2025_CBS_09018 - Omgevingsvergunning - OMV_2022115240. Buurtspoorweglei, Noordersingel zonder nummer. District Borgerhout - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis 

-     er werd geen relevante voorgeschiedenis teruggevonden.

Vergunde en bestaande toestand

-     onbebouwd, braakliggend terrein;

-     verruigd grasland met beperkte opslag van struiken en bomen.

Nieuwe toestand

-     nieuwbouw van 6 aansluitende bouwvolumes (4 tot 16 bouwlagen) met een gemeenschappelijk binnengebied op een ondergrondse parking;

-     inrichting van 132 wooneenheden en 1 detailhandel;

• 13 éénslaapkamer appartementen;
• 81 tweeslaapkamer appartementen;
• 38 drieslaapkamer appartementen;

-     gemeenschappelijke daktuin op blok D;

-     aanleg van een fiets- en voetpad (tevens brandweg) tussen de Noordersingel en de Buurtspoorweglei;

-     bakstenen gevels en aluminium buitenschrijnwerk in verschillende kleuren, deels op een plint in grijs beton.

Inhoud van de aanvraag 

-     ontbossen;

-     inrichten van de functies wonen en detailhandel;

-     oprichten van een bouwblok met 6 volumes.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat de exploitatie van noodstroomaggregaten, warmtepompen en de opslag van brandstof. 

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) Urbanlink bvba
 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA nr. 43 Noordersingel, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 3 augustus 1998. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: GRENS VAN HET BPA en OPENBAAR DOMEIN.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• Er wordt niet bovengronds maar ondergronds geïnfiltreerd. Deze afwijking wordt gemotiveerd.

-     Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

-     Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-     Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024.  
(De bouwcode kan je raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 20 Daken: het plat dak van gebouw A wordt niet als groendak aangelegd. Het is onduidelijk of het dak van een lichtkleurige dakbedekking wordt voorzien;
• Artikel 32 POET-principe is leidend: Er worden onvoldoende parkeerplaatsen voorzien in het project om de werkelijke parkeerbehoefte in te lossen.

-     Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024. 

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan je raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-     MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-     Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs worden vastgesteld dat de voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Bijgevolg is het beoordelingskader voor stikstofoxiden veroorzaakt door mobiliteit van toepassing. De stikstofdepositie van het project en de effecten hiervan zijn onderzocht voor de Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H) binnen een straal van 20 km rond het projectgebied.
De berekende impactscore is lager dan of gelijk aan de minimis-drempel van 1%.
De kritische depositiewaarde ten aanzien van de SBZ-H wordt door het project niet overschreden. Bijgevolg is de opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van de SBZ-H niet vereist.

-     Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is gelegen in een zone waarvoor de Vlaamse Milieumaatschappij aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote fluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

De vloerpas van de gelijkvloerse verdieping zit boven het overstromingsveilig pluviaal peil bij een middelgrote kans toekomstig klimaat bedraagt.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Het waterbergend vermogen dat wordt ingenomen door het project wordt gecompenseerd.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht.

Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen https://vmm.vlaanderen.be/publicaties/individuele-bescherming-tegen-overstromingen.

-     Rioleringstoets: overeenkomstig artikel 4.3.9 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 moet een omgevingsvergunningsaanvraag getoetst worden aan de zogenaamde rioleringstoets.
De rioleringstoets is niet van toepassing op de aanvraag.

-     Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan je raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-     Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen 
Van de archeologienota ID 19817 werd akte genomen door het Agentschap Onroerend Erfgoed op 26 augustus 2025.
De nota toont gemotiveerd aan dat er geen verder archeologisch onderzoek moet plaatsvinden.

-     Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsmatig gewenste ontwikkelingen

-     Transformatieleidraad: Transformatieleidraad Ruimte geven aan de stad van morgen. Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad dit plan goed.
De transformatieleidraad kan je raadplegen via Transformatieleidraad.

-     Strategische Ruimteplan Antwerpen (SRA): Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad het nieuwe plan goed.
Meer info kan je raadplegen via Strategisch Ruimteplan Antwerpen.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft een project dat wordt opgericht op een onbebouwd perceel op de hoek van de Noordersingel en de Buurtspoorwegelei.

De aanvraag omvat een woonproject met 132 appartementen. Op het gelijkvloers op de hoek van de Noordersingel met de Buurspoorweglei wordt een kleine handelsruimte geïntegreerd van 180 m² die ondersteunend kan werken aan het bovenliggend wonen en de omgeving.

De aanvraag is verenigbaar met de bestemmingsvoorschriften van het woongebied volgens gewestplan.

Het project voorziet in een gemiddelde van 2,19 slaapkamers. Er is een evenwichtige woningmix. De aanvraag voorziet eveneens in een bescheiden woonaanbod conform het decreet grond- en pandenbeleid.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het project wordt opgericht op een driehoekig perceel als een klassiek bouwblok met 6 gebouwen rond een binnengebied. Op de drie hoeken wordt telkens een hoger volume (A, C en E) voorzien. De tussenliggende volumes (B, D en F) zijn lager. De zuidelijke hoeken (C en E) tellen 6 en 8 bouwlagen. Op de hoek van de Noordersingel en de Buurtspoorweglei wordt een torenvolume (A) met 16 bouwlagen opgericht.

De zuidzijde van het project grenst aan een groene doorsteek die in samenhang met een toekomstig project aansluitend op het muziekcentrum Trix zal ontwikkeld worden. Een strook van 8 meter van deze groene doorsteek behoort tot het perceel van de aanvrager en wordt als dusdanig aangelegd met pad voor langzaam verkeer dat tevens de brandweg vormt en groene zones als voortuinstroken tegen het gebouw. Het grootste deel van deze groene doorsteek fungeert in de bestaande toestand als een parkeerzone en behoort tot een andere eigenaar. In een latere fase moet de rest van de doorsteek ook een groene invulling krijgen. 

