Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2025106691 |
Gegevens van de aanvrager: | BV IBTECH met als adres Blauwe gaanweg 48 te 9150 Beveren-Kruibeke-Zwijndrecht |
Ligging van het project: | Paardenmarkt 76-76A te 2000 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 2 sectie B nr. 1123E |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | wijzigen van de functie van de gelijkvloerse verdieping van detailhandel naar restaurant en café |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 21/10/2016: vergunning (20161783) voor het verbouwen van appartementen;
- 05/12/2014: vergunning (20142255) voor het verbouwen van een meergezinswoning.
Vergunde toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Bestaande toestand
- afwijkende functie (benedenverdieping) en gevelafwerking.
Nieuwe toestand
- functie:
- bouwvolume conform vergunde toestand;
- gevelafwerking:
Inhoud van de aanvraag
- omvormen van de functie van de gelijkvloerse verdieping van detailhandel naar restaurant en café;
- wijzigen van de gevelafwerking;
- plaatsen van een brandladder tegen de achtergevel;
- wijzigingen aan het bouwvolume en aan de bovenliggende verdiepingen maken geen deel uit van de aanvraag.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
De Vlaamse Waterweg - Afdeling Regio Centraal | 24 oktober 2025 | 11 december 2025 | Geen advies |
De Vlaamse Waterweg - Afdeling Regio Oost | 24 oktober 2025 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
|
Hulpverleningszone Brandweer zone Antwerpen | 24 oktober 2025 | 4 december 2025 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing / Economie en Toerisme / Investeren (INVEST) | 24 oktober 2025 | 12 november 2025 |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Water | 24 oktober 2025 | 14 november 2025 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 24 oktober 2025 | 22 december 2025 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: Algemene voorschriften, Artikel 1: Zone voor Wonen - (Wo1) en Culturele, historische en/of esthetische waarde.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend(e) punt(en):
- artikel 2.1.1 Culturele, historische en/of esthetische waarde:
De bestaande toestand wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aangevraagde werken.
- Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de gewestelijke publiciteitsverordening.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024.
(De bouwcode kan je raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):
- Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.
(De verordening stedenbouwkundige lasten kan je raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.
Sectorale regelgeving
- MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het stikstofdecreet.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.
Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).
Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).
Het overstromingsveilig pluviaal peil bij een middelgrote kans toekomstig klimaat bedraagt 6,37 mTAW. Bij een middelgrote kans toekomstig klimaat bedraagt de pluviale waterdiepte die gemodelleerd wordt tegen het gebouw circa 20 cm. De vloerpas van de gelijkvloerse verdieping zit daaronder.
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht.
Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen. https://vmm.vlaanderen.be/publicaties/individuele-bescherming-tegen-overstromingen.
- Rioleringstoets: overeenkomstig artikel 4.3.9 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 moet een omgevingsvergunningsaanvraag getoetst worden aan de zogenaamde rioleringstoets.
De rioleringstoets is niet van toepassing op de aanvraag.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan je raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsmatig gewenste ontwikkelingen
- Transformatieleidraad: Transformatieleidraad Ruimte geven aan de stad van morgen. Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad dit plan goed.
De transformatieleidraad kan je raadplegen via Transformatieleidraad.
- Strategische Ruimteplan Antwerpen (SRA): Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad het nieuwe plan goed.
Het strategisch ruimteplan Antwerpen kan je raadplegen via Strategisch Ruimteplan Antwerpen.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Beoordeling afwijkingen van de voorschriften
Er wordt, hoewel voorliggende aanvraag een functiewijziging betreft, geen open ruimte voorzien. Hier kan een afwijking op worden toegestaan omdat het een klein en ondiep perceel betreft wat achteraan omsloten is door hogere bebouwing. Een open ruimte zou hierdoor geen enkele verblijfskwaliteit hebben.
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag betreft het wijzigen van de gelijkvloerse functie naar reca. De overige delen van het gebouw maken geen deel uit van de aanvraag. Het pand is gelegen in een winkelstraat.
De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Invest die een gunstig advies verleent. Het advies leest als volgt:
“De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zone behoud van de vergunde commerciële ruimten mogelijk is en dat optimalisatie (en functiewijziging tussen handel/reca/dienstverlening) gunstig wordt geadviseerd. Op deze manier wordt ingespeeld op de marktevoluties en wordt potentiële leegstand vermeden.”
De voorgestelde reca-functie op de gelijkvloerse verdieping is bijgevolg functioneel inpasbaar in de omgeving.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De gevraagde functiewijziging brengt geen wijziging aan het bouwvolume met zich mee. Schaal en ruimtegebruik blijven gerespecteerd.
Cultuurhistorische en Visueel-vormelijke aspecten
Gezien de ligging van het pand in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde, werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Monumentenzorg.
Het advies leest als volgt:
“Het pand is gelegen in che-gebied volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad.
Er is vanuit erfgoedoogpunt geen bezwaar tegen de voorgestelde functiewijziging.
