2026_CBS_00419 - Omgevingsvergunning - OMV_2025105307. Lange Leemstraat 193. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          28/01/2025: statusrapport;

-          31/05/1969: vergunning (18#82364) voor een verbouwing – 11.3.1969;

-          21/03/1969: weigering (18#82367) voor een verbouwing – 13.11.1968;

-          19/04/1968: vergunning (18#82365) voor een meergezinswoning – 14.11.1967;

-          16/02/1968: vergunning (18#50714) voor afbraak gebouwen – 14.11.1967.

Vergunde toestand

-          functie: meergezinswoning met 2 woongelegenheden;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met plat dak;
• bouwdiepte gelijkvloers 15 m, dakverdieping 10 m;

-          gevelafwerking:

• wit geglazuurde plaketten met gelijkvloerse pui in gekapte arduin;
• plint en dorpels in natuursteen;
• buitenschrijnwerk in aluminium;
• poort naar inpandige garage.

Bestaande toestand

-          afwijkend van de vergunde toestand.

Nieuwe toestand

-          functie: gemengd gebouw

• gelijkvloerse verdieping bedrijvigheid (magazijn);
• meergezinswoning met 4 woongelegenheden op de verdiepingen;

-          1 tweeslaapkamerappartement op de 1e verdieping met een netto vloeroppervlakte van circa 71 m²;

-          1 tweeslaapkamerappartement op de 2e verdieping met een netto vloeroppervlakte van circa 73 m²;

-          2 studio’s op de 3e verdieping met een netto vloeroppervlakte van circa 23 m² en 25 m²;

-          bouwvolume:

• voorbouw 4 bouwlagen met plat dak, achterbouw 1 bouwlaag met plat dak;
• tuinzone van 40 m² achteraan het perceel;
• dakterras van 23 m² op de eerste verdieping en 24 m² op de derde verdieping;

-          gevelafwerking:

• wit geglazuurde plaketten met gelijkvloerse pui in zwarte marmer;
• plint en dorpels in natuursteen;
• buitenschrijnwerk in grijs aluminium;
• poort naar inpandige garage in zwart-grijs aluminium.

Inhoud van de aanvraag

-          oprichten van de functie bedrijvigheid;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 4;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• artikel 7: er wordt geen hergebruik voorzien voor toiletten, wasmachines en een tapkraan in de tuinzone.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024.
(De bouwcode kan je raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 7 Programmatorische draagkracht, stedelijke verweving van functies: Het programma en de omvang van het programma dienen afgestemd te zijn op de typologie en grootte van het gebouw;
• artikel 9 Minimale hoogte van ruimten: De vrije hoogte in een deel van de gelijkvloerse uitbouw bedraagt 2,26 m; 
• artikel 12 Minimale oppervlakte buitenruimte: De nieuwe entiteit op de 3e verdieping vooraan beschikt niet over een kwalitatieve buitenruimte;
• artikel 19 Afvalverzameling: Het aantal woonentiteiten wordt vermeerderd naar 4. Er wordt geen afzonderlijke afvalberging voorzien met een minimale oppervlakte van 4 m²;
• artikel 26 Minimale nettovloeroppervlakte van een woongelegenheid: De twee nieuwe woonentiteiten op de 3e verdieping hebben een netto-vloeroppervlakte van  23 m² en 25 m², wat kleiner is dan de minimale 35 m²;
• artikel 32 POET-principe is leidend: Er worden geen autostaanplaatsen voorzien;
• artikel 33 Fietsparkeren maximaal op eigen terrein: Zie advies Mobiliteit. 

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan je raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs worden vastgesteld dat de voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Bijgevolg is het beoordelingskader voor stikstofoxiden veroorzaakt door mobiliteit van toepassing. De stikstofdepositie van het project en de effecten hiervan zijn onderzocht voor de Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H) binnen een straal van 20 km rond het projectgebied. De berekende impact(https://www.waterinfo.be/informatieplicht) is lager dan of gelijk aan de minimis-drempel van 1%.

De kritische depositiewaarde ten aanzien van de SBZ-H wordt door het project niet overschreden. Bijgevolg is de opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van de SBZ-H niet vereist. 

-            Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht.

Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen. https://vmm.vlaanderen.be/publicaties/individuele-bescherming-tegen-overstromingen.

-          Rioleringstoets: overeenkomstig artikel 4.3.9 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 moet een omgevingsvergunningsaanvraag getoetst worden aan de zogenaamde rioleringstoets.
De rioleringstoets is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan je raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsmatig gewenste ontwikkelingen

-          Transformatieleidraad: Transformatieleidraad Ruimte geven aan de stad van morgen. Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad dit plan goed.
De transformatieleidraad kan je raadplegen via Transformatieleidraad.

-          Strategische Ruimteplan Antwerpen (SRA): Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad het nieuwe plan goed.
Het strategisch ruimteplan Antwerpen kan je raadplegen via Strategisch Ruimteplan Antwerpen.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat de regularisatie van een meergezinsgebouw met 4 woonentiteiten en magazijn/werkplaats (bedrijvigheid) op het gelijkvloers. De gelijkvloerse functie bedrijvigheid is echter onvoldoende bewezen en was voorheen als parkeerruimte voor de bovenliggende woningen in gebruik.