Aan de kant van de Singel houdt de bebouwing een afstand van 8 m ten opzichte van de gewestweg volgens de eisen van het Agentschap Wegen en Verkeer.

Aan de zijde van de Buurspoorweglei werd in het masterplan opgelegd dat de bebouwing een afstand van 4 m ten opzichte van de rooilijn moet respecteren. De ondergrondse parkeergarage loopt wel tot aan de rooilijn omdat het aanpassen de contour van de garage aan de bovengrondse volumes een te grote hypotheek zou leggen op de oppervlakte en bijgevolg het aantal nuttige parkeerplaatsen.

De bovengrondse strook blijft in privaat beheer. Dit impliceert dat bij de aanleg van deze stroken een duidelijk onderscheid gemaakt moet worden tussen de publieke en de private delen. Dit moet als voorwaarde worden opgelegd bij de vergunning.

Het binnengebied wordt aangelegd als afsluitbare gemeenschappelijke binnentuin en op het dak van het middelste gebouw (D) dat grenst aan de groene doorsteek wordt een gemeenschappelijke daktuin aangelegd. Het binnengebied vormt een beschutte plek afgeschermd tegen invloeden van wind en geluid. Blok D aan de zuidzijde is bewust laag gehouden om zonlicht optimaal te kunnen laten binnendringen in het binnengebied.

Met uitzondering van één appartement in blok F, de middenblok langs de Buurtspoorweglei, hebben alle appartementen daarnaast ook een private buitenruimte onder de vorm van een terras. De gelijkvloerse situering van het appartement, maakt dat het gemeenschappelijke binnengebied makkelijk bereikt kan worden.

Visueel-vormelijke elementen

Het bouwblok dat uit zes verschillende onderdelen bestaat vormt als geheel een duidelijk herkenbare stedelijke formatie. Elk onderdeel wordt anders uitgewerkt maar vertoont gelijkaardige verhoudingen en tektoniek. De structuur van de gebouwen wordt weerspiegeld in doorlopende verticale elementen en horizontale banden. Dit raster definieert openingen waarin de ramen en de inpandige terrassen zich bevinden en de secundaire gevelelementen in tweede en derde lijn. Baksteen vormt het basismateriaal van het project. Het is een veelzijdig materiaal waardoor elk volume anders gedetailleerd kan worden naar kleur en verband.

Het project volgde een langdurig ontwerptraject en werd verschillende keren voorgelegd aan de Kwaliteitskamer. Het ontwerp kreeg een gunstig advies op 31 mei 2024. Voorliggende aanvraag voldoet hieraan.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het ontwerp werd onderworpen aan een hoogbouwrapport waarin de disciplines geluid, luchtkwaliteit, zomercomfort en oververhitting, water, energie, mobiliteit, licht en schaduw, biodiversiteit en wind uitvoerig werden onderzocht en ter advies werden voorgelegd aan stedelijke diensten. Het hoogbouwrapport werd gunstig geadviseerd door de Kwaliteitskamer op 31 januari 2025.

Het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer is als voorwaardelijk gunstig opgeladen in het Omgevingsloket, maar het is een gunstig advies zonder voorwaarden. Om die reden kunnen geen voorwaarden uit dit advies overgenomen worden.

Het advies van de ASTRID-veiligheidscommissie is voorwaardelijk gunstig. De commissie heeft beslist dat er in de volledige ondergrondse verdiepingen ASTRID indoordekking aanwezig dient te zijn. Dit moet als voorwaarde aan de vergunning worden gekoppeld.

Het ontwerp werd tijdens het traject van de hoogbouwnota voorgelegd aan het Directoraat-generaal Luchtvaart, in akkoord met Antwerp Airport en Skeyes omdat het project binnen de contouren van het vliegveld Deurne wordt gesitueerd. De hoogte van het torenvolume is hierop afgestemd. De adviezen zijn voorwaardelijk gunstig en worden aan de vergunning gevoegd.

De aanvraag werd voorgelegd aan de stedelijke dienst Stadsreiniging. Hun advies leest als voorwaardelijk gunstig waarbij verwezen wordt naar de bepalingen de bouwcode. De aanvraag voldoet aan de bepalingen van de bouwcode. Het advies moet dus als gunstig beschouwd worden.

Het dak van gebouw A wordt niet als groendak aangelegd. Het is onduidelijk of het dak van een lichtkleurige dakbedekking wordt voorzien (bouwcode, artikel 20). Dit moet als voorwaarde aan de vergunning worden gekoppeld.

Uit de hemelwaterstudie blijkt dat het noodzakelijk is een infiltratiebuffer te voorzien. De berekeningen tonen aan dat, conform de gewestelijke hemelwaterverordening, een buffervolume van 18 m³ vereist is.

Daarnaast bevindt de projectlocatie zich in een pluviaal overstromingsgevoelig gebied. De pluviale overstromingskaarten geven vermoedelijk een overschatting van het reële overstromingsrisico op deze site in vergelijking met de water-op-straatkaarten uit het Waterplan Antwerpen. Deze laatste kaarten werden gebruikt om het volume te berekenen van het waterbergend vermogen dat wordt ingenomen door het project. Volgens de aanvrager bedraagt dit volume 105 m³.

Het totale buffervolume bedraagt bijgevolg 124 m³ (18 m³ volgens GSV + 105 m³ overstromingsvolume). Dit volume wordt ondergebracht in één geïntegreerde, ondergrondse infiltratiebuffer onder de brandweg ten zuiden van het bouwblok.

