2026_CBS_00192 - Omgevingsvergunning. Advies hogere overheid. Voorwaardelijk gunstig advies - OMV_2025004787. Van Strydoncklaan, Boterlaarbaan, Corneel Franckstraat zonder nummer (zn) en Corneel Franckstraat 89. District Deurne - Goedkeuring

Er werd bij de deputatie een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend. De aanvraag wordt behandeld volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

De deputatie verzoekt het college of de gemeentelijke omgevingsambtenaar om:

- een openbaar onderzoek te houden;

- advies uit te brengen.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          17/01/2025: Kwaliteitskamer architectuur;

-          19/12/2024: vergunning door de deputatie (OMV_2023040892) voor het verkavelen van percelen in 10 loten voor woningbouw, aanleggen van openbaar domein met aanhorigheden en bouwrijp maken van het terrein, inclusief vellen van bomen – in beroep bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen.
 

Vergunde toestand

-          verkaveling (OMV_2023040892) met 10 loten voor woningbouw:

• loten 1 en 2 behoren niet tot voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag;
• lot 3:

-          oppervlakte van 5.058 m²;

-          voor meergezinsgebouwen (en commerciële functies op het gelijkvloers) grenzend aan loten 4-10 om daarmee een bouwblok te vormen;

-          toegestane bebouwing met maximale bouwdiepte van 17 m en variërend aantal bouwlagen van minimaal 3 en maximaal 5 onder een plat dak;

• loten 4-10:

-          elk lot met een oppervlakte van circa 121 m²;

-          voor 7 eengezinswoningen in gesloten bebouwing;

-          toegestane bebouwing met maximale bouwdiepte van 12 m en aantal bouwlagen van minimaal 2 en maximaal 3 onder een plat dak;

• overdrukzone voor 2 ondergrondse parkings;
• 2 private doorsteken in het bouwblok voor bewoners, gebruikers en bezoekers;
• openbaar domein met infrastructuur, nieuwe wegenis en aanhorigheden;
• gewijzigd reliëf voor wadi’s als infiltratievoorziening;
• hoogstammige bomen worden geveld;
• ontbossing.

Bestaande toestand

-          onbebouwd bouwrijp terrein;

-          aanplanting met ondermeer een bomenrij met dominantie van berk en ruigte en pioniersvegetatie met beperkte opslag van struiken en bomen;

-          begrensd door Boterlaarbaan en Van Strydoncklaan in het noorden en oosten, tuinen van woningen in Dassatraat in het westen en het zuidelijke deel van het projectgebied Silsburg in het zuiden.

Nieuwe toestand

-          functie: bebouwing met gemengd gebruik, ingericht als volgt:

• woningen: 7 eengezinswoningen op loten 4-10, en 105 appartementen en 27 cohousing units met gemeenschappelijke ruimtes op lot 3, verdeeld over volgende gebouwen:

-          gebouw A: 27 cohousing studio’s en éénslaapkamerunits van 39-67 m², 6 tweeslaapkamerappartementen van gemiddeld 73 m²;

-          gebouw B: 6 tweeslaapkamerappartementen van gemiddeld 81 m²;

-          gebouw C: 8 tweeslaapkamerappartementen van gemiddeld 81 m²;

-          gebouw D: 4 studio’s van gemiddeld 35,5 m², 4 éénslaapkamerappartementen van gemiddeld 63 m², 4 tweeslaapkamerappartementen van gemiddeld 78 m²;

-          gebouw E: 1 studio van 39 m², 6 éénslaapkamerappartementen van gemiddeld 61 m², 2 tweeslaapkamerappartementen van 75 m², 2 duplex drieslaapkamerappartementen van gemiddeld 112 m², 2 drieslaapkamerappartementen van 95 en 98 m²;

-          gebouw F: 1 studio van 39 m², 6 éénslaapkamerappartementen van gemiddeld 62 m², 2 tweeslaapkamerappartementen van gemiddeld 75 m², 2 duplex drieslaapkamerappartementen van 97 m² en 112,5 m²;