Er is sprake van een reclamebord op het plan met het voorstel voor de reclame. Zaak-gebonden publiciteit kan enkel voorzien worden in losse letters conform de bouwcode, dit zal dan ook als voorwaarde worden opgelegd. Het plaatsen van reclameborden is niet toegelaten.”
Het advies leest voorwaardelijk gunstig met volgende voorwaarde:
- De zaak-gebonden publiciteit moet voldoen aan de bouwcode en mag dus enkel uit losse letters bestaan.
Er wordt opgemerkt dat de zaak-gebonden reclame uit losse letters zal bestaan en niet uit een bord. In voorliggende aanvraag wordt dus al voldaan aan de voorwaarde van de dienst waardoor het advies gunstig gelezen kan worden.
De gevels blijven, behoudens het vervangen van de zaak-gebonden reclame, ongewijzigd. Zo wordt het bestaande reclamebord verwijderd en vervangen door een nieuwe zaak-gebonden publiciteit bestaande uit losse letters.
Deze gevelwijziging wordt niet als storend ervaren in de omgeving en kan gunstig beoordeeld worden.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Gezien er geen afvalberging in de recafunctie voorzien wordt (bouwcode, art. 19), wordt dit als voorwaarde bij de vergunning opgenomen.
Ook het voorzien van een vetafscheider (bouwcode, art. 21) dient voorzien te worden indien de reca-zaak voedsel verwerkt en/of er warme maaltijden ter plekke geconsumeerd worden.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 0 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding en/of functiewijziging. De aanvraag gaat over een gelijkvloers dat wordt omgevormd van detailhandel naar reca. De oppervlakte bedraagt 73 m².
Bij kleinschalige reca is er geen aparte parkeerbehoefte. De parkeerbehoefte is 0.
De werkelijke parkeerbehoefte is 0.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
Dit aantal is toereikend. |
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus niet van toepassing. |
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.
2. Er moet een afvalberging voorzien worden voor de reca-ruimte in overeenstemming met de artikel 19 van de bouwcode.
3. Indien de recafunctie voedsel verwerkt of indien er warme maaltijden ter plekke geconsumeerd worden dan moet het afvalwater via een vetafscheider geloosd worden conform artikel 21 van de bouwcode.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 29 september 2025 |
Volledig en ontvankelijk | 24 oktober 2025 |
Start openbaar onderzoek | 3 november 2025 |
Einde openbaar onderzoek | 2 december 2025 |
Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 6 februari 2026 |
Verslag GOA | 15 januari 2026 |
Naam GOA | Axel Devroe |
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden standpunten, opmerkingen en/of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.
Bespreking van de bezwaren
1. Geluidsoverlast: het bezwaar tegen mogelijke geluidsoverlast door de nieuwe reca-functie in de aanpalende appartementen. De bezwaarindiener stelt dat er in het aanvraagdossier onvoldoende onderbouwing is inzake geluidshinder. In het dossier ontbreekt een objectieve en technische analyse van de mogelijke geluidsimpact op de aanpalende wooneenheden.
Beoordeling: Vanuit een goed nabuurschap is het evident dat overlast, van welke aard dan ook, steeds beperkt wordt. Geluidsoverlast betreft echter geen stedenbouwkundig aspect en wordt politioneel geregeld.
Het bezwaar is ongegrond.
2. Terrasgebruik: het bezwaar dat er onvoldoende informatie is over terrasgebruik en de mogelijke hinder.
Beoordeling: In voorliggende aanvraag wordt geen terras aangevraagd. Deze wordt bijgevolg ook niet beoordeeld.
Het bezwaar is ongegrond.
3. Afzuiginstallatie: het bezwaar dat er onvoldoende informatie is over de afzuiginstallatie en mogelijke geurhinder.
Beoordeling: Hoewel er in de beschrijvende nota vermeld staat dat de bestaande doorstuwmotor van de industriële dampkap verwijderd wordt en inpandig geplaatst zal worden wordt er geen afzuiginstallatie getekend of aangevraagd. Deze wordt bijgevolg ook niet beoordeeld en of vergund.
Het bezwaar is ongegrond.
4. Functie: het bezwaar dat het beoogde programma (reca) een grotere impact heeft op de woonfunctie in de onmiddellijke omgeving.
Beoordeling: Het bezwaar omtrent de mogelijk zwaardere impact op de omgeving betreft niet-aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. De reca-functie is in overeenstemming met de geldende bestemmingsvoorschriften en is inpasbaar in het woonweefsel. Er is niet noodzakelijk een causaal verband tussen voorliggend project en de te verwachten overlast zoals omschreven in het bezwaarschrift.
Het bezwaar is ongegrond.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.
2. Er moet een afvalberging voorzien worden voor de reca-ruimte in overeenstemming met de artikel 19 van de bouwcode.
3. Indien de recafunctie voedsel verwerkt of indien er warme maaltijden ter plekke geconsumeerd worden dan moet het afvalwater via een vetafscheider geloosd worden conform artikel 21 van de bouwcode.
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.