De stedelijke dienst Klimaat en Leefmilieu adviseert deze ondergrondse infiltratiebuffer echter ongunstig. Het advies leest als volgt:

“Er wordt een afwijking gevraagd om de door de hemelwaterverordening opgelegde infiltratie ondergronds te voorzien. Plaatsgebrek dat het loutere gevolg is van eigen ontwerpkeuzes is echter geen geldige reden om geen bovengrondse infiltratiezone te voorzien. De afwijking kan dus niet worden toegestaan. De infiltratievoorziening moet bovengronds voorzien worden.

Het te compenseren overstromingsvolume werd niet correct berekend. Zoals in het voortraject besproken, kan inderdaad uitgegaan worden van de ‘water-op-straat’ kaarten in plaats van de pluviale overstromingskaarten. Dit is een gunstigere situatie omdat bij de ‘water-op-straat’ kaarten wél rekening wordt gehouden met een bestaande onderdoorgang onder de spoorweg die een deel van het overstromingswater afleidt naar het westen. Echter dient te worden uitgegaan van het overstromingsvolume horende bij een T100 hoog klimaat. Dat wil zeggen dat minimaal een overstromingsvolume van 208 m³ moet worden gecompenseerd. Dit is nog steeds minder is dan de 450 m³ volgens de T100 huidig klimaat en de pluviale overstromingskaarten.

De werking van de ondergrondse compensatie voor het overstromingsvolume is niet duidelijk op basis van de huidige aanvraag. Er kan dus niet worden beoordeeld of deze naar behoren functioneert. Het is niet duidelijk hoe de buffer gevuld wordt met overstromingswater en hoe de buffer terug leeg loopt.”

Het advies wordt niet bijgetreden.

De keuze voor een ondergrondse infiltratiebuffer komt voort uit diverse randvoorwaarden. 

-     Ten eerste betreft het een gesloten bouwblok op een relatief beperkte oppervlakte.

-     Ten tweede worden ondergrondse parkeerplaatsen op waardoor het binnengebied onderkelderd is.

-     Ten derde moet er vanuit technische brandveiligheidseisen een brandweg voorzien worden op de strook ten zuiden van het bouwblok. Het voorzien van een bovengrondse infiltratievoorziening is dus onmogelijk op het eigen perceel. 

Er kan dus voor dit project een afwijking worden toegestaan op het voorzien van een bovengronds bufferbekken. Uit het bodemonderzoek blijkt immers dat de ondergrond op deze locatie een hoge infiltratiecapaciteit heeft en dat het grondwaterpeil zich op voldoende diepte bevindt. Hierdoor zijn de geohydrologische omstandigheden gunstig voor infiltratie en is het systeem geschikt om hemelwater alsook het berekende compensatievolume ten gevolge van de overstromingsgevoeligheid vertraagd te bufferen en in de bodem te laten infiltreren.

Conform het advies van de stedelijke dienst Klimaat en Leefmilieu wordt wel als voorwaarde opgenomen om de berekende capaciteit bij T100, namelijk een overstromingsvolume van 208 m², te hanteren. Dit betekent dat de infiltratiebuffer 226 m² moet bedragen.

Gezien de ligging in een pluviaal overstromingsgevoelig gebied wordt overstromingsveilig gebouwd. De nulpas van het gebouw wordt voorzien op een overstromingsveilig niveau en ter hoogte van de inrit wordt een automatisch schot voorzien dat gebruikt maakt van de druk van het opkomend water om de keermuur volledig te sluiten.

Het advies van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM) is voorwaardelijk gunstig. Zij stemmen in met het voorziene hemelwaterconcept.

Het projectgebied is in de bestaande toestand bebost. De aanvraag werd voorgelegd aan het Agentschap Natuur en Bos. Zij verlenen geen inhoudelijk advies maar vragen om volgende voorwaarden letterlijk op te nemen in de vergunning: 

-     De vergunning wordt verleend op grond van artikel 90bis §7 van het Bosdecreet en geregistreerd met kenmerk: 25-214782.

-     De te ontbossen oppervlakte bedraagt 2.500 m². Deze oppervlakte valt niet meer onder het toepassingsgebied van het Bosdecreet.

Daarnaast wordt een algemene opmerking meegegeven met betrekking tot het soortenbesluit. Deze leest als volgt: 

“Alle van nature in het wild levende vogelsoorten en vleermuizen zijn beschermd in het Vlaamse Gewest op basis van het Soortenbesluit van 15 mei 2009. De bescherming heeft onder meer betrekking op de nesten van de vogels en de rustplaatsen van de vleermuizen (artikel 14 van het Soortenbesluit). Bij het uitvoeren van werken in de periode van 1 maart tot 1 juli moet men er zich – vóór men overgaat tot de uitvoering van de werken – van vergewissen dat geen nesten van beschermde vogelsoorten beschadigd, weggenomen of vernield worden. Bij het werken aan (oude) constructies of het kappen van bomen dient men na te gaan vóór de werken beginnen of er vleermuizen aanwezig zijn. Als nesten of rustplaatsen in het gedrang komen dient de aanvrager contact op te nemen met het Agentschap voor Natuur en Bos via het algemeen e-mailadres van AVES.”

Dit wordt als voorwaarde mee opgenomen.

Het advies van de stedelijke dienst Groen en Begraafplaatsen leest als volgt:

-     Gelieve het advies te volgen van het ANB in verband met de boscompensatie. In het boscompensatievoorstel (bijlage) wordt gesproken over een te ontbossen zone van 1.857 m². Dit komt niet overeen met de oppervlakte die wordt vernoemd in het advies van het ANB, namelijk 2.500 m².