-          gebouw G: 5 éénslaapkamerappartementen van 58-61 m², 2 tweeslaapkamerappartementen van gemiddeld 84 m², 13 drieslaapkamerappartementen van 97-104 m²;

-          gebouw H: 7 tweeslaapkamerappartementen van gemiddeld 74 m², 4 drieslaapkamerappartementen van 96-107 m²;

-          gebouw I: 3 studio’s van gemiddeld 45 m², 3 éénslaapkamerappartementen van 58 m², 8 tweeslaapkamerappartementen van 73-83 m², 4 drieslaapkamerappartementen van 89-120 m²;

• kantoren, diensten en vrije beroepen op lot 3: 5 units van 90-115 m² op het gelijkvloers aan de zijde van de Boterlaarbaan en Van Strydoncklaan;
• detailhandel op lot 3: 1 unit van 322 m² op het gelijkvloers in gebouw A;

-          bouwvolume:

• 9 meergezinsgebouwen en 7 eengezinswoningen met variërende bouwhoogte van 3 tot 5 bouwlagen onder een plat dak;
• verschillende bouwvolumes met terrassen en teruggetrokken daklagen;
• tuinpaviljoen van 185 m² met bergingen voor de eengezinswoningen;
• ondergrondse parkeergarage voor 152 personenwagens en 171 fietsen;

-          gevelafwerking:

• gevels in variërende geel genuanceerde gevelsteen met accenten in verticaal en horizontaal verband;
• geveldetailleringen, accenten en terrassen in architectonisch beton;
• schrijnwerk in bronskleurig (goudgele of roze) of grijs aluminium;
• plint deels in architectonisch beton;
• poort naar ondergrondse garage ter hoogte van gebouw D in grijs aluminium, aan de zijde van de Van Strydoncklaan;

-          inrichting:

• verhardingen;
• reliëfwijzigingen;
• gewijzigde inplantingsplaats van bomen;
• brugje over een wadi.

Inhoud van de aanvraag

-          bouwen van 7 eengezinswoningen op loten 4-10;

-          bouwen van 9 gebouwen met 105 appartementen, 27 cohousing units, 5 units voor kantoren, dienstverlening en vrije beroepen en één detailhandelsunit op lot 3;

-          bouwen van een tuinpaviljoen met bergingen voor de eengezinswoningen;

-          bouwen van een ondergrondse parkeergarage voor 152 auto’s en 171 fietsen;

-          wijzigen van het reliëf;

-          aanleggen van verhardingen en een brugje.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Voorgeschiedenis

Het college adviseerde het dossier op 7 november 2025 ongunstig (projectinhoudversie 4) en op 19 december 2025 voorwaardelijk gunstig (projectinhoudversie 5). Op 22 december 2025 werd projectinhoudversie 6 aanvaard door de deputatie en werd aan het college een nieuw advies gevraagd.

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat de exploitatie van warmtepompen en een tijdelijke grondwaterwinning voor het uitvoeren van de werken met bijstelling van de lozingsvoorwaarden.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) Bemaling Silsburg ZUID lot 3 - 10
 

Aangevraagde rubriek(en) Milieuluik warmtepompen
 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 24 en 42 van het Omgevingsvergunningsdecreet heeft het college of de gemeentelijke omgevingsambtenaar de bevoegdheid advies uit te brengen voor de vergunningsaanvragen op haar grondgebied waarvoor de deputatie, de Vlaamse regering of de gewestelijke omgevingsambtenaar de bevoegde overheid is, tenzij:

1. de aanvraag ingediend is door het betrokken college;
2. de aanvraag louter betrekking heeft op mobiele of verplaatsbare ingedeelde inrichtingen of activiteiten.

Het college heeft op 17 november 2017 (jaarnummer 2017_CBS_08858) beslist om de adviesbevoegdheid op te nemen.

Adviezen

Er werden geen adviezen gevraagd tijdens deze adviesronde. 

