken een duidelijke vermindering van lichtinval in de omliggende woningen en tuinen, met directe gevolgen voor wooncomfort, energieverbruik en mogelijks energieproductie van de panden.

Beoordeling: het bezwaar omtrent mogelijke lichthinder betreft niet-aantoonbare, subjectieve elementen die niet van omgevingstechnische aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen worden genomen bij de beoordeling van voorliggend project. Bovendien dient opgemerkt dat het volume niet hoger is dan andere panden in de straat.

Het bezwaar is ongegrond.

8. Inkijk: door de verhoogde ligging van de terrassen en de omvang van de buitenzones ontstaat permanente inkijk in de slaapkamers, leefruimtes en tuinen van de aanpalende woningen.

Beoordeling: gelet op de grote afstand tussen de gevels van het project en de achtergevel van het hoofdvolume van de bezwaarindiener, kan deze stelling niet worden bijgetreden. Bovendien bevinden de terrassen zich binnen een hoek van 45° ten opzichte van de kop van de scheidsmuur en op een afstand van 190 cm van de zijdelingse perceelgrens conform het burgerlijk wetboek. Er kan bijgevolg bezwaarlijk gesteld worden dat de privacy dermate geschonden wordt dat de woonkwaliteit in het gedrang komt.

Het bezwaar is ongegrond.

9. Waardevermindering: de hierboven beschreven toename van geluidsoverlast, geluidsproductie door warmtepompen, verlies van lichtinval, verlies aan privacy en verhoogde inkijk zal onvermijdelijk leiden tot een vermindering van de leefkwaliteit van de omliggende woningen. Dergelijke structurele hinderfactoren hebben volgens gangbare vastgoedlogica ook een negatieve invloed op de marktwaarde van de betrokken panden.

Beoordeling: het bezwaar omtrent mogelijke waardevermindering betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet van omgevingstechnische aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de beoordeling van voorliggend project. Er is niet noodzakelijk een causaal verband tussen voorliggend project en de te verwachten waardevermindering zoals omschreven in het bezwaarschrift.

Het bezwaar is ongegrond.