-     Het voetpad wordt overal zeer breed gehouden, aan de zijde van de Noordersingel meer dan 7 m. Gelieve dit te herbekijken in functie van ontharding. Volgens de mobiliteitsvoorwaarden moet het voetpad minimaal 1m90 zijn.

-     Gelieve voor te behouden bomen het boombeschermingsplan in bijlage te volgen.

Gezien de eerste twee voorwaarden reeds in andere adviezen opgenomen worden, wordt enkel de laatste voorwaarde bij de vergunning opgenomen.

Het advies van de stedelijke dienst Publieke Ruimte leest als volgt:
“SW/ Publieke Ruimte geeft een voorwaardelijk gunstig advies op de aanvraag. 

Er is voor ons nog onduidelijkheid rond de rooilijn. Waarom wordt er geen nieuwe rooilijn voorzien die samenvalt met de bouwlijn? Als beide samenvielen, zou alles vóór de bouwlijn kunnen worden overgedragen, wat de situatie aanzienlijk zou verduidelijken.
Aan de zijde van de Noordersingel
Het voetpad moet hier geen 7,20 m breed te zijn. Een minimale breedte van 1,90 m is voldoende. Een breedte van 3,00 m is hier zelf nog wenselijker omwille van de nabijheid van het gebouw tot de Singel, om de continuïteit met het zebrapad te garanderen en voor een verhoogd gebruikscomfort. Hierdoor komt bovendien een ruime zone beschikbaar tussen het voetpad en het gebouw die kan worden ingezet voor vergroening.
Aan de zijde van de Buurtspoorweglei
Hier is een voetpad ingetekend, maar daaronder bevindt zich de ondergrondse parking. Aangezien er geen private constructies onder het openbaar domein mogen liggen willen we graag weten of een generiek profiel met twee voetpaden en een rijweg volgens het draaiboek mogelijk is in de toekomst naast deze ondergrondse parking. Dit is noodzakelijk om op termijn een correcte inrichting op het openbaar domein te kunnen voorzien. Verder onderzoek is daarom vereist.”
Dit voorwaardelijke gunstig advies wordt deels bijgetreden. Aan de zijde van de Noordersingel wordt de breedte van 3 m bijgetreden en als voorwaarde bij de vergunning opgenomen. 
Het advies met betrekking tot de zijde aan de Buurtspoorweg wordt niet bijgetreden. Indien een overdracht naar openbaar domein hier wenselijk is, dient de ondergrondse parkeergarage in oppervlakte beperkt te worden zodat er geen private constructie onder het openbaar domein ligt. Een dergelijke ingreep zal bijkomend een impact op de parkeerbehoefte met zich meebrengen.  

Cultuurhistorische aspecten - archeologie

Er werd een archeologienota opgemaakt waarvan akte werd genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 26 augustus 2025. Het programma van maatregelen legde geen verder verplicht onderzoek op. Volgende voorwaarden worden bij de vergunning opgenomen:

-     De bouwheer nodigt de stedelijke dienst Archeologie uit voor een startvergadering, voorafgaand aan de werken, waarin de noodzaak van de meldingsplicht wordt geduid (archeologie@antwerpen.be). 

-     De bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst Archeologie (archeologie@antwerpen.be).       

-     De bouwheer laat werfcontroles op het terrein en tijdens de werken toe door stadsarcheologen.       

-     De bouwheer is verplicht om eventuele vondsten en restanten waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat het archeologische waarde heeft, te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4). De dienst Archeologie kan de noodzaak hiervan steeds komen inschatten.  

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

De aanvraag betreft bouwen van 132 appartementen, een winkelruimte, een ondergrondse parking.

Het project ligt in centrumgebied op meer dan 800 m van een interregionale knoop / regionale knoop / P&R. De bijhorende parkeernormen uit de bouwcode worden gehanteerd.

Fietsvoorzieningen: 

Voor de appartementen dienen er 421 overdekte en afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden:  

-     13 x 2 (1slk) = 26;

-     81 x 3 (2slk) = 243;

-     38 x 4 (3slk) = 152.

Voor de detailhandel dienen er 5 fietsstalplaatsen voorzien te worden: 

-     4 fietsstalplaatsen voor bezoekers: 180 m² x 2/100 = 3,6;

-     1 overdekte en afsluitbare fietsstalplaats voor personeel: 180 m² x 0,6/100 = 1,08.

In totaal dienen er 422 overdekte en afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden en 4 fietsstalplaatsen voor bezoekers van de detailhandel. 

Er werden 419 overdekte en afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien in de fietsenkelders. 212 van deze plaatsen werden voorzien in dubbelhoge stalplaatsen. Er werden 6 overdekte fietsstalplaatsen voorzien op het gelijkvloers in de binnentuin. Er werden 20 fietsstalplaatsen ingetekend in de voortuinstrook aan de Buurtspoorweglei voor bezoekers van de detailhandel.

10% van de fietsstalplaatsen moet bruikbaar zijn voor buitenmaatse fietsen, op een totale behoefte van 426 fietsstalplaatsen dienen er 43 dergelijke plaatsen voorzien te worden. Er werden 10 plaatsen ingetekend in de fietsenstalling onder blok B/C en 6 overdekte plaatsen in de binnentuin, deze dienen afsluitbaar te zijn. Er zouden 27 gewone plaatsen omgevormd moeten worden naar stalplaatsen die geschikt zijn voor het stallen van buitenmaatse fietsen.