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Zie collegebeslissing 2025_CBS_09375 van 19 december 2025 in bijlage.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Met de nieuwe projectinhoudversie (PIV6) wenst de aanvrager tegemoet te komen aan het op basis van een vorige projectinhoud (PIV4) uitgebrachte ongunstig advies van de VMM (Vlaamse Milieumaatschappij). Wat het ontwerp betreft, werden geen inhoudelijke wijzigingen aangebracht aan de plannen. Er werd ook een nieuw openbaar onderzoek georganiseerd, waarin tot op heden geen bezwaren ingediend werden. Het advies over de stedenbouwkundige handelingen kan worden teruggevonden in de collegebeslissing 2025_CBS_09375  van 19 december 2025 in bijlage.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen en activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

De projectlocatie wordt ontwikkeld met onder andere zeven ééngezinswoningen, negen gebouwen met 105 appartementen, 27 co-housing units, kantoor- en detailhandelruimte en een ondergrondse parkeergarage. De aanvraag omvat twee inrichtingen:

- inrichtingsnummer 20250227-0004: Milieuluik warmtepompen;

- inrichtingsnummer 20250221-0007: Bemaling Silsburg Zuid lot 3-10.

Wat betreft de warmtepompen worden geen wijzigingen doorgevoerd in de nieuwe projectinhoudversie (PIV6). Er wordt verwezen naar de vorige adviezen van het college (zie collegepunten 2025_CBS_09375 en 2025_CBS_08036, als bijlagen).

Voor het aspect bemalingen werden in een bijkomende nota de aanpassingen opgenomen om tegemoet te komen aan de adviezen van de VMM en het college.

De VMM merkte in hun advies aan de provinciale omgevingsvergunningscommissie op dat de potentiële effecten van de bemaling op de verontreiniging in OVAM-dossier 6445 onvoldoende onderzocht werden. Met name werd enkel rekening gehouden met een onderzoek uit 1998 waarbij verontreiniging met cadmium, zink en lichte verontreiniging met nikkel, monocyclische aromatische koolwaterstoffen en dichloormethaan werden vastgesteld.

Een onderzoek uit 2024 werd echter niet besproken. Hierin werden verhoogde concentraties PFAS in het grondwater aangetroffen:

De vastgestelde concentraties liggen in de lijn met de gemeten concentraties ter hoogte van het project zelf. Het gesimuleerde verschil in verplaatsing van het grondwater zonder en met bemaling bedraagt maximaal circa 52 meter en is tegenovergesteld aan de natuurlijke grondwaterstroming. In principe wordt deze verontreiniging circa 17 meter teruggetrokken. Gelet op de beperkte overschrijdingen van de toetsingswaarden en aanwezigheid van gelijkaardige concentraties in de projectomgeving is het risico aanvaardbaar.

Met betrekking tot OVAM-dossier 25820 gaf de VMM aan dat niet besproken werd wat de restconcentraties zijn die overbleven. De nota geeft nu aan dat de restwaarden ver onder de respectievelijke richtwaarden en bodemsaneringsnormen liggen en werden onderzocht in de voorstudie. Er werd geoordeeld dat een verdere evaluatie niet nodig was.

Met betrekking tot OVAM-dossier 28189 gaf de VMM aan dat de impact op de verontreiniging met MTBE niet voldoende onderzocht werd. In de nota wordt aangegeven dat de situatie gelet op de ouderdom van de vaststelling (2006) en in de omgeving uitgevoerde bemalingen en bouwwerken, eigenlijk niet meer geldt. Het gesimuleerde verschil in verplaatsing van het grondwater zonder en met bemaling bedraagt maximaal 11 meter en wordt als aanvaardbaar geacht.

Met betrekking tot OVAM-dossier 102488 gaf de VMM aan dat PFAS aangetroffen werd en dat de impact van de bemaling op deze verontreiniging moet onderzocht worden.

De vastgestelde concentraties liggen in de lijn met de gemeten concentraties ter hoogte van het project zelf. Het gesimuleerde verschil in verplaatsing van het grondwater zonder en met bemaling bedraagt maximaal 8 meter. Deze invloed wordt bijgevolg aanvaardbaar geacht.