Ondanks het feit dat de functiewijziging niet aangevraagd wordt, betreft voorliggende aanvraag dus wel degelijk een gelijkvloerse functiewijziging naar bedrijvigheid.

Gezien deze functiewijziging werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing, Economie en Toerisme, Investeren. Zij hebben geen bezwaar tegen de functiewijziging die zij omschrijven als dienstverlening.

Er wordt opgemerkt dat de functiecategorie verkeerdelijk als dienstverlening wordt benoemd terwijl dit bedrijvigheid moet zijn.

De woonfunctie in combinatie met kleinschalige bedrijvigheid is inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Voorliggende aanvraag omvat een volume-uitbreiding.

Op het gelijkvloers werd de vergunde bouwdiepte van 15 m tot een bouwdiepte van 24 m uitgebreid. De helft van deze uitbreiding heeft een vrije hoogte van 2,26 m wat minder is dan de vooropgestelde minimale 2,60 m (bouwcode, art. 9) en kan dus niet als voldoende kwalitatief beschouwd worden.

Indien een volume uitbreiding wenselijk is, dient deze voldoende kwalitatief te zijn.

Ook de vermeerdering van het aantal woonentiteiten van 2 naar 4 kan niet gunstig worden beoordeeld. Tijdens de relevante periode staan 2 gezinnen ingeschreven. Deze wooneenheden bevonden zich op de 1ste en 2de verdieping. De slaapkamers op de 3de verdieping werden omgevormd tot 2 eenzijdig georiënteerde studio’s.

Zowel het 2-slaapkamerappartement op de tweede verdieping als de studio vooraan op de derde verdieping beschikken niet over een buitenruimte (bouwcode, art. 12). Beide woonentiteiten op de derde verdieping beschikken bovendien over onvoldoende netto-vloeroppervlakte (bouwcode, art. 26). De studio’s hebben een netto-vloeroppervlakte van 23 m² vooraan en 25 m² achteraan, waar deze minimaal 35 m² dienen te zijn.

Gezien het substantiële tekort kan een mogelijke afwijking hierop onmogelijk gunstig worden geadviseerd. Gesuggereerd wordt om beide studio’s samen te nemen tot 1 woonentiteit.

Het gebouwd volume neemt toe, zonder dat dit voor een toename in woon- en leefkwaliteit zorgt.

Uit bovenstaande kan geoordeeld worden dat de functie op het gelijkvloers in combinatie met 4 woonentiteiten erboven de draagkracht van het perceel overschrijdt. Het programma en de omvang ervan zijn niet afgestemd op de grootte van het gebouw.

Aan het college wordt dan ook geadviseerd de aanvraag te weigeren.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

In voorliggende aanvraag wordt de tuin op het gelijkvloers enkel toegankelijk voor de bedrijvigheidsfunctie. De open en groene ruimte wordt niet gekoppeld aan het wonen. Hierdoor wordt de kans op een verbetering van de woonkwaliteit en de toegang tot een ontharde tuin ontnomen.

Op de eerste verdieping wordt achteraan het hoofdvolume een terras voorzien tot een bouwdiepte van 19 m. Een onvergund gebouwde veranda wordt hiervoor gesloopt. 

Het voorzien van een terras leidt echter tot mogelijke inkijk op het linkerperceel wat tot privacyhinder kan leiden. Gezien de voorgestelde diepte van het terras ook voorbij de bouwdiepte van het rechterbuurvolume loopt, kan ook hier privacyhinder ontstaan.

Deze ingreep kan niet gunstig geadviseerd worden.

In beide studio’s zijn badkamer en keuken gecombineerd, in de 2-slaapkamerappartementen op de verdieping eronder is de badkamer telkens enkel toegankelijk via de keuken. Dit beantwoordt niet aan een minimale hedendaagse woonkwaliteit.

Hoewel er een regenwaterput wordt geïnstalleerd wordt er geen hergebruik voor toiletten, wasmachines en/of een tapkraan in de tuinzone voorzien (Hemelwaterverordening, art. 7).

Er worden geen afzonderlijke afvalbergingen voorzien (bouwcode, art. 19).

Geoordeeld wordt dat de voorgestelde planindeling niet tot een functioneel en optimaal gebruik van woonfunctie leidt en bijgevolg niet gunstig geadviseerd kan worden. De aanvraag dient geweigerd te worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de bijkomende wooneenheden en het magazijn moeten 5 fietsenstallingen voorzien worden.

2 appartementen met 1 slaapkamer: 2 x 2 = 4

Magazijn: 95 m² x 0.6/100 m² = 0.57

Er wordt een fietsenstalling ingericht op het gelijkvloers voor 9 fietsen.

De tussenafstand tussen de fietsenstallingen moet minimum 60 cm zijn (hier wordt 40 cm voorzien)

Aanvullend wordt opgemerkt dat de fietsstalzone wordt ingericht waardoor geen stalplaats voor fietsen met afwijkende afmetingen voorzien wordt (bakfietsen, elektrische fietsen etc…). De totale lengte van de fietsstalling bedraagt 3,40 m, waar de gemiddelde fietslengte is vastgelegd op 1,70 m.

Deze compacte invulling houdt bijgevolg geen rekening met een realistisch, divers fietsgebruik.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.