De fietsstalplaatsen onder blok A zijn van op de Singel toegankelijk via een fietslift. De plaatsen onder blok B/C zijn via een helling bereikbaar vanuit de doorsteek naast het gebouw. Deze doorsteek heeft een verharding van 4 m breedte. Er worden automatische deuren voorzien bij de toegangen naar de fietsenstallingen.

Er worden verder 20 fietsstalplaatsen ingetekend ter hoogte van de detailhandel in de voortuinstrook. De hart-op-hart afstand tussen deze fietsen is slechts 50 cm, hier dient minimaal 60 cm voorzien te worden.  De positionering van deze stalling dient herbekeken te worden zodat er naast het fietspad minimaal een voetpadbreedte van 2 m vrij blijft. Er worden geen fietsenbeugels voorzien, het is aangewezen minstens 2 beugels te voorzien om 4 fietsen te kunnen plaatsen, voor piekmomenten kan er inderdaad open ruimte vrijgehouden worden om bijkomende fietsen te plaatsen, hiervoor zijn geen fietsbeugels nodig.

Het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit bevat ook volgende aspecten met betrekking tot de ontsluiting, de aansluiting op het openbaar domein, de bewonersvergunningen en de fietsvoorzieningen:

Ontsluiting/bereikbaarheid:

Er wordt een doorsteek voorzien voor voetgangers en fietsers tussen de Buurtspoorweglei en de Singel. Deze doorsteek is tevens brandweg en afgesloten met breekpalen.

De toegang naar de ondergrondse parking is voorzien in de Buurtspoorweglei en heeft een breedte van 6 m voor de in- en uitrit samen. Uit onderzoek van AWV blijkt dat de bijkomende verkeersdruk van dit project richting de Singel afwikkelbaar is op het kruispunt met de Buurtspoorweglei.

Aansluiting op openbaar domein:

Zijde Singel: voetpad van 2 m breedte voorzien naast het fietspad met kosteloze overdracht van deze grond naar de wegbeheerder.

Zijde buurtspoorweglei: voetpad van 2 m breedte voorzien naast de rijweg met kosteloze overdracht van deze grond naar de wegbeheerder. 

De resterende verhardingen die nog op privaat domein liggen kunnen waar mogelijk als groene voortuinstrook aangelegd worden. In elk geval een duidelijke erfafscheiding te voorzien zodat de grens tussen openbaar domein en privaat perceel helder is na aanleg.

De voorwaarde met betrekking tot de aansluiting op het openbaar domein aan de zijde van de Buurtspoorweglei wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet bijgetreden en wordt niet als voorwaarde bij de vergunning opgenomen gezien de ondergrondse parkeergarage tot de perceelsgrens loopt. Er is bijgevolg geen mogelijkheid om aan de voorwaarde te voldoen. Voor de zijde Singel wordt deze voorwaarde wel bij de vergunning opgenomen. De resterende oppervlakte op privatief domein aan de zijde Singel dient conform artikel 23 van de bouwcode maximaal onthard en maximaal vergroend ingericht te worden. Dit wordt mee als voorwaarde bij de vergunning opgenomen.

Het advies wordt bijgetreden mits de voorwaarde uit het advies van de stedelijke dienst Publiek Ruimte mee wordt opgenomen. Langs de Singel dient dan 3 m in plaats van 2 m voetpadbreedte vrijgehouden te worden.

De dienst Mobiliteit geeft advies met volgende (bijgestelde) voorwaarden:

-     10% van de fietsstalplaatsen dient bruikbaar te zijn voor buitenmaatse fietsen.

-     De buitenmaatse fietsstalplaatsen in de binnentuin dienen afsluitbaar te zijn.

-     2 fietsbeugels te plaatsen voor bezoekers van de detailhandel.

-     Overal minimaal 2 m voetpadbreedte vrijhouden, ook ter hoogte van de fietsenstalling voor bezoekers van de detailhandel.

-     Langs de Singel dient 3 m voetpadbreedte vrijgehouden te worden en kosteloos overgedragen te worden aan de wegbeheerder.

Het advies wordt bijgetreden en moet als voorwaarden aan de vergunning worden gekoppeld.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Ter hoogte van het kruispunt van de Noordersingel en de Buurtspoorweglei wordt een nieuw gebouwencomplex opgetrokken met retail (detailhandel) en woongelegenheden.

Het project omvat één gebouwblok met 132 appartementen, verdeeld over zes aansluitende bouwdelen; bestaande uit een toren (blok A) en een middelhoogbouw (blokken B, C, D, E en F). 

Verder worden er twee ondergrondse verdiepingen voorzien. De verlaging van de grondwatertafel wordt in dit stadium niet aangevraagd.

Milieutechnisch omvat de aanvraag:

-     De installatie van twee noodstroomaggregaten van elk 100 kVA (één voor gebouw A, één voor de overige gebouwen); 

-     De opslag van 2,5 ton diesel in twee bovengrondse dubbelwandige tanks van 1.500 liter elk.

-     De installatie van 2 warmtepompen van 200 kW, 1 warmtepomp van 20 kW en 4 warmtepompen van 80 kW op het volledige complex.

Voor het volledige complex worden twee noodstroomgeneratoren gevraagd van elk 100 kVA, twee tanks voor dieselbrandstof van elk 1.500 liter, nodig voor de noodstroomgeneratoren. Ook worden er warmtepompen voorzien op basis van lucht -water werking. Ze hebben een totaal vermogen van 740 kW. Op het dakniveau van blok A worden 2 warmtepompen voorzien in technische lokalen waaraan telkens een condensor is gekoppeld. Een kleine warmtepomp voor koeling van de casco winkelruimte wordt ook op het dak voorzien, inclusief de koelunits. Rond deze koelunits wordt een geluidsscherm voorzien. Voor blokken B en C en voor blokken D, E en F worden telkens ook 2 warmtepompen voorzien binnen in technische lokalen.