Gelet op de beperkte overschrijdingen van de toetsingswaarden en aanwezigheid van gelijkaardige concentraties in de projectomgeving is het risico aanvaardbaar.

Het college en de VMM gaven in hun adviezen aan dat het bemalingswater bij voorkeur geloosd wordt in de Koude Beek en niet in de DWA. De exploitant onderzocht de mogelijkheid om hieraan tegemoet te komen. De Koude Beek valt onder het beheer van de provincie, die als algemene voorwaarde aanhoudt dat in normale omstandigheden tot 20 l/seconde of 72 m³/uur geloosd kan worden. In elk geval in de stationaire fase volstaat het toegestane debiet. In de opstartfase wordt echter een debiet tot 100 m³/uur verwacht. Rekening houdend met de plaatselijke kenmerken van de Koude Beek zou ook dit lozingsdebiet mogelijk moeten zijn, maar hiervoor wordt nog een goedkeuring door de beheerder (provinciale Dienst Integraal Waterbeheer) afgewacht.

De exploitant voorziet het bemalingswater te lozen ter hoogte van de Van Strydoncklaan 162. Hiervoor dient een afstand overbrugd te worden van circa 500 meter langsheen de Van Strydoncklaan. Er bevinden zich geen opritten van huizen tussen de projectlocatie en het lozingspunt. Enkel een kleine zijstraat (Boterlaarbaan) dient gekruist te worden. Gezien dit een straat in een zone 30 betreft, zal een kleine ramp of verkeersdrempel hier voor weinig verkeershinder zorgen. De nodige voorzieningen, zoals leidingen langs de weg en ter hoogte van de Albert Heijn (toegankelijkheid winkel), zullen in onderling overleg met de stad Antwerpen, AWV en Albert Heijn bepaald worden.

Volgende lozingsvoorwaarden worden gevraagd:

• arseen: 50 µg/liter (= 10x IC);
• zink: 2.000 µg/liter (= 10x IC);
• vinylchloride: 1 µg/liter (= 11x IC);
• minerale olie: 500 µg/liter (= standaardprocedure BSP);
• PFAS-individuele component: 100 ng/liter (zie BBT-studie).

Indien nodig om de lozingsvoorwaarden te behalen, zal een WZI voorzien worden, opgesteld in de noordoostelijk hoek van het projectgebied, aan de rand van de openbare weg (Van Strydoncklaan).

Conclusie

De beschreven lozingssituatie komt tegemoet aan het eerdere advies en bemerkingen van het college. Er is geen noodzaak meer een bijzondere milieuvoorwaarde op te nemen over de lozingslocatie. De overige aspecten uit de adviezen van het college 2025_CBS_08036 van 7 november 2025 en 2025_CBS_09375 van 19 december 2025 blijven ongewijzigd.

Advies van het college

Gunstig advies te verlenen voor de omgevingsvergunning onder voorwaarden.

Dit advies werd opgemaakt op basis van projectinhoudversie 6 (PIV6).

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

Zie collegebeslissing 2025_CBS_09375  van 19 december 2025 in bijlage.

Geadviseerde rubriek(en)

Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden

Stedenbouwkundige lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningsdecreet bepaalt dat de bevoegde overheid lasten aan omgevingsvergunningen kan verbinden.
Op 29 april 2024 (jaarnummer 244) werd de stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ definitief vastgesteld door de gemeenteraad.

Voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag valt onder het toepassingsgebied van artikel 2 §1.1 van deze verordening.

Op basis van artikel 4 §3 van de verordening bedragen de maximale stedenbouwkundige lasten voor deze omgevingsvergunningsaanvraag 792.711,30 euro.

Artikel 6 §1, 7° van de verordening bepaalt dat er van de verordening geheel of gedeeltelijk afgeweken kan worden indien er in het project bijzondere redenen zijn die een afwijking kunnen rechtvaardigen. Dit houdt in dat de aanvrager in het project reeds belangrijke en uitzonderlijke inspanningen levert om een project te realiseren dat positieve gevolgen heeft voor de bevoegde overheid of de gemeenschap, die zich in normale gevallen niet manifesteren zodat de combinatie daarvan met een stedenbouwkundige last een onevenredig zware last zou meebrengen voor de aanvrager in vergelijking met de voordelen die deze haalt uit het aangevraagde project.