De luchtgroepen worden voorzien van de nodige geluidsdempers. 

Voor de warmtepompen werd de impact van het geluid afgetoetst aan de milieukwaliteitsnormen voor geluid.

Voor het project werd een project-M.E.R.-screeningsnota opgesteld. Hieruit blijkt dat de effecten op de relevantste milieudisciplines niet aanzienlijk zijn. Het omgevingsgeluid op de site wordt voornamelijk bepaald door het verkeerslawaai van de Ring R1/E19 en de Noordersingel alsook door het spoorweglawaai. 

De impact op het omgevingsgeluid door het bijkomend verkeer vanuit de nieuwbouw wordt als praktisch verwaarloosbaar geacht. 

De technische installaties op het dak werden zodanig ingeplant en ontworpen dat zowel aan de gevels van de omliggende woningen als aan de gevels van de eigen appartementen de milieukwaliteitsnormen voor geluid gerespecteerd wordt.

-     Nabijgelegen woningen vormen geen probleem gezien de afstand.

-     De toestellen werden steeds ingepland op de daken van de blokken, ver van de hogere blokken verwijderd, met daktuin tussen beiden, waardoor naar de andere torens geen hinder ontstaat.

-     De dakopstanden geven voldoende afscherming naar de onderliggende verdiepingen.  

-     Enkel ter plaatse van de ijswater koelinstallatie (chillers) werd een bijkomend scherm voorzien.

Verder werd de gevelisolatie gedimensioneerd conform de akoestische norm NBN S01-400-1 (met andere woorden voor het “normale wooncomfort”). Rekening houdend met de geluidsbelasting en de maximaal toegelaten geluidniveaus binnen, werden de nodige voorzieningen voor de gevel bepaald, dit wil zeggen onder andere de nodige performantie van ramen (inclusief beglazing, schrijnwerk, aansluitingen, enzovoort). 

Tenslotte wordt er een HS-cabine voorzien. De aanvraag hiervoor wordt overgelaten aan Fluvius.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. De voorwaarden uit het bijgevoegde advies van Fluvius moeten nageleefd worden.

4. De voorwaarden uit het bijgevoegde advies van Proximus moeten nageleefd worden.

5. De voorwaarden uit het bijgevoegde advies van de Vlaamse Milieumaatschappij moeten nageleefd worden.

6. De voorwaarden uit het bijgevoegde advies van Aquafin moeten nageleefd worden.

7. De voorwaarden uit het bijgevoegde advies van het Directoraat-generaal Luchtvaart, Antwerp Airport en Skeyes moeten nageleefd worden.

8. Het bijgevoegde advies van ASTRID-veiligheidscommissie is na te leven. Gezien de grote oppervlakte van de 2 ondergrondse verdiepingen (-1 en -2), heeft de commissie beslist dat er in de volledige ondergrondse verdiepingen (-1 en -2) ASTRID indoordekking dient aanwezig te zijn.

9. Het dak van de toren (blok A) moet aangelegd worden conform de bepalingen van artikel 20 van de bouwcode.

10. Bij het berekenen van de capaciteit van de infiltratiebuffer moet gerekend worden met een overstromingsvolume van 208 m³.

11. De in de beoordeling opgenomen voorwaarden uit het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit moeten nageleefd worden. 

12. De vergunning wordt verleend op grond van artikel 90bis §7 van het Bosdecreet en geregistreerd met kenmerk: 25-214782.

13. De te ontbossen oppervlakte bedraagt 2.500 m². Deze oppervlakte valt niet meer onder het toepassingsgebied van het Bosdecreet.

14. De in de beoordeling opgenomen voorwaarde met betrekking tot het soortenbesluit dient nageleefd te worden.

15. Bij de te behouden bomen dient een boombeschermingsplan gevolgd te worden.

16. De in de beoordeling opgenomen voorwaarden van de stedelijke dienst Archeologie dienen nageleefd te worden.

17. De resterende oppervlakte op privatief domein aan de zijde Singel dient conform artikel 23 van de bouwcode, maximaal onthard en maximaal vergroend ingericht te worden.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Aan het college wordt voorgesteld om voor de ingedeelde inrichtingen of activiteiten de omgevingsvergunning te verlenen.

Geadviseerde rubriek(en)

Stedenbouwkundige lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningsdecreet bepaalt dat de bevoegde overheid lasten aan omgevingsvergunningen kan verbinden.
Op 29 april 2024 (jaarnummer 244) werd de stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ definitief vastgesteld door de gemeenteraad.

Voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag valt onder het toepassingsgebied van artikel 2§1.1 van deze verordening.

Op basis van artikel 4§3 van de verordening bedragen deze stedenbouwkundige lasten maximaal 838.374,00 euro.

Artikel 6§1, 7° van de verordening bepaalt dat er van de verordening geheel of gedeeltelijk afgeweken kan worden indien er in het project bijzondere redenen zijn die een afwijking kunnen rechtvaardigen. Dit houdt in dat de aanvrager in het project reeds belangrijke en uitzonderlijke inspanningen levert om een project te realiseren dat positieve gevolgen heeft voor de bevoegde overheid of de gemeenschap, die zich in normale gevallen niet manifesteren zodat de combinatie daarvan met een stedenbouwkundige last een onevenredig zware last zou meebrengen voor de aanvrager in vergelijking met de voordelen die deze haalt uit het aangevraagde project.

De aanvrager diende hiertoe de vereiste motivatienota in, zoals bepaald in artikel 6§2 van de verordening.

Volgende elementen worden hieruit weerhouden om voor een afwijking in aanmerking te komen:

- het vrijgeven van ruimte voor de aanleg van voetpaden langs de Noordersingel en de Buurtspoorweglei;

- duurzaamheid onder de vorm van een klimaatrobuust binnengebied met biodiversiteit en schaduwwerking (creatie van een koelteplek) en door het voorzien van volle grond op een aanzienlijk deel van de site.

Gelet op voorgaande wordt er een gedeeltelijke afwijking op de verordening toegestaan en wordt volgende stedenbouwkundige last aan de omgevingsvergunning verbonden:

de betaling door de aanvrager van een financiële stedenbouwkundige last van 664.360,70 euro.

Voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag valt onder het toepassingsgebied van artikel 2§1.2 van deze verordening.

De lasten zoals bepaald in artikel 2§1.2 van de verordening worden enkel opgelegd voor zover de woonprojecten niet voorzien in een vereiste groene ruimte op eigen terrein van minimaal 500 m², met een minimumaandeel van 10 m² per zelfstandige woongelegenheid of 4 m² per kamer.

De vereiste groene ruimte voor voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag bedraagt 1.320 m². Het project voorziet in 454.73 m² groene ruimte op eigen terrein die voldoet aan de definitie zoals opgenomen in de verordening. Hoewel deze ruimte niet voldoet aan de minimumvereiste van 500 m² aaneengesloten groen, wordt de ruimte bij uitzondering meegenomen daar aan deze vereiste wel voldaan had geweest als er niet was ingegaan op de vraag van de stad om ruimte vrij te maken op het perceel voor een voetpad aan de Buurtspoorweglei.

Op basis van artikel 4§4 van de verordening bedragen deze stedenbouwkundige lasten 432.635,00 euro.

Standpunt college
Het college is als vergunningverlenende overheid van oordeel dat er geen private constructies onder openbaar domein mogen liggen. Aan de Buurtspoorweglei is momenteel een voetpad ingetekend waaronder zich de ondergrondse parking bevindt. Gelet op het voorgaande dient een bijkomende voorwaarde bij de vergunning opgenomen te worden waarbij wordt opgelegd dat de ondergrondse parkeergarage verkleind moet worden en een volwaardige voetpadzone kosteloos overgedragen moet worden aan de stad. 

Administratieve lus

Op de aanvraag wordt een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden:

Het Agentschap Natuur en Bos werd niet om advies gevraagd. Het perceel is begroeid met struiken en bomen. Mogelijks kunnen deze als bos beschouwd worden en is advies van het Agentschap Natuur en Bos noodzakelijk.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden standpunten, opmerkingen en/of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.

 Bespreking van de bezwaren

1. Verdwijnen van groen_1: Het bezwaar dat een laatste stuk groene ruimte verdwijnt. De ontwikkeling staat haaks op beloftes over meer groenzones in kader van de Oosterweelverbinding;
   Beoordeling: Het perceel wordt gesitueerd in woongebied. In woongebied bestaat een bouwrecht. Het terrein beschouwen als een groengebied en een bouwverbod laten gelden, is in strijd met het gewestplan en met eigendomsrechten. Vanuit het oorspronkelijk BPA uit 1975 van de gemeente Borgerhout is, in samenspraak met de verschillende stadsdiensten, jarenlang gewerkt aan een breed gedragen ontwerp. Gedurende dit traject kwam ook de Grote Verbinding tot stand die de Oosterweelverbinding samen met de Ringparken en de Scheldebrug tot één geheel brengt. Het Ringpark Het Schijn vormt één van de parken die prioritair worden uitgewerkt. Ter hoogte van het project wordt een gedeeltelijke overkapping van de Ring voorzien die de omgeving van de aanvraag met Ringpark Het Schijn zal verbinden. De eerste fase van de aanleg van het Ringpark start in september 2025. In de toekomst zal de omgeving Noordersingel – Buurtspoorweglei gebruik kunnen maken van dit park.
   Het bezwaar is ongegrond.

2. Verdwijnen van groen_2: De vraag wordt gesteld waar dit oppervlakteverlies aan bomen, struiken en planten zal gecompenseerd worden. De bezwaarindiener wenst de overheid eraan te herinneren om de bomen in de middenberm van de Noordersingel, tussen het kruispunt Schijnpoort en het viaduct aan de Turnhoutsebaan, te heraanplanten met een robuuste, duurzame soort. Deze heraanplanting kan het verlies aan het groen rond Hof ter Lo compenseren;
   Beoordeling: De stad transformeert waardoor verdichting gepaard moet gaan met een evenwicht tussen bouwpotentieel en open ruimte. Op die manier kan de transformatie van het bestaand stedelijk weefsel bijdragen aan de vernieuwing en vergroening van de stad. Indien dit niet mogelijk, wenselijk of onvoldoende is binnen de contouren van een project, neemt de stad deze taak op zich door de heffing van een stedenbouwkundige last voor het niet realiseren van de vereiste groene ruimte op eigen terrein. De middelen die op deze manier verworven worden zullen toegewezen worden aan een groenfonds waarmee bijkomende openbare groenzones kunnen gerealiseerd worden. De aanvraag zal onderworpen worden aan deze heffing omdat op deze locatie in samenspraak met verschillende stadsdiensten, geopteerd werd voor een bouwblokontwikkeling waarbij onmogelijk de noodzakelijke groene ruimte kan gerealiseerd worden. Het kan op dit moment niet aangegeven worden waar deze middelen zullen ingezet worden.
   De suggestie om de middenberm van de Noordersingel terug aan te planten kan enkel worden meegegeven aan het bestuur. De suggestie staat niet in relatie tot de contour van het projectgebied van de aanvraag.
   Het bezwaar is ongegrond.