De aanvrager diende hiertoe de vereiste motivatienota in, zoals bepaald in artikel 6 §2 van de verordening.

Volgende elementen worden hieruit weerhouden om voor een afwijking in aanmerking te komen:

-          Het ondersteunen van sociale woningbouw in fase 1 door de kosten op zich te nemen van de verwezenlijking en kosteloze overdracht van wegen en groene ruimte ten behoeve van het project van de sociale huisvestingsmaatschappij Woonhaven.

De gevraagde afwijking onder 4.1, meer bepaald de last in natura bij de verkavelingsvergunning, wordt niet weerhouden. Deze lasten maken deel uit van de verplichte lasten zoals vermeld in artikel 75, §1, tweede lid, 1°. De stedenbouwkundige lasten zoals opgenomen in artikel 2 van de stedenbouwkundige verordening stedenbouwkundige lasten betreffen bijkomende lasten naast deze verplichten lasten zoals bepaald in §1.

Voor de overige gevraagde afwijkingen bevat de nota onvoldoende gegevens om deze te weerhouden.

Gelet op voorgaande wordt er een gedeeltelijke afwijking op de verordening toegestaan waardoor de stedenbouwkundige lasten onder artikel 2 §1.1 herleid worden naar een financiële stedenbouwkundige last van 612.161,30 euro.

Deze middelen worden conform de verordening stedenbouwkundige lasten aangewend voor stedelijk ruimtelijk beleid.

Voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag valt onder het toepassingsgebied van artikel 2 §1.2 van deze verordening.

De lasten zoals bepaald in artikel 2 §1.2 van de verordening worden enkel opgelegd voor zover de woonprojecten niet voorzien in een vereiste groene ruimte op eigen terrein van minimaal 500 m², met een minimumaandeel van 10 m² per zelfstandige woongelegenheid of 4 m² per kamer.

Voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag voorziet de nodige vereiste groene ruimte op eigen terrein waardoor de aanvraag vrijgesteld is van stedenbouwkundige lasten onder toepassing van artikel 2 §1.2.

Het totaal van de financiële stedenbouwkundige lasten voor deze omgevingsvergunningsaanvraag bedraagt 612.161,30 euro.

De betaling en invordering van de financiële stedenbouwkundige last door stad Antwerpen verloopt conform de modaliteiten zoals opgenomen in artikel 8 van voorgaande verordening.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):wanneer tijdens de lopende vergunningsprocedure blijkt dat de door de vergunningsaanvrager voorgelegde gegevens onjuist zijn of dat er essentiële gegevens in de aanvraag ontbreken, zijn de uitgebrachte adviezen gebaseerd op onjuiste aannames en/of op gegevens die niet aan de beoordeling door de adviesinstantie zijn voorgelegd. In dergelijke gevallen kan de administratieve lus worden toegepast.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvaarde wijzigingen zijn zodanig dat er een nieuw openbaar onderzoek werd gehouden en eventuele adviezen opnieuw werden gevraagd.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken. Er werden standpunten, opmerkingen en/of bezwaren ingediend tijdens de eerste openbaarmaking. Het resultaat van dit openbaar onderzoek werd samen met de bespreking van de bezwaren reeds aan de deputatie overgemaakt via de collegebeslissing 2025_CBS_08036 van 7 november 2025. Het tweede openbaar onderzoek loopt nog tot en met 29 januari 2026 en heeft tot op 8 januari 2026 geen extra bezwaren opgeleverd. De beoordeling van dit onderzoek dient te gebeuren door de behandelende overheid in eerste aanleg, in casu de deputatie van de provincie Antwerpen, omdat dit onderzoek nog niet afgerond is.

Informatievergadering

Een informatievergadering was niet vereist en werd niet gehouden.