3. Onredelijke bouwhoogte en schaalvergroting: Het bezwaar dat een gebouw van meer dan 7 verdiepingen niet in verhouding staat tot de omliggende bebouwing. De aanvraag doet het uitzicht én het zonlicht van de bezwaarindiener verdwijnen;
   Beoordeling: Het gebied tussen de Buurtspoorweglei en de Noordersingel wordt gekenmerkt door appartementsgebouwen. Van noord naar zuid gekeken, tellen deze gebouwen respectievelijk 8, 14, 13 en 9 bouwlagen. Centraal in het gebied wordt het muziekcentrum Trix met aansluitend de handelsruimte van Gamma gesitueerd. Dit gebouw telt twee bouwlagen.
   Het project voorziet in vijf volumes die variëren in hoogte van 2 x 4 bouwlagen, 1 x 5 bouwlagen, 1 x 6 bouwlagen tot 1x 8 bouwlagen. Om differentiatie aan te brengen in het project worden de hoeken hoger uitgewerkt en de tussenliggende volumes lager.
   Op de noordelijke kop van het gebied, het verst van de reeds aanwezige bebouwing staat een toren met 16 bouwlagen. Gezien de oriëntatie en de afstand van het project ten aanzien van de reeds aanwezige bebouwing tussen de Buurtspoorweglei en de Noordersingel wordt er geen zonlicht weggenomen.
   Het bezwaar is ongegrond.

4. Voortdurende hinder en bouwschade: Het bezwaar dat de bewoners van de buurt al jarenlang hinder ondervinden van de infrastructuurwerken in kader van de Oosterweelverbinding. Een nieuw bouwproject zal deze overlast verlengen. De bezwaarindiener vreest bovendien voor structurele schade aan de omliggende (oudere) gebouwen;
   Beoordeling: Geluidshinder behoort tot de normale hinder bij realisatie van een project mits ook alle nodige voorzorgen worden genomen om deze hinder te beperken. Deze hinder is aflopend in de tijd en inherent aan het ontwikkelen van een bouwproject in de stad. Er kan dan ook geen rekening mee worden gehouden.
   Het bezwaar tegen structurele schade is louter hypothetisch en betreft een bezwaar van burgerrechtelijke aard. De aanvrager is verplicht de werken uit te voeren zonder schade aan derden en volgens de regels van de kunst.
   Het bezwaar is ongegrond.

5. Onverantwoorde positionering van blok ABC: Het bezwaar dat in de aanvraag blok ABC zodanig wordt geplaatst dat de bezwaarindiener het zicht volledig verliest. De andere torens in de buurt zijn gepositioneerd met respect voor onderlinge zichtlijnen. De aanvraag getuigt van weinig stedenbouwkundige zorgvuldigheid en creëert een ongelijke behandeling tussen bewoners. Een verantwoording voor de hoogte van de gebouwen ontbreekt;
   Beoordeling: De aanwezige bebouwing op de site werd uitgewerkt binnen het kader van een BPA uit de jaren ’70. Niet alle bouwvelden binnen dit BPA werden gerealiseerd. Ook op de noordelijke kop zouden toentertijd vrijstaande appartementsgebouwen van 50,45 meter opgetrokken kunnen worden. Het BPA werd opgeheven en de visie werd doorheen de jaren stelselmatig gewijzigd richting een ontwikkeling die zich meer afstemde op een klassieke bouwbloktypologie zoals de omgeving zich historisch ook heeft ontwikkeld. De aanvraag kadert binnen deze visie en getuigt van stedenbouwkundige zorgvuldigheid.
   Het bezwaar is ongegrond.

6. Waardedaling en verlies wooncomfort: Het bezwaar dat de ontwikkeling zal leiden tot waardevermindering van de woning van de bezwaarindiener;
   Beoordeling: Het bezwaar is louter hypothetisch en niet van stedenbouwkundige aard. Het bezwaar is ongegrond.

7. Overschrijding van de draagkracht: Het bezwaar dat de draagkracht van de wijk haar limiet heeft bereikt in de bestaande toestand. Extra bewoners betekenen extra verkeer, parkeerdruk en druk op de voorzieningen die nu al onder stress staan;
   Beoordeling: Een woonontwikkeling betekent extra bewoners en extra voertuigbewegingen. De woonontwikkeling voorziet in parkeerplaatsen op eigen terrein. Het Agentschap Wegen en Verkeer geeft gunstig advies op de ontsluiting van het project op de Noordersingel. Het project voorziet in een detailhandelsruimte die kan instaan voor de behoeften in het project.
   Het bezwaar is ongegrond.

De invordering van de financiële stedenbouwkundige lasten verloopt via een verkoopfactuur.

Deze wordt verstuurd bij de start van de vergunde werken of uiterlijk 18 maanden na de goedkeuring van de omgevingsvergunning, in dit dossier bijgevolg uiterlijk in de budgetperiode 2027.

De ontvangst wordt bij de volgende aanpassing van het meerjarenplan ingeschreven onder de doelstelling 2WNS03_Ruimtelijke Ordening, beleidsactie 2WNS030105_SOK. 

Deze middelen worden conform de verordening stedenbouwkundige lasten aangewend voor stedelijk ruimtelijk beleid voor de financiële stedenbouwkundige last conform artikel 2§1.1 van deze verordening en voor de cofinanciering van een stadsgroenfonds voor de financiële stedenbouwkundige last conform artikel 2§1.2 van deze verordening.